תביעה אזרחית שהוגשה על ידי רוכשי שלוש דירות ונציגות הבית המשותף של דיירי אותו בניין בגין ליקויי בנייה וכן טענות נלוות בדבר אי התאמות והפרות נלוות - כל משפחת תובעים, והטענות שבפיה:- א. התובעת 1 - נציגות הבית המשותף ובפיה טענות שעיקרן בליקויי בנייה נרחבים ברכוש המשותף. ב. התובעים 2, 3 - רוכשי דירה באותו בית. ג. התובעים 4, 5 - רוכשי דירה באותו בית. ד. התובעים 6, 7 - גם הם רוכשי דירה בבנין נשוא תביעה זו. רבות מהטענות, בפרט ביחס לשלושת הדירות נשוא תביעה זו דומות, ובנסיבות העניין ראוי לראותן כטענות רוחב שנכון לדון בהן ביחס לכל הדירות באותה מסגרת. 2. המסגרת הדיונית א. עמוד התווך בתביעות מן הסוג שעל הפרק - בחוות דעת מומחה בית המשפט הזוכה להכרה כראיה מקצועית ואובייקטיבית. לצד חוות דעת זאת נתון משקל רב לאמור בהסכמים הרלוונטיים, לרבות תשריטים ומפרטים שצורפו להסכמים אלה כדין, ובעיקר על כך תושתת פסיקת בית המשפט. בשים לב לטענות מסוימות מצד התביעה יוער, שביחס לתובענה מסוג זה, משקלן של עדויות בעל פה קטן שבעתיים ממשקלו של האמור בהסכם חתום על נספחיו, ומחוות דעתו של מומחה בית המשפט. ער אני להשגות התובעים ביחס לחוות הדעת שלטענתם "תימחרה" את הליקויים בחסר. עם זאת, מקבל אני בנקודה זאת את עמדת ההגנה, לפיה, אין לייחס משקל לטבלאות ועמדות שמאיות כלליות שאין מקורן במומחה בית המשפט, ואשר, לכל היותר, משתמעות מדברי מומחים כלליים שלא היו מעולם בנכס. לצד האמור נמצא גם להזכיר את החלטת בית המשפט (שניתנה עוד על ידי מותב נכבד קודם), שקבע שזכות הנתבעת לתיקונים פקעה, ובנסיבות אלה מחויב בית המשפט, אכן, לפסיקה במישור הכספי. ב. נוכח הבנת הצדדים ובאי כוחם הנכבדים מאוד למצב דברים זה, וכי ממילא עתיד בית המשפט לייחס משקל מופחת מאוד לעדויות שאינן מתיישבות עם האמור לעיל, נכונים היו הצדדים לוותר על בירור ראייתי מלא של תביעה זו וניתן בזאת פסק דין זה, בהסכמת הצדדים, על יסוד החומר שבתיק בית המשפט וסיכומי הצדדים. ג. בדיון שבבסיס פסק דין זה ניתן לסמן שני רבדים. האחד, עניינו בשאלות הפרטניות המתייחסות לדירות השונות ולרכוש המשותף; והשני, עניינו בשאלות הנוגעות לכל התובעים בכללותם, ושניתן לכנותן כ"שאלות הרוחב". בנסיבות הענין נמצא לנכון לפתוח ברובד הפרטני ולהותיר את השאלות הכלליות לשלב הבא. 3. דירת משפחת וייסברוט (התובעים 2 - 3) א. מומחה בית-המשפט העריך את הליקויים בדירה זו בסך של 24,860₪ (לאחר תשובות לשאלות הבהרה), נכון לאוקטובר 2010, ובתוספת מע"מ. זאת, בכפוף למספר שאלות משנה, אותן הותיר המומחה שנהב להכרעת בית המשפט. ב. ביחס לדירה זו נותרה להכרעת בית-המשפט טענת התובעים שהובטחה להם התקנת פרגולה בהתאם לפרוספקט של הבניין, ושאותה לא קיבלו. במוקד הנטען, כי בפרוספקט שהפיצה הנתבעת במסגרת מאמציה לקידום מכירת הדירות, נכללה פרגולה. בד בבד, הודגש על ידי ההגנה, שלפרגולה אין ביטוי כלשהו, בין בחוזה המכר ובין במפרט. אף צוין בסעיפים 3 ו - 92 להסכם מיום 16.2.2006 שיש בו כדי למצות את הסכמות הצדדים. בנקודה זו מעדיף אני את עמדת הנתבעת. גם אם יתכנו חריגים, בין היתר כשעל הפרק שאלות שבפרשנות או שאלות שמקורן בנסיבות גבוליות, נפסק פעמים הרבה שככלל, את הצדדים מחייב ההסכם על נספחיו (תשריט, מפרט), ולא פרוספקט כללי שלאו דווקא מתייחס לדירה ספציפית ושהופץ זמן רב קודם חתימת ההסכם: יש להעמיד את התובעים בחזקתם, שאילו באמת סברו לקבל במסגרת הדירה גם פרגולה, היה ניתן לכך ביטוי נאות בהסכם. כדי שמצג יזכה את הניצג באכיפה, על המצג "להיכלל" בגדר החוזה, כלומר להיהפך תניה בחוזה...לפי הגישה המסורתית, מצג הוא בבחינת תיאור של עובדה קיימת ולא הבטחה לגבי העתיד... אם הקונים חפצו כי השטח יישאר פנוי, היה עליהם להתנות זאת במפורש בחוזה המכר. התחייבות מעין זאת היא בעלת משמעות כלכלית גדולה, לרוב לשני הצדדים, ולכן יש לפרטה בהסכם במילים מפורשות.. גם בהנחה כי מי מבין המוכרים הציג לקונים את השטח הירוק כשטח ציבורי פנוי, הרי לדעתי, מצג זה נשאר מחוץ לחוזה ולא הפך לתניה בחוזה. התוצאה היא כי בנסיבות המיוחדות של המקרה הנדון אין לפרש, לפי המבחנים המקובלים, את המצג כנכלל בגדר החוזה" [ע"א 8737/00 שלפרד חברה לפיתוח ובניין בע"מ נ' ז'אק, פ"ד נ"ו (4) 662]. בתי המשפט חזרו על כך פעמים הרבה:- לא זו אף זו, סעיף 23ו' לחוזי המכר מוציא מגדר התחייבויותיה של הנתבעת, את כל אותם פרסומים, עלונים ופרוספקטים שקדמו לכריתת ההסכם... ההוראה דלעיל קובעת למעשה כי החוזה גובר על כל פרסום אחר, גם אם נעשה ע"י הנתבעת, וכי רק הוראותיו של החוזה תחייבנה את הצדדים. משחתמו התובעים על הסכם המכר הכולל את התנייה דלעיל, הצהירו והסכימו למעשה כי לא הסתמכו ולא יסתמכו על המצגים הטרום חוזיים. לתובעים עמדה הזכות לדרוש לכלול אותם מצגים בגדר הסכם המכר, שאז הייתה הנתבעת מכלכלת צעדיה, כאמור בסעיף 23ו' לחוזה. משלא עשו כן, לא תשמע טענתם בדבר הסתמכות על מצגים כאלה ואחרים שנעשו בשלב הטרום חוזי, שהרי נקבע בהסכם באופן מפורש וחד משמעי כי כל מידע שנתקבל מאותם מצגים, לא יחייב את הצדדים" [תא (חי') 1094/05 יריב יעקב ואח' נ' חוף הכרמל ונופש ותיירות 89 בע"מ]. 4. דירת כהן (התובעים 4 - 5) א. מומחה בית המשפט העריך את הליקויים בדירה זו בסך של 17,875₪ נכון לאוקטובר 2010 ובתוספת מע"מ. זאת, בכפוף לשתי שאלות אותן הותיר שנהב להכרעת בית-המשפט. ב. להכרעת בית-המשפט נותרה טענת התובעים לזכותם לפרגולה, וביחס לנושא זה תקף גם ביחס לתובעים אלה כל האמור לעיל. ג. עוד נותרה להכרעת בית-המשפט טענת התובעים לשיפוע בשיש במטבח - נזק שעצם קיומו הוכר על ידי המומחה שנהב והוערך על הסך של 1,000 ₪. ברם, נסיבות העניין גבוליות, והדבר נובע מכך, שמן הצד האחד בוצע המטבח על ידי צד שלישי (חברה ליצור מטבחים); אך מן הצד האחר המדובר בחברה שאליה הפנתה הנתבעת את התובעים דנן, ככל הנראה, כמו גם את מרבית יתר רוכשי הדירות. בפרוטוקול המסירה נרשם "מטבח פרטי", ככל הנראה, שולמה תמורתו במישרין לחברת המטבחים, ובנסיבות אלה לא אכיר בנזק זה. 5. דירת אברהם (התובעים 6 - 7) א. מומחה בית המשפט העריך את הליקויים בדירה זו בסך של 18,370₪ נכון לאוקטובר 2010 ובתוספת מע"מ. זאת, בכפוף למספר שאלות שנותרו להכרעת בית-המשפט. ב. אף תובעים אלה טוענים לפרגולה ולזכותם למעשה את שוויה. גם ביחס לפרגולה הנתבעת על ידי תובעים אלה תקף כל האמור לעיל. ג. כאמור בסעיף 4.5 לחוות דעתו נכון היה המומחה להכיר בשבר באגנית המקלחת, אך זאת, תוך שציין שאין בכוחו לקבוע אם נגרם הדבר בזמן הבניה או אגב שימוש, לאחר שקיבלו התובעים את הדירה כבר לידם. באשר המדובר בליקוי בולט לעין, ניתן להעמיד את התובעים בחזקתם, שאילו היו רואים שבר זה בזמן קבלת הדירה, ניתן היה לכך ביטוי בפרוטוקול המסירה. בהעדר ביטוי לכך בפרוטוקול המסירה, ותוך שיצוין הכלל שעל התובעים נטל הראיה, לא אכיר בנזק זה. ד. חשובה מכל אלה טענת משפחת אברהם לנזק סביבתי שמקורו בחדר אשפה שהוקם מתחת למרפסת ביתם. נזק זה המגלם בחובו ירידת ערך בסך של 15,000₪, נומק ואושר על ידי המומחה, וכלשונו: "על אף שחדר האשפה איננו קרוב במיוחד לדירתם של התובעים, הוא עלול לגרום למפגעים שונים במצבים מסוימים בעת שיושבים במרפסת או אף בדירה". לטענת הנתבעת, על פי סעיף 4 לנספח להסכם מיום 18.5.2005 ומאחר ונרכשה הדירה "על הנייר", הרי - "במידה ויחולו שינויים מהותיים וניכרים בתכנון הדירה נשוא הסכם הרכישה, בעקבות קבלת היתר הבנייה ו/או לאחר השלמת התכנון המפורט, מסכימה החברה כי לרוכש תינתן הזכות לבטל את הסכם הרכישה וזאת תוך 30 יום מיום הינתן ההיתר. במקרה כאמור, יהיה זכאי הרוכש להחזר הכספים ששולמו על ידו ..". על יסוד משקלו המצטבר של האמור להלן מעדיף אני בנקודה זו את עמדת התובעים. 1. על פני הדברים, על הפרק, למעשה, תנאי מקפח בחוזה האחיד - ראה סעיף 3 לחוק חוזים אחידים. בנקודה זו יוטעם, שגם אם לצד ההסכם הבסיסי נחתם נספח פרטני, אין בכך כדי לשלול את המסקנה שביחס לעיקר סעיפיו שבהסכם הבסיסי, יש לראותו כאחיד. ולגופו של עניין - גם אם על בית-המשפט לגלות רגישות סבירה לחברות מסוגה של הנתבעת הנקלעות למצב בו אישור סופי של היתר הבניה מותנה בשינוים מסוימים אשר, אולי, לא ידעה אותה חברה את פרטיהם בזמן חתימת ההסכם, אין הדעת נותנת, שייתן בית-המשפט לגיטימציה מלאה לכל שינוי, הכל כראות עיני החברה, רק בשל כך, שנמכרה הדירה "על הנייר", ואולי, קודם שנתקבל היתר הבניה. אף אין זה סביר "לגלגל" את האחריות לרוכשי הדירה, שאם יבטלו את ההסכם, ייאלצו עתה לצאת ולחפש לעצמם דירה חלופית. תואיל החברה הנתבעת דנן, וכמוה, כל חברה, ליטול על עצמה את מלוא האחריות ובכל היבט, למצב בו נמכרת דירה לגביה טרם ניתן היתר בניה. 2. כללו של דיון במסקנתי שירידת ערך בסך של 15,000 ₪ נכון לאוקטובר 2010 וללא תוספת מע"מ, הכל כאמור בסעיף 32 לחוות דעת שנהב - מאושרת. 6. הרכוש המשותף א. המומחה שנהב העריך את ליקויי הרכוש המשותף, אלה שבגינם הוגשה תביעת התובעת 1 על סך של 53,350 ₪ נכון לאוקטובר 2010 ובתוספת מע"מ. נזק זה - מאושר. ב. ביחס לרכוש המשותף לא נזקק בית-המשפט לדיון בשאלות פרטניות נוספות. 7. הטענה בדבר שטח הדירות שאלת הרוחב המתייחסת לסכומים הניכרים ביותר עניינה בטענת התובעים 4 - 7 (רוכשי שתים מבין הדירות) לפיהן, הגם שהובטחו להם דירות בשטח מסוים (123 מ"ר), קיבלו הם דירות קטנות יותר. בין היתר ניסו הם לבסס את טענתם זו על תקן ישראלי 975, הגם שהוא נכנס לתוקפו לאחר חתימת הסכמי הרכישה. בשל חשיבותה של טענה זו, נתן עליה בית המשפט את דעתו לא מעט, ואולם, לסופו של יום, נמצא לדחותה. זאת על יסוד משקלו המצטבר של כל האמור להלן. א. תחילה, מן הראוי לקבוע שבמישור העובדתי יש קושי לראות טענה זו כמוכחת. המומחה שנהב בדק את הטענה וסבר לדחותה. ב. שנית נמצא להזכיר את שנאמר לעיל, לפיו התקן הישראלי הנזכר בטענות התובעים, תוקן ביום 24.2.2008 שעה שההסכמים נחתמו בשנת 2005. ג. לשטח של 123 מ"ר כפי הנטען, אין כלל ביטוי בהסכמי המכר. ככל הנראה מתבססת גם טענה זו על דברים שצוינו בפרוספקטים שונים בעבר, ועל דבריה של נציגת מכירות כלשהי שיתכן שאכן הסתמכה על אותם פרוספקטים. ברם, לעקרון לפיו יש להכיר בבכורה של ההסכמים על פני פרוספקטים וגם על פני דברים שאולי אמרה נציגת מכירות כלשהי (והדבר לא הוכח כלל), כבר אמר בית המשפט את דברו: לא בכדי דורש סעיף 8 לחוק המקרקעין הסכם בכתב שיעגן את כל הנושאים המרכזיים המהווים בסיס לחוזה, ולא בנקל ניתן לקבל טענה המבקשת לעקוף סעיף זה, והמתבססת, בפרט ביחס לטענות שבעל פה, שעניינן דברים בעל פה שאולי אמרה סוכנת מכירות כלשהי. ד. ומה כן נאמר בחוזה? המפרט הינו חלק מהחוזה, בו ניתן ביטוי למקבץ המידות הרלוונטיות, למשל של כל חדר וחדר, וכל כיוצ"ב. וכאמור, מומחה בית-המשפט נטל את המפרט לידיו, והלך ובדק ומצא שהדירות תואמות את המפרט וכלשונו: "הנתבעת עמדה במחויבותה בענין שטח הבניה ושטח הגינה". ובשולי נקודה זו - לטענת התובעים 6 - 7, במקום מחסן כמובטח, קיבלו הם חדר דודים, ולאחר זאת, לא נותר מהמחסן עוד דבר. לאחר בדיקת התכניות ותוך שיצוינו גם הדודים המסומנים, סבור המומחה שנהב שגם לטענה זו אין בסיס. נוכח זאת, נדחית הטענה. 8. הטענה בדבר "ירידת ערך משפטית" נזק מסוג זה אכן הוכר בפסיקה, ואולם, זאת, אך ורק בנסיבות חריגות. אין בפני תשתית שתבסס את המסקנה שראוי להכיר בנזק חריג זה, בנסיבות דנן. ויתר על כן, צודקת הנתבעת בציינה שעל הפרק גם הרחבת חזית אסורה. הטענה - נדחית. 9. עגמת נפש א. כלל ועיקר: כשעל הפרק נזקים ממשיים, ראוי להכיר בעגמת נפש בהיקף רלוונטי. בתוך כך נמצא להעיר, בשים לב לסעיף 43 לסיכומי הנתבעת, שגם אם בהסכמי הרכישה נכלל סעיף בו, כביכול, מוותרים רוכשי הזכויות על כל טענה במישור עגמת הנפש, זהו, לטעמי, תנאי מקפח מובהק נוסף במסגרת חוזים אחידים אלה, ואין הדעת נותנת שיכיר בכך בית - המשפט. באשר מיוצגת הנתבעת על ידי בא כוח כה נכבדים, אף מצפה הייתי שיפעילו את שיקול דעתם ויוותרו על טענה זו מלכתחילה. ג. ביחס לרוכשי הדירות נכון אני להכיר בעוגמת נפש בסך של 10,000 ₪ לכל דירה אליה מתייחס הסכם זה, (10,000₪ לתובעים 2-3, ובנוסף, לתובעים 4-5 וכן לתובעים 6-7). ד. הנני בדעה שגם ליקויים ברכוש המשותף מגלים בסיס לטענה בדבר עגמת נפש, היא עגמת נפשם של כלל דיירי הבית שהרכוש המשותף שייך להם. באשר ליקויי הרכוש המשותף כפולים בהיקפם מליקויי כל אחת מהדירות השונות, אף יינתן לכך ביטוי בפסיקת בית-המשפט במישור זה. זכאית, לפיכך, התובעת 1 לנזק בגין עגמת נפש בשיעור של 15,000 ₪. ה. סכומי עגמת הנפש, לחישוב ממועד חתימת פסק דין זה. 10. שכר טרחה והוצאות משפט א. זכאים התובעים לשכר טרחת עורכי דינם. זאת, גם תוך שאקח בחשבון שיש אחיזה לטענת הנתבעת שנכונה הייתה לחסוך בירור ראייתי מלא של התביעה (הוכחות מלאות), כדי לאפשר את הבאת ההליך לסיום מוסדר ומהיר. ב. ביחס לתובעים 2 - 7, רוכשי שלוש הדירות והתובעת 1, לא מצאתי טעם של ממש להבחין ביניהם במישור ההוצאות, וכל הבחנה ביניהם במישור זה לוקה במלאכותיות. הנתבעת תישא בהוצאותיהם המשפטיות של שלוש זוגות רוכשי הדירות (שכר טרחת עורך דין), התובעים 2 - 7 בסך של 10,000 ₪, לכל אחד משלושה הזוגות, וסכום זהה, בנוסף, גם ביחס להוצאות התובעת 1. ג. ביחס להשתתפות התובעים בעלות מומחה בית המשפט, אין בפני נתונים כספיים, ובנסיבות אלה אסתפק בפסיקה הצהרתית, לפיה על הנתבעת להשיב לתובעים את ששילמו למומחה שנהב. במידת הצורך, אהיה נכון על בסיס חשבוניות שיוצגו לי, לתת הבהרה לפסק הדין, שתעגן כספית פסיקתי זו. ד. מקבל אני את עמדת הנתבעת שסכום התביעה מופרז משמעותית מכפי נזקיהם המוכח והממשי של התובעים ומכך מתחייבת השלכה הן על היקף החזר אגרת בית משפט בו תחויב הנתבעת כלפי התובעים והן על היקף השתתפותה בחוות הדעת שצורפה לכתב התביעה ושגרמה ל"ניפוח" התביעה לממדים מופרזים. אין הנתבעת מחויבת לשאת בעלות מלאה של חוות דעת מופרזת, ובהחזר אגרת תביעה שהתבססה על כך. מאשר אני החזר הוצאות במישורים אלה בסך של 10,000 ₪ ביחס לתובעים כולם (החזר חלקי של אגרת בית המשפט ושל שכרו של המומחה הפרטי שנשכר על ידי התובעים בתחילת ההליך). 11. סוף דבר לסיכומה של פרשה מקבל אני שאיכות הבניה של הנכסים שרכשו התובעים מהנתבעת התאפיינה בלקויים בהיקף משמעותי ולכך ניתן ביטוי הן בהיקף הנזקים והן בהיקף עוגמת הנפש שמצא בית המשפט לפסוק. עם זאת, וכפי שפורט בהרחבה לעיל, נכללו בין טענות התובעים גם טענות לא מעטות שראוי היה לדחותן. העיקרית שבהן נוגעת לשטח הדירות ולצדן מקבץ של טענות נלוות שנבחנו אחת לאחת והכל כמפורט בהרחבה במסגרת פסק הדין. סוף דבר, תשלם הנתבעת לתובעים את מצרף הסכומים דלהלן (ליקויים בתוספת הפרשי הצמדה, ריבית ומע"מ, שחושבו על ידי בית המשפט על בסיס חוות הדעת כאמור לעיל , ירידת ערך, עוגמת נפש, החזר הוצאות לסוגיהן ותשלומים נלווים):- א. הנתבעת תשלם לתובעת 1 את מצרף הסכומים הבאים: 1. ליקויי בנייה מוכרים בסך של 53,350₪ בתוספת מע"מ והפרשי ריבית והצמדה לחישוב מחודש אוקטובר 2010. 2. עוגמת נפש בסך של 15,000 ₪ לחישוב ממועד מתן פסק דין זה. 3. שכר טרחת עורך דין בסך 10,000 ₪ לחישוב ממועד מתן פסק דין זה. ב. הנתבעת תשלם לתובעים 2 ו- 3 את מצרף הסכומים הבאים: 1. ליקויי הבנייה המוכרים בסך של 23,210 ₪ (חוות הדעת בהפחתת הפרגולה שלא הוכרה) בתוספת מע"מ והפרשי ריבית והצמדה לחישוב מחודש אוקטובר 2010. 2. עוגמת נפש בסך של 10,000 ₪, לחישוב ממועד מתן פסק דין זה. 3. שכר טרחת עורך דין בסך של 10,000 ₪ לחישוב ממועד מתן פסק דין זה. ג. הנתבעת תשלם לתובעים 4 ו - 5 את מצרף הסכומים הבאים: 1. ליקויי הבנייה המוכרים בסך של 12,335 ₪ (חוות הדעת בהפחתת שתי פרגולות ושיפוע השיש שלא הוכרו) בתוספת מע"מ והפרשי ריבית והצמדה, לחישוב מחודש אוקטובר 2010. 2. עגמת נפש בסך של 10,000₪ לחישוב ממועד מתן פסק דין זה. 3. שכר טרחת עורך דין בסך של 10,000 ₪, לחישוב ממועד מתן פסק דין זה. ד. הנתבעת תשלם לתובעים 6 ו - 7 את מצרף הסכומים הבאים: 1. ליקויי הבנייה המוכרים בסך של 12,870 ₪ (חוות הדעת בהפחתת האגנית ושתי פרגולות שלא הוכרו) ובתוספת מע"מ והפרשי ריבית והצמדה לחישוב מחודש אוקטובר 2010. 2. ירידת ערך בגין חדר האשפה בסך של 15,000 ₪ לחישוב מאוקטובר 2010 ואילך (ללא מע"מ; לטעמי, פיצוי בגין ירידת ערך אינו טעון מס ערך מוסף). 3. עוגמת נפש בסך של 10,000 ₪, לחישוב ממועד מתן פסק דין זה. 4. שכר טרחת עורך דין בסך של 10,000 ₪ לחישוב ממועד מתן פסק דין זה. ה. על בסיס סעיף 10(ג) לפסק דין זה תשלם הנתבעת לתובעים שהגישו את תביעתם בצוותא, החזר על חשבון הוצאות משפט בסך כולל של 10,000 ₪, לחישוב ממועד מתן פסק דין זה. בניהמקרקעיןבתים משותפיםליקויי בניהועד בית משותף