צו סילוק - חוק מקרקעי ציבור (סילוק פולשים)

פסק דין ב.גילאור-שופטת [אב"ד]: 1. מינהל מקרקעי ישראל הוציא ביום 6.10.96 נגד המערער, צו סילוק יד מחלקה 26 בגוש 10842 - חמאם אלפאשה לפי חוק מקרקעי ציבור (סילוק פולשים) תשמ"א - 1981 (להלן: "החוק") ולפיו הצטווה המערער לסלק ידו מהמקרקעין תוך 14 ימים ממועד מסירת הצו. המערער הגיש ערר על צו סילוק היד בבש"א 54763/96 (שכונתה באותו מועד המרצה) וכן ביקש לעכב הליכים בהוצל"פ לפינויו עד למתן החלטה בערר. בהחלטה מיום 20.11.96 עוכב זמנית ביצועם של צו הסילוק והליכי הוצל"פ, ונקבע מועד לדיון בערר. לאחר שמיעת הערר, ניתן ב3.8.97- פסק-דין ע"י בימ"ש קמא (כב' השופטת ח.הורוביץ) לפיו נדחו טענות המערער כי יש לו זכויות, בכל הנכס, ולמעט שטח של 93.48 מ"ר שהוכר כשטח הנכס בו יש למערער זכויות של דייר מוגן, נותר הצו על כנו. 2. המערער הגיש ערעור על פסק-הדין לביהמ"ש המחוזי בע"א 4622/98 ועפ"י הצעת ביהמ"ש מיום 14.7.98 על מנת לאפשר לכל אחד מהצדדים להשלים ולהביא טענותיו וראיותיו התקבל הערעור ופסק-הדין של בימ"ש קמא בוטל. משהוחזר הדיון לבימ"ש קמא, הביאו הצדדים ראיות נוספות. במהלך הדיון ויתר המערער על חלק מעדיו ובסופו ניתן ביום 18.1.99 פסק-דין נוסף בו תאור מפורט של הראיות והטענות שהוגשו ע"י הצדדים. בימ"ש קמא נשאר איתן בדעתו כי יש לדחות את הערר על הצו שהוצא כנגד המערער לסילוק ידו לפי החוק, כאמור. על פסק-דין זה הגיש המערער את הערעור נשוא הדיון בפנינו. במועד שמיעת הערעור, הודיע עו"ד פלק, שהיה בא כוחו של המערער, והגיש את הודעת הערעור ועיקרי הטיעון, כי הוא מבקש לשחררו מתפקידו, ואמנם המערער הופיע בעצמו ללא ייצוג. יודגש ויצויין כי המערער היה מיוצג ע"י מספר עורכי דין בשלבים שונים של ההליכים בבימ"ש קמא, חלקם שוחררו על ידו במהלך הדיונים, בחלק מההליכים הופיע בעצמו. אני סבורה כי טענותיו בערעור בדבר חוסר ייצוג מתאים, ובשל כך כשל בהבנת ההליך, אינן ראויות, ובכל מקרה, העדר ייצוגו לא פגע בשום אופן בבחינת מכלול טענותיו. 3. לטענת המערער יש לבטל את פסק-הדין של בימ"ש קמא ולקבוע שהצו לסילוק ידו מהמקרקעין בטל ומבוטל כי יש בידיו ראיות מתאימות על היותו דייר מוגן במקרקעין וכי הנכס כולו בשטח העולה על 200 מ"ר היה במשך שנים רבות והחל מ1949- בחזקתו של אביו ואח"כ הועברה החזקה לידיו. לטענת המשיב אין מקום להתערב בקביעות העובדתיות של בימ"ש קמא ששמע את עדי הצדדים, קבע שאינו נותן אמון בעדות המערער ומסקנותיו מתבססות על התרשמותו הבלתי אמצעית מהעדים אשר העידו בפניו. כמו כן עפ"י המסמכים אשר הוצגו בבימ"ש קמא עולה כי למערער זכויות רק ב93.48- מ"ר ועליו לסלק ידו מיתרת השטח. 4. לפי סעיף 4(ב) לחוק דינו של הצו כדין פסק-דין לסילוק יד ולפי סעיף 5 לחוק הצו ניתן לביצוע בהוצל"פ. לפי סעיף 5(ג) לחוק מי שהוצא נגדו צו לסילוק יד רשאי לפנות לביהמ"ש "כדי להוכיח שיש לו זכות להחזיק במקרקעין. הוכיח את זכותו - יבטל ביהמ"ש את הצו ואת מעשי ההוצל"פ שנעשו על פיו"; דהיינו על המערער נטל השכנוע שהוא מחזיק בזכות במקרקעין. כשנבחנו הראיות עוד בשלב הראשון (בפסה"ד מ3.8.97-) קבעה כב' השופטת הורוביץ בסעיף 6 של פסק-הדין כי "המערער לא הוכיח את זכותו על הנכס הנדון, פרט לשטח של 93.48 מ"ר", בשוקלה את הראיות החדשות שהובאו בפניה, בפסק-הדין נשוא הערעור החליטה כב' השופטת הורוביץ לצרף את קביעותיה והנמקותיה לפסק-הדין הראשון כחלק בלתי נפרד מפסק-הדין מיום 18.1.99. ההליך בבימ"ש קמא התנהל כערעור על צו לסילוק יד שהוצא נגד המערער לפי החוק, ולמרות שהדיונים התנהלו בדרך מקובלת של הבאת ראיות ע"י שני הצדדים, ולא נמנעה מהמערער זכותו להביא את כל הראיות להוכחת טענותיו כי הוא מחזיק במקרקעין מקדמת דנא, נראה לי שבחינת הראיות לפיה חובת ההוכחה על המערער, הביאה, בין היתר,לתוצאה של השארת צו סילוק היד על כנו. הטלת נטל הבאת הראיות היא תוצאה נגזרת מניסוח כתבי הטענות וההכחשות או ההודאות הכלולות בהן. גם בתביעה לפינוי המוגשת לבימ"ש על בעל הבית לבסס את תביעתו על זכות קנינו בטענה שהנתבע מחזיק ברכושו ללא כל זכות, ועל הנתבע להראות זכות חוקית לישיבתו במקום. נקבע כי: "אם תביעתו לפינוי מוגשת נגד אדם שנכנס למקום או החזיק בו מכח חוזה שכירות או רשיון, עליו לגולל כבר בשלב הראשון (היינו בכתב התביעה) את עילת הפינוי כגון הפרת החזקה ע"י הדייר או ביטול הרשיון ע"י בעל הבית." ע"א 127/77 מלכה קפה נ' יוסף לוי, פד"י ל"א(3) עמ' 455 בו נדונה תביעת פינוי בעילות נטישה של מושכר, השכרתו לאנשים נוספים והפקת רווח בלתי הוגן מן ההשכרה. כב' הנשיא שמגר בחן את שאלת נטל ההוכחה באומרו: "בעל הבית המבקש להשתית תביעתו לפינוי על אי קיום התנאי שבסעיף 26, סיפא, חייב להוכיח השכרה ממש. הוה אומר, לא די לטעון בענין זה, לדוגמא, כי ניתנה למישהו אחר רשות שימוש במושכר אלא צריך להוכיח השכרה ממש; ואם אופיה של העיסקה בקשר למושכר משתמע לשתי פנים, לא ישית ביהמ"ש צו לבעל הבית, התובע פינוי... ...אין בעל הבית יכול להחזיר לעצמו את החזקה על המושכר, אשר דיירו נפטר כאשר זו מצוייה בידי בן הזוג, הילד או היורש האחר, ...אלא אם תבע פינויים בשל אחת מן העילות המעוגנות בחוק..." 5. סעיף 4 לחוק מחייב קיומם של מספר תנאים מצטברים: א. תפס אדם מקרקעי ציבור. ב. לדעת הממונה תפיסתם היתה שלא כדין. ג. רשאי הממונה תוך 3 חודשים מיום שהתברר לו כי התפיסה היתה שלא כדין. ד. ולא יאוחר מ12- חודשים מיום התפיסה. במקרה שלפנינו לא נבחנה ע"י בימ"ש קמא השאלה האם המסגרת הדיונית של ערר על צו סילוק לפי החוק היא המסגרת הראויה לדיון ולמעט התייחסות לטענת המערער כי הצו הוצא בחלוף למעלה משלושה חודשים מיום שנודע למשיב על תפיסת הנכס, כביכול, על ידו לא נבחנו ע"י בימ"ש קמא התנאים הנדרשים לסמכות של הממונה להוציא את הצו האמור. 6. הסמכות המוקנית לממונה לפי החוק היא סמכות בעלת כח רב, שכן יש להחלטתו משמעות ותוקף של פסק-דין לסילוק יד, דהיינו כסמכותו של בימ"ש השלום. בעוד שבימ"ש שלום רשאי ליתן פסק-דין לפינוי לאחר שמיעת ראיות, הסמכות להוציא צו סילוק יד היא עפ"י שיקול דעתו של הממונה, שלא בדרך משפט, ורק משהוצא הצו, כאמור, רשאי הנפגע לפנות לביהמ"ש בבקשה לביטולו. יש להפעיל סמכות כזו בזהירות ובקפידה רבה ורק באותם מקרים שאין דרכים אחרות לסילוק הפולש או מי שתפס מקרקעין שלא כדין. כאשר הפעלת הסמכות נבחנת ע"י ביהמ"ש, ישקלו קיומם של כל התנאים הנדרשים לפי סעיף 4 לחוק בטרם הוצאת הצו תוך שכנוע כי נמצא טעם בקיומה של הפעלת הסמכות, כמו למשל - אם יש צורך להתגבר על פולשים למקרקעי הציבור שלא ניתן לנקוט נגדם בהליך דיוני רגיל עקב הימשכות ההליכים, או שעלול להיגרם נזק למינהל מקרקעי ישראל או לציבור. 7. בצו המקורי שהוצא נגד המערער ע"י המשיב אין התייחסות לזכויות כלשהן של המערער להחזיק בחלק המקרקעין ולכאורה נראה מהצו שלמערער אין זכויות במקרקעין, נושא החזקתו כדייר מוגן בחלק מהמקרקעין, עלה רק במהלך הדיון בבימ"ש קמא ועפ"י טענותיו של המערער. למעט המילים "תשריט המקרקעין מותחם באדום" לא ציין המשיב בצו כי סילוקו של המערער נדרש מחלק ממבנה אחד, שלטענת המשיב תפס בו המערער חזקה לאחר שנאטם ע"י המשיב. המשיב לא הסביר מדוע נקט בהליך דרסטי כזה כנגד המערער, במיוחד במועד שבו ניהלו הצדדים מו"מ להחכרת המקרקעין למערער בשטח המבנה כולו עפ"י החלטת מינהל מקרקעי ישראל מיום 17.4.96. 8. העובדה שבימ"ש קמא ציין בפסק-הדין שאין מחלוקת שאביו של המערער שכר מבנה בחלקה עוד ב1949-, לא מייתרת, לטעמי, את הדיון בשאלה מדוע נקט המשיב נגד המערער בצו סילוק יד לפי החוק, במקום להגיש נגדו תביעת פינוי על אותו החלק שלטענת המשיב, החזיק המערער שלא כדין. נדמה שבנסיבות מתאימות, ולפי התנאים המצטברים הנדרשים לפי סעיף 4 לחוק, אילו היה מדובר בסילוק המערער מכל המבנה או אילו היה ברור וודאי שהנכס שהוא מחזיק בו מצוי במקום אחר, יתכן וניתן היה לפעול לסילוקו עפ"י הצו האמור. יש קושי בכך שהשטח שממנו מתבקש סילוק היד לא הוגדר וגם במועד שמיעת הערעור יש פנים לכאן ולכאן בשאלה איזה שטח הוקנה לאביו של המערער כדייר מוגן ואח"כ הועבר למערער. 9. אביו של המערער שכר מבנה בחלקה עוד ב1949-. לפי מע2/ נרשם כי הנכס הושכר למטרת נגריה וכי מראהו הכללי של הנכס בית אבן ישן בשטח של 89.15 מ"ר. לפי מע3/ מ1961- מתוארת חנות בת חדר בשטח של כ200- מ"ר (המספר המופיע ליד הספרה 2 אינו ברור הוא המספר העשרוני) ולמעט חתימת עמידר אין שם של השוכר, אם כי מטרת השכירות נגריה קושרת במידה כזו או אחרת את אביו של המערער לנכס. במע5/ מתוארת החנות בת חדר אחד בהסכם שכירות בשנת 1951. במע6/ ומע6/א' מ28.1.53- ומ31.8.56- מופיעה החנות בשטח של 93.48 מ"ר לפי מידות 15.50 מ"ר X 6.6 - עמודים 10.92. גם עפ"י התשריטים מש14/ ומש8/ שטח החלק בחזקת המערער, שאין עליו מחלוקת, הוא בשטח ברוטו של 140 מ"ר ונטו 93 מ"ר. אין פרטים מה שטח החלק המסומן באדום על גבי מש8/ כשטח הפלישה. בתצהירו של מר אשכנזי מ19.9.96- (מש13/) שהועסק אצל המשיב כרכז נפה, נרשם כאילו המערער תפס את המקרקעין ללא כל זכות חוקית והמקרקעין תוארו בתור גוש (ח) 26/10842. לא צויין שם כי המערער מחזיק בחלק המקרקעין כדין מזה שנים רבות ומהתצהיר נלמד כאילו פלשו למקרקעין, תפסו בהם חזקה ללא זכות ושלא כדין. המועד הרשום על גבי מש8/ כמועד הזמנת התשריט 25.2.96 ומש14/ הוכן בתאריך 9.10.94. אין באלו, לפי מועדיהם, כדי לשמש יסוד מספיק לתמיכה בצו הסילוק שהוצא, כאמור, ב6.10.96-. זאת ועוד, לפי עדותו של מר זוהר רימונד מנהל מחלקת הטבת תנאי דיור ופינוי שקמונה החזיקו אחרים, ה"ה שוורץ ויונגר, בנכס עוד מ29.6.61- ובשנת 1989 הם קיבלו דמי פינוי והנכס נאטם ע"י שקמונה. לאחר שאלה פונו, ניתן הנכס לאחד בשם שפורר כחליפין לנכס אחר שפונה. לאחר מספר חודשים החליט שפורר לפנות את הנכס ולהחזירו כנגד קבלת דמי פינוי לשקמונה. עוד נטען כי הנכס נאטם אז בשנית. בימ"ש קמא נתן אמון בעדותו של מר זוהר, אך יש ספק אם אמנם שוורץ ויונגר החזיקו בנכס שבמחלוקת, שכן לפי הרשום במש14/ אשר בו רשומה חלקה 24, ולא חלקה 26 היא החלקה נשוא הדיון. לא הייתי סומכת על השכרת חלק המבנה למר שפורר לאור הנסיבות בו הוקנה לו הנכס האמור, והעובדה שבחלוף כ10- חודשים עזב את המקום ומנגד, הכחשתו הנחרצת של המערער כי אי פעם ישב במושכר אדם בשם שפורר. 10. מן האמור עולה מסקנה כי המשיב לא עמד בנטל להצדיק את השימוש שעשה בצו לסילוק ידו של המערער לפי החוק, והמערער הביא יותר מאשר ראשית ראיה על כך שלא פלש למבנה, והוא ובני משפחתו מחזיקים במקום עשרות שנים. אני סבורה שלא היה מקום להשארת הצו על כנו ועפ"י ההליך שבו נקט המשיב נגד המערער, אין להורות על סילוקו מחלק מהמבנה. אשר על כן הייתי מציעה לחברי לקבל את הערעור, לבטל את צו סילוק ידו של המערער לפי חוק מקרקעי ציבור (סילוק פולשים) תשמ"א - 1981 מחלקה 26 בגוש 10842. בנסיבות הענין לא הייתי פוסקת הוצאות. ________________ ב. גילאור, שופטת [אב"ד] השופט ש. ברלינר: אני מסכים. _______________ ש. ברלינר, שופט השופט י' דר: 1. מ ב ו א 1.1 זה ערעור על פסק דין (שני) שנתנה השופטת ח' הורוביץ (המ' 54763/96; בית משפט השלום בחיפה) בסכסוך שבין הצדדים. עניננו בהליך שנקט המערער, לאחר שהמשיב הוציא ביום 6.10.96 צו (להלן - הצו) לפי סעיף 4 לחוק מקרקעי ציבור (סילוק פולשים), תשמ"א1981- (להלן - החוק). הצו התייחס לחלק ממבנה בחלקה 26 בגוש 10842 (להלן - המבנה). כפי שנראה בתשריטים מש3/ ומש14/, המבנה ניצב בקרן הרחובות חמאם אל פשה (או חמאם בשה) ובוחטרי (או אל-בוחטרי) בואדי סליב בחיפה. 1.2 המבנה מחולק לשני חלקים. החזיתות (הצרות) של שני החלקים פונות לרח' בוחטרי, והקיר המערבי של המבנה גובל ברח' חמאם אל פשה. הצו התייחס לחלק המזרחי של המבנה, שנקרא לו, למען הנוחות, "האולם". החלקה והמבנה, על שני חלקיו, הם בגדר "מקרקעי ציבור", כהגדרתם בסעיף 1 לחוק. 1.3 החלק המערבי של המבנה, שנקרא לו, למען הנוחות, "החנות", הושכר לפני קרוב לחמישים שנים על ידי המדינה לאביו של המערער, דוד בן-שמחון (להלן - האב) ולשותף (שפרש לאחר מכן) (או לשותפות בין שניהם). בחנות הופעלה נגריה. לאחר מות האב הוכר בנו, אחיו של המערער, ירוחם בן שמחון (להלן - ירוחם), כדייר בחנות. מאוחר יותר, בעקבות פניית המערער, הכיר בו המשיב ביום 23.3.94 כדייר מוגן בחנות, מכח זכויותיו של האב. 1.4 אין מחלוקת שהמערער מחזיק גם באולם. המחלוקת היא אם יש למערער זכות להחזיק בו, או שתפס אותו שלא כדין. לטענת המערער, שכר האב את המבנה כולו והחזיק בו כל השנים. לטענת המשיב, שכר האב רק את החנות, והמערער תפס חזקה באולם וביצע בו שינויים. 2. ה ה ל י ך 2.1 לאחר שהוצא הצו, הגיש המערער בקשה לבית משפט השלום בחיפה (המ' 54763/96), לבטל את הצו. הבקשה הוגשה באמצעות עו"ד וולף, אולם המערער שחרר אותו, בטענה שעוה"ד אמור להעיד בהליך, וייצג את עצמו. לאחר שמיעת ראיות, דחתה השופטת הורוביץ את הבקשה. 2.2 עו"ד פוקס הגיש בשמו של המערער ערעור על פסק הדין (ע"א 4622/97; השופטים נ' קליינברגר, ב' גילאור וש' ברלינר; להלן - הערעור הראשון). המערער היפנה עיקר טענותיו לכך שנמנע בעדו להביא ראיות, שהיה בהן כדי לתמוך בזכות הנטענת על ידו לאולם. הוא טען שבית המשפט מנע בעדו להביא ראיות, ולכן לא העיד את אמו, את עו"ד וולף שהגיש בשמו את ההליך ושוחרר מייצוג ואת ראובן אברהמי, עובד בדימוס של המשיב. 2.3 במהלך שמיעת הערעור הראשון, הסכימו באי כח הצדדים כי פסק הדין יבוטל וההליך יוחזר לבית משפט השלום "... על מנת שכל אחד מהצדדים יוכל להשלים את הבאת ראיותיו, באם ימצא לנכון לעשות זאת, וישמיע את טענותיו... " 2.4 הדיון בבית משפט השלום חודש. הדיון לאחר החידוש יקרא להלן "השלב השני". המערער שוב לא היה מיוצג. לאור טענות המערער ולאור פסק הדין בערעור הראשון, הוזמן המערער על ידי בית המשפט בשלב השני להביא כל הראיות שברצונו להביא, אך הוא בחר שלא לעשות כן. המערער העיד בעצמו והגיש מסמכים. המשיב השמיע עד. ניתן פסק דין שני, שגם בו נדחתה הבקשה. על פסק דין זה הערעור בפנינו. 3. ח ו ז י ה ש כ י ר ו ת 3.1 הראיות שהוצגו מצביעות על כך שהאב שכר את החנות עם שותף, אחד אליהו פדידה (להלן - פדידה). הצעת השניים (כשותפות) מתועדת במסמך מע7/, שהוגש על ידי המערער. מע7/ הוא טופס, שכותרתו "הצהרה", המנוסח כפנייה של "בן ציון דוד שמחון את אליהו פדידה" למפקח על נכסי נפקדים אזור הדיור בחיפה. על פי המסמך, השוכר "... מצהיר, מאשר ומתחיב כדלקמן: אני הנני שוכר חנות למטרת נגריה ברח' חמם אל פשה מס' 7, קומה ק'". השכירות היא "... מאת האפוטרופוס לתקופה של שנה החל מ 1.1.51, בדמי שכירות של 175 ל"י." המסמך נושא תאריך 18.12.50 ובשוליו שתי חתימות, אחת נראית כחתימת האב. 3.2 בשלב השני של המשפט, לאחר שחודש בעקבות ביטול פסק הדין הראשון, הציג המערער צילום (מוגדל) של קטע ממה שנראה כחוזה שכירות (מע5/). בצילום חסר החלק העליון של העמוד הראשון, האמור לכלול את שמות המשכיר והשוכר, אם כי רשומה כתובתו של השוכר, רח' אל מורינה 2. כתובת זו מופיעה במסמכים אחרים ככתובתו הפרטית של האב. המושכר מתואר כחנות בת חדר אחד ברח' חמם אל פשה, בחלקה 26 בגוש 10842. השכירות היא לשנה מיום 1.5.51. 3.3 הצילום מע5/ תואם, לכאורה, את הנתונים העולים מן ההצהרה מע7/, הנחזית כהצעה לשכירות. בעקבות מילויה וחתימתה נחתם חוזה שכירות, שכנראה מע5/ הוא צילום חלקי שלו. המערער לא הסביר בעת הגשת המסמך מדוע הוא מגיש צילום ולא את המקור. בתצהיר העדות הראשית שלו (מע1/) כתב שבשנת 1990 היתה שריפה בנגריה. הוא לא טוען שם במפורש שהחוזה או העתקו ניזוק בשריפה. גם אם ניזוק המקור בשריפה שנטענה על ידי המערער, לא הובהר מדוע לא הוגש המסמך שניזוק אלא צילום חלקי מוגדל. בהעדר הסבר להגשת הצילום החלקי כפי שהוגש, ניתן להניח שלמערער לא היה ענין להציג עותק חוזה, בו מופיעים שמות שני השוכרים, האב ופדידה, או שותפות של השניים, שכונתה בהצהרה מע7/ "בן ציון דוד שמחון את אליהו פדידה", אם כי שמו של פדידה כשותף עולה ממסמכים אחרים שהציג המערער בהמשך. אגב, בעת הגשת מע7/ אמר המערער "אני מגיש את ההצהרה של אבי" (עמ' 5 ש' 14), אף שההצהרה משותפת לאב ולפדידה. 3.4 חוזה שכירות נוסף נחתם בשנת 1973 עם האב לבדו. החוזה (מש1/) נחתם ביום 1.3.73. לפי החוזה מש1/ השכירה "עמידר", החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ (להלן - עמידר), בשמם של "רשות הפיתוח ו/או מדינת ישראל... ו/או האפוטרופוס לנכסי נפקדים ו/או האפוטרופוס לנכסי גרמנים...", ככתוב בחוזה השכירות, לאב, בית עסק ברח' חמם אל פשה 7, חיפה בקומת הקרקע, בגוש 10842 חלקה 26, לתקופה של 10 חודשים, מיום 1.3.73 עד 31.12.73. החנות מתוארת שם "חנות בת חדר אחד בשטח של 93.48 ממ"ר". 3.5 המערער טען כי האב נכנס לחנות בשנת 1947-48 (עמ' 11 ש' 18). טענה זו לא בוססה בראיה, והיא אינה עולה משום מסמך מן המסמכים הרבים שהוצגו. בחלק מטפסי קביעת דמי שכירות לחנות, מצויין שתחילת השכירות היא בינואר 1949. לא ברור מקור הרישום הזה, ואי אפשר לשלול את האפשרות שהשכירות החלה בשנת 1949 או שהרישום בטופס דמי שכירות משקף מידע בעל-פה שקיבל הפקח. אין מסמך יסוד (חוזה שכירות, הצהרה) קודם למע7/, ולפיו התחילה השכירות ב1.1.51-. בפסק הדין (בס' 3) קבעה השופטת הורוביץ שאין מחלוקת שהאב ניהל נגריה בחנות כבר בשנת 1950. בכך לא דייקה, שכן, כאמור, ההצהרה מע7/, עליה היא מבססת את קביעתה, נחתמה ביום 18.12.50 ולפיה תחילת השכירות היא בשנת 1951. 3.6 לשאלה אם נכנס האב לחנות ב1949- או בשנת 1951 אין נפקות לעניננו (למעט בהקשר של מהימנות המערער), שכן אין מחלוקת שהזכות שהוקנתה לשותפים בחנות היתה חוזית, והיא הפכה לזכות שכירות מוגנת על פי חוק הגנת הדייר. כשפדידה פרש מן השותפות נותר האב בעל הזכות. לאחר מותו עברה הזכות לירוחם, ואחריו לבן האחר, הוא המערער. 3.7 השוואת חוזי השכירות מצביעה על כך שמסמכי ההשכרה שתחילתה בשנת 1951 מתייחסים לחנות ותיאורה אינו כולל מידות. בחוזה משנת 1973 נקבע שטח החנות כ93- מ"ר. אף ששני אלה הם החוזים היחידים המעגנים זכויותיו של האב (ומכחו, של המערער) בחנות (למעט מע3/, אליו אתייחס בהרחבה בהמשך), מצויים בפנינו מסמכים רבים אחרים, המתעדים את יחסי השכירות ומתייחסים במפורש למידותיה. 4. מ ס מ כ י ב ק ו ר ת ה ח נ ו ת 4.1 בסעיף 20 בחוק הגנת הדייר, תשי"ד1954- (ששולב בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב1972-), שכותרתו "בתי עסק בחנויות עמוקות", נקבעו כללים לחישוב דמי שכירות לעסקים המוגדרים בכותרת. בס"ק (א) נקבע כי שיעור דמי השכירות לבית עסק ששטחו עולה על 50 מ"ר יחול "... על החלק שעמקו אינו עולה על אורך החזית. לגבי השטח הנותר יפחת השיעור בחמישים אחוז." סעיף זה בוטל בשנת 1971, אבל עד לביטולו שימש יסוד לחישוב דמי השכירות. 4.2 הוראות החוק דאז לחישוב דמי שכירות, שהתבססו, בין השאר, על שטחם של בתי העסק ועומקם לעומת חזיתם, חייבה קביעה של נתוני שטחם של מושכרים כאלה. למטרה זו, (וכנראה גם לצורך שמירה על קיום הוראות השכירות), העסיקו הרשויות שניהלו את נכסי הציבור, מפקחים. אלה נהגו להגיע לחנות ולתעד בכתב נתונים לגבי שטחה, השימוש בה ושינויים שנעשו בה או במחזיקיה מאז הביקורת הקודמת. 4.3 מסמכים אלה היו אמורים להשמר אצל הרשויות שעסקו בניהול השוטף, עמידר ושקמונה, אולם, כפי שנטען בהליך, לא נמצא תיק החנות בשקמונה. כל המסמכים מסוג זה שהוצגו כראיות, למעט אחד, הוצגו על ידי המערער. לדבריו, קיבל אותם מן המשיב (לגבי אחד מהם אמר שנשלח אליו "בטעות"; ישיבת 14.1.99, עמ' 5 ש' 13). הנה כי כן, אף שהתיק בשקמונה נעלם ואף שלדברי המערער נפגעו מסמכים בשריפת הנגריה, הציג המערער צילומים של מסמכים שמקורם בתיק זה. 4.4 המסמכים שענינם חישוב דמי שכירות, שנעשו בשנים מוקדמות נשאו כותרת (מימין) "מדינת ישראל/האוצר, הממונה על נכסי נפקדים, אזור הדיור בחיפה". הכותרת משמאל היתה "חוק נכסי נפקדים תש"י- 1950, תקנות בדבר דמי שכירות של בתי עסק." חלקו העליון של כל טופס יועד לרישום (בכתב יד) של פרטי השוכר (כולל שנת עליה ומספר סידורי במפקד), תיאורו של השוכר (עולה חדש, חייל משוחרר, נכה וכו') והיותו יהודי או "אחרים". בין רישומים אלה סומן מלבן שנועד ל"תרשים המושכר" ותחתיו מקום לרישום מטרת השכירות. משמאל יועד מקום לפירוט שירותים במושכר ("מקום רחצה", "בית כסא" וכו'). כל אלה בחלקו העליון של הטופס. החלק שמתחת חולק לשניים: מימין, לרישום מידות העסק ותאורו, ומשמאל, לחישוב דמי השכירות. עוד היה מקום בטופס להתייחסות למושכרים מיוחדים (בית הארחה, תאטרון, בניני משק וכו'), לרישום שם הפקח ותאריך הבקורת, לשנת הכניסה למושכר, להערות הפקח ולחתימת מנהל האזור. להלן אתייחס למסמכים אלה, לא כסדר הצגתם בהליך, אלא בסדר כרונולוגי. 4.5 מוצג מע6/ג הוא הראשון על פי מועד עשייתו. המערער הגיש תצלום של הטופס. ציינתי שהמערער לא הציג מסמכים מקוריים אלא צילומים של מסמכים. בהמשך, בדיון בראיה מסויימת, אתייחס למשמעות עובדה זו, אולם בתיאור של כל צילום שהוגש, אתייחס לספקות שהוא מעורר. מע6/ג נושא שני תאריכים: האחד, מתחת לחתימת הפקח, נראה כמו 10.6.52. מכיוון שמדובר בצילום של מסמך, קשה לפענח במדויק את התאריך. משמאל רשום שמו של מנהל האזור, והתאריך נראה כמו 14.9.52. במקום המיועד לחתימת מנהל האזור נראה סימן בהיר, ויתכן שבמקור היתה שם חתימה. תרשים המושכר מפורט מאד: רשום בו רוחב החזית, 6.60 מ', ועומק החנות, 15.50 מ'. עוד נראים רישומים בתוך החנות, המשקפים שירותים ומשרד וכנראה עמודים, ששטחם נוכה מן השטח הכללי. כתובת החנות רשומה "חמם אל פשה בית מס' 7", ונכתב שלמושכר פתח אחד. השטח הכללי של החנות נרשם 78.00 מ"ר, צויין ששטח העמודים 15.09 מ"ר וקיים אינטרסול בשטח 27.00 מ"ר. דמי השכירות לשנה, על בסיס 2.200 ל"י למ"ר, כפול השטח 78 מ"ר, נרשמו כ171.600- ל"י. 4.6 צילום של טופס זהה, הנושא תאריך 28.1.53, הוגש על ידי המערער וסומן מע6/ב. הצילום נראה משובש. בתרשים נראים סימנים לא ברורים, אולם ניתן לזהות את מידת האורך 15.50 מ' ואת רוחב החזית 6.60 מ'. השטח הכללי של החנות הרשום שם הוא 93.90 מ"ר (הספרה אינה ברורה, יתכן שרשום 93.20 או 93.80). ליד רישום גודלו של השטח נרשמו המלים "פחות עמודים". רוחב החזית נרשם בסעיף הנתונים 6.60 מ'. כתובתה של החנות נרשמה "(חמאם אל פשה) בוכטרי בית מס' 7-9". המקום המיועד לרישום מספר הפתחים מטושטש, ולא ניתן לראות אם במקור נכתב שם דבר. במסמך זה רשומים שמותיהם של האב ("דוד בן ציון") ושל פדידה כשוכרים. שמו של פדידה מחוק ונרשם "מקודם 2 שותפים כעת רק הנ"ל". התוספת האמורה נרשמה מתחת לתאריך 1.8.56 (או 21.8.56 ואולי 31.8.56), כלומר, כשלוש שנים לאחר תאריך החתימה על הטופס. 4.7 הצילום מע6/א הוא צילומו של הטופס הבא, כרונולוגית. בטופס זה נרשם תאריך הביקור כיום 31.8.56. בראש הטופס נרשם שמו של האב ("דוד בן ציון") כשוכר, ובהערה נרשם שהיו שני שותפים ורק האב נותר. כתובת הנכס הרשומה שם היא "רחוב בוכטרי 9 (ח. אל פאשה 7)". נרשם שלחנות פתח אחד. המקום המיועד לתשריט ריק. רשומות המידות: 6.60X15.50 ולאחר המלים "פחות עמודים 10.92" נרשם השטח הכללי 93.48 מ"ר. עוד מצויין דבר קיומו של משרד בשטח 2.10 מ"ר. חישוב מעלה כי מכפלת החזית בעומק החנות היא 102.30 מ"ר והשטח הרשום הוא לאחר ניכוי שטח העמודים, והוספת שטח המשרד. כן צויין שטחו של האינטרסול (14.16 מ"ר). הפקח בוריס כתב שלדברי האב היה האינטרסול בעבר גדול יותר. עוד ציין ששטח האינטרסול אינו נכלל בשטח הכללי. 4.8 בראש הטופס רשומות תוספות לדמי השכירות, באחוזים. בעוד שדמי השכירות השנתיים למ"ר הרשומים במקום המיועד לכך זהים לאלה שבמע6/ג, ודמי השכירות השנתיים הם בסך 205.65 ל"י (מכפלת השטח הכללי בסכום למ"ר), הרי מתחת לסכומים אלה נעשה חישוב של דמי שכירות "יסוד לחודש" בסך 19.75 ל"י (העולה על חלוקת דמי השכירות השנתיים ל12-), וכן רשומה תוספת של 115%, סה"כ 42.46 ל"י לחודש. בהמשך נעשה חישוב נוסף, הכולל תוספת של 31.150 ל"י לסכום השנתי של 205.65 ל"י, סה"כ 236.800 ל"י. 4.9 צילום נוסף שהגיש המערער כראיה הוא של טופס זהה, החתום על ידי בוריס וולמן ותאריך הביקור הרשום בו 20.3.58 (מע6/ד). בוריס וולמן ערך גם את הטופס מע6/א שנתיים קודם לכן. שם השוכר מופיע כ"דוד בן-ציון". החנות מתוארת כנגריה ברח' חמאם אל פשה 7, קומת קרקע. לחנות פתח אחד. רוחב החזית (6.60 מ') רשום בנפרד, במקום המיועד לכך. השטח הכללי 89.15 מ"ר, והוא מופיע כתוצאה של מכפלת המידות 6.60 ו15.50-, בניכוי 13.15 מ"ר שטח עמודים. באחת ההערות בטופס נרשם שפירוט העמודים נמצא מעבר לדף, אולם המערער הציג צילום של חזית הטופס בלבד. עוד כותב המבקר כי האינטרסול פורק כליל, וכי השטח כולל חדרון קטן בגודל 1.35 כפול 35?. הצבתי סימן שאלה, שכן במקום זה קטוע הצילום. בשולי הטופס נרשם שהטופס נערך במקום, "עם מנהל הסניף מר כספי ובעל המושכר בן ציון דוד". 4.10 לא הוצגו טפסים ביחס לתקופה שבין 1958 ובין 1966. הטופס הבא נושא בכותרת את שמה של עמידר, וכותרתו "חישוב דמי שכירות לעסקים" (מע8/). תאריך עשייתו מטושטש, אולי 25.6.66, ותאריך בדיקתו 28.6.66. בטופס זה אין מקום לתשריט, אלא לרישום שטחו של בית העסק על פי נתוניו: שטח מועיל, שטח לא מועיל, יציע, סככה וכו'. גם בטופס זה מופיעים האב כ"דוד בן ציון", וכתובת העסק "חמם אל פאשה 7". השטח המועיל בטופס נרשם כ43.60- מ"ר, השטח הלא-מועיל 49.80 מ"ר. סיכום השטחים (שאינו רשום בטופס) הוא 93.40 מ"ר. דמי השכירות שנקבעו שם, תוך אבחנה בין סכום של 1.80 למ"ר שטח מועיל, לבין 0.80 ל"י למ"ר שטח לא-מועיל, הם בסך 109.60 ל"י לחודש. 4.11 הזכרתי בס' 4.1 לעיל את הוראת סעיף 20 לחוק הגנת הדייר, תשי"ד1954-. הוראת הסעיף, המבחינה, לצורך קביעת שיעור דמי שכירות בבתי עסק עמוקים, בין החלק הקדמי לבין החלק האחורי, היא העילה למבנה הטפסים, הכוללים מקום לרישום רוחב החזית ולהבחנה בין "שטח מועיל" לבין "שטח לא-מועיל". מכפלת אורך החזית (6.60 מ') בחלק שאינו עולה על מידה זו, מביאה לתוצאה של 43.56 מ"ר, שבעיגול כלפי מעלה (43.60 מ"ר) הוא "שטח מועיל". יתרת שטח החנות עד 93.40 מ"ר, הוא "שטח לא-מועיל" של 49.80 מ"ר. 4.12 טופס נוסף שהציג המשיב הוא מע2/. לדבריו, המשיב שלח לו את הטופס "בטעות" (עמ' 11 ש' 17). גם מע2/ הוא טופס "קביעת דמי שכירות - עסק" של עמידר, והוא שונה מעט במבנהו מן הטופס בו נעשה שימוש שנתיים קודם לכן. אין תיאור של החנות אלא כתובת בלבד (רח' חמם פשה מס' 7). השטח הכולל הרשום שם הוא 89.15 מ"ר, רוחב החזית 6.60 מ'. (בטעות רשום מ"ר). שם השוכר דוד בן-ציון. תאריך כניסה למושכר נרשם 1949. תאריך הביקור הוא 5.12.68. 4.13 הטופס המקורי היחיד מסוגם של טפסים אלה שהוצג, הוצג על ידי המשיב (מש10/), והוא נושא תאריך ביקור 21.2.73. זה מסמך "קביעת דמי שכירות בעסק" של עמידר, מחוז הצפון, סניף חיפה מזרח. בטופס זה נתונים של החנות, ובין השאר תאור הסביבה והנכס. נרשם שהכניסה למושכר היא מרח' אלבוכטרי (אליו פונות שתי החזיתות). הפרק "חישוב דמי השכירות" נפתח בהערה (מודגשת בצבע) "לפי טופס אנע85/ 93.48 ממ"ר". במקום המיועד לרישום השטח הכללי של המושכר רשום 89.15 מ"ר. רוחב החזית 6.60 מטר. בהמשך מפורט חישוב של דמי השכירות, המבוסס על שטח מועיל (43.60), שטח לא-מועיל (49.80), יציע (8.80) ומחסן (1.80). בהערה נרשם "היציע בלי מעקה בלי מדרגות ולכן הוא לא בשימוש". המבקר הוא שרוני, שערך גם את מע2/ משנת 1968. ראוי לציין כי בטופס מע2/ לא היתה התייחסות לסוגי השטח (מועיל ולא-מועיל), לא הוזכרו יציע ומחסן ולא נערך חישוב דמי שכירות. 5. ס י כ ו ם ב י נ י י ם (ראשון) 5.1 מכל צילומי המסמכים שהציג המערער, שבחלקם סימונים לא ברורים וחשד לאי בהירות בנתונים, וכן ממסמך מקורי אחד שהציג המשיב, עולה שהאב החזיק בחנות ששטחה כ90- מ"ר. לא זו בלבד שזה השטח הנקוב במסמכים, אלא שבמרביתם מפורטים נתוני אורך החנות ורוחבה (החזית), המאפשרים בדיקה של השטח הכולל. זאת ועוד, בחלקם של הטפסים כלול תשריט המשקף את מידותיה של החנות ואת בינויה הפנימי - שירותים, משרד, עמודים, ומידותיהם. 5.2 אין עניננו במסמך אחד או שניים, שנערכו על ידי אדם אחד. בפנינו סדרת מסמכים, שמקורם אצל המערער, שנערכו על ידי עובדים שונים ברשויות המדינה, משך שנים רבות, בהפרשי זמן בין מסמך למסמך. האם יעלה מישהו על הדעת שאם היתה כוונה לנשל את המערער מזכויותיו, כפי שהוא חוזר וטוען בקול גדול, ניתן היה להשיג לכך שיתוף פעולה לכך מצד עובדי מדינה כה רבים, משך שנים, במשרדים שונים? 5.3 זאת ועוד; המסמכים נעשו במהלך ביקור בחנות על ידי המפקחים, שערכו מדידות ושמעו פרטים מפי האב. נוכחות האב נזכרת אמנם רק במסמך אחד (מע6/ד), אבל סביר להניח שרישום זה נעשה כדי לציין נוכחותו של מנהל הסניף. הנתונים במסמכים מצביעים על כך שהמסמכים נעשו בחנות, ויכלו להעשות שם רק בנוכחות האב או מי מטעמו. במסמכים נקוב שטחה של החנות, כ90- מ"ר, במקום כ-200 מ"ר, כטענת המערער, והאב אינו מוחה? במסמכים נקוב רוחב חזיתה של החנות, 6.60 מ', במקום רוחב כפול, והאב שותק? 5.4 לא זו אף זו; דמי השכירות חושבו על פי שטחה של החנות, והצבעתי על כך שבטפסים בהם נערך החישוב ניתן לבדוק את החישוב ולראות שדמי השכירות תואמים את השטח ואת דמי השכירות למ"ר. ועוד סיכום ביניים - אף לא אחד משני החוזים ומששת הטפסים תומך בגירסת המערער כי האב שכר גם את האולם והחזיק בו. להלן נבחן נדבך נוסף - הליכים משפטיים שננקטו ביחס לחנות ולאי תשלום דמי שכירות בגינה. 6. ה ל י כ י ם ל ג ב י י ת ד מ י ש כ י ר ו ת 6.1 בשנת 1987 תבעה שקמונה, בשם המשיב, הפועל בשם רשות הפיתוח, את ירוחם בקשר לחנות. על פי כתב התביעה (מש2/; ת"א 6967/87 בבית משפט השלום בחיפה), השכירה רשות הפיתוח לאב את החנות, ששטחה (93.48 מ"ר) ותיאורה מופיעים בכתב התביעה, והם זהים לאלה המפורטים בחוזה השכירות מש1/ משנת 1973, הוא החוזה האחרון. 6.2 כתב התביעה ממשיך ומפרט, שהאב לא שילם דמי שכירות ולכן נתבעו בת"א 879/74 בבית משפט השלום בחיפה, פינויה של החנות וחיובו של האב בתשלום. עוד נכתב בכתב התביעה כי ניתן פסק דין, שהועבר לביצוע ללשכת ההוצאה לפועל (תיק מספר 1155/80). כן נכתב שם שתביעה נוספת הוגשה בת"א 460/80 בבית משפט השלום בחיפה לתשלוםחוב עד 31.1.80, וזו בוטלה לאחר שניתנה התחייבות לסלק את החוב. עוד נכתב בכתב תביעה זה שבשנת 1983 נפטר דוד ובמקומו בא ירוחם. 6.3 בכתב התביעה נכתב כי חוב דמי שכירות מגיע לסך 3,928 ש"ח, בתוספת ריבית פיגורים. הסכום כולל חוב דמי שכירות עד 31.3.86 בסך 2,250 ש"ח. על פי כתב התביעה, סכום זה מתייחס לתביעה שקדמה לפטירתו של האב. בית המשפט התבקש לצוות על פינוי החנות, המתוארת גם שם כבת חדר אחד, וכן לצוות על הנתבע לשלם את סכום התביעה. 6.4 ירוחם הגיש כתב הגנה (מש3/). בכתב הגנה כתב שהוא עובד בנגריה משנת 1964, מאז היותו בן 15. הוא למד את מקצוע הנגרות בעזרת אביו והם עבדו יחד בנגריה עד 1983. ביום 8.3.83 נפטר האב משבץ "... ומאז החל ההידרדרות שלי, מכל הבחינות קיבלתי את פטרתו של אבי מאוד קשה, ונכנסתי לדכאונות מאוד חזקים. בשנה הראשונה לא עבדתי, ואשתי פירנסה אותנו" (סעיף 2). 6.5 הוא ממשיך וכותב שהחל להשתמש בהרואין, כי הוא נשוי ואב לארבעה ילדים. לדבריו, בשלוש השנים הראשונות לאחר שהאב נפטר, התגוררה האם אצלם. עוד הוא כותב שעקב המצב הכלכלי חזרו שיקים ללא כיסוי והחלו פעולות הוצאה לפועל. הוא ממשיך ומתאר את קשייו הכלכליים, ואת השפעת אלה על חיי המשפחה. הוא מוסיף כי "לפני כחודש החלטתי לקחת את עצמי בידיים ....". לדבריו, התחיל לקבל טיפול גמילה אצל פסיכיאטר. הוא נמצא בנגריה ובעזרת הבן הגדול מבצע עבודות. 6.6 מוצג מש5/ הוא עותק של כתב תביעה (ת"א 18879/89) שהגישה שקמונה לבית משפט השלום בחיפה נגד ירוחם. גם בתביעה זו מתוארות הזכויות בחנות ששטחה 93.48 מ"ר שהושכרה לאב. עוד מצורפים ההליכים הקודמים, וביניהם ת"א 967/87 (כנראה הכוונה לת"א 6967/87), שבמועד הגשת כתב תביעה זה (20.12.89) טרם נקבע לשמיעה. כותב כתב התביעה מציין שירוחם חייב על פי חוזה השכירות דמי שכירות מיולי 1987, (מועד סיום התקופה בגינה הוגשה התביעה מש2/) בסכום של 3,100 ש"ח, כולל ריבית והצמדה. בית המשפט התבקש לצוות על פינויו של ירוחם או סילוק ידו מן החנות וכן לחייבו לשלם את הסכום האמור. 6.7 מכתבי התביעה ומכתב ההגנה שהוגש, אנו למדים לא רק שהמשיב היה עקבי בטיעונו לענין שטחה של החנות שהושכרה לאב, אלא גם חישב את דמי השכירות על פי שטח זה. אם אכן הושכרו לאב החנות והאולם כיחידה אחת, ששטחה כ200- מ"ר, מדוע מוותר המשיב על דמי שכירות משמעותיים? 6.8 אלה לקחי משנה מן הכתוב בכתב התביעה. הלקח העיקרי אינו בגישת המשיב, אלא בגישת האב ואחריו ירוחם. האב בודאי ידע היטב את גודלו של המקום ששכר. נכון, הוא לא הקפיד תמיד לשלם דמי שכירות, ובודאי שלא היה לו ענין שדמי השכירות יועלו בגלל הגדלת השטח, אולם צריך היה להיות ברור לו ששתיקתו ביחס לשטח החנות עשויה לפגוע בזכויותיו בעתיד. מדוע שתק? מדוע שתק ירוחם? עתה, משבחנו את המסמכים שהוצגו בהליך, נעבור לדון בראיות. 7. ה ת צ ה י ר י ם 7.1 המערער מסר את גירסתו בתצהיר שעשה ביום 26.3.97. על פי תצהיר זה, השתרעה הנגריה על שטח של 200 מ"ר. המערער מבסס טענתו לענין שטח הנגריה על מוצג שסומן מע3/, אותו תיאר כך: "צילום חוזה שכירות שנחתם בין אבי ז"ל ובין המינהל בשנת 61, ואשר חלקו הושחת בשריפה [שלטענתו פרצה בנגריה בשנת 1990 - י' דר], אך החלק הנותר מציין בבירור את מועד החתימה, את פרטי הנכס ואת שטחו." (ס' 3ה. בתצהיר מע1/). בפרק 13 להלן אתיחס למע3/. 7.2 המערער מצהיר שבנכס אירעה שריפה בשנת 1990 (ס' 3ג.), ומצהיר עוד בהמשך: "לאחר השריפה, שופץ הנכס וחלקו (כמחצית) משמש היום כ'פאב'. הנכס חולק באמצעות קיר בלוקים, וחלקו הנותר משמש גם הוא כ'פאב'". (ס' 4; ההדגשה אינה במקור). בהמשך אתייחס לטיעון זה. 7.3 עוד פירט המערער בתצהיר משא ומתן שנוהל בינו לבין המשיב לחכירת המבנה כולו. לדבריו, שילם דמי חכירה בסך 140,000 ש"ח, והחוזה לא נחתם בגלל מחלוקת בגין דרישותיו לפיצוי, בתמורה לויתור על זכויותיו כדייר מוגן. המערער הכחיש בתצהיר כאילו פלש לאיזשהו חלק של הנכס, והוסיף שהטענה הראשונה על פלישה עלתה ביום 12.9.96. 7.4 תגובתו של המשיב הובאה בשני תצהירים (מש11/ ומש12/) של יצחק אשכנזי, מפקח מקרקעין אצל המשיב (להלן - אשכנזי). עדותו של אשכנזי התבססה בחלקה על מסמכים בהם עיין ומתוכם למד את העובדות, ובחלקה, על דברים הידועים לו ידיעה ישירה. 7.5 אשכנזי היפנה למסמכים, לרבות כתבי-בי-דין, לפיהם שטח החנות שהושכרה לאב היה 93.48 מ"ר (140 מ"ר ברוטו), והיא משמשת את המערער כפאב. הוא דחה את טענתו של המערער כאילו השטח שהושכר לאב היה כ200- מ"ר. לדבריו, הוסכם שהמשיב יחכיר למערער את החנות למטרת שימוש כפאב. הוכן הסכם חכירה אלא שהמערער סרב לחתום עליו, בטענה שהתכוון לרכוש אותו ולא לחכור אותו. (מסמכי ההחכרה צורפו כנספחים א'-ד' לערר שהגיש המערער על הצו). 7.6 אשכנזי הוסיף כי ביום 19.6.89 נחתם חוזה בין המשיב, באמצעות שקמונה, לבין אחד שפורר (להלן -שפורר), לפיו פינה שפורר מחסן בקומה ב' ברח' חטיב 3, ותמורתו קיבל את האולם, שכתובתו במסמך רח' אלבחטיארי 7, חיפה בקומת קרקע. האולם צמוד לחנות, ובינו ובין החנות הפריד קיר. לדברי אשכנזי, האולם מעולם לא היה בחזקתם של המערער או של האב. לאחר ששפורר פינה את האולם על פי הסכם, נאטם האולם. 7.7 אשכנזי כותב עוד שביולי 1996 נפגש עם מפקח מקרקעין בשקמונה ששמו מתי, ושמע מפיו שפלשו לשטח האולם האטום. אשכנזי ביקר במקום וראה שפתח הכניסה לאולם, שנאטם בצאתו של שפורר, נפרץ, ובמקום הותקנה דלת ברזל. לדברי אשכנזי, לא ידע אז מי ביצע את הפריצה ואת הפלישה. בסוף יולי או בתחילת אוגוסט מצא שם פועלים שביצעו עבודות חשמל. לשאלתו למעשיהם, ענו שהם עובדים עבור המערער. לדבריו, דרש מהם להפסיק את העבודה. הוא התקשר מן המקום למערער וחזר על דרישתו. לדבריו, השיב לו המערער שאביו החזיק באולם שנים רבות. אשכנזי הזמין את המערער להמציא לו ראיות על כך. המערער לא המציא ראיות, ולכן הוצא הצו, ואשכנזי מסרו למערער. 7.8 אשכנזי מוסיף ומצהיר שימים ספורים לאחר הוצאת הצו הגיע המערער למשרדי המשיב והציג את מע3/, שאינו כולל את שם השוכר ותאריך עריכתו. המערער טען לזכויות באולם על יסוד מע3/. לאחר שאשכנזי שמע מפי אנשי שקמונה שהדברים אינם מבוססים, והודיע למערער שהצו עומד בעינו. 8. ע ד ו ת ו ש ל ה מ ע ר ע ר (חלק א') 8.1 חילקתי את הדיון בעדותו של המערער לשניים; חלק זה מתייחס לעדותו בשלב הראשון של ההליך, לפני פסק הדין הראשון. בחלק ב', תידון השלמת עדותו של המערער בשלב השני, כשחודש הדיון לאחר ביטולו של פסק הדין הראשון. צריך לשים לב כי עמודי הפרוטוקול של בית משפט השלום ממוספרים מעמוד 1 עם חידוש ההליך, לאחר ביטולו של פסק הדין הראשון. 8.2 המערער העיד ובמהלך חקירתו הוגשו המסמכים הנוגעים לזכויות בנכס, ובכללם כתבי-בי-דין. המערער אישר שבמסמכים מצויין שטח של 93.48 מ"ר, והשיב "השטח לא עניין אותנו." המערער אישר שמעולם לא פנה לשקמונה או לעמידר בטענה שהשטח גדול מהכתוב במסמכים. הוא כפר בכך ששפורר היה שכן במקום. עוד כפר המערער בטענה שפרץ קיר בין החנות לבין האולם. לדבריו, ההפך הוא הנכון, הוא בנה קיר כדי להפריד בין שני החלקים. 8.3 המערער כפר בטענה שניהל משא ומתן עם המינהל לרכוש זכויות בשטח של 94 מ"ר, והשיב: "אני רציתי לקנות את הזכויות בכל המבנה בגלל שהיו בעיות ואי סדרים, ולכן החלטתי לקנות כדי לנקות את השטח ולהימנע מבעיות. אתם בילבלתם אותי ולא ידעתי שלמעשה אני קונה את הזכויות שממילא הם שלי" (עמ' 10 מש' 24). המערער הופנה לטיוטת חוזה שהוכנה לחתימה, ונדרש להבהיר מדוע שם מדובר על 140 מ"ר, כאשר לדבריו החזיק באולם ששטחו של 200 מ"ר. לדברי המערער: "... אני הבנתי שהולכים לקראתי בזכויות כדייר מוגן ולא התיחסתי לגודל המושכר כי ממילא כל השטח היה שלי" (עמ' 11 מש' 6). 8.4 המערער נשאל אם יש לו תשריט של המקום, והשיב שהכין תשריט לצורך הדיון. התשריט הוגש במהלך החקירה הנגדית וסומן מש9/. בתשריט זה נראה בבירור שהמבנה מחולק לשני חלקים זהים. החלקים מופרדים בקיר שרוחבו 0.60 מ' וזה גם רוחב הקירות החיצוניים. רוחבו של כל אחד מהחלקים הוא 6.55 מ' (5.00 + 1.55). כלומר, כ6.60- מ', כפי שמדדו המפקחים. מידותיו הפנימיות של המבנה כולו, על שני חלקיו, הן 15.50 מ' X 6.60 מ', ולפיכך שטחו הכולל 204.60 מ"ר, הוא השטח שטוען לו המערער כשטח של מה שהושכר לאב. 8.5 בפני המערער הוצגה טענה שהשטח שסומן בתשריט באות A הוא החנות, ואילו השטח המסומן באות B הוא האולם אליו פלש, והשיב "אני משיב שזה לא נכון, ואני מציין שA וB וC הם אולם אחד ואין לי הסבר מדוע האדריכל סימן אולמות נפרדים. יש אולם A ויש אולם B ויש אולם C אבל כולם ביחד הם אולם אחד. בין אולם A לB יש קיר תומך בשני שליש לאורך האולם בשטח C שם סגרתי את המחיצה של המעבר כדי לעשות שני אולמות" (עמ' 11 מש' 10). עוד נשאל המערער והשיב: "ש. פרט לטענה שאתה מחזיק 200 מ"ר יש לך מסמך בכתב ששכרתם 200 מ"ר. ת. יש לי משהו ששלחתם בטעות, זה מסמך שאני מציג משנת 68." (שם, מש' 15). כאמור, כוונתו לטופס מע2/, בו נרשם השטח הכללי של העסק 89.15 מ"ר ורוחב החזית 6.60 מ' והוא אינו תומך בגירסתו. 8.6 המערער נשאל שוב אם פרט לצילום מע2/ יש בידיו ראיה שהאב שכר אולם של 200 מ"ר. והשיב: "אני משיב שיש לי את הדף שאני טוען שהוא חלק מהחוזה שהיה בשנת 61. הדף מוצג ומסומן מע3/. אין לי יותר מסמכים המעידים כי חלקי במושכר היה 200 מ"ר" (שם, ש' 24). בחקירה חוזרת לא היה למערער מה להוסיף, ולשאלת בית המשפט השיב "אין לי יותר עדים. אני לא צריך יותר עדים כי יש לי מסמכים, ואני מסתפק בחקירה של מצהירי המשיב" (עמ' 12 מש' 4). 8.7 אחרי המערער נחקר אשכנזי על ידי המערער. לתוכן עדותו אתייחס בפרק 10 להלן. לאחר מכן הוגשו סיכומים וניתן פסק הדין הראשון. כאמור, פסק הדין בוטל בערעור, והתיק הוחזר לבית משפט השלום לשם השלמת הבאתן של ראיות. 9. ח י ד ו ש ה ה ל י ך - ע ד ו ת ו ש ל ה מ ע ר ע ר 9.1 משחודש ההליך בפני השופטת הורוביץ לאחר שפסק הדין בוטל, זימנה דיון מקדמי ליום 3.11.98 כדי לברר אופן המשך ההליך. בתחילת הדיון הודיע המערער שקיים ישיבה עם המשיב לגבי שכירות האולם. משהודיע ב"כ המשיב שאין הסדר וכי המשיב עומד על הפינוי, הבהירה השופטת למערער כי הדיון הוחזר לערכאה ראשונה על מנת לאפשר לו להביא עדים וראיות נוספות, אותם לא הביא בדיון הקודם. עוד הוסיפה השופטת שאין בסמכותה להמליץ בפני המשיב להענות לבקשה להשכרת חלקים. 9.2 המערער נשאל אם יש לו ראיות נוספות וכך השיב "יש מסמכים חדשים שנתגלו ויש מסמכים חדשים שאני רוצה לבדוק ולראות אותם הצד שכנגד אומר שאין דבר חדש. אני רוצה להסביר לביהמ"ש בענין הפשרה שאני רוצה להגיע עם הצד השני ולטעון שביהמ"ש המחוזי כבר חייב אותי. אם ביהמ"ש לא מוכן להמליץ על פשרה למנהל לאחר ההמלצה של ביהמ"ש המחוזי שהוא כן המליץ על פשרה אני מבקש המלצה לפשרה." (עמ' 2 מש' 29). 9.3 השופטת הציעה למשיב לנסות לגבש הסדר פשרה, וקבעה שבהעדר הסדר, תשמענה הראיות, והוסיפה: "אם כי בדיון הקודם איפשרתי למבקש להביא כל ראיה או עדות שרצה להביא ואף דחיתי דיונים לצורך כך מתוך התחשבות בו גם כאשר היה מיוצג על ידי עו"ד הרי שבהתאם להחלטת ביהמ"ש המחוזי הנני מתירה היום להביא כל ראיה נוספת שברצונו היה להביא גם אם ניתן היה להביאה בדיון הקודם. על המבקש להמציא כל ראיה חדשה שבמסמך שברצונו להביא בפני ביהמ"ש לתיק ביהמ"ש ולצד השני תוך 45 יום מהיום וכן לזמן את עדיו לדיון." 9.4 משחודש הדיון, למעלה מחודשיים לאחר ההחלטה הקודמת, הודיע המערער כי נמצא בבית המשפט העד ראובן אברהמי, שתצהירו הוגש בערעור. עוד אמר שבידיו מסמכים נוספים, וכי לא הגישם בגלל תאונת דרכים שעבר. כן אמר שהתכוון להעיד את אמו, אך בעת ששוחח עמה על עדותה קיבלה ארוע מוחי והיא נמצאת בבית חולים. 9.5 המערער הגיש מסמכים. בחקירה נגדית אמר (בעמ' 5 מש' 22): "אני מוותר על עדותו של מר שקולניק, וזאת כיוון שעו"ד שמואלי אישר בפרוטוקול של המחוזי שמדובר באולם אחד. אני מוכן לוותר על העדות של מר אברהמי. אני מוותר על עדותו של עו"ד וולף ועל עדותה של אמי. אני לא רוצה לדחות כדי להביאה מאחר ואני רוצה שהמשפט ייגמר היום. אני לא מוכן לאשר כי לאחר ההחלטה בבית המשפט המחוזי הייתי במינהל והוצגו בפני כל תיקי המינהל הרלבנטיים לעיון." בשלב זה הציג ב"כ המשיב בפני המערער את תיק המשיב שמספרו 25870-0א, וביקש שיאשר שהתיק הוצג לעיונו במשרדי המשיב. הוכרזה הפסקה שבמהלכה עיין המערער בתיק והותר לו לצלם בו כל מסמך שיחפוץ. לאחר מכן אישר המערער שעיין בתיק ואין בו מסמכים נוספים שהוא מבקש להגיש, והוסיף: "אני טוען שחסרים בו מסמכים שאמנם לא ראיתי אותם מעולם." (עמ' 6 ש' 9). 9.6 בהמשך החקירה הנגדית התייחס המערער לשמותיהם של שניים, יונגר ושוורץ, שעל פי תיק המשיב בו עיין המערער, הפעילו נגריה באולם, וכך אמר: "יונגר ושוורץ - אני חושב שהם היו דיירים שלנו, שעמידר ושיקמונה או נכסי נפקדים המליצו לנו עליהם על מנת לשלם חובות שהיינו חייבים כשכר דירה. במקום להביא לנו את הכסף, הדיירים האלה שילמו ישירות לשיקמונה או לעמידר או לנכסי נפקדים. הדיירים היו בחלק השני נשוא המחלוקת. הם התחילו בשנת 61 לפי החוזה שלכם, ולא זוכר ממש עד מתי אבל זה היה אני חושב, קצת לפני שנת 90'. למיטב ידיעתי, זה לא נכון שלאחר שיונגר ושוורץ פינו את המושכר, המושכר הועבר לשעיה שפורר ואם במידה והיה דבר כזה, אז המינהל או שיקמונה עשו זאת בטעות ולאחר שעלו על כך הם הוציאו אותו מיד, הוכחה לכך זה החוזה שלו שהוא על 9 חודשים" (עמ' 6 מש' 9; ההדגשה אינה במקור). 9.7 המערער נשאל שוב אם בשנים 1961 עד 1987 הופעלה באולם נגריה ע"י שוורץ ויונגר והשיב: "אם היו אנשים כאלה, זה אנשים ששכרו מאיתנו את המקום כדי לעזור לנו לשלם שכר דירה. אני לא זוכר שמות של אנשים כאלה. אין לי יותר שום מסמך שאני רוצה להציג, זאת מכיוון שבשנת 90' נשרפה לנו הנגריה ויש אישור משטרה על כך. אין לי עדים נוספים, אני וויתרתי על כולם." (שם, מש' 20; ההדגשה אינה במקור). 10. ר א י ו ת ה מ ש י ב 10.1 בשלב שקדם לפסק הדין הראשון השמיע המשיב את אשכנזי, שמסר עדותו הראשית בתצהירים והגיש מסמכים. אשכנזי אישר בחקירה נגדית כי שמע מן המערער שבשנת 1990 היתה שריפה בנגריה, אך לדבריו, אין לו ידיעה אישית אם היתה שריפה, ואם כן - מה נשרף. אשכנזי העיד כי גילה את הפלישה לאולם בביקור ביום 22.7.96 ואז צילם את המקום (מע4/). באותו שלב לא ידע מי פלש, והדבר נודע לו מאוחר יותר מפי עובד שקמונה בשם מתי. עוד העיד אשכנזי שהמערער אמר לו שאחד אלגריסי פלש למבנה וכי המערער הוציא אותו משם ואמר לאשכנזי "אני שומר לך על הנכס". אשכנזי השיב שהוא אינו צריך שהמערער "... שתוציא פולש אחר על מנת שאתה תפלוש" (עמ' 13 ש' 13). 10.2 לאחר ביטולו של פסק הדין וחידוש הדיון, ולאחר שהמערער העיד והודיע שאינו מביא עדים נוספים, העיד המשיב מטעמו את רימונד זוהר, מנהל מחלקת הטבת תנאי דיור ופינויים בשקמונה (להלן - זוהר). זוהר העיד שנעשתה אליו פניה כדי לנסות ולאתר חומר בקשר לתביעה, אבל בשקמונה לא נמצא תיק הנכס, אם כי נמצאו מסמכים נוספים בתיקים אחרים. עוד אישר שבעבר הרחוק ניהל משא ומתן עם שוורץ ויונגר בקשר לאולם, כי נחתם אתם הסכם פינוי, הם קיבלו דמי פינוי ופונו מן הנכס. העד נעזר במסמך שהוצג בפניו, פרוטוקול קביעת דמי מפתח (נספח י' למש11/), לפיו פונו השניים מנכס ששימש אותם לנגריה משנת 1961, קיבלו דמי פינוי והנכס נאטם ע"י שקמונה במועד כלשהו בשנת 1989, כפי שנוהגת שקמונה לעשות בכל נכס שהיא מפנה. 10.3 זוהר הוסיף ששקמונה נאלצה לפנות דייר בשם שפורר מנכס בו ישב. נעשתה אתו עסקת חליפין, בה קיבל את האולם בתמורה לנכס שפינה, ועל כך נעשה הסכם. תצלומו של ההסכם הוגש כראיה (נספח ט' למש11/). ההסכם תומך בעדותו של זוהר. בשנת 1991 פונה שפורר מן האולם והאולם נאטם. זוהר העיד שאטימת האולם ידועה לו אישית. לדבריו, משנת 1991 לא טיפל בנכס. בחקירה נגדית אישר זוהר, לאחר שהוצג בפניו מסמך, שהפינוי של שפורר לא היה בשנת 1991 אלא בשנת 1990. לדבריו, ביקר במקום לפחות פעם אחת, וראה ששפורר החזיק בפועל באולם. 10.4 זוהר עמד על דעתו כי הוא מכיר את האולם בשנים שלאחר 1987-88, יודע מי החזיק בו וכי ניהל את המשא ומתן עם שוורץ ויונגר שהחזיקו כחוק בנכס. הוא הוסיף: "משנת 88' אני יודע בדיוק איך נראה הנכס ומי החזיק בו. אני יודע מי החזיק בנכס מכיון שאני ניהלתי כפי שהעדתי, את המו"מ עם שוורץ ויונגר שהחזיקו כחוק בנכס נשוא המחלוקת ולא יכול להיות שמלבדם מישהו אחר החזיק באותו נכס כחוק. עובדה שלאחר שפינינו אותם ואטמנו, לא פנה אלינו איש וטען שהנכס שלו ויתירה מכך הכנסנו כחוק את הדייר המוגן שפורר לנכס שבמחלוקת. וגם לאחר שפינינו את שפורר ואטמנו אני לא זוכר שמישהו טען לחזקה או בעלות לנכס במחלוקת." (מעמ' 7 ש' 29). העד דחה את הצעתו של המערער, לפיה "... יכול להיות שבאופן תיאורטי גילינו שעשינו טעות ועוול למשפחת בן שמחון, ולכן פינינו את שפורר..." וחזר והבהיר באילו נסיבות נכנס שפורר למקום ובאילו נסיבות פונה משם. 10.5 משהודיע ב"כ המינהל שתמה השמעת עדיו, לא היו למערער שאלות נוספות. המערער ביקש לסכם בעל פה. השופטת הבהירה שהיא נכונה לדחות את הדיון כדי שהמערער יוכל להביא את אמו לכשתחלים, אך הוא השיב שהוא מוותר על עדותה וסיכם בעל פה. 11. פ ס ק ה ד י ן ה ש נ י 11.1 השופטת הורוביץ נתנה את פסק דינה ביום 18.1.99. בפסק הדין פירטה את הראיות שהיו בפניה. היא ציינה שאף שבית המשפט המחוזי נתן למערער הזדמנות להביא ראיות, חזר התרחיש של השלב הראשון: המערער זימן עדים ולא השמיעם. אמו, שהיתה באולם בשלב הראשון, הוצאה משם על ידי בניו של המערער והוא ויתר על עדותה. בפעם השניה טען שאמו חלתה. משניתנה לו אפשרות לדחות את ההליך ולהביאה כעדה, דחה את ההצעה וויתר גם על העדים הנוספים. השופטת כתבה שהיא חוזרת על מה שקבעה בפסק הדין הראשון שניתן ביום 3.8.97, והתייחסה רק לראיות הנוספות שהובאו בפניה. 11.2 השופטת התייחסה למוצג מע5/, וציינה שהוא צילום חלקי ולא חתום, ללא שמות צדדים, של הסכם כלשהו משנת 1952 שאין לו כל ערך ראייתי. כאמור, צילום החוזה אינו כולל את חלקו העליון של הדף ואת חלקו התחתון. לפיכך, אחד הפרטים החסרים (נוסף לשמות הצדדים וחתימותיהם) הוא מועד עריכתו. עם זאת, ניתן ללמוד מן הצילום שתחילת השכירות היא 1.5.51, התשלום הראשון נעשה ביום 7.3.51, ולכן סביר שהחוזה נעשה בשנת 1951. השופטת מוסיפה שאפילו היה ניתן לקבל שההסכם הוא בין האב לבין הגוף המשכיר, הרי אין במסמך פירוט של גודל המושכר, והרי אין מחלוקת שהאב היה בעל זכויות מוגנות בחנות. 11.3 היא כותבת עוד שהמסמכים הנוספים שהוגשו מציינים שטח של 93 מ"ר, ועל כך אין מחלוקת. ההצהרה מע7/ מלמדת שלאב היתה נגריה משנת 1950 וגם עובדה זו אינה שנויה במחלוקת. במסמך זה אין ציון של גודל המושכר ואין סימוכין לטענה שכל המבנה היה מושכר לאב. 11.4 השופטת השוותה בין המסמכים מע8/ ומש10/, ומצאה שהשטחים הנקובים בשניהם (93 מ"ר) זהים, ותואמים את שטח החנות. העובדה שמבקר אחד קרא לחנות "צד א'" ומבקר אחר קרא לחנות "צד ב'", אינה יכולה להועיל, כיוון שמדובר בחנות פינתית. יתרה מזאת, אילו היה מדובר באולם אחד, לא היה הגיון בעריכת חישובים נפרדים לתשלום דמי שכירות לכל חלק. 11.5 עוד ציינה את הפרטים ששמעה מפי העד זוהר, בדבר השותפים שוורץ ויונגר שניהלו נגריה מ1961- ששטחה כ- 90.5 מ"ר, וכי שמעה מפיו על דבר פינויים, אטימת האולם והפרטים הנוספים. היא סירבה לקבל את טענתו המאוחרת של המערער, כאילו משפחתו השכירה את האולם לשוורץ וליונגר, וציינה שמדובר בטענה כבושה שעלתה רק בסיכומים. השופטת התייחסה באמון לעדותו של זוהר. היא ציינה שהמערער הכחיש כי שפורר ישב באולם, וגם בענין זה העדיפה את עדותו של זוהר על פני דברי המערער. סופו של דבר, היא דחתה שוב את בקשת המערער לבטל את הצו. 12. ה ע ר ע ו ר ה ש נ י 12.1 הערעור שבפנינו על פסק הדין השני, הוגש בשמו של המבקש על ידי עו"ד פלק, ששוחרר מהופעה בהליך. המערער הופיע וטען לעצמו. 12.2 בהודעת הערעור מפנה בא כח המערער לכך שבמסמך מש14/ מופיע החלק שהוחזק על ידי שוורץ ויונגר כחלקה מס' 24 ולא כחלקה 26, ורואה בכך ראיה שלא ישבו באולם. איני רואה בכך קושי. ראשית, יש טעם לפגם, אם לא מניעות מוחלטת, כאשר המערער טוען טענה כזו. המערער אמר בעדותו שהוא חושב ששוורץ ויונגר החזיקו באולם, אלא ש"עמידר ושיקמונה או נכסי נפקדים המליצו לנו עליהם על מנת לשלם חובות שהיינו חייבים כשכר דירה." (פרוטוקול 14.1.99 עמ' 6 מש' 10). הטיעון כי שורץ ויונגר החזיקו נכס אחר, הוא טענה עובדתית חילופית, והעלאתה מנוגדת לתקנה (ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד1984-. 12.3 לגופו של ענין, המסמך נכתב בכתב יד, אולי בעת הביקור בנכס. אכן, לא ברור מדוע נרשם מספר החלקה 24 ולא 26, אולם נראה שזו פליטת קולמוס. כתובת הנכס היא חמם אל פשה 7. זאת ועוד, זוהר העיד שניהל מו"מ עם שוורץ ויונגר שישבו באולם, קיבלו פיצויים עבור פינויו והאולם נאטם, עד שהושיבו בו את שפורר. לגבי שפורר, כל המסמכים שהוצגו מדברים על האולם, בחלקה 26, לרבות נספח י' (או ו7/) לתצהירו של אשכנזי מש11/, שהוא המסמך המתייחס להצעת שפורר לחילופי דייר, שם נכתב במפורש שמדובר בחלקה 26. גם אשכנזי העיד על כך ששפורר שישב באולם. 12.4 עוד כותב בא כח המערער, שהמערער לא היה מיוצג במספר דיונים, וזכויותיו קופחו. המערער היה מיוצג בחלק מן ההתכתבות ביחס לקבלת הזכויות בחנות. עורך דינו דאז, עו"ד וולף (בית זאב), גם הגיש בשמו את המסמכים לבית המשפט, אולם חדל לייצג את המערער כאשר החליטו השניים שעורך הדין יעיד מטעם המערער, ותצהיר עדותו הוגש במסגרת הערעור הראשון. הערעור הראשון הוגש על ידי עורך הדין ז' פוקס, שהופיע בערעור. המערער בחר להמשיך בניהול ההליך, לאחר שפסק הדין הראשון בוטל, כשהוא מייצג את עצמו. כאמור, ערעור זה הוגש על ידי עו"ד פלק, אולם הוא שוחרר מייצוג והמערער טען לעצמו. 12.5 ההחלטה אם להיות מיוצג ובאיזה שלב היתה של המערער. בנסיבות של הליך זה, לא היה כל פגם בדרך בה נוהל ההליך, וזכויותיו של המערער לא נפגעו מחמת כך שלא היה מיוצג. בית המשפט יצא מגדרו כדי לאפשר למערער לנהל את ענינו, ובעשותו כן, התחשב בעובדה שהמערער אינו מיוצג, אף שנראה שחוסר היצוג היה מכוון. בית המשפט דחה ישיבה כדי לאפשר מו"מ, אף שב"כ המשיב הודיע שאין מקום להסדר. בית המשפט הבהיר שהמערער יהיה רשאי להביא כל עד שיחפוץ להביא. לאחר מכן הציע בית המשפט למערער דחיה כדי לאפשר הבאת עדים. המערער בחר לנהל את ההליך כפי שניהל אותו, ואין יסוד לטרוניה בענין זה. 13. מע3/ 13.1 המשיב, כבא כח הבעלים, חשף את תוכן התיק הנוגע לחנות לעיני המערער ולעיני בית המשפט, ואיפשר למערער לראות את כל המסמכים שברשותו. לא היה מסמך בתיק שהוסתר מעיני המערער ומעיני בית המשפט. המפקח על נכסי נפקדים, עמידר ושקמונה (להלן - הגופים המטפלים), טיפלו במושכר בשם בעליו, כל אחד בתורו, בתקופות שונות. הם גבו דמי שכירות, שהעקרונות לקביעת שיעורו נקבעו בחוק הגנת הדייר ובתקנותיו. הטיפול כלל ביקורות במושכר, שמטרתן, סביר להניח, היתה כפולה: לפקח על השימוש בו ולבדוק נתונים דרושים לקביעת דמי השכירות. נתונים אלה כללו פרטי שטחו של המושכר, לרבות רוחב החזית, למשל. ביקורות אלה נעשו בכתב ותויקו בודאי בתיק או בתיקים שניהלו הגופים המטפלים, אך התיק או התיקים לא נמצאו. 13.2 המערער הציג מסמך מקורי אחד, ההצהרה מסוף 1950 בדבר התקשרות השותפים לשכירת הנכס (מע7/). לדברי המערער היתה שריפה בחנות בשנת 1990. הוא טוען כי מן השריפה ניצל חלק מחוזה שכירות, ממנו ניתן ללמוד ששטחה של החנות שהושכר לאב היה כ200- מ"ר. הוא לא הציג מסמך, מקורי או צילום, שבו סימני שריפה, אלא הציג צילום של מה שנראה כחלק מחוזה שכירות של עמידר (מע3/). 13.3 הצילום מע3/ מצולם משני צידי העמוד. בחזיתו נעדר הצד השמאלי, אם כי הכתוב אינו נקטע בצורה ישרה. הצילום מעורר ספקות ותהיות. בעוד שבחלק העליון ניתן להבחין בתיאורו של המשכיר ("... החברה הלאומית לשכון עולים..." וגו'), ותיאור זה זהה לתיאורו של המשכיר בחוזה המקורי מש1/ משנת 1973, הרי במסמך הושמט שמו של השוכר. וגם זאת; בעוד שבחלק העליון מופיעים הגוש והחלקה, לא נראה דבר במקום המיועד לרישום מקום החתימה והיום בו נחתם המסמך. 13.4 בין השורה השלישית במסמך, המתחילה במלים "במובן חוק...", לבין השורה הרביעית, זו שתחילתה במלים "שייקרא להלן...", נראה שחסרה שורה שלמה. החלק השמאלי של הצילום, זה שאינו מופיע, לא נראה ארוך מספיק לציון שמו של השוכר. 13.5 בעוד שכתובת המושכר ניתנת לפענוח (חמם אל פשה מס' 7) וכן ניתן לראות שהחוזה הוא לשנה וענינו חנות בת חדר (לא ניתן לראות את האות "ר" במלה "חדר"), הרי הספרות האמורות לשקף את שטח החנות אינן ברורות. הספרה השמאלית (ספרת המאות) נראית כספרה 2, ספרת העשרות אינה ברורה ואינה ניתנת לפענוח. ספרת היחידות היא 0. ימינה מן הנקודה נראות שתי ספרות - הספרה 1, ומימינה ספרה הנראית מעט כמו הספרה 2, אך צורתה שונה לחלוטין מצורת הספרה 2 המסמלת את המאות. 13.6 מכיון שעניננו בצילום, לא ברור אם החוזה המקורי (היה תוכנו אשר היה), הודפס על שני צדדיו של הנייר (כמו מש1/) או שהודפס על שני ניירות נפרדים. מכיון שמע3/ הוא צילום, לא ניתן לדעת אם החלק המודפס בצדו האחורי, האמור להיות העמוד השני של החוזה, הוא אכן המשכו של העמוד הראשון, או צולם מחוזה אחר. 13.7 אחד הכללים החשובים בדיני ראיות הוא "כלל הראיה הטובה ביותר". הנשיא שמגר ניתח בפרשת שניר (ע"פ 869/81 שניר ואח' נ' מדינת ישראל וערעור שכנגד, פ"ד לח(4) 169) את הכלל ואת מקורותיו (מעמ' 202). הוא הזכיר שרק בהעדר המקור, מותרת הגשת ראיה משנית. 13.8 בעוד שבהעתק שנעשה באמצעות נייר העתקה ניתן לבצע בדיקות כדי לגלות אם נעשה שינוי אם לאו, בצילום לא ניתן לעשות בדיקות כאלה. מצילום גם לא ניתן לדעת אם צולם מהמקור או מצילום. אין פשוט מאשר לצלם מסמך, לבצע בצילום שינויים, כולל מחיקות ותוספות, ולצלם את הצילום. אין צורך במומחיות כדי לבצע שינויים כאלה. 13.9 איני מתעלם מן הכלל, לפיו מוכשרת ראיה אם לא התנגד הצד השני להגשתה. בעניננו, לא היתה התנגדות להגשת מע3/ שאינו מקור, והמערער כלל לא נחקר למקום המצאו של המסמך ממנו צולם מע3/. אינני מתעלם מן העובדה שגם המשיב הציג צילומי מסמכים. ההבדל הוא שבעוד שצילומי המסמכים שהציג המשיב הם משניים (מסמך שוורץ-יונגר מש14/ ומסמכי שפורר, נספחים ט', י' (או ו7/) ו-ו8/, וכן כתבי בי-דין, אם כי מקורם של אלה נגיש לכל), הרי מע3/ הוא הבסיס לטיעונו של המערער. המערער מאשר שזו הראיה היחידה בכתובים לטענתו כי האב שכר את כל המבנה ולא רק את החנות (ס' 8.6 לעיל). 13.10 אין ללמוד מהעדר התנגדות להצגת מע2/, הסכמה מצד המשיב לתכנו של המוצג. העדר ההתנגדות משמעה ויתור על טענת חוסר קבילות של המסמך, ולא ויתור על טענת המשיב לגוף המחלוקת,שהרי עמדתו של המשיב היתה ברורה משך כל ההליך. 13.11 כפי שציינתי, מע3/ אינו חד-משמעי. הוא מעורר ספקות ותהיות לגבי שמו של השוכר ובודאי לגבי שטח המושכר. הוא מעורר ספקות קשים אם הוא העתק של המקור שלא עבר שינויים. 13.12 אם אכן משקף מע3/ חוזה שכירות שנעשה בין עמידר לבין האב, ונרשם בו שטח מושכר של למעלה מ200- מ"ר, הרי הוא אינו מתישב עם המסמכים האחרים. ראשית, כל המסמכים הקודמים למע3/ (בהנחה שהוא משנת 1961) מדברים בחנות ששטחה כ90- מ"ר, סכום הנובע ממכפלת האורך והרוחב, הרשומים בחלק מן המסמכים. שנית, כל המסמכים המאוחרים למע3/ (שוב, בהנחה שהוא משנת 1961) מדברים גם הם בחנות בשטח כזה. 13.13 זאת ועוד, אם אכן מע3/ הוא חוזה שכירות בין עמידר לבין המנוח (ששמו אינו מופיע שם) והוא נעשה בשנת 1961, הרי הוא בוטל בחוזה השכירות המאוחר יותר משנת 1973 (מש1/). ניתן לטעון שהשכרת המבנה כולו למנוח בשנת 1961, הפכה אותו לדייר מוגן במבנה כולו, וחוזה שכירות מאוחר יותר לגבי חלק מן המבנה אינו פוגע בזכות הזו, אלא שאז צריך לקבל מספר הנחות לא סבירות: האחת, שבשנת 1961 השכירה עמידר למנוח את המבנה כולו (דבר שאינו נתמך במע3/, שאינו נושא שם השוכר, ששטח המושכר הרשום בו מעורר סימני שאלה ואין ודאות שהעמוד השני בו כתוב התאריך שייך לחוזה זה); שנית, שבשנים שאחרי 1961, כלומר, בשנים 1966 (מע8/) ו1968- (מע2/), עדיין היתה החנות בשטח של כ90- מ"ר, לא נהרס הקיר המפריד בין החנות לבין האולם והמנוח עשה שימוש רק בחנות, וזאת למרות שבשנת 1961 הוא שוכר של המבנה כולו; שלישית, שבשנת 1973 הסכים המנוח לחתום על חוזה שכירות חדש ביחס לחנות בלבד (מש1/), חוזה שבו נרשם שטחה 93.48 מ"ר, וזאת שעה ש12- שנים קודם לכן שכר את המבנה כולו; וכמובן, שהמנוח וירוחם מעולם לא מחו על כך שבכתבי בי-דין, בהם נתבעו לשלם דמי שכירות, נזכר שטח של 93.48 מ"ר בלבד, בניגוד לע3/. 13.14 אף אחת מהנחות אלה אינה סבירה, ואינה מתישבת עם התנהגות רגילה של שוכר של בית עסק. צירופן של ההנחות הופך את הבלתי סביר לבלתי מתקבל על הדעת. כאשר מצרפים כל אלה לצילום המפוקפק, שמקורו אינו ברור ותוכנו מעורר חשדות כבדים, הרי מע3/ אינו יכול להראות כראיה התומכת בגירסת המערער. 14. ס י כ ו ם בי נ י י ם (שני): 14.1 המערער העיד מידיעתו האישית כי האב שכר את כל המבנה, בשטח של כ200- מ"ר, וכי מדובר באולם אחד, לא מחולק. דברים אלה סותרים מסמכים בכתב, ובכללם מסמכים שהציג המערער (מסמכי הבקורת והתשריט מש9/). 14.2 הטענה שהאב החזיק במבנה כולו, כיחידה אחת בלתי מחולקת, נסתרה בראיות לפיהן ישבו באולם שוכרים (שוורץ ויונגר, ואחריהם שפורר). המערער התעלם מכך שראיות אלה מפריכות את גירסתו בדבר החזקת המבנה כיחידה אחת בלתי מחולקת, והעלה גירסה חדשה, לפיה, בגלל קשיים בתשלום דמי שכירות, השכירה עמידר את האולם, שהאב דייר מוגן בו, לשוורץ ויונגר. האם יש אדם סביר שיקבל גירסה כזו? 14.3 ואם ימצא אדם כזה, מה ישיב לשאלה מי הקים את הקיר בין האולם לחנות, שבלעדיו לא ניתן היה להשכיר בנפרד את האולם? ואם הוקם הקיר, הכיצד טוען המערער שהקיר לא היה והוא הקימו? ואם כך - מתי נהרס? ואם אמנם הוקם הקיר כדי לאפשר השכרת האולם בנפרד - מדוע הוקם ברוחב של 0.60 מ', כרוחב קירותיו החיצוניים של המושכר? היכן ההגיון בהקמת קיר מסיבי כזה? 14.4 המערער מצהיר (מש1/, ס' 4) כי הקיר נבנה בעת שיפוץ המבנה אחרי השריפה של שנת 1990, וכי נבנה מבלוקים. בהמשך הוא מגדיר את הקיר כ"מחיצה". התצהיר הוכן בשלב הראשון. הטיעון והראיות כי באולם ישבו דיירים וכי קיים תיעוד לגבי ישיבתם באולם, יציאתם ממנו ואטימתו, עלו לאחר מכן, והצבעתי על הדרך בה ניסה המערער להתמודד עם הראיות בענין זה. התשריט שהוכן עבור המשיב (מש9/), ובו נראה קיר מפריד שרוחבו 60 סמ', מפריך לחלוטין את גירסת המערער בענין זה. 14.5 בידי המשיב ראיות בכתב ששוורץ ויונגר היו שוכרים שלו. הוגשו ראיות בכתב, הנתמכות בעדותו של זוהר, בדבר ישיבת הדיירים באולם, בדבר פינויים, בדבר כניסת שפורר כדייר באולם ופינויו ממנו בתמורה. כל אלה מפריכים את גירסותיו של המערער. 14.6 ראוי להוסיף שלא זו בלבד שהטענה עלתה במוחו של המערער רק בשלב מאוחר, הרי גם אז עשה זאת בהיסוס ולא היתה בידיו ראיה שתתמוך בה. הפניתי לעיל לדברי המערער בחקירה נגדית "יונגר שוורץ - אני חושב שהם היו דיירים שלנו...". משנשאל בדבר נגריה של שוורץ ויונגר השיב "אם היו אנשים כאלו, זה אנשים ששכרו מאיתנו..." (ההדגשות אינן במקור), ובהמשך: "אני לא זוכר שמות של אנשים כאלה". 14.7 טענת המערער, לפיה חוזה החכירה שהוכן התייחס למבנה כולו, אינה מתישבת עם העובדה שמכתבו של המשיב למערער ובו פרטי העסקה שאושרה (נספח א' לערר של המערער), מדבר ב"שטח של כ140- מ"ר". זה השטח ברוטו של החנות, כרשום בתשריט מש14/. בתשריט אמנם נעשה שימוש במונח "שטח המבנה", אבל ברור מן התשריט ומן הרשום שם לענין השטח נטו, 93 מ"ר, שהכוונה לחנות. 14.8 התשריט מש9/ הוכן עבור המערער והוצג על ידו. התשריט משקף בבהירות נכס (המבנה כולו), המחולק לשני חלקים שוים. המערער לא ידע להסביר מדוע שרטט האדריכל שקולניק את המבנה כך, כשהוא מחולק (ס' 8.5 לעיל). גם התשריט מפריך את גרסת המערער. 15. ה ח ו ק ו ה צ ו 15.1 בהצעת החוק (ה"ח 1484 מיום 12.10.80 בעמ' 20) אוזכר ס' 18 לחוק המקרקעין, תשכ"ט1968-, הדן בשימוש בכח נגד מסיגי גבול במקרקעין. בס"ק 18(ב) הוגבלה זכותו של המחזיק במקרקעין כדין לסלק ידו של מסיג גבול, בכך שהפעולה תנקט "... תוך זמן סביר." מנסח דברי ההסבר להצעת החוק ממשיך וכותב: "בית המשפט העליון, בשורה של פסקי דין, פירש את המונח 'זמן סביר' כך שאדם אשר אבדה לו ההחזקה בנכס זכאי לעשות דין לעצמו, כל עוד הסגת הגבול היא טריה. ... לכן מותר להשתמש בכוח הזרוע כדי לממש זכויות חוקיות... בתנאי שהדבר נעשה מיד, כלומר, תוך ימים ספורים. אם חלפו ימים מספר, יכול הנפגע לבקש תרופתו רק בדרך של תביעה להחזרת חזקה." 15.2 כשהובאה הצעת החוק להצבעה בכנסת, הבהיר המציע, ח"כ שלמה הלל, שפרשנותו של בית המשפט העליון מכבידה "... בייחוד כאשר מדובר בקרקעות של המדינה, שהן מטבע הדברים מפוזרות לכל ארכה ורחבה של הארץ. די היה בכך שאדם נמצא על קרקע של המדינה, קרקע שאינה שייכת לו, שבוע ימים ויותר, מבלי שהספיקו הרשויות לראות ולהיווכח בכך ולהביא לסילוקו, כדי שלא יהיה אפשר להפעיל את החוק הזה, המאפשר את סילוקו של פולש ללא הזדקקות לבית-המשפט תוך שימוש בכוח סביר, והיה צורך במהלך משפטי שלם שנמשך הרבה זמן." (ד"ה תשמ"א, חוב' י"ז, עמ' 53). כל זאת, לעומת קרקע בבעלות פרטית, לגביה ניתן להניח כי בעליה משתמשים בה באופן שוטף ומכל מקום, מקיימים עליה פיקוח, ולכן יגלו הסגת גבול תוך זמן סביר, ויפעלו לסילוקו של מסיג הגבול. הנחה כזו אינה ישימה לגבי מקרקעי ציבור. 15.3 המקרה שלפנינו מדגים היטב את הצורך בחוק. מדובר במבנה אחד, שמחציתו מושכרת למערער. האולם (המחצית האחרת) אינו בשימוש ואטום. אין למשיב דרך לעקוב אחר הנעשה בתוך המבנה, כל עוד אין המערער פורץ פתח חיצוני לאולם - אין אנשי המשיב יכולים לדעת שפלש לתוכו. רק בזכות הסימן החיצוני של הפלישה, הסרת האטימה החיצונית והתקנת דלת הברזל, גילו אנשי שקמונה את דבר הפלישה והודיעו על כך למשיב. 15.4 החוק וצווים המוצאים על פיו, עומדים בסתירה לעקרונות יסוד שגדלנו עליהם כמשפטנים. שנינו שתובע צריך להוכיח תביעתו. שנינו שראובן, הטוען ששמעון פלש ללא זכות לנכס של ראובן, צריך להוכיח זכותו לנכס והעדר זכות של שמעון. לפנינו חוק הקובע היפוך מוחלט של עקרונותינו; המחזיק בנכס, הוא שצריך להוכיח שיש לו זכויות בנכס. החוק הסמיך את המדינה לצוות על סילוק יד מנכס, והפך את חובת ההוכחה על פיה. כך הדבר גם בצו הריסה מנהלי, צו הפסקה מנהלי וכיוצא באלה דברי חקיקה, בהם הסמיכה הרשות המחוקקת את הרשות המבצעת ליתן צווים בעלי תוקף שיפוטי. רתיעתנו האינסטינקטיבית מבסיס החוק, לענין חובת ההוכחה, מחייבת אותנו לזהירות בשקילת הראיות, אך אינה צריכה להרתיענו משפיטה על פי חוק. 15.5 הצו הוצא כדין. על פי מידע בדוק ואמין שהיה ברשות המשיב, פלש המערער למקרקעי ציבור, מבלי שהיתה לו זכות לעשות כן. בזמן שנקצב בחוק, הוצא הצו ונמסר למערער. למערער ניתנה אפשרות לערער על הצו, ובתי המשפט איפשרו לו הבאת ראיות כרצונו כדי להוכיח את שעליו להוכיח. המערער כשל בנסיונו, מכיוון שגירסתו אינה גירסת אמת. 16. נ נ י ח ש ה מ ש י ב ה י ה מ ג י ש ת ב י ע ת פ י נ ו י 16.1 אני נכון לבדוק את הראיות בדרך שונה. לצורך הדיון אניח הצידה את הוראות החוק ואת הצו, ואבחן את עניננו כפי שהיינו בוחנים אותו, אילו היה המשיב נוקט נגד המערער בהליך רגיל, של תביעה לסילוק-יד, בגין הסגת גבול באולם. לצורך דיון זה, לא הוצא צו סילוק פולשים, ואיננו עוסקים בצו הנהנה מחזקת התקינות המנהלית. עניננו בין שני צדדים: בעלים של נכס, שאיש אינו כופר בזכותו לנכס, ומולו המחזיק בנכס, הטוען לזכות שכירות מוגנת בנכס. 16.2 כל המסמכים שהוגשו כראיות, למעט מע2/, מצביעים על כך שלאב הושכרה חנות בשטח של כ93- מ"ר. כתבתי לעיל שבפנינו מערכת מסמכים המשתרעת על תקופה של שנים רבות. המסמכים נכתבו על ידי עובדים שונים של המשיב, של שקמונה ושל עמידר, במועדים שונים. קשה להניח שהיתה פה יד מכוונת שהחליטה להטפל לאב, לירוחם או למערער באיזה שהוא מן השלב של השלבים. יתרה מזאת, כדי להצליח במזימה לנשל את המערער ממה שהוא טוען לו, צריך היה לשתף במזימה מספר רב של אנשים, משך עשרות שנים. צריך היה לשכנע עובדי מדינה, בשני משרדים (האוצר, המפקח על נכסי נפקדים והמשיב), עובדי חברה ממשלתית (עמידר) וחברה וממשלתית-עירונית (שקמונה) לפעול נגד דייר מוגן של נכס ולנשל אותו מחצי הנכס, כטענתו. איני מוכן לקבל גירסה כזו, שאינה מתיישבת עם הראיות ואינה מתיישבת עם ההגיון. 16.3 כל המסמכים שאין יסוד לחלוק על אמיתותם, לרבות אלה שהגיש המערער ויש לגבי פרטים מסוימים בהם ספקות, מצביעים על השכרה של חנות בת חדר אחד. החנות כוללת משרד של כ2- מטר, והוסף בה יציע. שטחה 93 מ', שחלקו "שטח מועיל" וחלקו "שטח בלתי מועיל". מה עוד צריך המשיב לעשות כדי להוכיח את שהיה עליו להוכיח? 16.4 יתרה מזאת, לא רק שהמשיב הביא ראיות בדבר השטח שהושכר לאב והוחזק על ידו כל השנים, אלא שהביא ראיות לגבי האולם במחלוקת, השוללות אפשרות שהאב החזיק באולם. על פי ראיות אלה, החזיקו באולם בזכות שוורץ ויונגר, ששמותיהם מפורטים במסמכים כדיירים. משך כל השנים בהן באולם, הם ניהלו שם נגריה ושילמו דמי שכירות. הם פונו מהאולם, והוא נאטם. לאחר מכן מסרה שקמונה החזקת האולם לשפורר, וגם הוא פונה מהמקום. גם היחסים בין שפורר לבין המשיב ושקמונה מתועדים (נספחים ט', י' (ו7/) ו-ו8/). 16.5 האם יכול להוותר ספק שלמערער, כמי שבא במקום אביו, מעולם לא היו זכויות ביותר מאשר בחנות, ששטחה כ93- מ"ר? המסמך היחיד שבידי המערער הוא מע2/. זה צילום לא ברור, חשוד ומפוקפק, שבית משפט אינו יכול לסמוך עליו. 16.6 השופטת הורוביץ שמעה את המערער ואת עדי המשיב. היא האמינה לעדי המשיב ולא האמינה למערער. חוסר האמון שלה במערער מבוסס היטב, לאור הראיות שהיו בפניה. ערכאת ערעור אינה מתערבת, ככלל, בקביעות של מהימנות שקבעה הערכאה הראשונה ששמעה את העדים וראתה אותם. מן הראיות עולה שלשופטת הורוביץ היה יסוד לדחות את גירסת המערער ולקבל את גירסת המשיב. כאמור, איני רואה פגם בקביעות. 17. מ ה א ם נ ק ב ל א ת ה ע ר ע ו ר? 17.1 בחנתי את ההליך ואת הראיות שהוגשו בו, וחיוויתי דעתי שהמערער לא הוכיח שהיה מקום לבטל את הצו הוצא נגדו. לאחר מכן, הצגתי את הראיות שהובאו בהליך ובחנתי אותן כאילו ההליך שננקט בבית משפט השלום היה הליך של תובענה שהגיש המשיב נגד המערער לסילוק ידו של המערער מן האולם. גם בבחינה זו, אין בעיני ספק שהראיות שהוצגו בהליך על ידי המשיב ועל ידי המערער, מוכיחות שהמערער השיג גבול באולם, וכי מעולם לא היו לאביו, ולא לו, זכויות כלשהן באולם. 17.2 לאחר כל אלה, הבה נבחן שאלה נוספת: נניח שעדיין אין הדעת נוחה מן ההליך, בגלל שמקורו בצו. נניח שחוסר הנחת מן ההליך כה גדולה, עד שגמרנו אומר לקבל את הערעור, להמנע מקביעה שהמערער הסיג גבול באולם, ולאפשר למשיב לנקוט בהליך של תביעה רגילה לסילוק יד. אם זו התוצאה בערעור, נבחן מה אמור להתרחש בעקבות קבלת הערעור והגשת תביעת המשיב לבית משפט השלום. 17.3 המשיב יגיש תובענה לסילוק יד נגד המערער. המערער יגיש כתב הגנה, ויחזור על טיעוניו לפיהם שכר האב את המבנה כולו, על שני חלקיו, והמערער מחזיק בו כדייר מוגן. המשיב יביא ראיותיו. כל הראיות הוצגו כבר בהליך הקודם, על שני שלביו. תיקו של המשיב הונח בפני בית המשפט ונחשף למערער. ניתן להניח שאין למשיב כל מסמך הנוגע לענין שלא נחשף. על פי ראיות אלה זכויותיו של המערער הן לחנות בשטח של כ93- מ"ר בלבד. 17.4 לאחר שיסיים המשיב להביא ראיותיו, יגיע תורו של המערער להביא ראיות מטעמו. מה יש בידי המערער? המסמך היחיד התומך בגירסת המערער בדבר שטח המושכר, מול שפע המסמכים האחרים, התומכים בכך שהשטח היה כ93- מ"ר, שנערכו בידי אנשים רבים במהלך מילוי תפקידם, הוא מע3/, צילום מפוקפק, נטול שם השוכר, שהשטח מופיע בו בצורה לא ברורה ומעוררת חשד כבד. 17.5 לערעור הראשון צירף המערער תצהיריהם של שלושה עדים: עו"ד וולף, אמו של המערער, שאותה הוציאו בניו מן האולם כדי שלא תעיד עוד בשלב הראשון, וראובן אברהמי, עובד המשיב. בשלב השני הוצע לו להביא עדיו, נכון יותר, הוא התבקש להביא עדיו. הוא סירב לעשות כן, ודחה הצעת בית המשפט לדחות המשך הדיון למועד אחר. על אי הבאת עדים נקבע כלל ידוע: "הכלל הנקוט, שאם בעל דין לא הביא ראיה רלבנטית בהישג ידו בלי לתת הסבר מניחים שהיתה פועלת לרעתו" (ע"א 78/5 שרון ואח' נ' לוי, פ"ד לה(1) 736, 760ה; מצוטט בע"א 89/55 קופל (נהיגה עצמית) בע"מ נ' טלקאר חברה בע"מ, פ"ד מד(4) 595, 602; ההדגשה במקור). 17.6 שתי הזדמנויות ניתנו למערער להביא ראיות, והוא לא ניצל אותן, ובא אחר כך בטענות לבית המשפט על כך שפוגעים בו. הראיות לא הובאו, כי אין למערער ראיות הסותרות את העובדות. בערעור פלילי ציטטתי דברים שכתב הנשיא ברק, כאשר דחה בקשה למשפט חוזר. עניננו בערעור אזרחי, אולם איני רואה הבדל עקרוני בין השניים בנושא זה: "הליך המשפט החוזר אינו בבחינת 'מקצה שיפורים' העומד לרשות מי שטקטיקת ההגנה שלו כשלה (...). משבחר המבקש לבסס את הגנתו על עדותו שלו בלבד ומשבחר להמנע מלחקור את עדי התביעה בנושאים מסויימים (...) ולהמנע מהצגת ראיות שהיו ברשותו כל העת, אין הוא יכול להשיב את הגלגל לאחור ולבנות תפריט חדש לניהול משפטו". (מ"ח 4282/98 פורת נ' מדינת ישראל, פ"ד נב(5) 78, 86). עניננו קל וחומר. האם ראוי שנכפה על הצדדים סיבוב שלישי בהליך זה? לכמה "מקצי שפורים" זכאי המערער? כאמור, גם אם נחזיר את התיק לבית משפט השלום, אין בידי המערער ראיות מהימנות שתתמוכנה בגירסתו. מדוע, אם כן, הוא ממשיך ללחום? 17.7 לכשיחודש ההליך, יחדש המערער את הלחצים שהוא מפעיל כדי לכפות על המשיב פשרה. זו היתה דרכו גם כאשר חודש ההליך בפעם הקודמת. חלוף הזמן מסייע בידו; הוא פלש לשטח שאינו שלו לפני כארבע שנים. מאז הוקפא המצב בשטח, והמערער מחזיק בשטח לא לו, ומפיק ממנו הנאה, שכן הוא משמש לו כפאב, נוסף לחנות. כל אותו זמן אין המשיב יכול לעשות שימוש באולם. 17.8 אף שהמשיב רשות מרשויות המדינה, גם הוא אינו משוחרר מחישובי סיכונים, מבדיקת עלויות של ניהול משפטים והקפאת מקרקעין יקרים, ככל צד להליך משפטי. המשיב משוכנע שענינו צודק, וכי כל הראיות תומכות בענינו, ובכל זאת, אם יתקבל הערעור, תהיה זו הפעם השניה בה מחליטה ערכאת ערעור נגדו. מי יערוב לו לתוצאה בסיבוב שלישי, לאחר שיצטרך להגיש תובענה חדשה, להמתין בתור שנים מספר עד לבירורה בבית משפט השלום ואחר כך להתמודד בערעור על פסק הדין? בשלב כלשהו יגיעו אנשי המשיב למסקנה שראוי להגיע לפשרה כלשהי. האם חומר הראיות מצדיק פשרה? לטעמי, בהחלט לא. בקבלת הערעור יהיה משום מתן פרס למערער על הדרך שבה ניהל את עניניו - הפלישה וניהול ההליך בבתי המשפט, והוא אינו ראוי לפרס. 18. ס י כ ו ם (ס ו פ י) 18.1 הארכתי בכתיבה, מחמת הצורך להבהיר, ואני רואה לנכון לסכם את הנקודות העיקריות: כל המסמכים שהוצגו, למעט מע3/, שנערכו משך עשרות שנים על ידי עובדים שונים ורבים של מספר גופים - המשיב, עמידר ושקמונה, משקפים השכרת חנות של כ93- מ"ר לאב והחזקתה על ידו. חלק ממסמכים אלה נעשו, כעולה מהם, בחנות ובמעמד האב; המסמך מע3/ הוא צילום שאינו ראוי לאמון. דמי השכירות חושבו משך השנים על בסיס השטח במסמכים (כ90- מ"ר); משך השנים נתבעו האב וירוחם לדין מחמת אי תשלום דמי שכירות, בכתבי התביעה צויין השטח האמור, ומעולם לא חלקו עליו; על פי מסמכים שהוגשו כראיות, האולם הוחזק משך השנים על ידי מספר מחזיקים, שהחזיקו בו מטעם הרשויות, כולל מחזיק אחד שהחזיק כפיצוי על פינויו של נכס אחר. על פי עדותו של זוהר, שהערכאה הראשונה קבעה שהוא מהימן, פונו המחזיקים תמורת דמי פינוי; האולם והחנות היו מופרדים כל השנים בקיר עבה בן 60 סמ'. בתשריט שהזמין המערער ואשר הוצג כראיה, שרטט מתכנן מטעם המערער את האולם והחנות כיחידות נפרדות (מש9/), בניגוד לגרסת המערער, לפיה היה כל המבנה יחידה אחת; על פי עדותו של העד אשכנזי, שגם במהימנותו לא מצאה הערכאה הראשונה פגם, המערער סילק את הקיר שהוקם כדי לאטום את האולם והתקין במקומו דלת ברזל; גרסתו של המערער לא היתה אמינה, ועמדה בסתירה למסמכים שהיו בפני בית המשפט. מסיבות אלה, אני סבור שראוי שנדחה את הערעור. אם תשמע דעתי, נחייב את המערער בשכ"ט עו"ד בערעור בסך 15,000 ש"ח, שיהיה צמוד למדד וישא רבית כחוק, בתוספת סכום השווה למע"מ. הוחלט בדעת הרוב כאמור בפסק-דינה של כב' השופטת ב. גילאור לקבל את הערעור, לבטל את צו סילוק ידו של המערער לפי חוק מקרקעי ציבור (סילוק פולשים) תשמ"א - 1981 מחלקה 26 בגוש 10842. בנסיבות הענין אין צו להוצאות. פלישה למקרקעיןצוויםמקרקעיןקרקעות