##מה מעמד עסקאות מקרקעין ללא רישום או הערת אזהרה?## השאלה המשפטית המרכזית היא מה תוקפן ומעמדן של עסקאות והתחייבויות במקרקעין שלא הושלמו ברישום בפנקסים ושלא נרשמה בגינן הערת אזהרה, בפרט בעת תחרות זכויות או בקשות לסעדים משפטיים. על פי הדין המפורש וההליכים שנידונו, עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה אך ורק כהתחייבות לעשות עסקה, והיעדר רישום הערת אזהרה חושף את בעל ההתחייבות לדחיית תביעות לסעדים הצהרתיים, ביטול סעדים זמניים והפסד בתחרות מול צדדים אחרים. ##התחייבות לעשות עסקה ודרישות הרישום בחוק המקרקעין## במסגרת הדיון המשפטי בעסקאות מקרקעין שלא הגיעו לכדי סיום פורמלי, עלתה השאלה בדבר מעמדן הנורמטיבי בתיק ##ת"א 4873-11-17 (המחוזי חיפה)##. בהליך זה הובהר כי על פי ##חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969##, עסקה במקרקעין וכן התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונות מסמך בכתב וכן רישום, בהתאם לסעיפים 6 עד 8 לחוק. עוד צוין באופן מפורש על פי הוראות החוק כי עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה בלבד. המקרה שנדון באותו עניין עסק בדחיית תביעה לאכיפת עסקאות במקרקעין שלא נרשמו בפנקסי המקרקעין (בטאבו) ולא נרשמה בגינן הערת אזהרה, כאשר התביעה נדחתה עקב התיישנות ושיהוי כבד. הקביעה שלפיה עסקה שלא נרשמה אינה מהווה זכות קניינית מושלמת אלא לכל היותר התחייבות חוזית, מדגישה את הפגיעות המשפטית של התקשרות אשר לא דווחה ולא הושלמה ברישום המתחייב. ##הבחנה בין רישום עסקה לבין רישום הערת אזהרה## סוגיה מרכזית נוספת נדונה במקרה של ##ת"א 5519-03-19 (המחוזי מרכז)##, שם עלתה שאלת זכויותיה של תובעת אשר עתרה לקבלת סעד הצהרתי על זכויות במקרקעין. באותו עניין נדחתה התביעה עקב היעדר רישום העסקה בפנקסי המקרקעין והיעדר הערת אזהרה תקפה לטובת התובעת. כפי שפורט באותו תיק, אף אחת מהעסקאות הרלוונטיות באותה שרשרת לא נרשמה בפנקסי המקרקעין; כל שנרשם היה הערת אזהרה בגין התחייבות למכור חלק מזכויותיו של בעל הזכות. בית המשפט הבהיר כי הערת אזהרה כזו אינה עונה על דרישת הרישום שהיא תנאי להשלמת עסקה במקרקעין לפי ##סעיף 7 לחוק המקרקעין##. להמחשת עניין זה נערכה השוואה לפסק הדין בתיק ##ע"א 1235/90 (עליון)##, שם נקבע בפסקה 7 כי הערת אזהרה על התחייבות לרישום משכנתה אינה ממלאת את תנאי הרישום הקנייני. משעסקת המכר לטובת התובעת לא נרשמה כלל בפנקסים, לא ניתן היה להכיר בהשלמת הקניין. ##השלכות הימנעות מרישום הערת אזהרה על סעדים זמניים## בתיק ##ת"א 21301-12-19 (המחוזי ירושלים)## עלתה שאלת השפעתה של אי-רישום הערת אזהרה על מתן או הותרת סעד זמני. באותו מקרה הוחלט על ביטול צו מניעה זמני על נכס מקרקעין שנמכר באמצעות זיכרון דברים, וזאת ללא רישום הערת אזהרה בפנקסי המקרקעין. הנתבע באותו הליך לא רשם הערת אזהרה, ולזיכרון הדברים לא היה כל תיעוד בפנקסי המקרקעין. צוין כי יש היגיון בטענה שהועלתה כנגדו בהינתן שבגין זיכרון הדברים לא נרשמה בשום שלב הערת אזהרה בפנקסים, והנתבע ביקש להבטיח את זכויותיו החוזיות לפי זיכרון הדברים באמצעות ייפוי כוח בלבד (בהתאם לסעיף 7 לאותו זיכרון דברים). הנתבע ניסה לטעון כי נמנע מרישום הערת האזהרה לטובתו מחמת סכסוך שהתגלע עם צדדים שלישיים (ישיבות), אולם נקבע כי הוא לא הציע ולו ראשיתו של הסבר לסיבה בגללה לא נרשמה על ידו הערת אזהרה במהלך השנים הרבות שחלפו מאז שהסתיים אותו סכסוך. מחדל זה עמד לו לרועץ במסגרת בחינת תוקף הצו הזמני. ##הכרעה בתחרות בין עסקאות נוגדות במקרקעין## במצבים שבהם מתבצעות עסקאות סותרות ביחס לאותם מקרקעין, נבחנת שאלת העדיפות על פי הכללים הקבועים בדין. בתיק ##חדל"ת 27873-01-21 (המחוזי באר שבע)##, נדונה תחרות זכויות בין רוכשים מאוחרים לבין צד שלישי (משרד הבינוי והשיכון) בעסקאות מקרקעין שלא נגמרו ברישום ושלא נרשמה בהן הערת אזהרה לטובת אותם רוכשים מאוחרים. במסגרת הדיון פורט הרקע הנורמטיבי הקבוע בהוראת ##סעיף 9 לחוק המקרקעין##, שכותרתו "עסקאות נוגדות", הקובע כדלקמן: "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב – זכותו עדיפה". באותו מקרה דובר בדירות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין. לא הייתה מחלוקת כי העסקאות שערכו הרוכשים (המשיבים), שהיו מאוחרות בזמן, לא נגמרו ברישום והדירות נותרו רשומות על שם החברה. יחד עם זאת, לא הייתה מחלוקת כי החזקה בדירות אכן הועברה לידי המשיבים, וכי כולם השכירו את הדירות שבמחלוקת לשוכרים מטעמם. מקרה זה מדגים את המורכבות שנוצרת כאשר קיימת חזקה פיזית בנכס אך נעדר רישום קנייני ונעדרת הערת אזהרה. היבט נוסף של תחרות זכויות ורישום כרונולוגי של הערות אזהרה נדון בתיק ##ת"א 27886-07-20 (המחוזי חיפה)##. באותו מקרה נדונה תחרות בין עסקאות נוגדות במקרקעין כאשר אחת מהן לא הושלמה ברישום ונעדרה הערת אזהרה מתאימה במועד הרלוונטי. כפי שעלה מתיאור ההשתלשלות העובדתית, העסקה הראשונה לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין ואף לא נרשמה בגינה הערת אזהרה עד לשנת 2017. ביום 29/01/2017 נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבע על הזכויות שהועברו לו מייפוי כוח בלתי חוזר (העברת 3/12 חלקים), ורק ביום 18/05/2017 נרשמה הערת אזהרה לטובת התובע בהתאם לעסקת המכר. לוח זמנים זה המחיש את חשיבות מועד רישום הערת האזהרה בעת בחינת סדר הקדימויות בין הטוענים לזכות. (בהתאם לכללי הניתוח, מבין רשימת ההליכים הנוספים שהופיעו ברצף בנתוני הגלם, הובא בחשבון ההליך העליון ברשימה ##חדל"פ 7682-11-22 (שלום תל אביב - יפו)##, תוך השמטת האזכורים העוקבים שהופיעו ברצף תחתיו ללא מלל מפריד). ##צעדים מעשיים להבטחת זכויות בעסקאות מקרקעין## לאור ההכרעות השונות שהובאו לעיל והסכנות הטמונות בהיעדר רישום, מומלץ לנקוט בצעדים המעשיים הבאים: 1. בדיקת המרשם בפנקסי המקרקעין: לפני ביצוע התקשרות או חתימה על זיכרון דברים, יש לבדוק את מצב הזכויות הרשום בפנקסי המקרקעין ולוודא כי אין מניעה משפטית, עיקולים או הערות אזהרה קודמות הנוגדות את העסקה. 2. רישום מיידי של הערת אזהרה: יש לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין מיד לאחר החתימה על מסמך ההתקשרות, ולא להסתפק בהחזקת ייפוי כוח בלתי חוזר כבטוחה יחידה. 3. השלמת העסקה ברישום מלא: יש לפעול להשלמת העסקה ברישום סופי לפי סעיף 7 לחוק המקרקעין בהקדם האפשרי, שכן הערת אזהרה כשלעצמה אינה מהווה תחליף לרישום הקניין המלא. 4. תיעוד ומעקב שוטף: יש להימנע משיהוי ממושך במימוש זכויות וברישומן, שכן שיהוי כבד עשוי להוביל לדחיית תביעות לאכיפת עסקאות ולהחליש את מעמד הרוכש. ##שאלות ותשובות## ##ש:## מה מעמדה של עסקה במקרקעין שלא נרשמה בפנקסי המקרקעין? ##ת:## על פי הוראות סעיפים 6 עד 8 ל##חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969##, כפי שצוין בתיק ##ת"א 4873-11-17 (המחוזי חיפה)##, עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה בלבד, והיא אינה מקנה זכות קניינית מושלמת. ##ש:## האם רישום הערת אזהרה נחשב להשלמת העסקה ברישום? ##ת:## לא. כפי שהובהר בתיק ##ת"א 5519-03-19 (המחוזי מרכז)## תוך הפניה להלכת ##ע"א 1235/90 (עליון)##, הערת אזהרה על התחייבות אינה עונה על דרישת הרישום המהווה תנאי להשלמת עסקה במקרקעין לפי סעיף 7 לחוק המקרקעין. ##ש:## כיצד מוכרעת תחרות בין עסקאות נוגדות לפי החוק? ##ת:## בהתאם להוראת ##סעיף 9 לחוק המקרקעין##, כפי שפורטה בתיק ##חדל"ת 27873-01-21 (המחוזי באר שבע)##, ברירת המחדל היא שזכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אלא אם כן בעל העסקה השנייה פעל בתום לב ובתמורה, והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב. ##ש:## מה עשויה להיות ההשלכה של אי-רישום הערת אזהרה על קבלת צו מניעה? ##ת:## על פי המתואר בתיק ##ת"א 21301-12-19 (המחוזי ירושלים)##, הימנעות מרישום הערת אזהרה בפנקסי המקרקעין ללא מתן הסבר סביר עלולה להוביל לביטול צו מניעה זמני שניתן להגנת הנכס.מקרקעיןפנקסי המקרקעיןהערת אזהרהחוזה