## א. תיאור של בעלי הדין ## 1. התובע: מר איתן כהן, ת.ז. _________, המתגורר ברחוב שמלצר 40, באר טוביה. התובע הינו בנם של המנוח מר עזרא לוי ז"ל וגב' שרה כהן (להלן: "האם"). 2. הנתבעת 1: גב' שרה כהן, ת.ז. _________, המתגוררת ברחוב שמלצר 40, באר טוביה. הנתבעת 1 הינה אמו של התובע. 3. הנתבעת 2: גב' רותי כהן, ת.ז. _________, המתגוררת ברחוב הגפן 12, ראשון לציון. הנתבעת 2 הינה אחותו של התובע. 4. הנתבעת 3: גב' דנה כהן, ת.ז. _________, המתגוררת ברחוב התאנה 8, נס ציונה. הנתבעת 3 הינה אחותו של התובע. ## ב. הסעד המבוקש ## 5. כבוד בית המשפט מתבקש ליתן צו הצהרתי כדלקמן: א. להצהיר כי התובע זכאי להירשם בלשכת רישום המקרקעין כבעלים של 30/32 מזכויות החכירה בבית ובמגרש הידועים כחלקה_________ בגוש _________, הנמצאים ברחוב _________, הוד השרון (להלן: "הנכס"), וזאת בכפוף לכך שהתובע יידע את שלטונות המס בדבר העובדות הנכונות, קרי: שהעברת הזכויות בשנת 1990 הייתה בתמורה, וישלים את תשלום מס הרכישה הנדרש. ב. להצהיר כי התובע זכאי לבנות בית בנכס בכפוף לקבלת היתר בנייה מהרשויות המוסמכות, וכי התחייבות ההורים לאפשר לבנם לבנות בית בנכס צריכה להתקיים. ג. לקבוע כי פסק הדין יבוא תחת הסכמתן ו/או חתימתן של הנתבעות בכל מקום בו היא נדרשת לצורך מימוש זכותו של התובע לבנות בית בנכס. ד. לחייב את הנתבעות, יחד ולחוד, בתשלום הוצאות המשפט של התובע, בתוספת שכר טרחת עורך דין בגין הליך זה, בצירוף מע"מ, ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל. ## ג. העובדות הנחוצות לביסוסה של עילת התביעה ומתי נולדה ## 6. עילת התביעה נולדה עם סירובן של הנתבעות לאפשר לתובע לממש את זכותו לבנות בנכס, וזאת בניגוד להסכמים שנחתמו בין הצדדים ופסיקת בית המשפט לענייני משפחה. 7. התובע הינו בנם של הנתבעת 1 ושל המנוח מר עזרא לוי ז"ל, אשר נפטר ביום 7.1.1994. הנתבעות 2 ו-3 הינן אחיותיו של התובע. 8. הורי התובע התגוררו בנכס בשכירות מוגנת כדיירי חברת "עמידר". בשנת 1990 הוצע להם על ידי "עמידר" לרכוש את זכויות החכירה בנכס. 9. מאחר ולהורי התובע לא היו האמצעים הכלכליים לרכישת הנכס, מימן התובע את הרכישה מכספיו הפרטיים ובאמצעות הלוואה מובטחת במשכנתא, אותה נטלו ההורים והתובע כלווה נוסף, כאשר התובע הוא שפרע את תשלומי ההלוואה בפועל. 10. עובר לרכישת הנכס בשנת 1990, חתמו התובע והוריו על הסכם להעברת מחצית הזכויות בנכס לתובע, וכן על התחייבות בלתי חוזרת לאפשר לתובע לבנות יחידת דיור נוספת על המגרש. 11. ביום 7.1.1991 נפטר האב. על פי צו הירושה, יורשי המנוח הינם הנתבעת 1 (1/2), הנתבעות 2 ו-3 (כל אחת 1/8), והתובע (2/8, לאחר שקיבל גם את חלקו של אחיו שהסתלק לטובתו). 12. ביום 15.1.1993 העבירה הנתבעת 1 את כל זכויותיה בנכס לתובע, על פי תצהיר העברה ללא תמורה וייפוי כוח בלתי חוזר. 13. בית המשפט לענייני משפחה פסק כי התובע זכאי להירשם בלשכת רישום המקרקעין כבעלים של 30/32 מזכויות החכירה בנכס, וכי הוא זכאי לבנות בית בנכס בכפוף לקבלת היתר בנייה מהרשויות, ללא צורך בחתימת הנתבעות והסכמתן. על פסיקה זו הוגש ערעור שנדחה. ## ד. העובדות המקנות סמכות לבית המשפט ## 14. עניינה של תביעה זו בזכויות קניין במקרקעין ובאכיפת הסכמים הנוגעים לזכויות אלו, לרבות זכות בנייה. 15. סמכותו העניינית של בית משפט נכבד זה לדון בתביעה זו נובעת מהיותה תביעה במקרקעין, אשר שווי הסעד המבוקש בה אינו ניתן להערכה כספית מדויקת, וכן מהיותה תביעה למתן צו הצהרתי. 16. סמכותו המקומית של בית משפט נכבד זה נובעת ממיקום הנכס נשוא התביעה בתחום שיפוטו. ## ה. פירוט הטענות ## ## 1. תוקף הסכם העברת הזכויות משנת 1990 ## 17. התובע יטען כי הסכם העברת מחצית הזכויות בנכס משנת 1990, שנחתם בין הוריו לבינו, הינו הסכם מכר בתמורה, וזאת על אף שדווח לרשויות המס כעסקה ללא תמורה, שכן התובע מימן בפועל את רכישת הנכס מחברת "עמידר". 18. התובע יטען כי מימון רכישת הנכס על ידו, הן מכספיו הפרטיים והן באמצעות פרעון תשלומי המשכנתא, מהווה תמורה מלאה ומהותית להעברת הזכויות, וכי ההורים העבירו את הזכויות בתמורה למימון זה. 19. התובע יטען כי אף אם ההסכם משנת 1990 נחשב כחוזה בלתי חוקי בשל הדיווח השגוי לרשויות המס, הרי שעל פי סעיף 31 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, יש להורות על אכיפתו, כפי שקבע בית המשפט קמא. 20. התובע יטען כי אי החוקיות בהסכם אינה נובעת ממהות העסקה, אלא מדרך הדיווח לרשויות המס, וכי מדובר באי חוקיות אינצידנטלית שאינה מצדיקה את ביטול ההסכם כולו. 21. התובע יטען כי הוא ביצע את חלקו המהותי בהסכם, שילם את חלק הארי של הדירה וממשיך להחזיר את ההלוואה, ועל כן, מן הצדק לאכוף את ההסכם ולאפשר לו לממש את זכויותיו. ## 2. אכיפת הסכם בלתי חוקי מכוח סעיף 31 לחוק החוזים ## 22. התובע יטען כי בית המשפט מוסמך, מכוח סעיף 31 לחוק החוזים, להורות על אכיפת חוזה בלתי חוקי, אם ראה שמן הצדק לעשות כן ובתנאים שימצא לנכון, ובמיוחד כאשר צד אחד ביצע את חיובו. 23. התובע יטען כי במקרה דנן, התקיימו התנאים לאכיפת ההסכם הבלתי חוקי, שכן התובע מימן את רכישת הנכס ושילם את תשלומי המשכנתא במשך שנים ארוכות, ובכך ביצע את חלקו המהותי בהסכם. 24. התובע יטען כי שיקולי הצדק תומכים באכיפת ההסכם, שכן הנתבעות ישבו בחיבוק ידיים במשך שנים, צפו בתובע ממלא את חיוביו ומוציא הוצאות ניכרות, ורק לאחר מכן העלו טענה לבטלות ההסכם בחוסר תום לב. 25. התובע יטען כי חומרת אי החוקיות במקרה זה אינה גבוהה, שכן היא נובעת מדיווח שגוי לרשויות המס ולא ממהות פסולה של העסקה עצמה, וכי ייתכן שהדיווח נעשה בתום לב. 26. התובע יטען כי אכיפת ההסכם תאפשר לעשות צדק בין הצדדים, תוך התחשבות בהשקעותיו הרבות של התובע ובחוסר תום הלב של הנתבעות, ותמנע התעשרות שלא כדין מצד הנתבעות. ## 3. תוקף התחייבות האם לתת מתנה משנת 1993 ## 27. התובע יטען כי התחייבות הנתבעת 1 (האם) להעביר לו את כל זכויותיה בנכס בשנת 1993, כפי שפורטה בתצהיר העברה ללא תמורה, מהווה התחייבות תקפה לתת מתנה. 28. התובע יטען כי התחייבות זו ניתנה לו בשל היותו בן אוהב ומסור, ולא בתמורה למימון הדירה, שכן מימון הדירה כבר קוזז בהסכם העברת מחצית הזכויות משנת 1990. 29. התובע יטען כי המתנה טרם הושלמה ברישום, ועל כן מדובר בהתחייבות לתת מתנה, אך הנתבעת 1 אינה רשאית לחזור בה מהתחייבות זו, כפי שיפורט להלן. 30. התובע יטען כי הנתבעת 1 לא הוכיחה כי חלה הרעה ניכרת במצבה הכלכלי המצדיקה חזרה מהמתנה, וכי טענותיה בעניין זה אינן מבוססות. 31. התובע יטען כי הנתבעת 1 לא הוכיחה התנהגות מחפירה מצדו של התובע כלפיה או כלפי בן משפחתה, וכי טענותיה בעניין זה נובעות מהשפעת הנתבעות 2 ו-3. ## 4. שינוי מצב התובע בהסתמך על ההתחייבות ## 32. התובע יטען כי הוא שינה את מצבו לרעה בהסתמך על התחייבות הנתבעת 1 לתת לו את המתנה, וזאת בהתאם לסעיף 5(ב) לחוק המתנה, תשל"ג-1968. 33. התובע יטען כי הוא השקיע כספים רבים בנכס ההורים במהלך השנים, ונמנע מלחפש בית לו ולמשפחתו, וכי השקעות אלו והימנעות ממעשה מהוות שינוי מצב מהותי. 34. התובע יטען כי הוא השקיע ממון רב בהכנת תוכניות בנייה וקבלת רישיון בנייה עבור יחידת הדיור הנוספת, וכי השקעות אלו נעשו בהסתמך ישיר על התחייבות הנתבעת 1. 35. התובע יטען כי שינוי מצבו זה הינו גורם סיבתי ישיר להתחייבות הנתבעת 1, וכי ללא התחייבות זו לא היה מבצע את ההשקעות ולא היה נמנע מחיפוש בית חלופי. 36. התובע יטען כי לאור שינוי מצבו המהותי, הנתבעת 1 אינה רשאית לחזור בה מהתחייבותה לתת לו את המתנה, וכי חזרה כזו תגרום לו נזק בלתי הפיך. ## 5. ויתור בכתב על זכות החזרה ## 37. התובע יטען כי הנתבעת 1 ויתרה בכתב על זכותה לחזור בה מההתחייבות לתת מתנה, וזאת באמצעות ייפוי כוח בלתי חוזר שניתן לעורך דין פנסו ביום 15.1.1993. 38. התובע יטען כי על פי הפסיקה, ייפוי כוח בלתי חוזר מהווה ויתור בכתב על זכות החזרה מן ההתחייבות לתת מתנה, גם אם הויתור לא נעשה במילים מפורשות. 39. התובע יטען כי במקרה דנן, ייפוי הכוח הבלתי חוזר ניתן בצמוד לחתימת הסכם המתנה, וכי אין מדובר בייפוי כוח סתמי, אלא בביטוי מובהק לרצונה של הנתבעת 1 שלא לחזור בה מהתחייבותה. 40. התובע יטען כי הנתבעת 1 לא הציגה כל ראיה לסתור את הטענה כי ייפוי הכוח הבלתי חוזר מהווה ויתור על זכות החזרה, וכי יש לפרש את המסמכים כוויתור מפורש. 41. התובע יטען כי לאור הויתור בכתב, הנתבעת 1 אינה רשאית לחזור בה מהתחייבותה, גם אם לא היה שינוי מצב מצדו של התובע, וכי יש לאכוף את התחייבותה. ## 6. היעדר התנהגות מחפירה מצד התובע ## 42. התובע יטען כי לא התקיימה כל התנהגות מחפירה מצדו כלפי הנתבעת 1 או כלפי בן משפחתה, אשר תצדיק חזרה מהמתנה על פי סעיף 5(ג) לחוק המתנה. 43. התובע יטען כי הנטל להוכיח התנהגות מחפירה מוטל על הנתבעת 1, והיא לא עמדה בנטל זה, שכן העדויות בבית המשפט קמא הראו כי דווקא הנתבעות 2 ו-3 הן שגרמו לניתוק הקשר בין התובע לאמו. 44. התובע יטען כי הוא ואחיו טיפלו באם במסירות עד לניתוק הקשר, וכי טענות הנתבעות בדבר התנהגות מחפירה הינן ניסיון ציני להתחמק מקיום ההתחייבות. 45. התובע יטען כי התנהגות הנתבעות 2 ו-3, אשר לא ביקרו את האם במשך שנים וגרמו לניתוק הקשר, אינה יכולה לשמש עילה לחזרה מהמתנה מצד הנתבעת 1. 46. התובע יטען כי בית המשפט קמא דחה את טענות הנתבעות בעניין זה, וקבע כי לא הוכחה התנהגות מחפירה מצדו של התובע, וכי יש לאמץ קביעה זו. ## 7. זכות הבנייה בנכס ## 47. התובע יטען כי הוא זכאי לבנות בית בנכס, וזאת מכוח ההתחייבות הבלתי חוזרת שניתנה לו על ידי הוריו בשנת 1990, אשר הייתה חלק מהתמורה שקיבלו ממנו. 48. התובע יטען כי התחייבות זו הינה חלק בלתי נפרד מהסכם העברת הזכויות, וכי אכיפת ההסכם כוללת גם את אכיפת זכות הבנייה. 49. התובע יטען כי פסק הדין של בית המשפט לענייני משפחה אינו כופה על הרשויות המוסמכות ליתן היתר בנייה, אלא מופנה כנגד הנתבעות המסרבות לאפשר לו לבנות בנכס. 50. התובע יטען כי זכות הבנייה ניתנה לו בתמורה למימון רכישת הדירה, וכי סירוב הנתבעות לאפשר לו לממש זכות זו מהווה הפרה יסודית של ההסכמים. 51. התובע יטען כי הוא עומד בכל דרישות הרשויות המוסמכות לקבלת היתר בנייה, וכי סירובן של הנתבעות לחתום על המסמכים הנדרשים הינו חסר תום לב ומהווה שימוש לרעה בזכות. ## 8. חוסר תום לב של הנתבעות ## 52. התובע יטען כי התנהגות הנתבעות, ובמיוחד הנתבעות 2 ו-3, נגועה בחוסר תום לב מובהק, שכן הן העלו טענות לבטלות ההסכמים רק לאחר שהתובע השקיע כספים רבים וביקש לממש את זכויותיו. 53. התובע יטען כי הנתבעות ישבו בנוחות, צפו בו ממלא את חיוביו במשך שנים ארוכות, מכין תוכניות בנייה ומוציא הוצאות ניכרות, ורק אז נזכרו להעלות טענות שנועדו לסכל את זכויותיו. 54. התובע יטען כי טענת אי החוקיות שהועלתה על ידי הנתבעות אינה משמשת להן אלא כסות עיניים לרצונן להתחמק מקיום החוזה ולהתעשר על חשבון התובע. 55. התובע יטען כי הנתבעות ניסו להשפיע על הנתבעת 1 לחזור בה מהמתנה, וזאת מתוך אינטרסים אישיים ורצון למנוע מהתובע לממש את זכויותיו בנכס. 56. התובע יטען כי חוסר תום הלב של הנתבעות מצדיק את אכיפת ההסכמים ומתן הסעדים המבוקשים, וכי אין לאפשר להן להפיק רווח מהתנהגותן הפסולה. ## 9. השלמת מס רכישה ודיווח לרשויות המס ## 57. התובע יטען כי הוא מוכן ומזומן ליידע את שלטונות המס בדבר העובדות הנכונות, קרי שהעברת הזכויות בשנת 1990 הייתה בתמורה, ולהשלים את תשלום מס הרכישה הנדרש. 58. התובע יטען כי תשלום הפרש מס הרכישה על ידו יכשיר את אי החוקיות שבהסכם, ויאפשר את אכיפתו המלאה, כפי שקבע בית המשפט קמא. 59. התובע יטען כי אין מקום לחייב את ההורים בתשלום מס שבח, שכן על פי סעיף 7(א) להחלטה בדבר שיעור חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע, העברת זכות חכירה בין הורה לילד פוטרת את המעביר מדמי הסכמה. 60. התובע יטען כי אם יתברר שההורים חייבים במס שבח, רשויות המס ימצאו את הדרך להיפרע מהם, וכי אין בכך כדי למנוע את אכיפת ההסכם כלפי התובע. 61. התובע יטען כי הוא פעל בתום לב לאורך כל הדרך, וכי נכונותו להשלים את תשלומי המס הנדרשים מעידה על כוונתו הכנה לקיים את ההסכמים כחוק. ## 10. סעד הקיום עדיף על סעד ההשבה ## 62. התובע יטען כי במקרה דנן, סעד הקיום (אכיפת ההסכמים) עדיף על פני סעד ההשבה, וזאת בהתאם לעמדת בית המשפט קמא ולפסיקה המקובלת. 63. התובע יטען כי הוא נמנע מלהשקיע את כספו בנכס אחר שהיה מעלה את ערכו בהתאמה, וכי סעד השבה לא יפצה אותו באופן מלא על הנזקים שנגרמו לו ועל אובדן ההזדמנויות. 64. התובע יטען כי אף אם רכש את דירת "עמידר" במחיר נמוך מהשווי האמיתי של הנכס, הרי שרכש נכס תפוס בו תגור האם עד סוף חייה, וכי יש להתחשב בכך בעת קביעת הסעד. 65. התובע יטען כי סעד הקיום יאפשר לו לממש את זכותו הלגיטימית לבנות בית למשפחתו, זכות שהובטחה לו בהסכמים, וכי זהו הסעד הצודק והראוי בנסיבות העניין. 66. התובע יטען כי אכיפת ההסכמים תמנע התעשרות שלא כדין מצד הנתבעות, אשר ייהנו מהשקעותיו של התובע ללא כל תמורה מצידן, ותבטיח את קיום הצדק בין הצדדים. אשר על כן ולאור כל האמור לעיל, יהא זה מן הדין ומן הצדק לקבל את התביעה על כל חלקיה.כתב תביעהבניהמסמכיםהיתר בניה