##מתי ניתן לתקן רישום מקרקעין מוסדרים לפי סעיף 93## תיקון רישום מקרקעין לאחר הסדר מהווה חריג מצומצם ביותר לכלל הראיה החותכת הקבוע בדין, והוא יתאפשר אך ורק בהתקיימות עילות ספציפיות כגון מרמה או השמטת זכות שנרשמה שלא כשורה. הנטל המוטל על התובע את תיקון המרשם הינו כבד במיוחד, ותביעות מעין אלו כפופות לדיני ההתיישנות, השיהוי והגנה על רוכשים בתמורה ובתום לב. בתי המשפט נוקטים גישה מצמצמת ביותר במטרה לשמור על סופיות המרשם והביטחון המשפטי בזכויות קניין. ##המסגרת הנורמטיבית לתקיפת רישום מקרקעין מוסדרים## נקודת המוצא החוקית בכל הנוגע לזכויות במקרקעין שעברו הליכי הסדר מעוגנת בסעיף 125(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, הקובע כי רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו. תכליתו של סעיף זה, כפי שנסקרה במסגרת ##ע"א 1445/11 (עליון)##, הינה הבטחת פומביות, אמינות, ודאות וסופיות הרישום במרשם, בכל הנוגע לזכויות הטעונות רישום במקרקעין מוסדרים, בהפניה אל ##ע"א 1559/99 (עליון)##. כדי להבטיח את יציבותן של זכויות רשומות אלו, נקבע כי לא בנקל ייעתר בית המשפט לתביעה שמטרתה תיקון הרישום, ונטל ההוכחה המוטל על הטוען לתיקון הינו כבד, כפי שצוין ב-##ע"א 2576/03 (עליון)##. לצד עיקרון זה, קובע סעיף 125(א) לחוק המקרקעין כי אין בהוראותיו כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969. ב-##ת"א 61331-11-21 (מחוזי נצרת)## צוין כי האפשרות לפתוח הליכי הסדר מוגבלת לשתי דרכים בלבד: הגשת ערעור על פקיד ההסדר בתוך 30 יום, או הגשת תביעה מכוח העילות המנויות בסעיפים 93 עד 97 לפקודה. כפי שהובהר ב-##ע"א 1445/11 (עליון)##, סעיפים אלה מיועדים לתיקון הרישום, אולם הם בבחינת היוצא מן הכלל המעיד על הכלל ויש להפעילם רק במקרים החריגים המנויים בהם, תוך הפניה לעניין עיזבון המנוח עבד אלקאדר. עוד הודגש כי נקודת המוצא לכל פתרון חייבת להיות שהאפשרות לתקן רישום בהסדר לא תהיה רחבה, באופן שמטרת ההסדר להעניק ביטחון בזכויות במקרקעין תסוכל, כפי שנפסק ב-##ע"א 51/89 (עליון)##. בנוסף, ב-##ע"א 4415/90 (עליון)## נקבע כי יש לפרש את סעיף 93 לפקודה על דרך הצמצום. ##עילות התיקון לפי סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין## העילה המרכזית לתקיפת הרישום לאחר סיום הליכי ההסדר מוסדרת בסעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969. לשון הסעיף קובעת כי אם שוכנע בית המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במרמה, או שזכות שהייתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, רשאי בית המשפט, בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית המשפט ראה לנכון. יחד עם זאת, הסעיף מציב סייג מהותי מפורש: בית המשפט לא יורה על תיקון הפנקס אם רכש אדם מקרקעין בתום לב ובתמורה, מבעל רשום, אחרי ההסדר. כפי שפורט במסגרת ##ת"א 37752-05-24 (מחוזי נצרת)##, הוראת סעיף 93 מאפשרת תיקון הרישום משני טעמים מוגדרים: מרמה, או כאשר זכות שהייתה רשומה בפנקס קיים הושמטה או נרשמה שלא כשורה בפנקס חדש. במקרים שבהם נטענות טענות אלו, על התובע להציג תשתית עובדתית וראייתית מוצקה ומפורטת. כאשר לא מונחת תשתית ראייתית מתאימה לטענת מרמה, תביעות לתיקון לוח זכויות או לתיקון המרשם נדחות, כפי שאירע ב-##ת"א 21021-09-22 (מחוזי נצרת)## שבו נדחתה התביעה עקב היעדר תשתית ראייתית למרמה וקיומו של השתק פלוגתא, וכן ב-##ת"א 10492-03-20 (מחוזי תל אביב - יפו)## שבו נדחתה תביעה לתיקון רישום מקרקעין ושינוי תשריט בית משותף בהיעדר הוכחת עילה לפי סעיף 93 לפקודה. ##היקף כוח ההוכחה של המרשם ותיקון טעויות ברישום## לצד הכלל המצמצם לגבי ביטול זכויות שהוכרעו בהסדר, קיימת הבחנה בין סוגי הנתונים המופיעים בפנקסים ובמפות. בספרו של המלומד אריה אייזנשטיין, "יסודות והלכות בדיני מקרקעין - חלק שלישי בתים משותפים" (2001), שהובא ב-##ת"א 10492-03-20 (מחוזי תל אביב - יפו)##, צוין כי הראיה החותכת האמורה בסעיף 125(א) מתייחסת לזכויות רשומות, קרי בעלות ושעבודים, ולגבולות החלקות שנקבעו במפת הגוש, אולם לא לגודל השטחים. על פי ניתוח זה, אין מניעה, גם במקרקעין מוסדרים, לטעון נגד גודל השטח הרשום שאינו תואם את גודלו בפועל, שהרי אין יש מאין; אם שטח רשום של חלקה הוא 10 דונם אך בפועל השטח הוא 1 דונם בלבד, ניתן לטעון נגד הרישום ולהוכיח את הטעות גם לאחר שבוצעו בחלקה עסקאות מבלי לשים לב לגודל השטח. יתרה מכך, בפסיקה הוכרה האפשרות לתקוף רישום שאינו תואם את המציאות ההסכמית או העובדתית. ב-##ע"א 371/85 (עליון)## נקבע כי גם רישום שבוצע על פי הצהרה שאינה תואמת את הנתונים המהותיים בחוזה, או במרמה ואפילו בטעות בתום לב וכיוצא באלה מקרים, יכול הבעלים האמיתי לתקוף בתביעה משפטית. בהקשר זה, ב-##ע"א 8995/03 (עליון)## הובהר כי כאשר בית המשפט משתכנע כי הרישום אינו משקף כשורה את זכויות הצדדים בקרקע, מוטל עליו להעדיף את ה"אמת" על ה"יציב" ולהעניק את הסעד הדרוש לתיקון. ##מחסומים מקדמיים וסדרי דין בתביעות לתיקון מרשם## הגשת תביעה לתיקון רישום מקרקעין מוסדרים נתקלת במשוכות דיוניות ומהותיות משמעותיות. לשון סעיף 93 מכפיפה מפורשות את סמכות התיקון של בית המשפט ל"דין החל על התיישנות תובענות". בתי המשפט נדרשים לבחון טענות התיישנות ושיהוי כטענות סף. ב-##ת"א 37752-05-24 (מחוזי נצרת)## נדחתה על הסף תביעה לתיקון רישום מקרקעין לאחר הסדר שנעשה בשנת 1990, מחמת התיישנות ושיהוי, וזאת בהיעדר תשתית עובדתית מספקת לביסוס טענת מרמה לפי סעיף 93 לפקודה. באופן דומה, ב-##ת"א 61331-11-21 (מחוזי נצרת)## נדחתה התביעה בשל התיישנות ובהיעדר ביסוס עילה לפי סעיף 93, כאשר התובעים כלל לא העלו טענות מבוררות בהתאם לעילות הסעיף. מחסום נוסף עשוי לנבוע מקיומו של השתק פלוגתא, כפי שיושם ב-##ת"א 21021-09-22 (מחוזי נצרת)##, המונע פתיחה מחודשת של סוגיות שהוכרעו. במישור הדיוני, כאשר מוגשת תביעה מורכבת הכוללת טענות מרמה ביחס להליכי הסדר היסטוריים, עשויה לעלות שאלת אופן ניהול ההליך. ב-##ת"א 31072-02-17 (מחוזי תל אביב - יפו)##, במסגרת תביעה שהגישו 15 תובעים לפי סעיף 93 לפקודה שעניינה הוכחת מרמה בהליכי הסדר מקרקעין ב-9 חלקות, ניתנה החלטה בדבר פיצול הדיון. נקבע כי תביעה לביטול רישום לאחר הסדר בטענת מרמה לפי סעיף 93 צריכה להתברר בנפרד, ועל כן יש להורות על פיצול הדיון כך שתחילה יכריע בית המשפט בשאלת המרמה בהתייחס לתקופה שעד לסיום הליך ההסדר בחלקות נשוא התביעה. ##צעדים מעשיים לבירור וניהול תביעה לתיקון רישום מקרקעין## 1. בדיקת מועדים וסוגיית התיישנות: יש לבחון מתי הסתיימו הליכי ההסדר והאם עומדת האפשרות להגיש ערעור על פקיד ההסדר בתוך 30 יום, או שחלפו המועדים והמסלול היחיד הינו תביעה לפי סעיפים 93 עד 97 לפקודת ההסדר, הכפופה לדיני ההתיישנות והשיהוי. 2. הגדרת עילת התביעה לפי סעיף 93 לפקודה: יש לוודא כי הטענות מתכנסות במדויק לאחת משתי העילות המוכרות – רישום שהושג במרמה, או השמטה ורישום שלא כשורה של זכות שהייתה רשומה בפנקס קיים. תביעות שאינן נסמכות על עילות אלו נדחות. 3. איסוף תשתית עובדתית וראייתית כבדה: הואיל ונטל ההוכחה המוטל על הטוען לתיקון הרישום הינו כבד ביותר, חובה לגבש ראיות מוצקות ומפורטות המוכיחות את הפגם המהותי או את מעשה המרמה בהליכי ההסדר עצמם. 4. בדיקת זכויות צדדים שלישיים: יש לוודא כי המקרקעין אינם מוחזקים על ידי צד שרכש אותם מהבעלים הרשום לאחר ההסדר בתום לב ובתמורה, שכן במצב כזה מנוע בית המשפט מלהורות על תיקון המרשם. 5. אבחנה בין זכויות מהותיות לגודל שטח: במקרים שבהם הטענה אינה נוגעת לעצם הבעלות או הגבולות במפת הגוש אלא לפער בגודל השטח הרשום אל מול השטח בפועל, ניתן לבסס את התביעה על אי-התאמת הרישום העובדתי למציאות, ללא צורך בהוכחת מרמה בהסדר. 6. בחינת הצורך בפיצול הדיון: בתובענות מרובות צדדים או חלקות הנוגעות למרמה בהסדר, יש להיערך לאפשרות שבית המשפט יורה על פיצול הדיון, כך שתחילה תוכרע שאלת המרמה בהליכי ההסדר ההיסטוריים בטרם יתבררו סעדים נוספים. ##שאלות ותשובות## ##ש:## האם רישום של מקרקעין שעברו הסדר הינו סופי ומוחלט ללא אפשרות לשינוי? ##ת:## סעיף 125(א) לחוק המקרקעין קובע כי רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים מהווה ראיה חותכת לתוכנו, במטרה להבטיח יציבות, פומביות וודאות. יחד עם זאת, הסעיף מחיל במפורש את סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין, המאפשרים לבית המשפט להורות על תיקון הרישום במקרים חריגים ומוגדרים, אם כי הפסיקה מפרשת חריגים אלה על דרך הצמצום. ##ש:## מהן העילות המאפשרות לתבוע תיקון רישום לפי סעיף 93 לפקודת ההסדר? ##ת:## סעיף 93 לפקודה מונה שני טעמים עיקריים המאפשרים לבית המשפט להורות על תיקון הפנקס: כאשר שוכנע שרישומה של זכות הושג במרמה, או כאשר זכות שהייתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה. ##ש:## מתי בית המשפט אינו רשאי להורות על תיקון הרישום אף אם הוכחה מרמה בהסדר? ##ת:## על פי הוראת סעיף 93 לפקודת ההסדר, בית המשפט לא יורה על תיקון הפנקס אם רכש אדם מקרקעין בתום לב ובתמורה, מבעל רשום, לאחר סיום הליכי ההסדר. כמו כן, הסמכות לתקן את הפנקס כפופה באופן מפורש לדין החל על התיישנות תובענות. ##ש:## האם מעמדו של שטח החלקה הרשום שווה למעמד הבעלות הרשומה במקרקעין מוסדרים? ##ת:## לא. כוח ההוכחה החותך של הרישום מתייחס לזכויות הרשומות (כגון בעלות ושעבודים) ולגבולות החלקות כפי שנקבעו במפת הגוש, אך אינו חל באופן מוחלט על גודל השטח. כאשר השטח הרשום בפועל אינו תואם את המציאות הפיזית, אין מניעה לטעון נגד הרישום ולהוכיח את הטעות העובדתית.מרמהקרקעותמקרקעיןהסדר זכויותזכויות במקרקעיןתיקון רישום מקרקעין