ליקויי בניה בדירת קרקע: 1. הנתבעת (להלן גם: החברה) הנה חברה קבלנית לעבודות בניה, אשר הקימה מיזם מגורים בשכונת רמת רבין בכרמיאל. ביום 26.11.99 התקשרו התובעים (להלן גם: הדיירים) בחוזה עם החברה לפיו רכשו דירה בת ארבעה חדרים וגינה צמודה בקומת הקרקע של בניין אשר הוקם ברחוב חטיבת עציוני 131/5 (להלן: הדירה והבניין בהתאמה). 2. לטענת הדיירים עם קבלת החזקה בדירה (ביום 19.10.01) התברר כי קיימת אי-התאמה בין המוסכם בחוזה הרכישה לבין הדירה כפי שנבנתה בפועל וכן נתגלו בה ליקויי בניה. אשר על כן הגישו את התובענה דנן הנסמכת על חוות דעת המהנדס יוסף ליברמן (בנוגע לליקויי בניה) ושל השמאי אביגדור פורת (בנוגע לירידת ערך הדירה). הנתבעת בחרה שלא להגיש חוות דעת מטעמה. בעלי הדין הסכימו על מינוי מומחה מטעם בית המשפט. לפיכך, מונה המהנדס והשמאי אסא זוהר (להלן: המומחה) כמומחה מוסכם מטעם בית משפט. 3. עם קבלת חוות דעת המומחה ותשובותיו על שאלות הבהרה שהופנו אליו הסכימו בעלי הדין כי אכריע בתובענה בדרך הקבועה בסעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] התשמ"ד- 1984 על סמך חומר הראיות המצוי בתיק וסיכומי טענותיהם בכתב. 4. בכל הנוגע לליקויי בניה אימצה הנתבעת במלואה את חוות דעת המומחה. התובעים מצדם אימצו אף הם את קביעותיו של המומחה, זולת נושא עלות תיקון ליקויי רטיבות ועלות הנמכת שוחות הביוב בגינה. עוד סבורים התובעים כי משלא הציגה הנתבעת אישור היצרן בדבר עמידה בדרישות התקן של דלת הכניסה יש להוסיף על הפיצוי המוצע בשל ליקויים בדלת זו גם פיצוי בשל העדר בריח תחתון. 5. התובעים סבורים כי המומחה לא העריך נכונה את ירידת ערך הדירה משום שהיה עליו לתת את הדעת גם לעובדה כי בניגוד למובטח טרם רכישת הדירה שהחניה והכניסה לדירה יהיו במישור אחד, קיים מהלך בן שלושים מדרגות ביניהן. 6. הנתבעת מצדה סבורה כי אין מקום לפיצוי התובעים בגין ירידת ערך הדירה שכן בעת חתימת חוזה הרכישה חתמו התובעים על מסמך לפיו ידוע להם כי יתכנו שינויים במיקום המגרש או בתכנון. 7. בנוסף למחלוקות המפורטות לעיל יהיה צורך להכריע בסוגיות נוספות - זכות הנתבעת לביצוע התיקונים, זכות התובעים לפיצוי בגין נזק בלתי ממוני, פיצוי בגין נזקים שונים שנגרמו להם ובין היתר לארונות המטבח והוצאות המשפט. ליקויי בניה 8. אין חולק כי קיימים ליקויים במרחב מוגן דירתי (ממ"ד), בדלת היציאה למרפסת, באוורור המחסן, ליקויי רטיבות, סדקים בקירות, ליקויים באוגר המים החמים, בלוח החשמל ובכלים הסניטרים בחדר רחצה הצמוד לחדר ההורים. לפי הערכת המומחה אם תבוצע העבודה על ידי החברה תגיע עלות תיקון ליקויים אלה לסך של 12,180 ₪. אם תבוצע על ידי הדיירים אזי יהיה צורך להוסיף 25% ומס ערך מוסף, כך שבמקרה זה תגיע העלות לסך של 17,738 ₪ נכון למועד עריכת חוות הדעת. נוכח ההסכמות עליהן עמדתי לעיל תהא ההתייחסות להלן לאותם נקודות שלדעת בעלי הדין צריך להוסיף או לגרוע מהערכת המומחה. דלת הכניסה הראשית 9. הדיירים סבורים כי יש לפסוק לטובתם גם פיצוי בגין ליקוי בדלת הכניסה הראשית לדירה, שכן בניגוד לסעיף 2.92 לתוספת השניה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 (להלן: תקנות התכנון והבניה או התקנות) המחייבת ארבעה בריחים הננעלים בארבעה כיוונים חסר בדלת שהותקנה בריח אנכי תחתון. 10. המומחה איתר ארבעה בריחים בדלת הכניסה, אם כי הבריח התחתון ממוקם בצורה אופקית ולא אנכית. מאחר שסעיף 2.92 לתוספת השניה של התקנות כולל מספר אמצעי נעילה חלופיים קבע המומחה כי אם תמציא החברה אישור היצרן לפיו הדלת תואמת לדרישות התקנות אין צורך בתיקון. 11. אין חולק כי חרף טענותיה בעניין זה לא המציאה החברה אישור היצרן. לכן הגם שסעיף 2.92 לתוספת השניה מתיר אמצעים חלופיים לנעילת דלתות זולת התקנת פין אנכי, משלא הומצא אישור היצרן אודות עמידה בדרישות התקנות והתקנים יש ליתן לדיירים ליהנות מהספק ולפסוק לטובתם פיצוי בגין ליקוי אפשרי זה. יש להוסיף אפוא את הסכום הנקוב בתשובות המומחה על שאלות ההבהרה בסך 500 ₪ בתוספת מס ערך מוסף. ליקויי רטיבות 12. כתוצאה מאיטום לקוי במרפסת הדירה הממוקמת מעל דירת התובעים מחלחלים מים לתקרת חדר המגורים ולפינת האוכל ולעמוד המחבר בין דלתות חדר השינה של ההורים לבין הממ"ד. התובעים סבורים כי התיקון המוצע על ידי המומחה לא יביא לפתרון בעיית הרטיבות ולכן מן הראוי לאמץ את הפתרון המוצע על ידי המומחה מטעמם, הסבור שיש צורך בפירוק ריצוף מרפסת השכן, איטומה וריצופה מחדש, כל זאת בעלות 12,000 ₪. 13. המומחה מטעם בית משפט סבור לעומת זאת, כי יש צורך בתיקון מוקדי הרטיבות בלבד ואין צורך באיטום המרפסת כולה, על כל הכרוך בכך. עלות שלב א' של התיקון מסתכם לדעתו בסך 5,000 ₪. בתשובותיו על שאלות הבהרה שהפנו אליו התובעים השיב כי אם תיקון שלב א' לא יעלה יפה אזי יהיה צורך בביצוע שלב ב' המהווה למעשה הפתרון המוצע על ידי מומחה התובעים. במקרה זה יש לקבל גם את הערכת מומחה התובעים בסך 12,000 ₪. 14. בנסיבות, מצאתי להעדיף את פתרון המוצע על ידי מומחה התובעים ואשר מקובל למעשה גם על המומחה מטעם בית משפט. מתשובות המומחה על שאלות הבהרה עולה, כי כל עוד לא יבוצע התיקון אין אפשרות לדעת האם די בביצוע שלב א' המוצע על ידו כדי לפתור את בעיית הרטיבות. מעבר לכך, המומחה הדגיש כי בדיקתו נערכה בתום עונת הקיץ לאחר תקופת עצירת גשמים ארוכה. המומחה מצא סימני רטיבות שהתייבשו ולא שלל אפשרות חדירת מים במקום אף שלא ניתן היה לבדקה בשל מועד בדיקתו את הדירה. 15. אין לשלול אפוא כי ישנם מוקדי רטיבות רבים יותר מאלה שמצא המומחה. לפיכך יש לפסוק פיצוי שיבטיח תיקון מושלם של הליקוי לבל ימצאו עצמם התובעים בתום ההליך המשפטי בפני שוקת שבורה שכן לא יהיה בסכום הפסוק כדי לכסות את מלוא העלויות. אשר על כן זכאים התובעים לפיצוי בעבור תיקון ליקויי איטום בסך 12,000 ₪ (דהיינו יש להוסיף סך של 7,000 ₪ על הפיצוי שנקבע בחוות דעת המומחה). 16. באשר לטענת התובעים בסיכומיהם כי המומחה לא התייחס בחוות דעתו לתופעת רטיבות בקירות המטבח, אין לקבל טענה זו. בעמוד 10 לחוות דעתו התייחס המומחה מפורשות לסוגיה ואף העריך את עלות תיקון פגם זה בסך 600 ₪. הנמכת שוחות ביקורת למים ואוורור הביוב בגינה 17. לטענת התובעים לא התייחס המומחה לעלות הנמכת שוחות הביקורת למים ולאוורור הביוב שהותקנו בגינה וממילא לא העריך את עלות תיקון פגם זה. לכן לדעתם יש לקבל את קביעת המומחה מטעמם ולהוסיף פיצוי בסך 1,500 ₪ בהתאם להערכתו. 18. בעת ביקור המומחה לא נמצא ליקוי כנטען, שהרי לגרסת התובעים תוקן על ידם קודם לכן, והם אף ריצפו את הגינה. עצם קיומו של ליקוי לא הוכח כדבעי וממילא לא הוכחה עלות תיקונו. משבוצע התיקון, לגרסת התובעים, היה עליהם להוכיח את עלותו בפועל ואין הם יכולים להסתמך על חוות דעת, המהווה הערכה שניתן להסתמך עליה כל עוד לא בוצע תיקון בפועל. אין מקום אפוא לפסוק פיצוי בגין ליקוי זה. זכות הנתבעת לבצע את התיקונים 19. לטענת התובעים פנו בהזדמנויות שונות לנתבעת בבקשה לתקן את הליקויים ברם, למעט מקרים בודדים בהם זו שלחה פועלים שביצעו תיקונים חלקיים בלבד לא זכו למענה הולם. מטעם זה זכאים הם לפיצוי על בסיס עלות התיקון באמצעות קבלן מזדמן מטעמם. 20. הנתבעת מצדה טוענת כי כל פניות התובעים בקשר לליקויים בדירה טופלו במהירות, ביעילות ולשביעות רצונם. הראיה, בפרוטוקול סיור ראשוני בדירה מיום 20.7.01 אישרו הדיירים (התובעת) את ביצוע התיקונים. גם ממסמך מיום 24.12.02 עולה כי בוצע תיקון (הוחלפו גומיות דלת הדירה). 21. אמנם נכון, התובעים לא הציגו אסמכתא המעידה כי פנו לחברה בכתב בדרישה לתקן ליקויים וגם קיים פער רב בין דרישותיהם לבין הליקויים שנמצאו על ידי המומחה (גם לאחר תוספת פיצוי, כמצוין לעיל). עם זאת, לא יכול להיות חולק, כי החברה לא תיקנה את כל הפגמים בדירה שהרי מחוות דעת המומחה עולה כי נותרו ליקויים, לרבות ליקויי רטיבות. 22. משהתכחשה למעשה החברה לקיומם של ליקויים אבדה זכותה לבצע תיקונים כעת. כמו-כן גם נוכח קיומם של ליקויים, שהיקפם אמנם קטן מזה שטענו התובעים ברם אינם של מה בכך, אבדה זכות החברה לתקנם שכן ניתן להניח שאם בוצעו תיקונים על ידה לא נעשו ברמה המצופה. גם הזמן הרב שחלף מאז מסירת החזקה בדירה ועד היום אינו מצדיק לתת לחברה הזדמנות לתיקון הליקויים. זאת ועוד, מתן זכות לנתבעת לבצע תיקונים יטיל על בית המשפט חובת פיקוח בלתי סבירה וגם מטעם זה אין ליתן לה לעשות כן. מכיוון שכך, יש לפסוק לדיירים פיצוי על בסיס העלות להם, כולל מס ערך מוסף ופיקוח הנדסי, ולאפשר להם לבצע את התיקונים לפי שיקול דעתם. ­ירידת ערך 23. לטענת הדיירים קיימים בדירה ליקויים אשר אינם ניתנים לתיקון ברוחב הפרוזדור הפנימי, שהוא צר מהנדרש בתקנות, בגודל המרחב המוגן הדירתי (ממ"ד), המשמש כחדר שינה וכן חדר שינה נוסף שהנם קטנים מ-8 מ"ר הקבועים בתקנות. כמו-כן החניה הצמודה לדירה צרה מדי ובנוסף בינה לבין הדירה מפריד כאמור מהלך של שלושים מדרגות. ליקויים אלה מפחיתים מערך הדירה. התובעים צירפו לכתב התביעה חוות דעת של שמאי אשר העריך את ירידת ערך הדירה בגין ליקויים אלה בסך של 5,000 דולר (שהם 25,000 ₪ נכון למועד עריכת חוות דעתו, ה-4.4.03). 24. המומחה העריך את ירידת ערך הדירה בסך כולל של 6,500 דולר. בבדיקתו מצא כי שטח שני חדרים (המוגדרים בחוזה המכר כחדר) קטן מהמותר על פי תקנות התכנון והבניה. חדר שינה אחד שטחו 6.83 מ"ר לעומת 8 מ"ר והשני חדר ממ"ד שטחו 6.15 מ"ר לעומת 8 מ"ר. ירידת ערך הדירה בגין שני חדרים אלה נקבע בסך 5,000 דולר. כן מצא המומחה כי החניה צרה ב-0.15 מ' מהמותר לפי הנחיות משרד התחבורה ולכן אינה נוחה לשימוש ויוצרת סיכון בטיחותי. ירידת ערך החניה הוערכה על ידו בסך 1,500 דולר. בחוות דעתו, קיבל המומחה מטעם בית משפט את הערכת השמאי מטעם התובעים בנוגע לשטח הממ"ד, שהוא קטן מהנדרש בתקנות ולרוחב משטח החניה. כמו-כן מצא כי עקב מידותיו הקטנות של חדר שינה נוסף ירד ערך הדירה גם מטעם זה. המומחה לא ראה פגם ברוחב הפרוזדור. לבסוף, העריך את ירידת ערך הדירה בסך 6,500 דולר. 25. בסיכומיהם מקבלים התובעים את הערכת המומחה ברם סבורים כי היה עליו לפסוק פיצוי נוסף בגין ירידת ערך הדירה שכן בניגוד למוסכם טרם רכישת הדירה לא נבנתה החניה במפלס הכניסה לדירה אלא נמוך יותר. 26. טענת הנתבעת הנה כאמור, שאין מקום לפצות את הדיירים בגין ירידת ערך הדירה, שכן במעמד חתימת חוזה הרכישה חתמו גם על מסמך - נספח ז' לכתב התביעה - בו הצהירו כי ידועה להם האפשרות של שינוי חלוקת החלקה שתשנה את מיקום המגרשים עליהם נבנות הדירה ואת סוג התכנון. בהתאם לחוזה הרכישה אם השינויים לא היו לרוחם רשאים היו לבטלו ולקבל השבת מה ששילמו. משבחרו לא להשתמש בזכות חוזית זו הרי שמנועים הם מלתבוע היום את החברה אם נגרם להם נזק בעטיים. 27. אין בידי לקבל טענה זו, שכן גם אם משמעות הנספח האמור היתה נהירה לתובעים הרי שאין החברה רשאית לבצע שינויים העומדים בניגוד להוראות הדין תחת אצטלה של מימוש זכות חוזית. תקנות התכנון והבנייה נועדו לשמור על רמת בניה נאותה ועל כן נקבעו בהן אמות מידה מינימליות שהסטייה מהן אסורה אלא אם נאמר מפורשות שניתן לעשות כן. במקרה דנן בניגוד לתקנות בנתה החברה דירה אשר שטח חלק מחדריה קטן מהמותר. בשל כך ירד ערך הדירה, כפי שהעריך זאת המומחה והדיירים זכאים לפיצוי בהתאם להערכה זו. 28. דין טענת התובעים כי יש לפצותם בשל ירידת ערך הנובעת ממיקום החניה לעומת הכניסה לדירה, להדחות, ודי בנימוק כי זכרה לא בא בכתב התביעה אלא הועלתה לראשונה בסיכומים. מעבר לכך, הטענה כי המדובר בליקוי תכנוני הנה טענה בעלמא שלא הוכחה. ככל שליקוי זה קיים ממילא לא הוכח בכמה פחת שווי הדירה בעקבותיו. 29. התובעים זכאים אפוא לפיצוי בגין ירידת ערך הדירה בסך 6,500 דולר, שנכון למועד עריכת חוות דעת המומחה (8.3.04) מגיעים לסך של 29,185 ₪ (לפי שער מטבע 4.49 ₪ לדולר). נזקים נוספים 30. בכתב התביעה נתבע פיצוי בסך 15,000 ₪ בגין דיור חלופי במהלך ביצוע התיקונים, אובדן ימי עבודה, הוצאות שונות, כגון חשמל וטלפון, עלות תיקונים שמימנו התובעים בעצמם וכן פיצוי בגין נזק בלתי ממוני. עוד נתבע פיצוי בסך 18,000 ₪ בגין החלפת ארונות מטבח אשר לטענת התובעים ניזוקו כתוצאה מליקויי הרטיבות. 31. בסיכומיהם נקבו התובעים בסכומים שונים העולים על סכום התביעה - 15,000 ₪ בגין הנזק הבלתי ממוני; 12,200 ₪ בגין נזקים שונים; 1,200 ₪ בגין עלויות החשמל והטלפון; 6,000 ₪ בגין תיקונים שונים שביצעו בדירה וסך של 5,000 ₪ בגין הפסד ימי עבודה. יש להתעלם מתביעות אלו אשר הועלו לראשונה בסיכומים. בכל אופן, נזקים אלה, לרבות אלה שנתבעו בכתב התביעה לא הוכחו כך שזולת פיצוי בגין נזק בלתי ממוני ממילא אין לפסוק פיצוי בגינם. נזק בלתי ממוני 32. היקף הליקויים אינו רב. עם זאת, עיקר הנזק נובע מליקויי רטיבות, אשר יש בהם כדי לגרום לאי-נוחות וטרדה ופוגעים בהנאת הדיירים מדירתם ואף יכולים להוות סכנה לבריאותם של התובעים ובני ביתם. על כן זכאים הם לפיצוי בגין הנזק הבלתי ממוני. בשים לב למהות הליקויים ולעלות תיקונם אני מעריכה את הפיצוי לו זכאים התובעים בגין נזק בלתי ממוני בסך 3,500 ₪, נכון ליום מתן פסק הדין. איחור במסירת הדירה 33. בהתאם לסעיף 5.1 לחוזה הרכישה הוסכם כי מועד מסירת הדירה יהא "לא יאוחר מתום 18 חודשים מיום קבלת היתר הבניה". עוד סוכם, כי איחור במסירת החזקה הדירה של עד תשעים ימים לאחר מועד המסירה שנקבע לא יחשב הפרה מצדה של הנתבעת. היתר הבניה נתקבל ביום 16.2.00 והדירה נמסרה לתובעים ביום 19.10.01. 34. התובעים סבורים כי מניין הימים מתחיל במועד החתימה על חוזה הרכישה (ה- 16.11.99) ולכן נמסרה להם הדירה באיחור של ששה חודשים. הם זכאים אפוא לפיצוי על בסיס דמי שכירות בסך 500 דולר בגין כל חודש של איחור. עוד הם טוענים כי התנאי בחוזה לפיו איחור בן תשעים ימים לא יהווה הפרה מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד ועל כן הוא בטל. 35. לטענת הנתבעת לא הפרה את החוזה שכן קבלה היתר בניה כאמור רק ביום 16.2.00 ורק ממועד זה יש למנות את מניין החודשים עד המסירה. הואיל והדירה נמסרה לתובעים בחודש אוקטובר 2001 הרי שלא היה איחור במסירת החזקה בדירה. מעבר לכך, כבר ביום 27.9.01 עמדה הדירה לרשות התובעים, שאף קיבלו ביום 10.8.01 את מפתחות הדירה לצורך אחסון חפציהם. 36. הדין עם הנתבעת. בהתאם לסעיף 5.1 לחוזה מתחיל מניין הימים עם קבלת היתר הבניה, כטענתה, ולא ממועד כריתת החוזה כטענת התובעים. מכאן, לא היה איחור במסירת החזקה. 37. למעלה מן הצורך יצוין, כי לא הוכח כי החוזה עליו חתמו התובעים מהווה חוזה אחיד. בכל מקרה, תנאי בחוזה הפוטר מאחריות תקופה קצובה מעבר למועד המסירה החוזי הנו מקובל בחוזים בין חברות קבלניות לבין רוכשים והוכר על ידי ההלכה הפסוקה. הוצאות משפט 38. נוכח הפער המשמעותי בין קביעת מומחה התובעים וקביעות המומחה מטעם בית משפט וכפועל יוצא הפער בין סכום התביעה לבין הסכום הפסוק אין הצדקה לחייב בהשבת מלוא אגרת התביעה אלא רק את חלק יחסי לסכום הפסוק. 39. מאחר שהנתבעת נשאה במחצית משכרו של המומחה מטעם בית המשפט אין מקום לחייבה בתשלום חוות דעת המומחים מטעם התובעים, עם זאת מאחר שהנתבעת לא הביאה חוות דעת מטעמה היא תשא בתשלום חלקם של התובעים בשכר טרחת המומחה מטעם בית המשפט. כן זכאים התובעים לפסיקת שכר טרחת עורך דין. סוף דבר 40. על יסוד האמור לעיל תשלם הנתבעת לתובעים סך של 25,320 ₪ בגין ליקויי הבניה (הסכום שנקבע על ידי המומחה בחוות הדעת [17,738 ₪] בתוספת פיצוי בגין התקנת בריח בדלת הכניסה [582 ₪] ותוספת עלות תיקון מרפסת השכן [7,000 ₪]) וסך של 29,185 ₪ בגין ירידת ערך הדירה. סכומים אלה יישאו הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה למגורים החל מחודש ינואר 2006 (מועד עריכת חוות דעת המומחה) ועד התשלום המלא בפועל. כן תשלם הנתבעת סך של 3,500 ₪ פיצוי בגין נזק בלתי ממוני. סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"א-1961 החל מיום מתן פסק הדין ועד התשלום המלא בפועל. הנתבעת תשא בשכר טרחת עורך דין בשיעור 13% מהסכום הפסוק ומע"מ כדין ותשיב לתובעים את אגרת התביעה באופן יחסי לסכום הפסוק ואת חלקם של התובעים בשכר טרחת המומחה מטעם בית המשפט. פרט לכך ישא כל צד בהוצאותיו. בניהליקויי בניה