עו"ד ליקויי בניה | רונן פרידמן משרד עוֹרכי דין

למרבית הצער, מעוררים פרוייקטים של בניה, מחלוקות והתדיינויות בהקשר לליקויי בניה ולאי מילוי ההתחייבויות ההדדיות של כל הגורמים המעורבים. עורך דין ליקויי בניה מנוסה ילווה אתכם לכל אורך הדרך החל מהפניה לקבלן ועד לקבלת מלוא הפיצויים המגיעים לכם במסגרת תביעת ליקויי בניה בבית המשפט. ##הקדמה:## המחוקק מצא לנכון להגן על רוכשי הדירות עת קבע תקופת בדק ( מעין הרצה) הכרת הבית וכו' לטעמי פרוטוקול מסירה כשמו כן הוא – הוא מאשר את קבלת הדירה, מאשר כי היא בנויה בשלמותה, והכוונה לבחינת המימכר באופן סביר שעין בלתי מקצועית מתבוננת רואה כי הממכר מתאים לרכישתה, ברור כי קונה סביר לא ימדוד את גובה הדירה, לא יבחן את זווית הקירות, גם לא את הגודל החלון והאם החלון מתאים לגודל החלל, גם לא מצופה ממנו לדעת מהם התקנים המחייבים, ממה עשוי פריט כזה או אחר. ##שכר טרחת עורך דין ליקויי בניה:## שכר טרחת עורך דין שמייצג בתביעות בגין ליקויי בניה מורכב לרוב מדמי פתיחת תיק ואחוזים מהסכום שנפסק לתובע בפועל בסיום התביעה. מעמד פרוטוקול מסירת דירה לפרוטוקול המסירה יש ערך כשלעצמו, ובוודאי ערך ראייתי, אך אין לו מעמד קונקלוסיבי כזה שיכול להשמיט את הקרקע מזכות התביעה של הרוכשים ואין בחתימה עליו כדי לסלק אפשרות של תביעה נגד אותו קבלן שמסר את הדירות והחתים את דייריו על פרוטוקול מסירה; ככל שהיה ל"פרוטוקול המסירה" מעמד ייחודי ומכריע – נראה כי היה לו ביטוי בדין, אלא שמשעה שנעדר מן החוק והתקנות ועניינו בדרך כלל במחלוקת בעניין ליקויי בנייה הרי שמדובר בנדבך ראייתי ולא יותר. ##ירידת ערך בתביעות ליקויי בניה:## הדיבור ' ירידת ערך של נכס' המצריך שומה, הוא למעשה הפרש המחיר שהבעלים של הדירה נשוא התובענה יכול לקבל עבור הדירה שלו הכוללת ליקויי בנייה שלא ניתן לתקנם לעומת המחיר שיכול היה לקבל עבור אותו נכס ללא אותם ליקויי הבנייה. רוצה לומר כי ירידת הערך מבוססת למעשה על הנזק שצפוי להיגרם לשווי הדירה בגין ליקויים שאינם ניתנים לתיקון על פי אופי הליקוי ושיעור פגיעתו בשימוש בדירה, באסתטיות שלה ובתכונות אחרות המסווגות את הדירה במצב כפי שנמכרה לקונה. ##זכות הקבלן לתקן ליקויי בניה בעצמו:## בע"א 656/99, ד"ר עדה בר שירה נ' מעונות ובנין בע"מ, נפסק כי השאלה מתי זכאי הקבלן לתקן בעצמו את הליקויים (או ליתר דיוק, מתי זכאי הוא לשלם רק את העלות שהיה עולה לו התיקון), איננה שאלה שיש לה תשובה חד-משמעית. הכול תלוי בנסיבות המקרה. כך למשל נפסק שכאשר בעל דירה מסרב לאפשר לקבלן לתקן, הפיצוי יחושב על-פי עלות התיקון לקבלן. על-אף השיקולים שבגללם תיקון אי-ההתאמה בידי מוכר הדירה הוא בדרך-כלל הפתרון ההוגן והיעיל לאי-ההתאמה, ישנם מקרים שבהם פתרון זה איננו בא בחשבון, או שאין בו כדי לענות במידה מספקת על צורכי הקונה. ישנם פסקי דין שונים בסוגיה אם ועד מתי על הקונה לשוב ולתת לקבלן הזדמנויות נוספות לתיקון אי-התאמה, לאחר שניתנה לקבלן הזדמנות נאותה לתקן את אי-ההתאמה, והוא לא ניצל אותה, או שניסה לתקן, והדבר לא עלה בידו. הגישה הרווחת היא כי אם לפני הגשת התביעה נתן הקונה למוכר הזדמנות נאותה לתיקון אי-ההתאמה, אין לדרוש ממנו מתן הזדמנות נוספת במסגרת ההליך השיפוטי. ##פיצוי על עוגמת נפש בגין ליקויי בניה:## בקביעת גובה הפיצוי עבור עוגמת נפש שנגרמה בגין ליקויי בנייה יש להביא במכלול השיקולים, בין היתר: 1. את ייעודו של הנכס (מבנה מגורים, מבנה עסקי או אחר); 2. את טיב הליקויים; 3. מידת חומרתם; 4. מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; 5. התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; 6. עלות תיקון הליקויים. אשר לשיקול האחרון – עלות תיקון הליקויים - נפסק כי אין לדרוש בהכרח תאימות בין עלות תיקון הליקוי לבין הפיצוי שיש לפסוק בשל עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מאותו ליקוי, שכן לעיתים עלות תיקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת את עוגמת הנפש שנגרמה בעטיו ( ראו ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס. עם זאת, על הפיצוי בגין עוגמת נפש לעמוד במבחן של סבירות. ##חוות דעת מומחה ליקויי בניה:## המומחה הוא יועצו המקצועי של בית המשפט ולבית המשפט נתונה "המילה האחרונה" בכל ענין בו הוא נדרש להכריע. עם זאת, מומחה הממונה על ידי בית המשפט הוא מומחה בלתי תלוי ואובייקטיבי ובית המשפט יטה לאמץ חוות דעת זו, אלא אם נמצא ש ממצאיו וקביעותיו של המומחה אינם עולים בקנה אחד עם המצב המשפטי הקיים, או במקרה לא נתפס לכלל טעות משפטית בבואו לקבוע קיומו או אי קיומו של ליקוי. זאת, מאחר ש"הנחה היא שמומחה המתמנה על ידי בית המשפט פועל בהגינות ובתום לב. בדרך כלל, חוות דעת זו מתקבלת ועל פיה מחושבים הפיצויים" (ע"א 7991/96 מוחמד אלקבהא נ' קוטייבה כנעאן). הקו המנחה את בית המשפט בדרך כלל בבואו לקבוע ממצאים המבוססים על מומחיות, הוא אימוץ חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, בהיותו מומחה בלתי תלוי ואובייקטיבי. לעניין מינויו של מומחה נקבע בע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי, כי משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן" ליקויי בניהבניה