ליקויי בניה רטיבות | עו"ד רונן פרידמן

ליקויי רטיבות נגרמים בדרך כלל כתוצאה מליקויים בתכנון הבניה או בביצועה. רטיבות בעקבות ליקויי בניה מתגלה בדרך כלל בימי החורף עקב חדירת מי גשמים בשל איטום לקוי או נזילת מים מהצנרת של השכנים.

אדם שקנה דירה חדשה מקבלן, צריך לפנות לקבלן במקרה של גילוי רטיבות שכן הוא אחראי לתיקון הליקויי בתקופה שלאחר המסירה. אם אתם חושדים שיש בדירתכם ליקויי בניה שגרמו לרטיבות, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי בהקדם האפשרי שכן רטיבות ממושכת שלא מטופלת בזמן, יכולה לגרום לשלל נזקים בעתיד.

 

פיצויים על רטיבות בגלל ליקויי בניה

מטרתו של פיצוי על ליקויי בניה שגרמו לרטיבות הנה להעמיד את רוכש הדירה במצב בו היה נמצא אלמלא אירעה הרטיבות והנזק שנגרם בעקבותיה. בקביעת שיעור הפיצויים בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו התגלתה הרטיבות, האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר, מה חומרת הרטיבות, מידת השפעתה על חיי היומיום של רוכשי הדירה והתנהלות הצדדים לפני ההליך בבית המשפט ובמהלכו וכמובן העלויות הנדרשות לתיקון ליקויי ברטיבות. במקרים מסוימים עלות תיקונו של ליקוי רטיבות, לא משקפת בהכרח את עוגמת הנפש הנגרמת בשל ליקוי זה ולא קיים בהכרח מיתאם בין עלות תיקון הנזק לבין עוגמת הנפש הנגרמת לדיירי הבית.

 

5 דברים שחשוב לדעת על ליקויי בניה - רטיבות

##(1)## רטיבות בדירה עלולה להוריד את "איכות" הדירה ולהוות עילת תביעה בגין ירידת ערך הנכס ופיצויים בגין עגמת נפש. ##(2)## הזחת הטיפול הרטיבות לאורך זמן עלול לגרום לנזק בריאותי לדיירי הבית ופגיעה קשה באיכות החיים. ##(3)## כשמקור הרטיבות בצנרת של דירת השכן (בבית משותף) ניתן להגיש תביעה נגד אותו שכן. ##(4)## רטיבות יכולה לגרום לשינויים בצבע הקירות ואף לסכנת חיים כאשר מים חודרים למערכת החשמל ועלולים לגרום לשריפה ##(5)## הסיבה הנפוצה ביותר לרטיבות היא איטום לקוי בדירה חדשה מקבלן, כאשר פגמים בצנרת (המאפיינים דירות ישנות) נחשבים לליקויי בניה נדירים יותר.

 

להלן פסק דין בנושא ליקויי בניה רטיבות:

התובעים טענו כי כחודש ימים לאחר המסירה, ועוד לפני עונת הגשמים, נתגלו בדירה ליקויי רטיבות, שהלכו והחמירו במהלך החורף. ##מבוא## 1. בפניי תביעת פיצויים בגין ליקויי בניה בדירה, בגדרה דורשים התובעים, רוכשי הדירה, פיצוי בסך של 102,608 ₪ מאת הנתבעים, מוכרי הדירה. 2. ביום 15.9.2003 נחתם חוזה בין התובעים לנתבעים (להלן: "החוזה"), לפיו רכשו התובעים מאת הנתבעים דירה ברח' עלומים 8 ברמת גן (להלן: "הדירה"). החזקה בדירה נמסרה לתובעים ביום 21.9.2003. 3. התובעים טוענים כי כחודש ימים לאחר המסירה, ועוד לפני עונת הגשמים, נתגלו בדירה ליקויי רטיבות, שהלכו והחמירו במהלך החורף. מיד עם גילוי הרטיבות הם פנו לנתבעת וזו הודתה בפניהם כי מדובר בבעייה שהיתה קיימת בדירה כבר בעבר, וכי היא הסתפקה בשעתו בתיקון קוסמטי בלבד. 4. התובעים שכרו את שרותיו של המומחה מרדכי בס, שחיווה דעתו ביום 25.6.2004 בדבר עלות התיקון של הליקויים. המומחה העלה שלוש סיבות אפשריות לתופעת הרטיבות והעריך את עלות התיקון בסכום של 9,950 ש"ח. חוות הדעת הועברה לנתבעים ביום 3.8.2004. הנתבעים ערכו בדיקה משל עצמם באמצעות קבלן שיפוצים מטעמם, והציעו לתובעים פיצוי בסך של 4,000 ₪, הצעה שלא היתה מקובלת על האחרונים. 5. התובעים ביקשו מהמומחה בס לערוך חוות דעת משלימה, וזה הכין חוות דעת כזו ביום 22.11.2004. בחוות הדעת המשלימה הגיע המומחה למסקנה כי בעיית הרטיבות יסודה בחוסר איטום של הקיר המערבי בדירה, וכי עלות התיקון תהא 32,270 ₪, בשל הצורך לנסר משטח בטון לאורך החזית המערבית של הדירה, לפני פירוק הרצפה, כחלק מעבודות האיטום ההכרחיות. 6. לאחר שהנתבעים סרבו להכיר באחריותם לנזק, ביצעו הנתבעים תיקון של הליקוי, בחודש ינואר 2005, אם כי לטענתם, בעיית הרטיבות טרם נפתרה כליל. 7. התובעים שכרו את שרותיו של השמאי אלי סידאווי, אשר העריך בחודש מרץ 2005 כי לאחר ביצוע התיקונים, תיוותר בדירה ירידת ערך בסכום השווה ל- 8,250 דולר. 8. התביעה שבפניי הוגשה ביום 26.6.2005 ובגדרה נתבעו הסכומים הבאים: עלות תיקונים - 37,272 ₪. ירידת ערך- 37,538 ₪. הוצאות מומחים- 2,800 ₪. עגמת נפש- 20,000 ₪. הוצאות כלליות בגין ביצוע התיקונים- 10,000 ₪. 9. הנתבעים טוענים כי התובעים בדקו היטב את הדירה בטרם חתמו על החוזה, וכי ויתרו בגוף החוזה על כל טענה של אי התאמה. רק בחודש אוגוסט 2004 פנו אליהם התובעים לראשונה בטענה על רטיבות בקיר המערבי. זהו קיר שמעולם לא שופץ על ידי הנתבעים בעת שהתגוררו בדירה. בעבר טיפלו בבעיית רטיבות רגילה ופשוטה שנפתרה הרבה לפני מכירת הדירה. לאחר שהתקבלה חוות דעתו המעודכנת של המומחה בס, ביקשו הנתבעים לבדוק את הדירה באמצעות מומחה מטעמם, אך הדרישה סורבה. רק לאחר הגשת התביעה, התאפשר למומחה מטעמם, המהנדס דוד אייזן, לבדוק את הדירה. 10. המומחה אייזן ערך ביום 30.8.2006 חוות דעת ולפיה עלות הטיפול שצריך לבצע לצורך איטום הקיר הינה כ- 950 דולר בלבד, משום שאין צורך לפרק את כל הריצוף הצמוד לקיר המערבי מצידו החיצוני, אלא רק לאורך רצועה צרה בלבד, כדי ליצוק חגורת מחסום. 11. הנתבעים שכרו את שרותיו של השמאי גיא תמרי, שקבע כי לאחר ביצוע התיקונים לא תהא בדירה ירידת ערך כלשהי. ##דיון בשאלת החבות## 12. הנתבעים טוענים בסיכומיהם כי עילת התביעה הרלבנטית במקרה דנן היא לפי חוק המכר, התשכ"ח- 1968 (להלן: "חוק המכר"), הואיל ועסקינן בחוזה מכר דירה בידי מי שאינו קבלן. טענה זו בדין יסודה. הנתבעים אינם קבלנים, ולכן הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג- 1973, אינן חלות בעניננו. 13. הנתבעים טוענים כי התובעים אינם רשאים להסתמך על הוראות אי ההתאמה לפי חוק המכר, וזאת בהסתמך על ס' 14 לחוק המכר הקובע: "(א) על הקונה להודיע למוכר על אי-התאמה מיד לאחר מועד הבדיקה לפי סעיף 13 (א) או (ב) או מיד לאחר שגילה אותה, הכל לפי המוקדם יותר. (ב) לא הודיע הקונה על אי ההתאמה כאמור בסעיף קטן (א), אין הוא זכאי להסתמך עליה." משמע, על הקונה להודיע למוכר על אי ההתאמה מיד לאחר שגילה אותה, ואם לא עשה כן, אין הוא זכאי להסתמך עליה. יצויין בהקשר זה כי הצדדים מייחדים חלק ניכר מסיכומיהם לשאלה האם הנתבעים ידעו או לא ידעו על בעיית הרטיבות קודם למכירת הדירה, כאשר התובעים טוענים כי הנתבעים ידעו על כך והסתירו עובדה זו מפניהם, ואילו הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת"), המצהירה מטעם הנתבעים, כופרת בכך. לשאלה זו אין חשיבות של ממש, לנוכח הוראתו של ס' 16 לחוק המכר, הקובע: "היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה." משמע, גם כאשר המוכר ידע על אי ההתאמה ולא גילה אותה לקונה, עדיין חייב הקונה ליתן הודעה על אי ההתאמה מיד לאחר שגילה אותה, שאם לא כן, לא יהיה זכאי להסתמך על אי ההתאמה. 14. האם אכן הודיעו התובעים לנתבעים אודות ליקויי הרטיבות מייד עם גילויים? התובע 2 (להלן: "התובע") טוען בס' 11 לתצהירו כי מיד עם גילוי ליקויי הרטיבות הוא פנה לנתבעת מספר פעמים בשיחות טלפוניות במהלך חורף 2003- 2004, ודרש את תיקון ליקויי הרטיבות. טענה עובדתית זו אינה מתיישבת עם העובדה שביום 17.10.2004 שלחו התובעים מכתב לנתבעת ובו כתבו, בין השאר: "בהמשך לשיחותינו הטלפוניות אנו שבים ומודיעים לך כי יש בעיה מהותית של רטיבות בקיר המערבי של הדירה שרכשנו מכם. בתום החורף שעבר, פנינו אליך והודענו על הבעיה." (נספח ת/5 לתצהיר התובע, ההדגשה אינה במקור). ממכתב זה עולה כי ההודעה על בעיית הרטיבות נמסרה רק בתום החורף שקדם למכתב, קרי, במועד כלשהו לאחר חודש פברואר 2004 (בהנחה שחודש פברואר הוא החודש האחרון של החורף). לעומת זאת, בס' 10 לתצהירו, מתאר התובע כיצד נמסרה לתובעים החזקה בדירה ביום 21.9.2003, וכי כבר כחודש אחד בלבד לאחר המסירה, קרי, בחודש אוקטובר 2003, ועוד לפני עונת הגשמים, התגלו ליקויי הרטיבות. גם בעדותו, טען התובע כי גילה את הרטיבות כבר בחודש נובמבר 2003, בזמן שהזמין מהנדס לביתו לצורך ביצוע שיפוץ (ע' 3 ו- 4 לפרוטוקול). לכך יש להוסיף את העובדה שהנתבעת בעדותה הכחישה מכל וכל כי קיבלה הודעה מהתובעים בדבר ליקויי הרטיבות קודם לחודש יולי 2004. לדבריה, רק אז, כשבועיים לערך לפני שנשלחה אליה חוות דעתו הראשונה של המומחה בס ביום 3.8.2004, היא שמעה לראשונה על בעיית הרטיבות (ראה ת/4 וכן ע' 31 לפרוטוקול). הנתבעת העידה כי הודעה זו ניתנה במסגרת שיחת טלפון אחת ויחידה מהתובעת 1: "היינו ביחסים טובים. היא התקשרה ואמרה לי את זה. היתה שיחת טלפון אחת ויחידה." (ע' 31 לפרוטוקול). את הטענה בדבר הודעות טלפוניות קודמות עוד במהלך החורף הראשון הגדירה הנתבעת במילים "זה שקר" (שם). 15. השאלה מהו פרק הזמן שבו יש להודיע על אי התאמה לפי חוק המכר, נדונה בע"א 465/80 סולונץ נ' התכוף פ"ד לח(3) 630, 639. נפסק באותו ענין כי איחור של חודש וחצי במתן ההודעה, שולל את זכותו של הקונה להסתמך על אי ההתאמה: "די, לדעתי, באיחור הבלתי מוסבר של כחודש וחצי (עד להודעה מיום 14.9.76) כדי לקבוע, שההודעה למוכרת לא ניתנה "מיד" לאחר שנתגלתה אי ההתאמה. בחוק המכר גופו אמנם אין הגדרה למונח זה, אך ניתן ללמוד לענייננו מההגדרה בחוק המכר (מכר טובין בין-לאומי), תשל"א-1971 (להלן - החוק הבינלאומי), ... בסעיף 11 לתוספת לחוק הבינלאומי הנ"ל נאמר: "מקום שלפי חוק זה יש לבצע פעולה ,מיד', יש לבצעה תוך תקופה קצרה ככל האפשר, לפי הנסיבות, לאחר שניתן לבצעה באורח סביר ... ". כוחם של דברים אלה יפה גם לענייננו, הן משום הדמיון בין שני החוקים והן משום הצורך לתת למונח "מיד" פירוש יותר מצמצם מאשר למונח "זמן סביר", הרווח בדיני החוזים והמצוי אף בחוק המכר (סעיף 9). ... בלי לקבוע מסמרות, מה נחשב כהודעה "מיד" במובן סעיף 16 סיפא, ואם המבחן בכגון דא הוא אובייקטיבי או מבחן המתחשב בנסיבותיו הסובייקטיביות של הקונה, ברור, לדעתי, שתנאי המיידיות לא קוים בעניין שלפנינו. גם לפי המבחן הסובייקטיבי, לא היה לקונה במקרה הנתון כל צידוק להשהות את משלוח ההודעה כחודש ומחצה, קל וחומר אחרי שהניח לחודשים רבים לנקוף מאז קבלת המשלוח השני של הטובין (פבראור 1976), עד שנודע לו החלטית על אי ההתאמה (סוף יולי 1976), תוך פנייה ליצרן ועריכת בדיקות כמתואר לעיל. בנסיבות אלה הייתה סיבה כפולה ומכופלת להקפיד על משלוח הודעה מיידית ממש למוכרת ולא לשבת בחיבוק ידיים כשישה שבועות נוספים. הסברה בעניין זה לאו הסבר הוא, והיא לא הראתה כל נימוק שבהגיון, ולו גם דחוק, על שום מה לא נשלחה ההודעה כבר בסוף יולי אותה שנה." (ע' 637) במקרה דנן, ההודעה ניתנה לכל המוקדם בתום החורף, אם נקבל את האמור במכתבו של התובע ת/5 כמשקף את מצב הדברים כהווייתו, או רק בחודש יולי 2004, אם נקבל את דברי הנתבעת. בכל מקרה, אין המדובר בהודעה שניתנה מיד לאחר הגילוי, כדרישתו של חוק המכר. התובע עצמו טען כי גילה את בעיית הרטיבות עוד בחודש אוקטובר 2003. מכאן שעד למתן ההודעה לנתבעים חלף לו פרק זמן של לפחות ארבעה חודשים (אם ההודעה ניתנה כבר בחודש מרץ 2004) או תשעה חודשים, אם ההודעה ניתנה לראשונה רק בחודש יולי 2004 כטענתה של הנתבעת. בין כך ובין אחרת, אין המדובר בהודעה שניתנה מיד, כדרישתו של חוק המכר. על כן, על פי הוראת ס' 14(ב) לחוק המכר, התובעים אינם זכאים להסתמך על אי ההתאמה במימכר. 16. האם יכולים התובעים להיוושע באמצעות דיני החוזים הכלליים? הכלל הוא שכאשר עסקינן בחוזה מכר, כמו במקרה דנן, יש לבחון את שאלת הזכויות והחובות של הצדדים באספקלריה של הדין הספציפי, הוא חוק המכר, ורק לאחר מכן על פי הוראות החוק הכללי, הוא חוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1970 (להלן: "חוק החוזים הכללי") וחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א- 1970 (להלן: "חוק התרופות"), ככל שמדובר בשאלה שאינה מוסדרת בחוק המכר. במקרה דנן, מדובר בהסדר ספציפי בחוק המכר, הדוחה את ההוראות הכלליות בחוק החוזים הכללי ובחוק התרופות. במילים אחרות, קונה שאינו זכאי להסתמך על אי התאמה במימכר משום שלא הודיע עליה מיד למוכר כמצוות חוק המכר, לא יוכל להיוושע מהוראות חוק החוזים הכללי וחוק התרופות. ראה ע"א 465/80 ש' סולונץ בע"מ נ' "התכוף" חרושת ברזל בע"מ פ"ד לח(3), 630 ,עמ' 639-640: "... משהחמיץ הקונה את השעה להודיע למוכר על אי ההתאמה של המימכר לפי חוק המכר (שהוא הדין המהותי), שוב אין הוא יכול להסתמך על אי ההתאמה כדי לזכות בתרופת הפיצויים, לפי חוק התרופות, הדן אך בסעדים. על עיסקת מכר חל קודם כל החוק הספיציפי, הוא חוק המכר, ואם על-פיו טענת אי ההתאמה חסומה בפניו, אין הוא יכול, בהסתמך עליה, לדרוש סעד, על יסוד חוק התרופות. ... באין זכות מהותית אין גם סעד בצדה. פירוש אחר ירוקן את הוראות הסעיפים 16-13 מתוכנן." 17. כתב התביעה כולל לצד העילה החוזית גם עילה נזיקית של רשלנות, אלא שהרשלנות המיוחסת לנתבעים היא שכשלו בפיקוח על מי שערך את השיפוץ בביתם בשנת 1997. טענה עובדתית זו לא הוכחה. הנתבעים אינם קבלנים. הנתבעים לא ביצעו בעצמם את עבודות השיפוצים. אם אכן קבלן השיפוצים התרשל בעבודתו, ורשלנות זו היא שגרמה לפגיעה באיטום הקיר המערבי בדירה, הרי שלפי ס' 15 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], הנתבעים פטורים מאחריות. סעיף זה קובע כי: "לענין פקודה זו, העושה חוזה עם אדם אחר, שאיננו עובדו או שלוחו, על מנת שיעשה למענו מעשה פלוני, לא יהא חב על עוולה שתצמח תוך כדי עשיית אותו מעשה ..." לפטור זה קיימים אמנם חריגים, המפורטים בס' 15 סיפא, אלא שאין במקרה דנן כל ראיה לכך שאיזה מבין חריגים אלה אכן מתקיים. 18. התובעים טוענים כי הנתבעים הסתירו מפניהם בכוונה תחילה את בעיית הרטיבות שהיתה בדירה, למרות שהיתה קיימת עוד קודם למכירתה. מעדותה של הנתבעת התרשמתי כי הנתבעת סברה בתום לב שבעיית הרטיבות שהיתה בדירה היא בעיה קוסמטית גרידא, שטופלה בהתאם על ידי קבלן מטעמה במסגרת תחזוקה שוטפת של הדירה (ס' 9 לתצהירה וע' 30- 31 לפרוטוקול). גם מכתב באת כוחה של הנתבעים מיום 16.11.2004, מוצג ת/9, חוזר על גרסה זו. לא התרשמתי כי הנתבעת הסתירה בכוונת מכוון את בעיית הרטיבות שהיתה בדירה. ייתכן כי תופעת הרטיבות החמירה לאחר רכישת הדירה. 19. התובעים טענו בסיכומיהם כי לו ידעו על בעיית הרטיבות, לא היו רוכשים כלל את הדירה. טענה זו אינה מתיישבת עם העובדה שהתובעים לא ביקשו מעולם לבטל את החוזה, למרות שלטענתם שלהם, עמדו על בעיית הרטיבות כבר בחודש אוקטובר 2003, כחודש אחד בלבד לאחר חתימת החוזה. מכל מקום, התובעים עתרו לסעד של פיצויים בגין נזקים, וגם כיום אין הם מבקשים את ביטול החוזה. 20. סיכומו של דבר, משלא ניתנה על ידי התובעים הודעה לנתבעים על ליקויי הרטיבות מיד לאחר שגילו אותם, דין התביעה להדחות מבלי שיהיה צורך לדון בשאלת הנזק שנגרם לתובעים. יחד עם זאת, והואיל והצדדים הקדישו חלק ניכר מסיכומיהם לדיון בשאלת הנזק, נבחן את טענות הצדדים גם בענין זה. ##דיון בשאלת הנזק## 21. בית המשפט מינה כמומחה מטעמו את המהנדס ושמאי המקרקעין אלפרד אירני (להלן: "המומחה אירני"). המומחה אירני ביקר בדירה ביום 18.9.2006. על פי חוות דעתו מיום 6.11.2006, נמצאו סימני רטיבות בקיר החיצוני/מערבי- קיר משותף עם המטבח. לדברי המומחה אירני, מקור הרטיבות הוא באיטום בלתי מספיק של קו המגע בין הקיר לבין מפלס הקרקע. המומחה מפרט בחוות דעתו מהו התיקון שיש לבצע. לדבריו, עלות התיקון הינה 12,500 ₪ בצירוף מע"מ. העבודה צפוייה להימשך שמונה ימים ובמהלכה יהיה ניתן לגור בדירה. המומחה אירני קבע כי לאחר ביצוע התיקונים בצורה מקצועית, לא תהיה ירידת ערך כלשהי בשווי הדירה. 22. חשוב לציין כי הצדדים ויתרו על חקירתו של המומחה אירני, כך שממצאיו לא נסתרו בדרך של חקירה נגדית. כידוע: "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בההעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן." (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי תק-על 90(2), 532 ,עמ' 533). וראה גם ע"א 2934/94 סולל בונה בע"מ נ' ארז איתן ואח' ו-3 אח' תק-על 96(2), 481 ,עמ' 482: "למרבית הצער, מעוררים פרוייקטים של בניה, מחלוקות והתדיינויות בהקשר לליקויי בניה ולאי מילוי ההתחייבויות ההדדיות של כל הגורמים המעורבים. הגיעה העת, שכל הצדדים המעורבים יבינו, שיש סוף פסוק לכל אלה, בחוות דעתו של מומחה המתמנה על ידי בית המשפט בהסכמת באי כח הצדדים. סביר להניח שאף אחד מהצדדים אינו יוצא - במקרים כאלה - כשכל תאוותו בידו. אולם, על כל צד להבין כי משנתקבלה חוות דעת ניטרלית של מומחה, שיש בה משום נסיון רציני להתמודד עם הבעיות המקצועיות הרבות המובאות בפניו, יש לקבל אותה, גם אם לא כל מה שנקבע בה הוא לטעמם ולרוחם של כל הצדדים וגם אם ניתן להצביע על טעויות או על אפשרויות של קביעות אחרות בנושאים אלה או אחרים." הדברים יפים מכח קל וחומר כאשר הצדדים כלל לא ביקשו לחקור את המומחה מטעם בית המשפט על חוות דעתו. 23. במקרה דנן, מתברר מסיכומי התובעים כי יש להם הסתייגויות רבות מחוות דעתו של המומחה אירני ומן התשובות שנתן לשאלות ההבהרה שהפנו אליו. הסתייגויות אלה יש לדחות, באשר הדרך הנאותה לבררן היתה באמצעות זימונו של המומחה אירני להחקר על חוות דעתו, דבר שלא נעשה. 24. אכן, הצדדים טרחו וזימנו לעדות את המומחים והשמאים מטעמם, אך לא מצאתי כל טעם של ממש להעדיף חוות דעת אלה, על פני חוות דעתו של המומחה אירני שהוא מומחה אובייקטיבי, בלתי תלוי וחסר כל ענין בתוצאות המשפט. 25. טעם נוסף לכך שלא ניתן להסתמך על חוות דעתו של המומחה בס מטעם התובעים, נעוץ בעובדה שמדובר הלכה למעשה בחוות דעת תיאורטית בכל הנוגע לעלות התיקונים. המומחה בס ערך חוות דעת מעודכנת בחודש נובמבר 2004 המפרטת את העלות הצפוייה של התיקונים. בחודש ינואר 2005 ערכו התובעים עבודות איטום ושיפוץ (לטענתם, חלקיות), בהן הוציאו הוצאות בפועל (ראה עדותו של התובע, בע' 8 לפרוטוקול). דא עקא, התובעים לא הציגו קבלות כלשהן בקשר להוצאות שהוציאו בפועל בביצוע התיקונים, אלא העדיפו משום מה להשתית את תביעתם על חוות דעת תיאורטית, של עלויות תיקון על פי אומדן של מומחה. אכן, לעתים, אין לבית המשפט ברירה והוא פוסק פיצוי לפי חוות דעת תיאורטית, מקום שהתיקון המומלץ טרם בוצע. ואולם, כאשר עוד קודם לברור המשפט בוצע כבר התיקון נשוא התביעה, פשיטא שיש לפסוק פיצוי על פי הוצאות התיקון בפועל, ולא על פי חוות הדעת שקדמה לו. במקרה דנן השיפוץ בוצע חמישה חודשים עוד בטרם הוגשה התביעה, ולכן התובעים היו חייבים לבסס את סכום התביעה על יסוד הוצאות שהוציאו בפועל, דבר שלא נעשה. ראה לענין זה את ע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ פ"ד לה(2), 800 ,עמ' 809-810: "על-פי גישתנו, מוטל על הנפגע, המבקש לקבל פיצויים במסגרת סעיף 10 לחוק התרופות, הנטל ליצור תשתית עובדתית, שתאפשר לבית המשפט להעריך את מידת הנזק מזה ואת שיעור הפיצויים מזה. כשם שמידת הנזק אינה עניין, שנקבע על-פי אומדנא דדיינא, כן עניין הפיצוי אינו נקבע על-פי אומדנא דדיינא ... על-כן, באותם המקרים, בהם - לאור טבעו ואופיו של הנזק - ניתן להביא נתונים מדויקים, על הנפגע-התובע לעשות כן, ומשנכשל בנטל זה, לא ייפסק לו פיצוי." לכל היותר יכולים היו התובעים לבקש מן המומחה בס שיבקר בדירה לאחר השיפוץ שביצעו, כדי לברר מה העלות הנדרשת על מנת להביא את פתרון הבעיה לידי גמר, אלא שדבר זה לא נעשה על ידם, וחוות דעתו המעודכנת של המומחה בס היא מן התקופה שקדמה לשיפוץ. בענין זה יש יתרון מובהק לחוות דעתו של המומחה אירני, שכן זה ביקר בדירה וחיווה דעתו באשר לעלויות התיקון שיש עדיין לבצע, לאחר העבודות שביצעו התובעים, וברי איפוא כי חוות דעתו משקפת טוב יותר את מצבה של הדירה כיום, ואת העלויות הכרוכות בתיקון של הליקוי. 26. מחלוקת נוספת נתגלעה בין הצדדים בשאלה האם לאחר ביצוע התיקונים ופתרון בעיית הרטיבות, צפוייה להגרם ירידת ערך לדירה בגין השם הרע שיצא לה. השמאי אלי סידאווי מטעם התובעים סבר כי גם לאחר ביצוע התיקונים, תיוותר בדירה ירידת ערך בסכום השווה ל- 8,250 דולר. לעומתו, השמאי גיא תמרי מטעם הנתבעים סבר כי לאחר ביצוע התיקונים לא תהא בדירה ירידת ערך כלשהי. המומחה אירני, שהוא גם שמאי, העריך כי לאחר ביצוע התיקונים, לא תיוותר ירידת ערך בדירה. קביעתו מקובלת עליי. אכן, ישנם מקרים קיצוניים בהם מדובר בליקויי רטיבות קשים במיוחד, עד אשר גם לאחר תיקונם, צפוייה הדירה לסבול מפחיתת שווי מסויימת, שהולכת ונמוגה עם הזמן, אלא שהכל הוא ענין של מידה והיקף. במקרה דנן מדובר בליקוי רטיבות מקומי, אשר הסיבה לו ידועה היטב וניתנת לפתרון. אין כל סיבה להניח כי לאחר ביצוע התיקון, ובשים לב להיקפה המקומי של הבעיה, תיגרם לדירה ירידת ערך בעת מכירתה במועד עתידי כלשהו. 27. התובעים טוענים בסיכומיהם כי הנתבעים הודו באחריותם לבעיית הרטיבות, ולראיה הם מפנים למכתב באת כח הנתבעים מיום 6.11.2004 (מוצג ת/9). עיון במכתב זה מגלה כי הוא נכתב במסגרת משא ומתן לפשרה, ואף הוכתר במילים "מבלי לפגוע בזכויות". במכתב זה מובהר כי הנתבעים מוכנים לפצות את התובעים בסכום שאינו עולה על 3,500 ₪, לפי חוות דעת שהיתה בידי הנתבעים. ברור איפוא כי מסמך זה אינו קביל כראיה הואיל ונכתב במסגרת משא ומתן לפשרה, שלא צלח. במכתב זה קיימת הפנייה למכתב קודם, ששלחו הנתבעים עצמם לתובעים ביום 2.11.2004 (מוצג ת/6), ובו הובהר כי הנתבעים יהיו מוכנים לשלם לתובעים סך של 4,000 ₪ "בתמורה לחתימתכם על הצהרה שאין לכם טענות נוספות בקשר לבעיה בקיר המערבי". גם מסמך זה הוכתר במילים "מבלי לפגוע בזכויות", כך שאין הוא קביל כראיה. זאת ועוד, הנכונות לשלם לתובעים היתה מותנית בויתור של התובעים על כל טענה, דבר שהתובעים לא היו מוכנים לו. מכל מקום, לכל היותר, ניתן לפרש את המסמך כהודאה בחבות המוגבלת לסכום של 4,000 ₪, ולא מעבר לכך. 28. סיכומו של דבר, לו נתנו התובעים הודעה מיידית על ליקויי הרטיבות, הם היו זכאים לפיצוי לפי חוות דעתו של המומחה אירני, בסכום של 12,500 ₪ בצירוף מע"מ, ולא היה מקום לפסוק להם פיצוי בגין ירידת ערך. 29. יש לדחות את טענת הנתבעים בסיכומיהם, כאילו יש להפחית 50% מהערכתו של המומחה אירני, הואיל וזו התייחסה גם לקיר הצפוני שכביכול אינו חלק מן התביעה. המומחה אירני נצמד בחוות דעתו לסעיפי הליקוי שפורטו בחוות דעתו של המומחה בס, ומכל מקום, לו ביקשו הנתבעים להפחית סכום כזה או אחר מחוות דעתו, היו צריכים לזמנו לחקירה כדי לברר איזה חלק מהעלויות בהן נקב, מתייחס לתיקון שלא נזכר אצל המומחה בס. בניגוד לטענת הנתבעים בסיכומיהם, לא ניתן לפרש את כוונתו של המומחה אירני באשר לחלקו של הקיר הצפוני בעלות הכוללת של התיקונים, על יסוד האופן שבו המומחה אייזן מטעם הנתבעים חילק את העלויות בין הקיר המערבי לקיר הצפוני. נסיון זה הוא בבחינת שעטנז בין חוות דעתו של המומחה אירני, לבין עדות בעל פה של המומחה אייזן. כך גם יש לדחות את טענת הנתבעים כאילו יש לייחס לתובעים אשם תורם בשיעור של 50%. העובדה שמדובר בבית ישן, כמו גם העובדה שהתובעים ויתרו על טענות בענין פגם גלוי (אך לא פגם נסתר), לא היא שגרמה לנזק. מדובר בדירה ששופצה בשנת 1997, ובעת מכירתה לא היה ניתן ככל הנראה להבחין בליקוי הרטיבות, ולכן לא ניתן לייחס לתובעים אשם תורם.

 

להלן פסק דין בנושא תביעה בגין רטיבות בדירת קוטג'

1. התובעים רכשו מהנתבעת דירת "קוטג'" . הדירה היתה אז כבר מוכנה למגורים ועל כן נקבע מועד קבלת החזקה לינואר 1989. התביעה הוגשה כאמור בדצמבר 1993, 5 שנים תמימות לאחר קבלת החזקה בדירה. 2. עילת התביעה, כל כלה, נזקי ליקויי בניה. סכום הנזקים הנטען בכתב התביעה (כאמור בדצמבר 1993) 118,630.- ש"ח. הסכום הנתבע מורכב מעלות תיקונים 38,630.- ש"ח; ירידת ערך הדירה 20,000.- ש"ח; דיור חלופי (בעת ביצוע התיקונים) 5,000.- ש"ח; הפסד ימי עבודה (עת נאלצו התובעים להעדר מעבודתם בשל טיפול בתיקון הליקויים) 5,000.- ש"ח; התקנת סורגים וחלונות כפולים (שהותקנו עוד קודם הגשת התביעה - ככורח שלא ניתן היה לדחותו) 15,000.- ש"ח; הוצאות חימום יתר (בשל רטיבות בדירה ואי תקינות מערכת החימום הדירתית) 5,000.- ש"ח (או 10,000.- ש"ח בריכוז) ועגמת נפש אשר נגרמה להם בשל אכזבתם משציפו להנאה מדירת יוקרה איכותית ותחת זאת זכו לדירה דולפת ופגועה 15,000.- ש"ח. הסכום הכולל של נזקיהם, כמפורט לעיל כ118,000.- ש"ח - אך, מטעמי חסכון באגרה העמידו תביעתם על סך 70,000.- ש"ח בלבד. 3. בכתב הגנה (ארוך ומפורט) דחתה הנתבעת כל טענות התובעים. בראש כתב ההגנה טוענת היא כי התובעים נמנעו מלפעול על פי המנגנון לישוב מחלוקות מסוג זה, כפי שנקבע בחוזה ועל כן כלל לא רשאים היו להגיש תביעתם זו. עוד נטען כי התובעים מנועים ממרבית תביעתם בשל שלא פנו ולא התלוננו על הליקויים במועד על פי הוראות החוזה היינו תוך שנה ממועד קבלת החזקה (לבד מטענות בעניין הרטיבות) ואילו אותם ליקויים עליהם התלוננו - תוקנו. עוד טוענת הנתבעת כי התובעים מנועים מכל טענה בעניין פגם שאותו ניתן היה לגלות בעת רכישת הדירה שכן התובעים רכשו את הדירה במצבה כשהיא כבר בנויה ומוכנה למגורים. בהקשר זה מפנה הנתבעת גם להוראות חוק המכר (דירות) המחייבת הודעה על אי התאמה שניתן היה לגלות בעת קבלת הדירה, תוך שנה. לעיצומן מכחישה הנתבעת כל אחת מטענות הנתבעת. 4. התובעים מיהרו והגישו כתב תשובה בו דחו כל אותן טענות בהן ביקשה הנתבעת "לחסום כניסתם" לבית המשפט בטענה כי אלו מבוססות על "תנאים מקפחים" בחוזה אחיד ובטענה כי התביעה היא גם תביעה נזקית, בצד היותה מבוססת על חוזה המכר. 5. בקד"מ שהתקיים ב11/12/94- (בפני כב' השופטת ג. כנפי שטייניץ) הסכימו הצדדים למינוי המהנדס מר אמנון אייזנברג כמומחה מטעם ביהמ"ש למען יחווה דעתו בשאלת הליקויים והתיקונים הנדרשים. בחוו"ד מפורטת מ23/04/95- פירט המהנדס מר א. אייזנברג רשימת ליקויים אותם אכן מצא בדירה וקבע כי עלות תיקונם, ע"י "קבלן מזדמן" היא 30,550.- ש"ח, כולל מע"מ )נכון למועד כתיבת חוות הדעת). המומחה אמד את משך הזמן הדרוש לביצוע התיקונים ב18- ימי עבודה. לאחר זאת נדרש המומחה להשיב לשאלות הבהרה שונות (בין היתר ציין כי המחיר שנקבע כולל עלות חלונות ודלת שהוחלפו ע"י התובעים בשל בעיות אטימות ורטיבות). 6. נתקיימו מספר קדמי משפט (בפני כב' השופט ע. אברהמי). 7. בקד"מי נוסף מ07/07/96- (בפני כב' השופטת גב' ר. פרידמן-פלדמן) הצהירו הצדדים על נסייונות להגיע לפשרה מחוץ לכתלי ביהמ"ש - ושוב נדחו מספר קדמי משפט. 8. ב21/11/96- הגישו הצדדים לביהמ"ש הסכם על פיו הותר לנתבעת לתקן את הליקוים אשר פורטו בחוות דעת המהנדס מר א. אייזנברג - אך זאת, בפיקוח המהנדסים א. ורשבסקי וא. חכימי, על פי לוח זמנים שיתואם בין הצדדים. בתום ביצוע התיקונים יקבעו אותם מפקחים האם ואלו ליקויים עדיין נשארו בדירה - ועלות תיקונם. נקבע כי הנתבעת תישא בשכר טרחת המפקחים. 9. בקד"מ שנתקיים בדצמבר 1997 (זאת כבר בפני) הוצהר כי בעקבות התיקונים שבוצעו נפתרו הבעיות לרבות בעיית הרטיבות - אך רצוי להמתין לחלוף ימי הגשמים בחורף הקרב; לאחר מספר קד"מ נוספים הודיעו הצדדים לביהמ"ש כי כל הליקויים תוקנו ועתה נותר לקבוע נושא ההוצאות ופיצוים בגין נזקים עקיפים. הצדדים ביקשו שהות לקיים מו"מ כדי להגיע להסדר בנושאים אלו. 10. בקד"מ שהתקיים ב10/09/98- הצהירו ב"כ הצדדים כי לא עלה בידיהם לגבש הסכמה ויהא על ביהמ"ש לדון ולהכריע בנושאים הללו - לפיכך נדרשו להגיש לביהמ"ש תצהירי עדות מטעמם - וכך נעשה. 11. בדצמבר 1998 נטען מפי התובעים כי שוב קיימת בעיית הרטיבות ואכן בביקור נוסף של מר ורשבסקי (שנערך ב09/03/99-) נמצא ליקוי ונקבע שעלות תיקונו 700.- ש"ח. בתצהיר שהוגש ב17/06/99- הוצהר כי אף ליקוי זה תוקן. 12. בקד"מ שנערך ב13/04/99 (ולאחר שהונחו בפני ביהמ"ש תצהירי עדות מטעם שני הצדדים) הודיעו הצדדים כי הסכימו להסמיך את ביהמ"ש לפסוק במחלוקת שנותרה כמפורט לעיל על פי הדרך הקבועה בסעיף 79א של חוק בתי המשפט, על יסוד המסמכים המצויים בתיק ביהמ"ש ובלא חקירה נגדית של המצהירים - לאחר שהצדדים יטענו טענותיהם. טענות הצדדים נשמעו ב17/06/99-; 13. בפסיקה על פי סעיף 79א של חוק בתי המשפט (נוסח משולב)( תשמ"ד1984- רשאי ביהמ"ש לפסוק בדרך של פשרה ואין הוא מצווה לפרט נימוקיו. 14. לאחר ששקלתי את כל השיקולים הרלבנטיים - ובכלל זאת (בלא שהפירוט מוציא את הכלל): העובדה שמומחה ביהמ"ש אישר קיום חלקם הארי של הליקויים אשר נטענו ע"י התובעים, העובדה שנדרשה שורה ארוכה של תיקונים על פני תקופה ארוכה ובמהלכם בודאי נגרמו לתובעים מטרד, אי נוחות ובזבוז זמן, כמו גם העובדה שהתביעה הוגשה כ5- שנים לאחר קבלת החזקה בדירה; שלא הוצגה לי כל פניה בכתב על דבר מציאת הליקויים הללו קודם הגשת התביעה, שלאחר ביצוע התיקונים לא פחת ערך הדירה; העובדה שלא נאותו במשך זמן ניכר לאפשר לנתבעת לבצע את התיקונים והעובדה שלא הוגשו לי ראיות של ממש להוכחת הנזקים העקיפים שנטענו ע"י התובעים - אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי בסך 12,700.- ובנוסף על כך שכ"ט עו"ד בסך 12,000.- ש"ח ומע"מ על שכר הטרחה. רטיבותליקויי בניהנזקי מיםבניה