מי אחראי על ליקויי בניה במסגרת פרויקט בניה של קבוצת רכישה ? הקבלן או הגורם המארגן ?

המטרה של רכישת זכויות בקרקע על ידי קבוצת רכישה היא השגת יתרונות כלכליים ובהם ניצול הכוח של הקבוצה להתקשרויות עם נותני שירותים שונים מתוך הנחה שבדרך זאת ניתן להוזיל את עלויות הבניה, את עלויות המימון ממוסדות פיננסיים ועוד. אולם בחלק מהמקרים לא הכל "הולך חלק" וחברי קבוצת הרכישה, עם כניסתם לדירה, מגלים ליקויי בניה שונים שגורמים להם לתסכול רב.

 

ליקויי בניה בדירות קבוצת רכישה

הקפדה על איכות הבניה על מנת להימנע מליקויי בניה היא אחד הדברים החשובים בהתארגנות לרכישת זכויות באמצעות קבוצת רכישה, ולמרות שלעתים התכלית העיקרית היא רצונה של קבוצה הומוגנית להתגורר יחד ולשתף פעולה בהקמת המבנים, באופן שיאפשר התאמת הבניה לצרכיה ומאפיינה המיוחדים של הקבוצה, חשוב לוודא כי נעשית בדיקה יסודית לגילוי ליקויי בניה בטרם כניסה לדירה.

 

ליקוי בניה אדריכלי במסגרת קבוצת רכישה

כאשר נרכשת דירה חדשה מקבלן, שמוכר אותה דירה – הרי זה אחראי למכלול עבודות התכנון והבניה לרבות כמובן התכנון האדריכלי. כאשר הדירה נבנית במסגרת קבוצת רכישה המזמינה שירותי בניה בנפרד ושירותי אדריכלות בנפרד – הרי חיוב הקבלן בגין ליקוי אדריכלי הוא דבר שאינו נקי מספקות. ליקוי אדריכלי הפוגע בשימוש או בבניה בהתאם לתקנות התכנון והבניה ותקנים שונים בהחלט יכול להיחשב במקרים מסוימים ככזה שגם על קבלן הבניה להתריע עליו ולהימנע מבנייתו. במקרה שלפני יש לכלול הליקויים במסגרת ליקויי הבניה, זאת בעיקר בשל אופיים שהוא כזה שניתן היה לצפות שקבלן הבניה יתריע אודותם.

 

פסק דין בנושא אחריות יזמים של קבוצת רכישה לליקויי בניה

לבית המשפט תביעה נגד היזמים של קבוצת רכישה על ליקויי בניה והקטנת שטח הדירה: תביעה כספית בסך של 366,949 ₪ כנגד יזמים של קבוצת רכישה, לפיצוי בגין ירידת ערך שנגרמה בשל הקטנת שטח הדירה ושטח החצר שהובטחו לתובעים, ליקויי בניה ואיחור במסירת הדירה. ##רקע עובדתי, הצדדים והמערכת ההסכמית## התובעים הם בעלים של דירת גן בראשון לציון (שכונת נווה שיקמה) (להלן: "הדירה"). התובעים, יחד עם 55 אחרים, רכשו את הדירה בדרך של רכישת זכות בחלק מהמקרקעין עליהן נבנה הבניין והצטרפות לקבוצת רכישה. הנתבעת 1 יזמה והוציאה לפועל את המיזם לבניה בדרך של קבוצת רכישה. הנתבעת 1 זכתה במכרז של מינהל מקרקעי ישראל לשיווק הקרקע, גיבשה את הקבוצה, התקשרה עם כל אחד מחברי הקבוצה בהסכם מכר מקרקעין ובהסכם הצטרפות לקבוצת הרכישה. כן הביאה להתקשרות בין חברי הקבוצה לבין בעלי המקצוע שבחרה בעצמה, הקבלן, האדריכל והנאמן, שמונה על מנת שיקבל את הכספים מהרוכשים, ישלם לבעלי המקצוע וייצג את הרוכשים לביצוע הפעולות כלפי נותני השירותים והרשויות. הנתבעים 2 ו-3 הם בעלי המניות והמנהלים של הנתבעת 1. הנתבעת 4 היא חברה אחות של הנתבעת 1. בעלי המניות בה, הם הנתבעים 2-3. הנתבעת 5 היא החברה הקבלנית שבנתה בפועל את ביתם של התובעים. ביום 4/12/08 ניתן בעניין הנתבעת 5 צו לכינוס נכסים ולעיכוב הליכים ולפיכך, עוכבה התובענה כנגדה. התובעים חתמו על שלושה הסכמים: הסכם מכר מקרקעין עם הנתבעת 1, מיום 5/12/99 (להלן: "הסכם המכר") - הסכם בין התובעים לבין הנתבעת 1 לרכישת חלקים מן המקרקעין שהם מגרש 132, המהווה חלק מחלקה 2 בגוש 5119 (המגרש), "לצורך בניית יחידת דיור מס' 4 כמפורט בתוכנית הרצ"ב כנספח א' להסכם זה"; התוכניות, גם אם צורפו בפועל להסכם, לא צורפו לנוסח שהוגש לבית המשפט, לא על ידי התובעים ולא ע"י מי מהנתבעים. הסכם עם הנתבעת 1 בדבר הצטרפות לקבוצת רוכשי זכויות מיום 5/12/99 (להלן: "הסכם ההצטרפות") - לפי הסכם זה, מצטרפים הרוכשים לקבוצה לצורך בניית 8 בניינים בני 6 דירות (או 7 דירות לאחר הקלה), במקרקעין שרכשו. הרוכשים התחייבו שתכנון כל הבניינים במתחם יעשה ע"י אדריכלים הנקובים בהסכם או גורם אחר לפי שיקול דעת הנתבעת 1. לנתבעת 1 מסור שיקול הדעת לבחירת הקבלן שיבנה את הבתים במתחם. הנתבעת 1 תבחר בנק שרק ממנו ניתן ליטול הלוואה שתהא מובטחת במשכנתא שתרשם על המקרקעין. מונה ע"י הנתבעת 1 נאמן, עו"ד עדו בן יהודה, שייצג את הרוכשים מול נותני השירותים והרשויות והרוכשים נתנו בידו יפויי כח בלתי חוזר (להלן: "הנאמן"). בנוסף, יביא הנאמן לחתימת הסכם חכירה בין ממ"י לכל אחד מהרוכשים ולרישום בית משותף. בגין "שכר טרחת כל המתכננים, היועצים, חברת הפיקוח ודמי הייזום", שילמו התובעים לנתבעת 1 סך של 25,641$ + מע"מ. זאת, בנוסף, לתשלומים לקבלן ושכ"ט לנאמן, ולתמורת הזכויות בקרקע; גם להסכם זה, כפי שהוגש לבית המשפט, לא צורפו תוכניות. הסכם עם חברה קבלנית לביצוע עבודות הבניה (להלן: "ההסכם עם הקבלן") - הסכם מיום 6/8/00 בין כל אחד מחברי קבוצת הרכישה עם החברה הקבלנית תבור גלבוע חברה לבנין בע"מ (להלן: "הקבלן הראשון"). להסכם זה כפי שהוגש לבית המשפט, צורפו מפרט ותוכניות. הקבלן הראשון הוחלף החל מיום 7/11/01, בקבלן אחר, הוא הנתבעת 5, ואין חולק כי היא שביצעה בפועל את עבודות הבניה של דירת התובעים ("הקבלן המבצע"). לפי הטענה, נעשה הדבר מבלי לקבל את הסכמת התובעים. בכל מקרה, לא נחתם הסכם בין התובעים לבין הקבלן המבצע (עותק הסכם לדוגמא, שמאמץ את הוראות ההסכם עם הקבלן הראשון, צורף כנספח י'). הסכם המכר או הסכם ההצטרפות אינם נוקבים בשטח הכולל של הדירה. גם לא נקוב בהם שטח הגינה המוצמד לדירת הגן, אותה רכשו התובעים (במקום המיועד לכך בפרק ההגדרות של הסכם ההצטרפות, נותר קו ריק). לאחר החתימה על הסכמים אלה, ביקש התובע וקיבל מכתב חתום ע"י הנאמן, עו"ד בן יהודה, מיום 16/12/99, לפיו "הריני לאשר כי בהסכם עם א.ב הבית הראשון בע"מ יצוין כי שטח הגינה הוא כ- 150 מ"ר" (נספח ז' לכתב התביעה. להלן: "אישור עו"ד בן יהודה"). בכנס השיווק של הפרויקט, טרם החתימה על ההסכמים, נמסרו לתובעים המסמכים והתוכניות שצורפו בנספח ד' לכתב התביעה (להלן: "התוכניות הראשוניות"). אין מחלוקת שבמועד כנס השיווק, החתימה על הסכם מכר המקרקעין והסכם ההצטרפות, לא היה עדיין היתר בניה. בתוכניות הראשוניות גם צוין כי "תוכנית זו אינה סופית, ייתכנו שינויים בתוכניות בהתאם לדרישות הרשויות והאדריכל". מדובר בפרויקט של 8 בניינים, במקום שבו ניתן לבנות לפי התב"ע שחלה על השטח, 6 יח"ד בכל בניין. כעולה מהפרסום שנמסר לתובעים בכנס השיווק, הפרויקט תוכנן מתוך מטרה לבנות 7 יח"ד בכל בניין (ראו למשל בעמוד 8 לנספח ד': "פרוייקט לב הפארק.. כולל 8 בניינים איכותיים עם 7 דיירים בלבד בכל בניין"). זאת, על סמך הקלה (לפי החוק שכונה "חוק שבס"), שלפחות מבחינת היזמים והאדריכלים, היה כמעט וודאי שתינתן. כעולה מההסכמים ומעדותו של האדריכל דובי דוד שלא נסתרה, מלכתחילה ואף בטרם אישור הרשויות, שווקו 56 דירות (ולא 48 דירות). היתר הבניה אכן ניתן ל- 7 יח"ד בכל בניין. יש לציין כי גם ההסכמים עליהם חתמו התובעים כוללים, בין היתר, הוראות מהן עולה בברור שמדובר בבניינים בני 6 דירות או 7 דירות לאחר הקלה, כי נעשתה/תעשה פניה לרשויות התכנון לאישור ההקלה וכי מלכתחילה שווקו 56 דירות, לפי 7 יח"ד בכל בניין (ראו למשל: בס' א למבוא בהסכם המכר; בהגדרת "המכרז" ו"המתחם" בהסכם ההצטרפות וכן, בס' ג למבוא ובסעיפים 15.1 ו- 15.2 להסכם זה; בס' א-ב, ו-ז למבוא בהסכם עם הקבלן). ##טענות התובעים## התובעים תובעים פיצוי בגין ירידת ערך שנגרמה עקב הקטנת שטח הדירה ושטח הגינה, פיצוי בגין איחור במסירת הדירה ופיצוי בגין ליקויי בניה שבדירה. לטענת התובעים, שטח הגינה שקיבלו הוא 91.7 מ"ר ולא 150 מ"ר, שהובטחו באישור עו"ד בן יהודה. בנוסף, השטח האפקטיבי של קומת הקרקע הוקטן בהשוואה לתוכניות הראשוניות שנמסרו בכנס השיווק, באופן שגרם לקושי ביכולת ניצולו של השטח (בנוסף להקטנה עצמה) וגרם לירידת ערך. לטענת התובעים, נובעת הקטנת שטח הדירה והגינה מהגדלת מספר הדירות בכל בניין, מ- 6 דירות ל- 7 דירות, עם אישור ההקלה. הנתבעים לא הודיעו לתובעים על אישור ההקלה או על כך שאישורה גרר שינוי בשטח הדירה והגינה ולא ביקשו לשינוי זה את אישורם. לטענת התובעים, הם ו את ההקטנה בשטח הדירה והגינה במועד מסירת החזקה בדירה (1/9/2002) או בסמוך לכך. לפי הטענה, במהלך כנס השיווק של הפרויקט, הציגו נציגי הנתבעת 1 בפני הקהל, לרבות התובעים, תוכנית ל- 8 בניינים, אשר בכל אחד מהם 6 יח"ד, והוסיפו שכדאי להזדרז, אחרת לא יישארו דירות. התובעים החליטו לרכוש מהנתבעת 1 דירת גן, שכוללת גינה בגודל של 150 מ"ר, בתמורה לסך כולל של 245,000$ והתקשרו עמה במערכת הסכמים כמפורט לעיל. ע"פ סעיף 15.1 להסכם ההצטרפות, התובעים הסכימו שיבוצעו שינויים קלים בדירה, בעקבות דרישות וצרכי אדריכל ועירייה אך לא הסכימו שדירתם תקטן באופן משמעותי, כפי שאירע בפועל. ע"פ סעיף 15.2 להסכם ההצטרפות התובעים הסכימו שלא להתנגד להגדלת מספר היחידות בבניין מ- 6 ל- 7, אך מעולם לא נתנו את הסכמתם לכך שבמקרה בו תינתן הקלה לפי "חוק שבס" ותבנה עוד דירה בכל בניין, יקטן באופן משמעותי גודל דירתם. כתוצאה מכל אלה, נגרם לתובעים נזק של ירידת ערך, כפי שגם קבע המומחה מטעם בית המשפט. אשר לאיחור במסירת הדירה - לטענת התובעים, הנתבעת 1 התחייבה לסיים את עבודות הבנייה עד 7/2/02 באמצעות החברה הקבלנית (נתבעת 5) אך בפועל הדירה נמסרה לתובעים ביום 1/9/02 - עיכוב של 205 ימים, בגינו הם זכאים לפיצוי מוסכם לפי ס' 20.2 להסכם עם הקבלן בסך של 25$ לכל יום איחור. עוד טוענים התובעים, כי ביום מסירת החזקה בדירה ו ליקויי בניה כמפורט בחווה"ד מטעמם. התובעים תובעים פיצוי בגין הוצאות לשם תיקון זמני של הליקויים במטבח, בגין דיור חלופי ועוגמת נפש. התובעים תמכו תביעתם בחוו"ד כדלקמן: חוות דעת מומחה, המהנדס קליגסברג יעקב, מיום 4/12/02, לעניין ליקויי הבניה. חוות דעת מומחה, השמאית ציפי לביא, מיום 27/6/06. חוות דעת המהנדס ושמאי המקרקעין, אינג' יוסף אלרואי, מיום 4/4/07. לעניין אחריות הנתבעת 1 - לטענת התובעים, אחריות הנתבעת 1 כלפיהם קמה משום שהסכם המכר והסכם הצטרפות לקבוצת רוכשי זכויות, נחתם בין התובעים לבין נתבעת 1 ומשום מעמדה של הנתבעת 1 כיזמית הפרויקט. הנתבעת 1, כיזמית, לקחה על עצמה אחריות למנות מפקח על עבודות הבניה של הפרויקט, בחירת קבלן, בניה ואדריכלים, והיא אחראית במישרין ובאופן בלעדי להקמתו של הפרויקט. בנוסף, הנתבעת 1 היא אחראית הבלעדית להתקשרות עם נתבעת 5, שעמה כלל לא התקשרו התובעים. גם בשל כך אחראית הנתבעת 1 לעיכוב בסיום עבודות הבניה, שהיה על נתבעת 5 להשלים תוך 12 חודשים מתחילת ביצוע העבודה ולליקויי הבניה. הנתבעת 1 התעלמה מפניות התובעים לתיקון ליקויי הבניה. לעניין אחריות הנתבעים 2-3 - הנתבעת 1 פעלה בניהולם המלא של הנתבעים 2-3. לפי הטענה, קמה להם אחריות מכוח הדוקטרינה של אחריות אישית של מנהל בחברה, בשל התרשלותם, משלא יידעו את התובעים על השינויים המהותיים שחלו בתכנון הדירה. הנתבעים ארגנו את כל רוכשי הדירות כקבוצת רכישה, ושכרו את שירותיהם של עו"ד בן יהודה, משרד האדריכלים והקבלן המבצע. הנתבעים הגו את הרעיון, שהיה באותה עת יזמות חדשה. הנתבעים ידעו במועד שבו מכרו את הדירה לתובעים, שהתב"ע מאשרת בניית 8 בניינים ו- 6 יח"ד בכל בניין. הנתבעים קיבלו את המידע שאושרה ההקלה, אך לא מצאו לנכון ליידע את התובעים על אישור ההקלה ולא ביקשו לקבל את הסכמתם לביצוע השינויים המהותיים בדירה. אילו ידעו התובעים מראש, ניתן היה לשקול לבטל את ההסכם בזמן אמת או לבצע איזונים כספיים. לעניין אחריות הנתבעת 4 - לטענת התובעים, הנתבעים 2-3 רוקנו את הנתבעת 1 מתוכן כספי והעבירו את כל הכספים לנתבעת 4, חברת האם, שאף היא בבעלותם של הנתבעים. על כן, יש לחייב גם את הנתבעת 4. יש לציין, כי מלכתחילה הוגשה התביעה המקורית ביום 13/8/2006 רק כנגד הקבלן המבצע, הנתבעת 5. לפי הטענה, רק בהמשך, לאחר הדיון הראשון בתביעה המקורית, הבינו התובעים, שיש מקום להמציא חוו"ד שלישית של שמאי ומהנדס שיבהיר את חוות הדעת הקודמות ועל מנת לתבוע את המעורבים בהתאם להסכמים ולמציאות. התובעים פנו למהנדס והשמאי אלרואי שבחן לעומק ובאופן יסודי את כל החומר וחוות הדעת הקודמות והמציא חוו"ד מיום 4/4/07. לאורה של חוות הדעת, לפי הטענה, ברורה במיוחד אחריותם האישית של הנתבעים 2-3 וכוונת המרמה שלהם או לכל הפחות, רשלנותם. לפי חוות הדעת נובעים השינויים, מכך שנבנו 7 דירות במקום 6 דירות ולמעשה, הנתבעת 1 התכוונה מראש לבנות 7 דירות, בניגוד למסמכים שנמסרו לתובעים ולהסכמים. לפי כתב התביעה המתוקן, התובעים תובעים מהנתבעים 1-4, פיצויים כדלקמן: עבור איחור במסירת הדירה - 29,032 ₪; עבור ירידת ערך של הדירה - 261,430 ₪; עבור תיקון זמני לליקויי הבניה במטבח עקב סתימות חוזרות ונשנות כתוצאה משיפועים לא נכונים - 2,000 ₪; עוגמת נפש - 80,000 ₪; מהנתבעת 5 נתבע פיצוי בסך של 13,840 ₪ עבור ליקויים בביצוע עבודות הבניה. סה"כ התביעה כנגד כל הנתבעים, ובקיזוז לשם התאמת החוב לסכום התביעה, 353,109 ₪. ##טענות הנתבעים## הנתבעים 1,3-4 מכאן והנתבע 2 מכאן, ניהלו הגנה נפרדת, אך טענות ההגנה דומות (כפי שהוסבר, נעשה הדבר מחמת מחלוקת שנתגלעה באותה עת בין הנתבע 2 לבין הנתבע 3, מחלוקת שבמועד שמיעת הראיות כבר נפתרה, ואיננה קשורה לתיק זה). לטענת הנתבעים, התביעה התיישנה, שכן חלפו 7 שנים מיום ההתקשרות בין הצדדים (5/12/1999) ועד ליום הגשת התביעה (25/10/2007). התובעים היו מעורבים בבניית הדירה ועל כן, היו מודעים לליקויים ולאי ההתאמות שבדירה עוד לפני קבלת החזקה בה ביום 1/9/2002. בנוסף, ולפי תצהיר האדריכל דובי דוד, כל אחד מרוכשי הדירות קיים עם האדריכלים שלוש פגישות, לצורך ביצוע שינויים פנימיים. בפגישות אלה, הוצגו בפני כל משפחה, לרבות בפני התובעים, התוכניות הסופיות של הדירה והגינה, כפי שאושרו ע"י הועדה המקומית. הפגישות נערכו טרם תחילת הבניה ובשלבי הבניה הראשונים. לפי תצהיר האדריכל דובי דוד, במהלך הרישוי התעקשה העירייה להגדיל את השטחים המשותפים. האדריכלים והיזם ניסו לכל אורך הדרך לקבל היתר בניה לפי התכנון הראשוני. דרישה זו היא הגורם היחיד לשינוי שחל בשטח הגינה. לא חל שינוי בשטח מעטפת הבניין או בשטח עליו נבנה הבניין. השטח שנגרע מגינת התובעים עבר לרכוש המשותף והשביח את הרכוש המשותף. הקטנת שטחי הגינות לא הובילה לרווח כלשהו של היזם, הגינה אינה שטח מבונה והסטת שטחה לשטח ציבורי רק ייקרה את עלויות היזם, בשל הצורך לפתח שטחים אלה. התובעים חתמו על הסכם עם הקבלן הראשון מיום 6/8/00, שבו צוין במפורש כי ידוע לתובעים שהמידות אינן סופיות וכי הם מנועים מלתבוע את הנתבעים. גם בהסכם ההצטרפות נכתב בסעיף 15.1, כי המידות המובטחות אינן סופיות עד לאישור העירייה. התובעים ידעו שהתוכניות אינן סופיות וכי הדירות יהיו קטנות מגודלן. לא הובטח לתובעים גודלן המדויק של הדירה והגינה, שכן זה לא היה ידוע. בנוסף, מדובר היה בתוכניות לא מחייבות שנתונות לשינוי ולכן, אין להסתמך עליהם. האישור בכתב שמסר עו"ד בן יהודה לתובעים לגבי גודל הגינה, נעשה בחוסר סמכות ואינו מהווה התחייבות תקפה של הנתבעת 1 (ראו עדות הנתבע 3 בעמ' 37 לפרוטוקול). לטענת הנתבעים, בכל מקרה, אין להטיל על הנתבעת 1 אחריות. התובעים רכשו ממנה רק את הקרקע. הנתבעת 1 ארגנה את קבוצת הרוכשים בלבד, ועוד בטרם ניתן היתר הבניה. התובעים, אשר מהווים מעין יזמים, לקחו על עצמם סיכונים בהתאם למחיר האטרקטיבי ששילמו. האחריות לבניית הדירה בהתאם לתוכניות שאושרו על ידי התובעים בעצמם היא הנתבעת 5. לפי ההסכם עם נתבעת 5, האחריות לטיב הבניה, איחור במסירת הדירה וליקויים היא של הקבלן. גם סעיף 18 להסכם ההצטרפות לקבוצת הרכישה מטיל את האחריות בגין כך על הקבלן. התובעים אף לא הוכיחו כי פנו מספר פעמים לנתבעים ע"מ שאלה יתקנו את הליקויים בדירה ועל כן, אינם עומדים בתנאי ס' 4 (ב) לחוק המכר (דירות). הנתבעים 2-3 לא התחייבו באופן אישי בע"פ או בכתב כלפי התובעים לקיום התחייבויותיה של נתבעת 1. לנתבע 2 אף אין כל היכרות עם התובעים. אין עילה להרמת המסך. לנתבעת 4 אין כל קשר לתובעים, לא התקיימו ביניהם יחסים חוזיים מכל סוג. נתבעת 1 ונתבעת 4 הן חברות אחיות. בעלי המניות זהים, אך נתבעת 4 לא קשורה לפרויקטים שביצעה נתבעת 1, ולהפך. ##הראיות ## הוגש תצהיר כל אחד מהתובעים וכן, חוו"ד מטעמם כמפורט לעיל. מטעם הנתבעים, הוגשו תצהיריהם של הנתבעים 2-3, תצהירו של האדריכל דובי דוד וזומן להעיד, ללא תצהיר, הנאמן, עו"ד עדו בן יהודה. הוגש גם תצהירו של האדריכל קירשנר, אלא שהוא נפטר, למרבה הצער, טרם ההוכחות ותצהירו על כן, כאילו לא הוגש. ##חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט## על פי החלטת כב' הש' מנהיים מיום 31/3/08, מונה מומחה מטעם בית המשפט, המהנדס והשמאי, מר אייל שנהב. הצדדים לא ביקשו לחקור אותו וחוות דעתו לא נסתרה. לפי חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט מיום 4/6/08 שטח הגינה הוא 91.7 מ"ר. בנוסף, לפי חוו"ד המומחה, מידות האורך הפנימיות בקומת הקרקע הן 840-856 ס"מ בהשוואה למידה אחידה של 880 ס"מ בתוכניות הראשוניות. יתר על כן, הקיר המפריד בין הסלון לבין חדר העבודה בקומת הקרקע נבנה בעובי של 31-35 ס"מ, במקום בעובי מחיצה ר של 10 ס"מ ועובי מוגדל של 20 ס"מ בצד אחד. בכך יש כדי להקטין את השטח האפקטיבי בחדר ובסמוך לו. נגרם קושי ניכר בניצול השטח הנותר. רוחב חדר המגורים והמטבח יחד הוקטן לכ- 5 מ' במקום 6 מ'. נוצר מצב של צפיפות ובשל כך, בחר התובע להעביר את המטבח לחדר, עובדה שהגדילה את ירידת הערך מעבר לעצם ההקטנה בשטח. המומחה אמד את שווי ירידת הערך ביחס למובטח לפי טענות התובעים, בסך כולל של 24,500$ כולל מע"מ: 12,500$ - בגין הקטנת קומת הכניסה ועוד 12,000$ - בגין הקטנת שטח הגינה. המומחה אמד את עלות תיקון הליקויים בדירה, בסך כולל של 3,520 ₪. אשר לתביעה בסך 2,000 ₪ בגין סתימות במטבח קבע המומחה, כי אינו יכול לקבוע מה הסיבה לסתימות ומדוע צריך היה להזמין שרברב לתיקון. ##התביעה לפי הסיכומים ## בסיכומים וויתרו התובעים על חלק מראשי הנזק שבכתב התביעה המתוקן והעמידו את תביעתם על הסכומים כפי שקבע המומחה מטעם בית המשפט, כדלקמן (ראו ס' 17 ו- ס' 13): פיצויים בגין איחור במסירה בסך של 29,032 ₪; פיצויים בגין ליקויי בניה בסך של 3,520 ₪; פיצויים בגין ירידת ערך בסך של 24,000$ בתוספת ה"ה וריבית מיום 27/6/2006. ##השאלות לדיון## השאלות המתעוררות הן: האם התיישנה התביעה או חלק ממנה? אם לא התיישנה התביעה כולה, יש לדון באחריותם של הנתבעים 1-4 כלפי התובעים ובזכאות התובעים לפיצויים לגופה. ##דיון והכרעה## לאחר ששמעתי את הראיות ועיינתי בכל החומר שהוגש על ידי הצדדים לתיק בית המשפט ובחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, אני סבורה כי התביעה לפיצויים בגין הקטנת שטח הדירה והגינה התיישנה, והיא נדחית מטעם זה. התביעה לפיצוי בגין איחור במסירה מתקבלת כנגד הנתבעת 1 בלבד. התביעה לפיצוי בגין ליקויי בניה נדחית מחמת שהפיצוי בגין כך נתבע רק מן הנתבעת 5.התביעה כנגד הנתבעים 2-4 נדחית בהעדר עילה. ## התביעה לפיצויים בגין הקטנת שטח הדירה והגינה - דיון בטענת ההתיישנות## סעיף 5(1) לחוק ההתיישנות, התשי"ח - 1958 קובע, כי תקופת ההתיישנות של תובענה אזרחית הינה 7 שנים. מרוץ הזמן מתחיל ביום שבו נולדת "עילת התביעה" (סעיף 6 לחוק). התביעה המתוקנת, שרק אליה צורפו הנתבעים 1-4, הוגשה ביום 25/10/2007. הנתבעים מונים את תחילת מרוץ ההתיישנות החל מתאריך ההתקשרות בהסכם בין הצדדים, דהינו: מיום 5/12/1999 ולפיכך, לשיטתם, התיישנה התביעה כבר בדצמבר 2006. התובעים מונים את תחילת מרוץ ההתיישנות מתאריך קבלת החזקה בדירה, דהיינו: מיום 1/9/2002, שכן לטענתם, רק במועד זה או בסמוך לו, התבררו להם הדברים והם סומכים ידיהם על הוראת סעיף 8 לחוק ההתיישנות. למען הנוחות נביא את סעיפי החוק הרלבנטיים כלשונם: "6. תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה. 8. נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה". לצורך סעיף 6 לחוק ההתיישנות, ההגדרה של "עילת התובענה" הינה "מכלול העובדות המולידות את הזכות לסעד המבוקש על-ידי התובע. היא נולדת בדרך-כלל במועד שבו מתגבשות העובדות המהותיות המזכות את התובע בקיום החיוב כלפיו על-ידי החייב" (כב' הש' פרוקצ'יה ברע"א 6658/00 גמאל אבו רוקן נ. בנק לאומי לישראל, פ"ד נה(4) 66). בדיני החוזים, מועד גיבושה של "עילת התובענה" הוא לרוב מועד הפרת החוזה, שכן עם הפרת החוזה מתגבשות העובדות המהותיות לצורך הגשת תביעה (ע"א 508/64 עבדאללה נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים,פ"ד יט (4) 427. ראו גם ז' יהודאי, דיני התיישנות בישראל - תוך זיקה למשפט האנגלי והאמריקני (תמר, 1991), עמ' 141-142). מוקד המבחן הוא בשאלת קיומה של יכולת התביעה בידי התובע, שכן רק עם התגבשות יכולת זו יכול מרוץ ההתיישנות להתחיל (ע"א 3319/94 פפר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, פ"ד נא (2) 583. לאור האמור ברי כי תאריך ההתקשרות בין הצדדים איננו רלבנטי לקביעת תקופת ההתיישנות וטענת הנתבעים בעניין זה, נדחית. עילת התביעה הנטענת, נולדה במועד שבו חלה ההקטנה בשטח הדירה והגינה בהשוואה לתוכניות המקוריות, והמועד שבו נוצרו ליקויי הבניה והאיחור במסירה, לפי העניין, ולא במועד כריתת ההסכמים. לא ברור מהו בדיוק התאריך שבו חלו העובדות הנ"ל שגיבשו את עילת התובענה (הצדדים לא דנו בכך). מכל מקום, התובעים טוענים, כאמור, כי נודע להם על העובדות המקימות לטענתם את עילת התביעה "בעת שקיבלו חזקה בדירה ו/או בסמוך לכך". בשאלה מהו המועד שבו נודעו לתובעים העובדות המהוות את עילת התובענה ובשאלה אם עומדים התובעים בתנאי סעיף 8 לחוק ההתיישנות, אדון להלן. סעיף 8 לחוק ההתיישנות קובע כי מניין תקופת ההתיישנות יחל במועד שבו נודעו לתובע העובדות המהוות את עילת התובענה, בהתקיים התנאים המצטברים הבאים: (א) נעלמו מן התובע העובדות; (ב) שהן עובדות מהותיות היורדות לשורשה של עילת התובענה; (ג) והיעלמן מהתובע היא מסיבות שלא היו תלויות בתובע; (ד) והתובע לא יכול היה למנוע אותן סיבות אף בנוקטו זהירות סבירה. (ז' יהודאי, שם, בעמ' 204). כאמור, אני סבורה כי עילת התביעה ביחס להקטנת שטח הדירה והגינה, התיישנה ועל כן, התביעה בראשי נזק אלו, נדחית. מחומר הראיות עולה, כי כבר ביום 21/8/2000 ידעו התובעים, צריכים היו לדעת או שיכולים היו לדעת, אילו נקטו באמצעים סבירים, כי בתוכניות כפי שנמסרו לקבלן לביצוע, הוקטן שטח הדירה והגינה בהשוואה לתוכניות הראשוניות. בשים לב לכך שהמועד האחרון להגשת התביעה חל בפגרת בתי המשפט, היה על התובעים להגיש את התביעה עד ליום 2/9/2007 (יום 1/9/2007 חל ביום שבת). ראו בעניין זה סעיף 10(ג) לחוק הפרשנות, התשמ"א-1981 וכן, ע"א 3141/99 מגדל נ' פונדמינסקי, פ"ד מה(5) 817 (2001) כאשר מסתיימת תקופת ההתיישנות להגשת תביעה בזמן פגרת בתי המשפט, הרי שמכוחו של סעיף 10(ג) לחוק הפרשנות נדחית תקופת ההתיישנות עד ליום החול הראשון שלאחר הפגרה". התביעה כנגד הנתבעים 1-4 הוגשה רק במסגרת כתב התביעה המתוקן, שהוגש ביום 24/9/2007 ומשכך, התיישנה התביעה. לפי ס' 17-18 לתצהיר העדות הראשית של התובע, התובע ראה את השינויים בתוכנית המתוקנת שקיבל לידיו ביום 21/8/2000. כך הצהיר התובע: "17. .. מיד לאחר שאשתי ואני חתמנו ע"ג ההסכם עם הקבלן שאותו הכינה חברת א.ב. הבית הישיר בע"מ, ינו כי חסרים מידות וכן מידות שונות בתוכניות שעליהן הוחתמתי עתה, ביחס לתוכניות שקיבלנו עת חתמנו ע"ג הסכם המכר והסכם ההצטרפות ולפיכך, אני פניתי, פעם נוספת, לנציגי א. ב הבית הישיר הראשון בע"מ ודרשתי לקבל תוכנית שבה קיימים מידות ושיהא תואם לתוכניות שקיבלנו עת חתמו על הסכם המכר והסכם ההצטרפות! 18. לאחר דרישות חוזרות ונשנות שלי כאמור שלחה נציגת א.ב - הבית הישיר הראשון בע"מ, גב' אילנית, אלי בתאריך 21/8/2000 את תוכנית הדירה בגודל של 1:100 אך עם מידות ובכללם, אורך קומת הקרקע ברוטו כולל עובי קירות (40 ס"מ) 8.80 מ"ר, מטבח 280/305 חדר מגורים 630/570 וחדר עבודה 290/325 (להלן: "התוכנית המתוקנת"). עותק מהתוכנית המתוקנת צורף כנספח ט' לכתב התביעה. בנוסף, ביטלה (הנתבעת 1), על דעת עצמה בלבד, את החלון הנוסף שהיה בין הסלון לגינה, הזיזה את מיקום המחסן ובפועל, העבירה את החלון לדירת השכן !!! אני פניתי ושאלתי את גב' אילנית מטעם א.ב - הבית הישיר הראשון בע"מ מדוע קיימים שינויים ובתגובה, הודיעה לי גב' אילנית כי בהתאם להסכם ההצטרפות עליו אני חתום, נערכו מספר שינויים קטנים ביותר עפ"י דרישות האדריכל/הרשויות, אך המדובר בשינויים קטנים בלבד". (ההדגשות במקור - י.ב). בחקירתו העיד התובע, כי למעשה, שם לב שחל שינוי כבר בתוכניות שצורפו להסכם עם הקבלן שנחתם ביום 6/8/2000 וכי עובדה זו הביאה אותו לדרוש לקבל תוכניות סופיות עם מידות, כמתואר בס' 17-18 לתצהיר המצוטט לעיל. בנוסף העיד התובע, כי לצורך החתימה על ההסכם עם הקבלן, נכנסו הרוכשים לעו"ד בן יהודה, שניים שניים, והראו להם את התוכנית. התובע, כמו אחרים, שם לב ש"הכל זז", "המחסן זז, זה לא המקום. החלון [שהיה בסלון, בקיר המשותף לגינת הדירה - י.ב] אני לא רואה אותו", "גם בממ"ד פתאום לא הבנתי מה זה השחור הזה, הפס השחור שהוא יותר עבה... לא הבנו את כל התוכניות" "בקיצור, מיהרו אותנו ואמר אתם חייבים לחתום אם לא, לא תהיה בנייה, ופחדנו וחתמנו לא הייתה ברירה" "ראינו שינויים אך לא ראיתי מידות, לא הסתכלתי על מידות פה. הסתכלתי על כל השינויים שאמרתי קודם" (עמ' 10 ש' 1-15. ראו גם בחקירתו, לב"כ הנתבע 2, בעמ' 16 ש' 30-32 ובעמ' 17 ש' 3-5 גם שם העיד שחתם מבלי להסתכל על המידות). עוד העיד התובע, שניתן היה לראות את השינוי בשלב היסודות (עמ' 17 ש' 9-12). הנה כי כן, לאחר שהתוכנית שצורפה להסכם עם הקבלן, שנחתם ביום 6/8/2000, לא הניחה את דעתו של התובע והוא שם לב שחלו בדירה ובגינה שינויים בהשוואה לתוכניות הראשוניות, התובע פנה וקיבל לידיו את התוכנית המתוקנת. עיון בתוכנית המתוקנת, נספח ט' לכתב התביעה - בוודאי בהשוואה לתוכניות הראשוניות (נספח ד') שקיבלו התובעים בכנס השיווק - מלמד, כי השינויים עליהם מלינים התובעים ובגינם הגישו תביעה לפיצוי בגין ירידת ערך, ניכרים בתוכנית המתוקנת הנ"ל, שקיבלו לידיהם, לפי תצהיר התובע, כבר ביום 21/8/2000. רואים את השינוי הפנימי בדירה בעובי הקירות ואת העובדה שהאורך הפך 8.80 מ"ר ברוטו כולל עובי הקירות. כמתואר לעיל התובעים ראו בתוכנית המתוקנת שקיבלו, כי המחסן המתוכנן זז באופן, שלכל הפחות, מעלה חשש ששטח הגינה הוקטן. ביטוי דומה לכך נמצא גם בחוו"ד שניר ביקורת מבנים מטעם התובעים: "המחסן נבנה בכ- 40 ס"מ פנימה מדי לתוך החצר (מעבר לקיר המפריד בין החצר לבין החצר של הדירה השכנה) באופן ששטח החצר הוקטן עקב כך"). לכל הפחות, עוררה התכנית המתוקנת שהתובעים קיבלו לידיהם ביום 21/8/2000, שאלות ותהיות שהעמידו סימני שאלה בולטים, עד שניתן היה לגלות את העובדות הרלבנטיות אילו נקטו התובעים באמצעים סבירים ופשוטים. כעולה מהאמור, התובעים אכן שמו לב לשינויים הללו בזמן שקיבלו את התוכנית המתוקנת ביום 21/8/2000, אך בחרו להסתפק, משום מה, בהסברים לקוניים של גב' אילנית, שהסתבר כי איננה נציגת הנתבעת 1, כי אם נציגת הקבלן המבצע, הנתבעת 5. התובע לפי חקירתו, היה מודע לכך שאילנית היא נציגת הקבלן המבצע ולא נציגת הנתבעת 1 (עמ' 11 ש' 27-28). התובעים בחרו שלא לשאול שאלות נוקבות יותר לאחר התשובה הלקונית של גב' אילנית, ולא פנו בשאלות לאנשים מוסמכים יותר. התובע מאשר שידע כי לא היה היתר בניה בעת שהצטרף לקבוצת הרכישה (עמ' 12 ש' 32- עמ' 13 ש' 1) וכי למעשה לא ראה כלל את היתר הבניה (עמ' 13 ש' 28-29). כבר ראינו כי כשרצה התובע, ידע לפנות לנתבעת 1, לנציגיה או לנאמן וקיבל לידיו אישור בכתב לגבי גודל הגינה, שנפקד מהסכם המכר ומהסכם ההצטרפות. אין טענה שפנה למי מהנתבעים, לאדריכלים או לנאמן בבקשה לקבל מידע נוסף, ולא קיבל מענה. התובעים בחרו שלא לשאול שאלות מפורשות על מנת לקבל הסברים ביחס לשינויים שראו בתוכנית המתוקנת בהשוואה לתוכניות הראשוניות, לא ביקשו לראות את היתר הבניה ולא שאלו לגבי ההקלה. לא נעשתה בדיקה עצמאית מול הרשויות או כל צעד אחר, שיכול היה לשפוך אור על העניין. המידע עצמו היה גלוי וזמין, אילו רק נעשו צעדים לקבלתו. התובע נשאל במפורש ביחס לתוכנית המתוקנת שלפי תצהירו המצוטט לעיל, קיבל מאילנית ביום 21/8/2000. התובע הודה, כי התוכנית המתוקנת כוללת מידות קטנות יותר (עמ' 11 ש' 25-26). כשהתבקש לאשר שכבר מיום 21/8/2000, כשקיבל את התוכנית המתוקנת, ידע שיש שינויים בדירה, תשובותיו לא הניחו את דעתי, בוודאי בשים לב לדברים המפורשים שהצהיר עליהם בתצהירו, כמצוטט לעיל. כך השיב התובע בחקירתו: "לא הסתכלנו אותו רגע. זה לא בתאריך הזה. זה אחרי כמעט משהו כמו. חתמנו ב- 21/8" ובהמשך: "לא קיבלתי. לא שלחו לנו" "[אילנית] שלחה לי. לא זוכר מה זו התוכנית הזאת" (עמ' 11 ש' 17-24). זאת ועוד. אין חולק כי השינוי הפנימי בדירה, גרר החלטה של התובעים לשנות את מיקום המטבח, שנדרש לטענת התובע, משום שהדירה נעשתה קטנה. לצורך תכנון השינוי הפנימי, שבמסגרתו הפך את חדר העבודה למטבח, נפגש התובע פעמיים עם האדריכלים (עמ' 2 ש' 20 ואילך - עמ' 3 ש' 1-2). עולה גם מכאן, כי משמעות התוכנית המתוקנת, הייתה ברורה לתובע זמן רב טרם קבלת החזקה בדירה וטענתו, לפיה היה מודע לשינויים רק בעת קבלת החזקה או בסמוך לכך, נסתרת מאליה. מחקירתו של התובע עולה, כי בפרוטוקול מסירת הדירה לא ראה לנכון לציין קיומם של הליקויים המרכזיים הללו, הקטנת שטח הדירה והגינה, אף שלכל הדעות, הפגמים כבר היו גלויים וברורים. כשנשאל על כך השיב, כי לא ציין בפרוטוקול דבר, משום שזה לא קשור לקבלן המבצע אלא לנתבעת 1 (עמ' 14 ש' 30-31). זאת בניגוד לטענת התובעים שלפיה הגישו בתחילה את התביעה רק כנגד הנתבעת 5 ורק מאוחר יותר הבינו שהאחריות היא של הנתבעים 1-4 (ס' 4ה לסיכומי התובעים). בסיכומי התובעים נטען, כי רק במסגרת הדיון המקדמי בתביעה המקורית קיבלו התובעים מהנתבעת 5 מידע לעניין המעורבות המהותית של הנתבעת 1 וחלקם של הנתבעים 2-3 בכל השתלשלות האירועים שגרמו לנזקי התובעים. לפי הטענה, בשלב זה נחשפו בפני התובעים עובדות ואסמכתאות נוספות שלא היו ידועות להם ואז הוגשה תביעה מתוקנת, לאחר קבלת אישור בית המשפט, ביום 25/10/2007, ולה צורפה גם חוו"ד שלישית שכוללת הסבר מפורט עפ"י המסמכים שהשיגו התובעים לגבי מעורבותם וחלקם של הנתבעים בתביעה. אני דוחה טענה זו. מדובר בטענה בעלמא, ללא כל פירוט והסבר. לא צוין מה התגלה לפי הטענה, אם בכלל; וכשלעצמי, לא מצאתי בחוות הדעת של מומחה התובעים אלרואי, וי או חידוש של עובדות או ציון של עובדות שלא ניתן היה לגלותן בבדיקה סבירה ובאמצעים פשוטים. המומחה אלרואי עורך השוואה בין התוכניות הראשוניות שנמסרו לתובעים בכנס השיווק לבין התוכנית שנמסרה לתובעים ביום 21/8/2000 ובנוסף, הוא מתייחס לתוכניות שחלות על המקרקעין, שלפיהן ניתן לבנות 6 יח"ד ומציין שרק בעקבות אישור ההקלה ניתן היתר לבניית 7 יח"ד בכל בניין בפרוייקט. זהו מידע שהיה גלוי ומפורש בהסכמים, שצוין בהם גם כי נעשתה פנייה לצורך אישור ההקלה לבניית 7 יח"ד. התוכניות החלות על המקרקעין הן מידע פומבי, בבחינת דין שאין בו כל "וי". עולה מכל האמור, כי לא נעלמו מן התובעים העובדות המהותיות הדרושות לגיבוש עילת התביעה, וכי הם ידעו על השינוי בגודל הדירה והגינה כבר ביום 21/8/2000. בנוסף, גם אם אניח שהמועד בו נודעו לתובעים העובדות המהוות את עילת התובענה הוא מועד מסירת החזקה או המועד שבו קיבלו לידיהם את חוות דעת המומחה אלרואי (טענה שנסתרה כאמור), אין עניינם חוסה תחת צילו של סעיף 8 לחוק ההתיישנות ולא הוארכה תקופת ההתיישנות מכוחו. אין מדובר בעובדות שהיעלמן מן התובעים היא מסיבות שלא תלויות בו ואין מדובר במצב שבו התובעים לא היו יכולים למנוע את אותן נסיבות אילו נקטו זהירות סבירה. התוכנית המתוקנת שבאה לידיהם של התובעים ביום 21/8/2000, הינה יותר מ"תמרור אזהרה" והצדיקה, לכל הפחות, נקיטת צעדים נוספים לבירור, כאשר המידע הוא מידע שניתן לאתרו. טענות מסוג: לא קראתי, לא התייחסתי, לא הייתה ברירה והיינו חייבים לחתום - אינן מבססות חוסר ידיעה שמצדיק את הארכת תקופת ההתיישנות. התנהלות התובעים אף עולה בנסיבות העניין, כדי עצימת עיניים של ממש. ייתכן שהתובעים העדיפו לא לשאול, משום שגם כך היה הפרויקט רווחי ורצוי להם (כך לפחות טוענים הנתבעים). מכל מקום, אין הסבר של ממש ולא ניתן כל טעם ראוי למחדלם של התובעים ומדוע לא נקטו בירורים כאמור. התוצאה היא שהתביעה לפיצוי בגין ירידת ערך בשל הקטנת שטח הדירה ושטח הגינה, נדחית מחמת התיישנות. בנסיבות אלה, מתייתר, כמובן, הצורך לדון בעילת התביעה לגופה ובטענות הצדדים לעניין זה. ##התביעה לפיצויים בגין ליקויי בניה ובגין איחור במסירה## מטבע הדברים, בשים לב לכך שהמסירה נעשתה ביום 1/9/2002, התביעה לפיצוי בגין ליקויי בניה בדירה ואיחור במסירה, שהוגשה ביום 25/10/2007, לא התיישנה. ליקויים נמצאו לפי חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט. גם איחור במסירה קיים. השאלה העיקרית המתעוררת בעניינים אלה היא שאלת אחריותם של הנתבעים 1-4. כזכור, התביעה כנגד הקבלן המבצע (הנתבעת 5) מעוכבת בשל הליכי פירוק. ##הפיצוי בגין ליקויים בדירה ## המומחה מטעם בית המשפט מצא כי קיימים בדירה ליקויים בסך של 3,250 ₪. את הטענה שהתובעים נאלצו לשלם לשרברב לביצוע תיקוני אינסטלציה במטבח, סך של 2,000 ₪, קבע המומחה כי אינו יכול לאשש. התביעה בגין ליקויי בניה כפי שהיא בכתב התביעה המתוקן, היא כנגד הנתבעת 5 בלבד. בסיכומים נעשה ניסיון לחייב את הנתבעים 1-4 בסכום זה ואולם הנתבעים התנגדו להרחבת החזית. לפיכך ובשים לב לכך שהתביעה כנגד נתבעת 5 מעוכבת, התביעה בראש נזק זה נדחית. התביעה בראש הנזק של 2,000 ₪ נדחית בהעדר הוכחה משלא אוששה ע"י המומחה מטעם בית המשפט ולמעשה, נזנחה כתוצאה מכך בסיכומי התובעים. ##הפיצוי בגין איחור במסירה## לטענת התובעים, הנתבעת 1 התחייבה לסיים את עבודות הבנייה עד 7/2/2002 (לאחר התחשבות בתקופת ה"גרייס") באמצעות החברה הקבלנית (נתבעת 5). בפועל, הדירה נמסרה לתובעים ביום 1/9/02. זהו עיכוב של 205 ימים, בגינו זכאים התובעים לפיצוי מוסכם לפי ס' 20.2 להסכם עם הקבלן, בסך של 5,125$ ובשקלים, למועד הגשת התביעה, סך של 29,032 ₪ (לאחר המרה לפי שער הדולר ליום 2/9/02, שהוא 4.679 ₪). הנתבעים לא חלקו על הנתונים העובדתיים שהניחו התובעים. הטענה העיקרית של הנתבעים היא שהאחריות הבלעדית לכך היא על הקבלן המבצע. לגופו של הפיצוי נטען, כי האדריכל דובי דוד ששימש כמפקח מטעם הרוכשים, אישר לקבלן אורכה של שלושה חודשים, כמתואר בתצהירו. לפי ס' 20.2 להסכם עם הקבלן, בכפוף לאיחורים מוצדקים שמצויינים בס' 5.3 להסכם, זכאים התובעים לפיצוי בסך של 25$ ארה"ב עבור כל יום איחור מעבר ל- 15 חודשים (15 חודשים הם: 12 חודשי העבודה המוסכמים ועוד 3 חודשי "גרייס" שקבועים בהסכם). המפקח, האדריכל דובי דוד, אישר לקבלן המבצע, בזמן אמת, אורכה של 3 חודשים בשל האינתיפאדה שגררה מחסור בעובדים ובשל עיכוב בהוצאת היתר הבניה, בהתאם לס' 5.3 (ראו מכתבו מיום 20/5/2002, שצורף לתצהירו). התובעים לא טענו דבר ביחס לאישור זה ולפיכך, יש בו כדי לחייב את הרוכשים, לרבות התובעים. בהתאמה, יש לחסר ממניין ימי האיחור, תקופה זו. מעבר לתקופת האורכה שנתן המפקח, לא חלקו הנתבעים על תחשיב התובעים. לאור האמור זכאים התובעים לפיצוי בגין איחור במסירה בסך של 16,286 ₪ (שהינו החלק היחסי מהסכום שנתבע, בעבור 115 ימי איחור). ##אחריות הנתבעת 1 ## לטענת הנתבעת 1, האחריות מוטלת על הקבלן המבצע, הנתבעת 5, בלבד. התובעים רכשו ממנה רק קרקע ולא דירה. הנתבעת 1 התחייבה רק למכור את הקרקע ולבצע קישור בין הרוכשים לבין בעלי המקצוע. תפקידה לארגן את הקבוצה ולהעמיד נאמן שישמש כמסלקה עבור כספי הרוכשים ולהביא את אנשי המקצוע (ס' 20 ו- 50 לסיכומי הנתבעים 1,3-4). אחריותה מסתיימת בבחירת בעלי המקצוע, שעמם התקשרו הרוכשים במישרין. כל אחד מבעלי המקצוע אחראי לעבודתו המקצועית כלפי התובעים. ס' 17-18 להסכם ההצטרפות אף קובעים במפורש כי עם חתימת הסכם המסגרת בין הקבלן לנאמן יסתיימו תפקידי ומטלות המארגן כלפי הקונה וכי "הקבלן ואך ורק הקבלן אחראי כלפי הקונה לבניה, איכותה ותיקון הליקויים..". סעיף 1 לחוק המכר (דירות), התשל"ג - 1973 מגדיר "מוכר" כ"מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה". אני סבורה כי הנתבעת 1 עונה, בנסיבות העניין, להגדרת מוכר לפי חוק המכר (דירות), ואיננה יכולה להתנער מאחריותה לליקויים ולאי-התאמות ולאיחורים במסירה של הדירות. מכלול הנסיבות מלמד כי הנתבעת 1 מכרה דירות ולא קרקע בלבד. הסכם המכר בין התובעים לבין הנתבעת 1 קובע כי התובעים רוכשים את הזכויות במקרקעין "לצורך בניית יחידת דיור מס' 4 כמפורט בתוכנית הרצ"ב כנספח א' להסכם זה". למעשה, כך עולה אפילו מסיכומי הנתבעים: "הנתבעת בחרה לשווק את הדירות תוך שהיא מפנה את רוכשי המגרשים לנותני השירותים (קבלן, אדריכל וכו')" (ס' 4 לסיכומים הנ"ל. ראו גם עדותו של עו"ד בן יהודה בעמ' 26 ש' 4-5). קשת הסמכויות הרחבה של הנתבעת 1 ומידת המעורבות שלה, מלמדות אף הן על המטרה למכור לרוכשים, בסופו של דבר, דירה: כאמור, הנתבעת 1 זכתה במכרז של מינהל מקרקעי ישראל לשיווק הקרקע, גיבשה את הקבוצה, התקשרה עם כל אחד מחברי הקבוצה בהסכם מכר מקרקעין ובהסכם הצטרפות לקבוצת הרכישה; בנוסף, הנתבעת 1 בחרה את בעלי המקצוע והביאה להתקשרות בין חברי הקבוצה לבין הקבלן, האדריכל, הנאמן ובעלי מקצוע אחרים; הנתבעת 1 מינתה את הנאמן, עו"ד בן יהודה, שהיה מופקד על שמירת כספי הקונים, על פתיחת חשבון, הפקדת הכספים והוצאתם לצורך ביצוע מטלותיו ולביצוע תשלומים; לפי ס' 6 להסכם ההצטרפות, תכנון כל הבתים בפרויקט ייעשה בידי משרדי האדריכלים דובי אדריכלים ומהנדסים בע"מ ועידן איילים בע"מ או כל גורם אחר שיקבע המארגן, הוא הנתבעת 1. הרוכשים מחויבים לבנות את הדירה לפי התוכניות הנ"ל ואינם רשאים לרכוש את הזכויות בקרקע בלבד או לבנות את הדירה בדרך אחרת; למארגן גם שיקול הדעת בבחירת הקבלן המבצע והקונה יוזמן לחתימה על הסכם עמו בנוסח שיוסכם בין הנאמן לבין הקבלן; הנתבעת 1 המשיכה ללוות את הפרויקט בפועל גם לאחר שמונה הנאמן והרוכשים התקשרו עם הקבלן הראשון. לאחר שהתברר כי הקבלן הראשון לא יוכל לעמוד בהתחייבויותיו, בחרה הנתבעת 1 את הקבלן המבצע תחתיו, אף מבלי שהרוכשים חתמו עמו על הסכם; לפי סעיף 25 להסכם ההצטרפות, למארגן או לנאמן הזכות להוציא מתחום הרכוש המשותף שטחים כפי שימצאו לנכון; לפי הסכם ההצטרפות, שילמו התובעים לנתבעת 1 סך של 25,641$ + מע"מ בגין "שכר טרחת כל המתכננים, היועצים, חברת הפיקוח ודמי הייזום" (בנוסף לתשלום עבור הקרקע לפי הסכם המכר ותשלומים נוספים לקבלן ולנאמן). נסיבות העניין כאן דומות לאלה שתוארו בפסק הדין בע"א 11125/08 קווי נדל"ן גינדי-ירון בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות (פ"ד מיום 21/7/11, כב' הש' הנדל), בו נדונה השאלה האם יש לחייב את הצדדים לעסקה שנבנתה בצורה דומה, במס רכישה, מס שבח מקרקעין ומס מכירה, כאילו הייתה זו עסקה למכירת דירה. בית המשפט העליון קבע, כי שם העסקה או הכינוי שנותנים לה הצדדים אינם מכריעים את מהותה לצורך דיני המס. מבחינה כלכלית מהותית, היזם הקים בתי מגורים ומכר אותם לרוכשים. ליזם הייתה מעורבות ושליטה בכל שלבי הקמת הפרוייקט. הרוכשים הודרו למעשה מהתהליך כולו עד לסיום הבניה ועמדה לנגד עיניהם רכישה של מוצר מוגמר. הרוכשים לא היו עצמאיים לבנות את הדירה כראות עיניהם ולא היו רשאים לקנות קרקע בלבד. והכל בעלות כוללת ידועה, גם אם נערכה אבחנה בין עלות הקרקע לעלויות הבניה. גם במקרה שלפנינו, כמתואר לעיל, חרג תפקידה של הנתבעת 1, מארגון וייזום בלבד. הדברים יפים אף ביתר שאת, שכן בעניין קווי נדל"ן הנ"ל, ארגן היזם את הרוכשים כקבוצה על מנת שישתתפו במכרז וירכשו את הזכויות במקרקעין עליהן ייבנו הדירות, ממינהל מקרקעי ישראל ואילו כאן, היזם (הנתבעת 1), גם מכר לרוכשים את זכויותיו במקרקעין, לאחר שזכה במכרז של מינהל מקרקעי ישראל. כזכור, הגדרת "מוכר" בחוק המכר דירות כוללת גם מי שמוכר דירה שבנה באמצעות אחרים. אני סבורה, כי השיקולים שנדרש להם בית המשפט בסיווג העסקה לצורך דיני המס, יפים ורלבנטיים גם לשאלת מעמדו של היזם כ"מוכר" לצורך חוק המכר (דירות) (ראו גם אביחי נ. ורדי "דיני מכר דירות" מהדורה שלישית, תשס"ט, 182-188 ובמיוחד עמ' 186). בנסיבות העניין שלפנינו יש לראות בנתבעת 1 משום "מוכר" כהגדרתו לפי חוק המכר (דירות), ויישומה בפסיקה. הנתבעת 1 שנכנסת תחת הגדרה זו, אינה יכולה לחמוק מהוראותיו הקוגנטיות של חוק המכר (דירות) באמצעות הוראות חוזיות, המפטירות אותה מאחריות כלפי הרוכש. אף אם כך נהגה, אין בכך כדי לגרוע מאחריותו כלפי רוכש הדירה (ראו אביחי נ. ורדי שם, שם וכן, בעמ' 41-46). על כן, יש לנתבעת 1 אחריות עקרונית בכל הקשור לליקויים בדירה ובגין האיחור המסירה. כאמור, הנתבעים 1-4 לא נתבעו בגין הליקויים בדירה, אלא רק בגין איחור במסירה. בגין כך זכאים התובעים לקבל מן הנתבעת 1 פיצוי בסך של 16,286 ₪ (עבור 115 ימי איחור). ##התביעה כנגד הנתבעים 2-4## התביעה האישית כנגד הנתבעים 2-3 נדחית, משלא עלה בידי התובעים לבסס חבות אישית של נתבעים אלה או עילה להרמת המסך. הרוכשים התקשרו עם הנתבעת 1. הנתבעים 2-3 אינם ערבים להתחייבויות הנתבעת 1. הנתבעים 2-3 התנהלו במסגרת הנתבעת 1, כבעלי תפקיד בה, ולא הוכח שקיימת מערכת נתונים החורגת מגדר פעילותו הרה והשגרתית של נושא משרה בחברה, כזו שיכולה לבסס אחריות אישית של נושא משרה בנזיקין (ע"א 4612/95 מתתיהו נ' שטיל, פ"ד נא(4) 769). כאמור, הנתבעת 1 והנתבעים 2-3, נושאי המשרה בה, לא הסתירו את הכוונה לבנות 7 יח"ד. לא קמה להם חובה אישית למסור הודעות כאלה או אחרות לרוכשים, שהתקשרו עם הנתבעת 1. התביעה כנגד הנתבעת 4, נדחית אף היא. התובעים לא ביססו כל עילה שבדין לחיובה ולא הצליחו להרים את הנטל להוכיח טענתם להברחת כספים ונכסים מהנתבעת 1 לנתבעת 4. בניגוד לנטען, הנתבעת 4 אינה חברת אם של הנתבעת 1 אלא חברה אחות. היא הוקמה כשנה לפני הנתבעת 1. לפי עדותם של הנתבעים, שלא נסתרה ונתמכה בעדותו של עו"ד בן יהודה, הנתבעת 4 עסקה בפרויקטים בקרקעות חקלאיות. הנתבעים ביקשו להפריד פעילות זו מהפעילות בקבוצות רכישה וזה השיקול שעמד בבסיס הקמת הנתבעת 1 (הנתבע 2 בעמ' 29-30 לפרוטוקול מיום 3/11/10 וראו גם עדותו של עו"ד בן יהודה). אף לא הובאו ראיות כלשהן לתמיכה בטענה של הברחת נכסים מהנתבעת 1 לנתבעת 4. ##סיכום וסוף דבר ## סיכומו של דבר, התביעה כנגד הנתבעת 1, נדחית ברובה ובעיקרה. התביעה לפיצוי בגין ירידת ערך בשל הקטנת שטח הדירה והגינה, נדחית מחמת התיישנות. התביעה לפיצוי בגין ליקויי בניה נדחית משום שפיצוי זה נתבע לפי כתב התביעה המתוקן, רק מהנתבעת 5 ולא מהנתבעים 1-4. התביעה לפיצוי בגין איחור במסירה מתקבלת חלקית וכנגד הנתבעת 1 בלבד. בראש נזק זה אני מחייבת את הנתבעת 1 לשלם לתובעים סך של 16,286 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה המתוקנת ועד למועד התשלום בפועל. התביעה כנגד נתבעים 2-4 נדחית גם מחמת שלא הוכחה אחריותם האישית. בנסיבות עניין ובשים לב לדחיית עיקר התביעה בטענת התיישנות ולסכום שנפסק, כל צד יישא בהוצאותיו, לרבות שכ"ט המומחים מטעמו ושכ"ט המומחה מטעם בית המשפט. בניהדיני חברותליקויי בניהקבוצת רכישהיזמות