פסק דין א. בתאריך 16.3.1992 רכשו ה"ה רחל ויששכר לוי דירה בת ארבעה חדרים מחב' תומר הצפון וחב' שוודיה, בבנין אותו הקימו חברות אלה ברח' יעקב כהן שבקרית חיים, חלקה 80, גוש 11586. ב. בתאריך 16.4.1992, רכשו המנוח פנחס לוי ז"ל, ורעייתו, רודה לוי, דירה בת ארבעה חדרים בקומה ג' של הבנין אותו הקימו חב' תומר הצפון וחב' שוודיה ברח' יעקב כהן שבקרית חיים, לפי חוזה הרכישה ת10/, זאת לאחר שיומיים קודם לכן, ב14.4.92-, הם חתמו על זכרון דברים, ת44/, בו צויין שמדובר ברכישת דירה בת 4 חדרים בקומה ג', לפי מפרטים טכניים ותשריטים שייחתמו בין הצדדים. יצויין שאין קרבת משפחה בין שתי המשפחות. ג. בתיק אזרחי 18501/93, הגישו ה"ה רחל ויששכר לוי תביעה ע"ס 172,412 ש"ח כנגד חב' תומר הצפון וחב' שוודיה לבימ"ש השלום בחיפה, בטענה שבדירה אותה רכשו יש ליקויים ואי התאמות הגורמים לירידת ערך דירתם, וכן תבעו פיצוי בגין תיקוני הליקויים השונים ועגמת נפש. תביעה זו הועברה ע"י בימ"ש השלום להכרעה בפני הבורר אינג' הויס שטיין, שפסק לזכות ה"ה רחל ויששכר לוי ביום 8.8.94 פיצוי בסך 24,000 ש"ח ועוד 5,000 ש"ח השתתפות בהוצאות - עיינו: נספח ה' לתצהיר מר אליקים פרוינד, נ10/. ד. המנוח פנחס לוי ז"ל ורעייתו רודה לוי, הגישו בתיק אזרחי 1007/93 של בית משפט זה תביעה כנגד חב' תומר הצפון, וחב' שוודיה לביטול עיסקה וחובת השבה, וכן פיצויים בסך 270,275 ש"ח בטענה שהדירה אותה קיבלו נחותה מן הדירה שאמורים היו לקבל וקיימת אי התאמה מבחינת המפרט, התקן הרשמי ותקנות הבניה (את החזקה בדירה קבלו ביום 25.4.93) כשלפי חוות דעת השמאי גלעד יצחקי, מיום 27.6.93 הדירה נחותה בשוויה ב30,000- דולר מן המחיר ששולם עבורה. עוד מתבססים התובעים בת.א. 1007/93 על חוות הדעת של בם, ביקורת מבנים, מיום 1.6.93, לפיה הוערכו ליקויי הבניה בדירה ב 23,800- ש"ח, לא כולל מע"מ, וכן נדרש פיצוי בגין החזר השקעתם בדירה, ופיצוי בגין עגמת נפש. בכתב ההגנה בתיק ת.א. 1007/93 נטען מטעם חב' תומר הצפון וחב' שוודיה שהדירה תוארה בחוזה כדירה המורכבת משני מפלסים ללא יציאה לגג, וכי הדירה נבנתה לפי המפרט הטכני. השינויים שבוצעו בדירה הינם לפי בקשת התובעים. לפי התשריטים ומודל הבנין, ברור היה לתובעים שדירתם מורכבת מקומה רגילה, בתוספת עליית גג, גמלונים ושיפועים , כך גם היה בידיעת התובעים במהלך הבניה. גם הוכחשה הטענה כאילו המשפחה שבקוטג' מפלס הקרקע פתחה יציאה נוספת לחדר המדרגות. נטען בכתב ההגנה שדירת התובעים מתאימה למפרטי הדירה שרכשו, ובפרוט' קבלת החזקה בדירה, ציין המנוח ליקויים פעוטים בלבד . כמו כן נטען בהגנה שהעיכובים בחיבור הבנין לרשת החשמל והמים נגרמו עקב פעולות המנוח בשמו ובשם רעייתו. ת.א. 1007/93 הועבר בינואר 95 בהעברה מנהלתית לביהמ"ש המחוזי בנצרת, והחל להתברר שם. ה. ביום 13.6.1995 הגישו ארבעת התובעים: המנוח פנחס לוי ז"ל, רעייתו רודה לוי, וה"ה רחל ויששכר לוי, תובענה לבימ"ש זה בתיק ת.א. 829/95 כנגד שתי נתבעות: הועדה המקומית לתכנון ובניה והועדה המחוזית לתכנון ובניה. נטען בתביעה זו, בתמצית, שבשלב האחרון של יציקת השלד נוכחו התובעים שחלו בבנין שינויים רבים לעומת מה שהיה ידוע להם בזמן הרכישה, כך שבעליות הגג נבנו "חדרי גמדים" שאינם חוקיים ובלתי תקניים, וכן נבנתה דירה נוספת שביעית בקומת העמודים (רכוש משותף) כך שהבנין הפך להיות בן 5 קומות (במקום 3 שבהיתר הבניה המקורי מ18.11.91-), והדירה הנוספת בולטת מזרחה 1.60 מ' מקו הבנין המקורי. לענין הליקויים מתבססים התובעים על חוות הדעת של בם ביקורת מבנים. נטען בתביעה זו שהוועדה המקומית (נתבעת מס' 1) אישרה את החריגות וההקלות, כנגד היטל השבחה, והודיעה למתנגדים שאינם צד לענין והיא מתייחסת רק לבעל ההיתר המקורי. התובעים ערערו לוועדה המחוזית ודרשו כי זו תורה על הריסת החריגות שנעשו ללא היתר, אך הוועדה המחוזית (נתבעת מס' 2 ) אישרה את אשר נעשה. טענת התובעים היא שהוועדה המקומית והמחוזית חרגו מסמכותן ואישרו סטיות ניכרות כך שבפועל נבנו 5 קומות במקום 3, קומת מגורים נוספת בקומת העמודים , ושלוש עליות גג, כך שבבנין נבנו 140% במקום 85% המותרים. ן. הוועדה המקומית (נתבעת מס' 1 בת.א. 829/95) טענה בהגנתה שאין לתובעים עילת תביעה כנגדה אלא רק כנגד הקבלן, וכי התובעים כלל לא הגישו לוועדה המקומית בקשת היתר בניה, ואין הם בעלי ההיתר, חוק תכנון ובניה גם אינו יוצר עילה נזיקית או חוזית. הוועדה המקומית מכחישה בהגנתה את כל הנטען כנגדה. הוועדה המחוזית טענה גם היא בהגנתה להעדר כל עילת תביעה, וכן טענה שכתב התביעה איננו ברור, וכי רוב סעיפיו מתייחסים לקבלן אשר לטענת התובעים הפר את ההסכם עמם. הוועדה המחוזית מכחישה את הטענה כאילו שימשה "חותמת גומי", ומציינת שהיא דחתה את הערר מסיבות ענייניות ובהחלטה מנומקת, והתייחסה בחומרה לכך שהקבלן ביצע בניה ללא היתר (עיינו ההחלטה מוצג ת3/). לגוף הענין מציינת ב"כ הוועדה המחוזית שההחלטה ניתנה במסגרת סמכויותיה של הוועדה שהבקשות להקלות לא כללו סטייה ניכרת, שטח עליות הגג פטור מלהיכלל בחישוב שטח הבניה המותר לפי תכנית חפ229/ י', ותוספת הבניה בקומת הקרקע לא כללה תוספת דירה אלא תוספת 1.6 מ"ר לשטח אחת משלוש הכניסות לדירות שבקומה זו. עוד נטען שלא נגרם כל נזק לתובעים , וכי בשעה שהוועדה המחוזית פועלת בערר על החלטת ועדה מקומית, קיימת לזכותה חסינות לפי סעיף 8 של פקו' הנזיקין. ז. התנהלו בתיק זה הליכי ביניים רבים. בשלב מסויים ביקשו התובעים להעביר את הדיון בתובענה שהועברה בזמנו לבימ"ש מחוזי נצרת (ת.א. 1007/93 בחזרה לבית משפט זה (ישיבת 26.1.97 עמ' 5). בתאריך 4.3.98 הורה כב' הנשיא א. ברק (בש"א 6480/97) על העברת ת.א. 1007/93 לבית משפט זה, ובהחלטה מיום 23.4.98 (המ' 2687/98) הוריתי על איחוד הדיון בשתי התובענות. בהמשך גם ניתנה החלטה נוספת ביום 17.6.98, לפי בקשת התובעים, לצירופו של אדריכל הבנין מר אליקים פרוינד כנתבע נוסף (מס' 3) בתיק ת.א. 829/95 (המ' 23786/97) . בתביעה המתוקנת (מיום 23.6.98) טענו התובעים ביחס לנתבע מס' 3 (האדריכל מר פרוינד) שהוא התעלם מזכויות התכנון והקנין של התובעים בנכס ומתכנית בנין עיר המחייבת, חרג מסמכויותיו ואחראי לנזקי התובעים באשר חייב היה לקבל את חתימותיהם והסכמותיהם של בעלי הקנין בגין בקשת היתר בניה או שינויים, כמו כן נטען שנתבע מס' 3 הגיש תשריטים שאינם נכונים ואשר שינו פניהם במגמה לרשום בית משותף. ח. בכתב ההגנה המתוקן של הנתבע מס' 3 נטען שאין לתובעים כל עילת תביעה כלפי הנתבע מס' 3, ולכל היותר יש לתובעים עילת תביעה כלפי הקבלן. הנתבע מס' 3 מאשר כי הוא ערך את הבקשה להיתר בניה (עבור הקבלן) ביחס לבית נשוא הדיון, וזו אושרה עוד ביום 18.11.91 (כפוף לתנאים). לטענת הנתבע מס' 3 הדירות שרכשו התובעים תוכננו מראש כדירות המצויות בקומה ג' של המבנה, בתוספת עליית גג מעל קומה ג', כשהגובה של עליית הגג משתנה . התשריט שהכין נתבע מס' 3 היה זה שעמד בפני הוועדה המקומית (ואושר ב18.11.91-). הנתבע מס' 3 לא היה שותף לחתימה על חוזי הרכישה. כשהוזמן נתבע מס' 3 ע"י הקבלן לעריכת הבקשה להיתר בניה "מצב סופי", גילה הנתבע מס' 3 שבעליית הגג של התובעים נבנה הגג כך שבכל דירה היו שתי "קוקיות", במקום אחת, וזאת להעלאת גובה עליית הגג, לפי תכנית שהכין הנתבע, ובאחד הקוטג'ים בקומת קרקע - א' נפתחה דלת לקומה עליונה של הקוטג' מחדר המדרגות. הנתבע מס' 3 (האדריכל) הגיש בשם הקבלן בקשה לוועדה המקומית לקבלת היתר מצב סופי, וב12.7.93- ניתנה לגליזציה ע"י הוועדה המקומית, שאושרה גם על ידי וועדת המשנה לעררים. הובהר שתוספת הקוקיה לכל אחת מעליות הגג נועדה להקל עם התובעים. נטען ע"י נתבע מס' 3 שאין לו קשר או נגיעה לנזקי התובעים, אם נגרמו, ועליהם לפנות לקבלן. כמו כן נטען שהיה על התובעים לבדוק את תכניות הבניה והמפרט שהוגשו לוועדה המקומית, ואושרו עוד בנובמבר 1991, ואזי היו נוכחים שהקומה העליונה בדירתם אושרה כעליית גג. משנתאפשר, לאחר גמר הליכים אלה, לחזור ולקבוע את שמיעת העדויות בתיקים המאוחדים, נשמעו העדויות לרבות עדותו של התובע מס' 1, (מר פנחס לוי ז"ל) שבהמשך מסר לבית המשפט כי חלה במחלה קשה וביום 31.3.99 נפטר למרבה הצער. לאחר מכן קיבלו התובעים 3+4 ייצוג משפטי (באמצעות עו"ד ב. מימון) ויותר מאוחר קיבלה גם אלמנת המנוח (התובעת מס' 2) ייצוג באמצעות עו"ד א. שטרן. ט. בנוסף למנוח ומר פנחס לוי ז"ל, העידו עדים רבים מטעם התביעה: מזכיר הוועדה המקומית מר אמיר קנטר, מהנדס העיר מר יעקב רוט, נציג חב' שוודיה מר חיים למפרט, שחתם על החוזה ת10/ עם המנוח, מנהל מחלקת הפיקוח על הבניה מר שלמה שוורץ, מהנדס מחוז חיפה במשרד השיכון, מר יפים גרמן, שביקר בבנין לפי הוראת שר השיכון, עו"ד אלי הדס שמשרדו טיפל בחוזי המכר, המהנדס מר רפאל גיל שהכין את חוות הדעת של ביקורת מבנים עבור התובעים (ת21/ , ת22/), מנהל ואגף הפיקוח בעיריה מר אליעזר פרוזר, גב' קלרה דיין מטעם המינהל, והשמאי גלעד יצחקי שהכין לבקשת התובע את חוות הדעת ת28/ (מיום 27.6.93), בצירוף מכתבים נוספים. מטעם ההגנה הוגשו תצהיריהם של מנהל חב' שוודיה בתיק ת.א. 1007/93, מר מנשה גולן, נ7/, בצירוף נספחים, וכן הוגשו תצהירו של הנתבע מס' 3 ת.א. 829/95, אדריכל אליקים פרוינד, מוצג נ10/, כולל נספחים שונים. מבין המוצגים שהוגשו יצויין כי המהנדס נחום פרמינגר נתבקש להכין חוות דעת מטעם הוועדה המקומית וזו הוגשה ע"י התובעים (ת43/). מר פרמינגר חיווה דעתו שאין מקום לטענות התובעים כנגד הוועדה המקומית והוועדה המחוזית, הואיל ולדעתו הוקם הבנין לפי היתר הבניה שניתן כחוק, ההקלות אושרו לפי תקנות התכנון והבניה, ובתיק הבניה ניתן היה למצוא את התכניות ערב חתימת הסכם הרכישה, כפי שאושרו. בנוסף הוגשו תשריטים רבים ומסמכים מתיק הבניה. י. במהלך הדיונים התגבשה הצעה דיונית לפיה יסתיים הדיון בתיק זה לפי סעיף 79 א' של חוק בתי המשפט, כשלאחר חקירת האדריכל מר פרוינד ומר מנשה גולן על תצהיריהם, יבקר ביהמ"ש בדירות נשוא המחלוקת ולאחר מכן יישמעו הטיעונים בעל פה, (עמ' 99 - עמ' 100 לפרוט'), זאת לאחר שעוד קודם לכן הציע ביהמ"ש שיינתן פס"ד של פשרה לפי סעיף 79 א' של חוק בתי המשפט, לאחר פירוט הטיעונים והמסמכים, וביקור במקום, כשביהמ"ש יהא מוסמך לדחות את התביעה כנגד הנתבעים, או מי מהם, במסגרת פסה"ד של הפשרה, וכן יתן ביהמ"ש נימוקים קצרים ותמציתיים לפסק-דינו (עמ' 26-27 לפרוט'). לאחר שנסתיימה שמיעת עדויותיהם של מר מנשה גולן והאדריכל מר פרוינד נערך הביקור במקום, בשתי הדירות, (עמ' 166 - 170), במהלכו אובחנו בדירת גב' רודה לוי סימני רטיבות והעדר מרזב במרפסת. במפלס העליון של הדירה פורט מצב התקרה, המשופעת בחלקה, וכן תוארו הגמלונים של 60 ס"מ כל אחד, כמו כן תואר גודל פתחי החלונות. האדריכל מר פרוינד ציין במהלך הביקור במקום שהגובה המכסימלי במפלס העליון הוא 2.40 מ' (עמ' 169 רישא). בהמשך הביקור במקום תוארו הנתונים בדירת ה"ה רחל ויששכר לוי, לרבות, בין היתר, הגמלונים, התקרה, שבחלקה משופעת וחלקה אופקית, ופתחי החלונות, וכן פורטו נתוני גובה התקרה. הטיעונים בעל-פה של ב"כ שני הצדדים, למתן פסק-דין לפי סעיף 79 א' של חוק בתי-המשפט נשמעו על פני שתי ישיבות (26.6.00 + 29.6.00). י"א. ב"כ גב' רודה לוי עו"ד א. שטרן ציין בטיעוניו שבתיק ת.א. 1007/93 כי טענותיו הינן שתיים: האחת: ליקויי בניה לפי חוות הדעת בסך 23,800 ש"ח, לא כולל מ.ע.מ., נכון ליום 1.6.93. השניה: ירידת ערך הדירה ב30,000- דולר מיום 27.6.93. לענין הליקויים הפנה עו"ד שטרן לליקויים שאובחנו במהלך הביקור במקום. לענין מתן אפשרות לנתבעות לתקן בעצמן את הליקויים טען עו"ד שטרן שלאור העוינות בין הצדדים לא היה מקום לכך. באשר לירידת הערך ציין עו"ד שטרן שהמנוח הכחיש את טענת הנתבעות כאילו היה ברור לו מראש שמדובר בדירה בקומה ג' + 2 חדרים בעליית הגג. מכל מקום, ציין עו"ד שטרן, קיימת התחייבות שהדירה תיבנה בגובה של כ2.60- מ', והרי בביקור במקום ציין אדריכל פרוינד שהגובה הוא 2.40 מ'. גם אין לקבל את טענת ההגנה שהיה ברור למנוח שמדובר בדירה בקומה ג'+עליית גג, ושיכול היה להיווכח בכך על יסוד תמונת הבניין (הכוונה למודל שהוכן), שכן מן התמונה של הבנין ניתן לראות שקיים גג רעפים, אך לא מעבר לכך, דהיינו, לא ניתן לדעת את הנתונים הפנימיים, ומה עוד שהמנוח לא היה בעל מקצוע בתחום הבניה. גם לפי התקנה 2.03 בתוספת השניה של תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות), כאשר הגובה מן הרצפה לתקרה הוא פחות מ2.50- מ' אין המקום נכנס לגדר חדר מגורים, כך שחרף המצג שנעשה ע"י הנתבעות, לא קיבלו התובעים ארבעה חדרי מגורים, אלא 2 חדרים בקומה ג', ושני חללים בעליית הגג. יב. עמדת הנתבעות בתיק ת.א. 1007/93 ע"י ב"כ עו"ד ע. אטיאס: בתשריט שצורף הופיעו שתי קומות והרי המפרט הטכני והתשריט הינם חלק מן החוזה. המנוח הודה שנאמר לו שיקבל שתי קומות, אך טען שהובטח לו שהגובה יהא 2.6 מ' בכל קומה. לדעת ב"כ הנתבעות אין לקבל טענה זו, ולפי תמונת הבית ידע המנוח שמדובר בגג רעפים עם שיפועים. עוד מציין ב"כ הנתבעות שהמנוח ורעיתו ביצעו שינויים בדירה ואף שכרו אדריכל נפרד עצמאי (ד. מדינה, נספח ד' (3) בתצהיר מר גולן נ7/). כמו כן עם קבלת החזקה בדירה חתם המנוח על ליקויים קלים בלבד. עוד מפנה עו"ד אטיאס למוצג ת19/, תשריט קומת עליית הגג, שם רואים את הגמלון, וכן פריטי ריהוט מוצעים לחדרים אלה. לגבי הליקויים מציין עו"ד אטיאס שהמנוח מעולם לא דרש מן הנתבעות לתקן ליקויים, כנדרש בסעיף 11 (א') של החוזה ת10/. לענין ירידת ערך טוען עו"ד אטיאס שהשמאי יצחקי הודה שלא ביסס את חוות דעתו על בדיקת עסקאות דומות (פרוט', עמ' 60). לגבי התוספת של היטל צפיפות מציין ב"כ הנתבעות שאין כל הצדקה לכך הואיל ומדובר בכניסה נוספת לקוטג' של אחת המשפחות שם גרים ההורים הקשישים של בני הזוג. יג. לגבי התובעים ה"ה רחל ויששכר לוי (ת.א. 829/95) טען עו"ד ב. מימון שמרשיו קבלו דירת שני חדרים ועליית גג שלא אושרה למגורים, כעולה מצו רישום בית משותף ת64/. עוד מפנה עו"ד מימון לכך שהתקרה בעליית הגג היא בעלת גובה משתנה, חלקה משופע, חלקה אופקי. לדעת עו"ד ב. מימון הפרו הנתבעות את הוראות חוק התכנון והבניה, לרבות סעיף 27 שבו, כשהועדה המקומית חרגה מסמכותה, והנתבעת מס' 2 אישרה את החריגה. נתבע 3 (האדריכל), כך נטען, תרם בעצימת עיניו לקיום מבנה זה בכך שלא השתמש במיומנות הדרישה, ותכנית מצב סופי אשר נתבע מס' 3 הגיש (ת37/) אינה משקפת את המציאות. הועדה המחוזית נתנה, כך טען, לגליזציה לתכנית מצב סופי בידיעה שיש בה חריגות, שהינן במצב סטיה ניכרת; במקום שועדה זו תבחן מחדש את החלטת הועדה המקומית. לדעת עו"ד ב. מימון לא נתקיימו בענייננו תנאי הפטור לגבי חישוב שטח כחלק של בנין, לפי ת68/ סעיף 5 (י"ח), בכל הנוגע לעליית גג. עוד מציין עו"ד ב. מימון שהועדות, המקומית והמחוזית, חרגו מסמכותן וטיפלו ברשלנות הן בכל הנוגע להקמת הבנין, והן באשר לפיקוח, הואיל ובדו"ח הביקורת ת40/ מיום 4.11.92 אין כל הערה באשר לסטייה כלשהי, בשעה שאין חולק שהייתה חריגה, שהרי הקבלן ביקש הקלה ולגליזציה. לגבי נתבע מס' 3 (האדריכל) מציין עו"ד ב. מימון שהתכנית שהגיש אינה משקפת את המציאות והיא כוללת סתירה פנימית בין חתכיה השונים. לאדריכל יש חובת זהירות ואחריות כלפי הקונים עצמם. לענין פסק הבורר טוען עו"ד ב. מימון שפסק הבורר נוגע רק לליקויי הבניה, ולא לאי-חוקיות הבית, ולכן אין בו כדי לחסום את מרשיו באשר לאי-חוקיות הבית. יד. תמצית עמדת ב"כ הועדה המקומית בת.א. 829/95 עו"ד אפרת: התובעים מיצו את ההליך ע"י הגשת התנגדות לועדה המקומית, והגשת ערר על החלטתה לועדה המחוזית, והגשת ערר על החלטתה לועדה המחוזית, ומסתבר שרשויות התכנון פעלו ללא דופי. תובעים 3-4 ה"ה רחל ויששכר לוי תבעו על מלוא נזקיהם במסגרת הליכי הבוררות, ומנועים מלתבוע נזקים אלה בהליך נפרד. הנתבעות 1-2 פעלו לאורך כל הדרך לפי שיקולים תכנוניים ובמסגרת סמכויותיהם כחוק. מציין עו"ד אפרת שההליכים נגד הקבלן ננקטו ב1993-, ואילו כנגד הרשויות הוגשה התביעה רק ב1995-, כנראה במטרה ליצור לחץ על חברת שוודיה, אך לטענת עו"ד אפרת הרשויות פעלו ללא דופי. כך עולה למשל, מחוות דעת המהנדס פרמינגר ת43/, שקובע כי הבנין נבנה לפי היתר כחוק וההקלות אושרו לפי תקנות התכנון והבניה, ואין להתערב בשיקולים תכנוניים שהינם פועל יוצא משיקול דעת הרשות. עוד מציין עו"ד אפרת שהמנוח ראה במשרד החברה הקבלנית פוסטר של תמונת הבנין עם גג משופע מכוסה רעפים, כמו כן ליווה המנוח את כל מהלך הבניה, ואף ערך שינויים בדירתו, ללא טענה על פגם או אי התאמה בדירה. טו. תמצית עמדת ב"כ הוועדה המחוזית עו"ד גב' בראל: התובעים מס' 3 - 4 לא היו שותפים להליך הערעור בפני ועדת הערעורים הואיל והם חזרו בהם מן הערעור של החלטת הוועדה המקומית (ת24/, ת25/, ת3/) ואין להם עילת תביעה, מה עוד שהפיצוי שקיבלו מחב' שוודיה, לפי החלטת הבורר אינג' שטיין, התייחס לא רק לליקויי הבניה אלא גם לעלויות הגג, ואין להיפרע פעמיים (סעיפים 77 ו- 83(ב) לפקודת הנזיקין וסעיף 24 לחוק הבוררות). היתר הבניה התבקש עוד לפני חתימת החוזה של התובעים עם הקבלן והחלטת הוועדה המקומית (נ1/) ניתנה בטרם נחתם חוזה הרכישה, וזאת ללא התערבות הוועדה המחוזית. איש לא ערער בענין זה בפני הוועדה המחוזית, כך שהוועדה המחוזית מעולם לא אישרה את בנייתן של עלית הגג. בשנת 1993 כשהתבקשה לגליזציה ל"קוקיה" נוספת לא היתה סמכות לוועדה המחוזית לבטל את ההיתר המקורי שניתן. במצב שבו יש עליות גג לא היה טעם שלא לאשר את ה"קוקיה" הנוספת שנועדה בסופו של דבר לטובת התובעים (נימוקי הוועדה המחוזית ת3/). באותו שלב הבית כבר היה בנוי והנזק היה קיים. חוות דעת המהנדס פרמינגר תומכת בכך שההליך שננקט היה תקין, בוודאי מבחינת הוועדה המחוזית. טז. תמצית עמדת ב"כ הנתבע מס' 3 (האדריכל) עו"ד גב' ינקו: אין כל איסור לבנות חדרי עליית גג, ויכולים הם לשמש למגורים, כעולה מדברי העד יפים גרמן (עמ' 41), והשמאי גלעד יצחקי (עמ' 60 לפרוט'), ומדובר בבניה חוקית. בכל התכניות תוארו שני החדרים בעליית הגג כחדרי עליית גג. האדריכל לא נטל חלק במו"מ לקראת חתימת זכרון הדברים והחוזים, גם לא במעמד החתימה. המנוח יכול היה לעיין בתכניות ואז היה מגלה שמדובר בחדרי עליית גג עם שיפועים אופיניים לחדרים אלה. לדעת ב"כ הנתבע מס' 3, בניית ה"קוקיה" הנוספת שיפרה את מצב הדירות. התביעה נגד הוועדות הוגשה ב- 1995 ואילו האדריכל צורף בשנת 1998, כך שהיה כאן אמצעי לחץ על הקבלן. לגופו של עניין הקפיד האדריכל לתאר את הדירות בצורה נכונה. יז. כפי שציינתי הסכימו הצדדים שהדיון יסתיים לפי סעיף 79א' של חוק בתי המשפט. ב-ע"א 1639/97 אגיאפוליס בע"מ ואח' נ' קסטודיה דה טרה סנטה, נ"ג(1) פד"י, עמ' 337, נקבע ע"י כב' השופט י. טירקל בעמ' 349: "גם שיקול דעתו של בית משפט הפוסק על דרך הפשרה מבוסס הן על הדין והן על השיקולים הנוספים שהזכרתי, אולם כאן לא ניתנה הבכורה לאלה או לאלה. ראה בית המשפט לטוב לפניו, ישקול רק - או בעיקר - שיקולים שבדין. ראה לטוב לפניו, ישקול רק - או בעיקר - אותם שיקולים נוספים. בתהליך ההכרעה רשאי הוא לאחוז באלה כמו באלה, במידה היפה בעיניו". וכב' הנשיא א. ברק הוסיף שם, בעמ' 350: "אכן, פשיטא בעיני כי בגדרי הפשרה ההתחשבות בדין היא אפשרית". יח. אדון תחילה בתביעת המנוח פנחס לוי ז"ל ורעיתו רודה לוי בת.א. 1007/93: כפי שציין ב"כ התובעים עו"ד א. שטרן בטיעוניו (עמ' 172) טענות התובעים הינן: ליקויי הבניה בסך 23,800 ש"ח לא כולל מע"מ, לפי חוות הדעת שהוגשה וירידת ערך ב- 30,000 דולר מיום 27/6/93. בסעיף 15 של כתב התביעה (ת.א. 1007/93) אכן נטען לליקויי בניה בסך 23,800 ש"ח, לא כולל מע"מ, לפי חוות הדעת של המהנדס רפאל גיל מיום 1.6.93 מוצג ת21/, (שגם העיד בעמ' 47 - עמ' 52 לפרוט'). חוות דעתו של המהנדס מר גיל לא נסתרה, היא מתייחסת לתיקון ליקויים בגין מניעת רטיבות, טיח וסיוד, חשמל, גג רעפים, אינסטלציה, נגרות ופיקוח הנדסי, ויש לפסוק סכום זה, דהיינו, 27,846 ש"ח, כולל מע"מ, לזכות התובעים בת.א. 1007/93, בצרוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.6.93 ועד הפרעון בפועל. ב"כ הנתבעות בת.א.1007/93, עו"ד אטיאס, מפנה להוראת סעיף 11 (א) של החוזה (ת10/), בדבר מתן הודעה לקבלן לביצוע התיקונים, וסעיף 4 ב' של חוק המכר (דירות) תשל"ג1973-. במקרה שבפנינו אין לקבל טענה זו, בשים לב לדברי ב"כ התובעים, עו"ד שטרן, בעמ' 173 לפרוט', דהיינו, שבשלב סיום הבניה היתה אוירת עוינות קשה בין הצדדים, כך שמתן אפשרות תיקון לקבלן לא היתה מעשית בנסיבות אלה. לענין ירידת הערך לפי חוות דעתו של השמאי גלעד יצחקי, ת28/ (ומכתבים נוספים ת29/, ת30/, ת31/): בחוות דעתו מסביר מר גלעד יצחקי שהדירה בנויה חלקה בקומה ג' (מפלס ראשון), כולל חדר מגורים, מטבח, חדר שינה, שירותים ומרפסת, וחלקה בקומה ד' (המפלס השני) ובו שני חדרי שינה, אמבטיה ושירותים, ומחסן (שהוסיף לבקשת התובעים). הואיל והמפלס השני נבנה בגבהים שונים של פחות מ- 2.60 מ' מציע מר יצחקי לפצות את התובעים בסכום של 20,000 דולר, בגין ירידת ערך, וכן סך נוסף של 5,000 דולר בגין צפיפות יתר של 7 יחידות דיור (במקום 6). בת29/ הציע מר יצחקי לפצות ב 10,000- דולר אם מספר היחידות הוא שמונה, וביחד איפוא 30,000 דולר. יט. אינני מקבל את הטענה בדבר ירידת ערך בגין צפיפות דיור. מקובלת עליי עמדת עו"ד ינקו בטיעוניה (עמ' 205), שפתח נוסף לאותה דירה אינו מביא לירידת ערך, וכעולה מעדות מר גלעד יצחקי בעמ' 62 לפרוט', הוא לא היה בתוך הדירה הנוספת, ולא בדק האם קיים בה גרם מדרגות לחיבור בין שני המפלסים. אינני סבור שיש תשתית המצדיקה פיצוי בגין צפיפות. כ. לענין ירידת ערך מחמת היות המפלס העליון בגבהים שונים, ופחות מ 2.60- מ', אכן זכאים התובעים בתיק ת.א. 1007/93 לפיצוי. מקובלת עליי טענת ב"כ הנתבעים שהשמאי מר גלעד יצחקי לא בחן את השווי על בסיס עסקאות נוספות בסביבה (עמ' 60 לפרוט'), ולכן הייתי מעמיד את הפיצוי המגיע בגין ירידת ערך על הסכום של 15,000 דולר, נכון ליום 27.6.93 (שהוא תאריך חוות הדעת ת28/). בענייננו חל האמור בסעיף 4 (א) (1) של חוק המכר (דירות), תשל"ג 1973-, דהיינו, שהמוכר לא קיים חיובו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה: "הדירה או כל דבר שבה (להלן: "הדירה") שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה". לפי החוזה ת10/ התחייבו הנתבעות בתיק ת.א. 1007/93 למכור לתובעים דירה בת 4 חדרים בקומה ג' כשלחוזה מצורף מפרט טכני ותשריט . במפרט צויין, בפתיח, שהדירה היא בקומה ג' + ד'. בסעיף 3.3 של המפרט צויין שגובה הדירה מפני הריצוף עד תחתית התקרה: 2.60- מ'. מקובלת עליי טענת ב"כ הנתבעות בת.א. 1007/93 שבעדותו ציין המנוח, בעמ' 95 , שראה בתשריט שמדובר בקומה ג' + ד', ובזמן חתימת החוזה נאמר לו שמדובר בשתי קומות, אולם המנוח ציין שגם נאמר לו שהגובה הוא 2.6 מ', דהיינו, כפי שגם כתוב בסעיף 3.3 של המפרט בחוזה ת10/: כ2.60- מ'. (ההדגשה שלי - י.ג.). לפי התוספת השניה של תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל1970-, סעיף 2.03, ס"ק 4, חדר הנועד למטרה עיקרית, ושלא נקבעה לגביו הוראה מיוחדת, גבהו המזערי 2.50 מ'. כעולה מן הביקור במקום, הגובה המקסימלי במפלס העליון בדירת המנוח הינו 2.40 מ' (עמ' 169 רישא לפרוט', דברי האדריכל פרוינד), שהינו פחות מן הקבוע בסעיף 2.03 הנ"ל שבתקנות, ופחות ממה שנקבע במיפרט. כא. אני ער לטענות הנתבעות שהמנוח ליווה את תהליך הבניה, שהמנוח ראה את תמונת המבנה (המודל) עם גג הרעפים והשיפועים, אך אין בכך כדי להביא לתוצאה אחרת. המנוח לא היה מומחה בתחום הבניה, ואין הוא חייב לדעת שאם נראה בתמונה גג רעפים עם שיפועים אמור בהכרח הגובה שבין הרצפה לתקנה בדירה להיות פחות מ 2.60- מ', ובגבהים שונים, שהרי מדובר במי שאיננו בקיא בבניה, וגם אין מקום להטיל על התובעים אשם תורם. נכון הוא שהתובע הצביע בשלב קבלת החזקה בדירה על ליקויים קלים בלבד (פי הנספח לתצהיר מר גולן נ7/), אך מאידך גיסא המנוח גם מחק בטופס האישור את הפיסקה שהוא מקבל את הדירה לשביעות רצונו ! . אני מודע לטענה שהמנוח ורעייתו ביקשו לשנות את מיקום המדרגות הפנימיות ונזקקו לשרותי אדריכל משלהם, וכן אני ער לטענת ב"כ הנתבעות שלפי מוצג ת19/ ניתן לראות בתשריט גמלון ופרטי ריהוט מוצעים בעליית הגג, אך אין בכל אלה כדי לשלול מזכותם של התובעים לקבל פיצוי בגין אי ההתאמה. גם לא ידוע לנו באיזו מידה הדריך האדריכל העצמאי של התובעים, את התובעים, לגבי גובה התקרה של המפלס העליון, ואין בטענות אלה שהעלתה ההגנה כדי להוליך למסקנה השוללת פיצוי מן התובעים. לכן זכאים התובעים בת.א. 1007/93 לפיצוי מן הנתבעות בגין הליקויים בסך 27,846 ש"ח (כולל מע"מ) ליום 1.6.93, לפי ת21/, וכן לפיצוי בסך של 15,000 דולר ארה"ב ליום 27.6.93 בגין ירידת הערך. כב. אשר לתיק ת.א. 829/95: אני סבור שיש להבחין בין הנתבעת מס' 1 (הוועדה המקומית לתכנון ובניה), והנתבע מס' 3 (האדריכל), מחד גיסא, לבין הנתבעת מס' 2 (הוועדה המחוזית לתכנון ובניה) מאידך גיסא. כפי שמציינת ב"כ הנתבעת מס' 2, עו"ד גב' בראל, בעמ' 196 לפרוט', התביעה נגד הוועדה המחוזית מתבססת על החלטת הוועדה המחוזית מדצמבר 1993 , ת3/, בה נדחה ערעור על החלטת הוועדה המקומית שדחתה את התנגדות התובעים. למעשה באותו שלב נתבקשה לגליזציה ל"קוקיה" אחת נוספת בלבד, שכן באותו שלב , כשכבר היתה קיימת "קוקיה" אחת, נועדה ה"קוקיה" הנוספת להגביה את גובה הקומה, ולא ניתן לבוא בטרוניה להחלטתה של הוועדה המחוזית, ת3/, שהרי הנזק שנגרם לתובעים כבר היה קיים אז. הייתי איפוא דוחה את התביעה כנגד הנתבעת מס' 2. מה שאין כן לגבי הנתבעת מס' 1, הוועדה המקומית, שדנה בבקשה להיתר, נ1/, במועד שקדם לחוזי רכישת הדירות של התובעים, תוך התייחסות גם לענין עליות הגג. ההיתר, ת16/, ניתן ביום 4.8.92, על פי אישור הוועדה המקומית מיום 18.11.91 , ואישור זה הוא מלפני מועדי חוזי הרכישה של התובעים . הן לוועדה המקומית, הנתבעת מס' 1, והן לנתבע מס' 3, כאדריכל של המבנה (תצהירו נ10/) היתה הזכות והסמכות לפקח בעוד מועד על הנעשה במהלך בניית המבנה . כג. נכון הוא, שלפי ע.א. 915/91, מ"י נגד לוי, מ"ח (3) פד"י, עמ' 45, בעמ' 81, מול האות ו', נקבע שאין בית המשפט נוטה לקבוע חבות כשיש טענה של רשלנות בהפעלת שיקול דעתה של רשות, אך נקבעה חבות, למשל, מקום בו מהנדס נטל על עצמו פיקוח והדרכה (ע.א. 684/76 איל נגד פוקסמן, ל"א (3) פד"י, עמ' 349, בעמ' 360 סיפא - 361 רישא) , וכן ציין ביהמ"ש העליון ב- ע.א. 243/83, עירית ירושלים נגד גורדון, ל"ט (1) פד"י, עמ' 113, בעמ' 133, שהוטלה בפסיקה אחריות על מועצה מקומית בגין הפעלה רשלנית של סמכות פיקוח על בניית מבנים, ואף צוטטו שם בהסכמה דברים שנאמרו בע.א. 247/55, סרג עדין נגד ראש העיר תל אביב, י"א פד"י 1110, בעמ' 1117, שכאשר רשות ציבורית יוזמת פעולה במילוי חובה ציבורית, ופועלת ברשלנות, זכאי האזרח הנפגע לתרופת נזיקין בגין רשלנות אלא אם החוק שולל זאת מפורשות. כד. לכן, בענייננו, אני סבור שיש לקבוע שהנתבעת מס' 1 והנתבע מס' 3 נושאים בחבות כלפי התובעים, וזאת בחלקים שווים בינם לבין עצמם. אשר לתובעים מס' 1 ומס' 2, דהיינו, המנוח פנחס לוי ז"ל וגב' רודה לוי, החבות של נתבעת מס' 1 ונתבע מס' 3 כלפיהם מתייחסת לפיצוי בסך 15,000 דולר ארה"ב שנקבע בגין ירידת ערך (עיינו גם בטענת עו"ד שטרן בעמ' 190 לפרוט'), וזאת ביחד ולחוד עם הנתבעות שבתיק ת.א. 1007/93. ביחסים בינם לבין עצמם על הנתבעות בתיק ת.א. 1007/93, לשפות את הנתבעת מס' 1 והנתבע מס' 3 שבתיק ת.א. 829/95 בגין כל סכום שאלה ישלמו לתובעים מס' 1 ומס' 2, הואיל ומבחינת האשם המוסרי נוטה הכף לתוצאה לפיה זכאים הנתבעת מס' 1 והנתבע מס' 3 בתיק ת.א. 829/95 להחזר כל פיצוי שהם עשויים לשלם לתובעים 1+2 שבתיק ת.א. 829/95. כה. שונים פני הדברים לגבי התובעים מס' 3 ומס' 4 בתיק ת.א. 829/95, רחל ויששכר לוי (שאינם תובעים בתיק ת.א. 1007/93), שהרי תביעתם כנגד חב' תומר הצפון ושוודיה נסתיימה וסולקה בפסק הבורר של אינג' שטיין מיום 8.8.94, ולכן כלפי התובעים 3 + 4 נושאים הנתבעת מס' 1 והנתבע מס' 3 בחבות ביחד ולחוד, ללא זכות חזרה לנתבעות שבתיק ת.א. 1007/93. אינני מקבל את טענת ב"כ התובעים 3+4 עו"ד מימון, בעמ' 190 לפרוט', לפיה פסק הבורר קשור רק לליקויי בנייה, ולא לאי חוקיות הבית. מעיון בכתב התביעה שהגישו התובעים מס' 3 + 4, יששכר ורחל לוי, לבימ"ש השלום בחיפה, ושהועבר לבוררות, בסעיף 5 שבו, מסתבר שכל הטענות שהועלו לדיון בפנינו הועלו כבר שם, כגון, שתקרת חדר המגורים בקומה ד' נמוכה מן המובטח או בניגוד לדין, שקיים חלון "קוקיה" שלא לפי החוזה ושלא לפי היתר הבניה, כך גם לגבי תקרת החדר הצפון מערבי בקומה ד'. הסכסוך בשלמותו הועבר לבוררות כך שפסק הבורר והפיצוי שנקבע מתייחס לכל הסוגיות שבתביעה, הן ליקויים והן טענות בנוגע לתקינות וחוקיות הבניה. נטען מטעם הנתבעים בתיק ת.א. 829/95 שאין התובעים 3+4 זכאים להיפרע פעמיים לאור הוראות סעיפים 77, ו83- (ב) של פקודת הנזיקין, אך יש לזכור שסעיפים אלה דנים בעוולות לפי פקודת הנזיקין, ואילו הפיצוי שנפסק לתובעים מס' 3+4 בפסק הבורר (לחובת תומר הצפון וחב' שבדיה) נובע מן היחסים החוזיים שבין ה"ה רחל ויששכר לוי לבין הקבלן, דהיינו, עילת התביעה שם היתה שונה מזו שבפנינו. יחד עם זאת ברור הוא שאין התובעים מס' 3 + 4 זכאים להיפרע מעבר לפיצוי המגיע להם בגין הנזק שנגרם, ותהא עילת התביעה אשר תהא. נקודת המוצא היא לדעתי שהפיצוי המגיע לתובעים מס' 3 + 4, ה"ה רחל ויששכר לוי, כמוהו כפיצוי שנפסק לתובעים מס' 1 + 2 בפריט זה, שכן המדובר בדירות זהות, משמע, הפיצוי המגיע בגין ירידת ערך הוא בסך 15,000 דולר ליום 27.6.93. אין מקום לפסוק לפי חווה"ד של מר גרשון פנחסיק שצורפה לתביעה בת.א. 829/95, אם כי לא הוגשה כראיה, ויצויין שהשמאי גלעד יצחקי מסר עדות בביהמ"ש, ונחקר על חוות דעתו. הואיל ומדובר כמוסבר לעיל, בדירות זהות, הרי גם התוצאה לענין גובה הפיצוי אמורה להיות זהה. מכיוון שהדיון בפני הבורר אינג' שטיין בין התובעים מס' 3+4 לבין חב' תומר הצפון וחב' שבדיה, שנסתיים בפסק בורר מיום 8.8.94, התייחס לכל המרכיבים, הן ירידת ערך והן ליקויים, נותר לי להעריך שיתרת הפיצוי שזכאים לו התובעים מס' 3+4 מן הנתבעת מס' 1 והנתבע מס' 3 בתיק ת.א. 829/95 בגין ירידת ערך , הוא בשווי של 10,000 דולר ארה"ב ליום 27.6.93. (בהתחשב בכך שהפיצוי הכולל שנפסק על ידי הבורר אינג' שטיין כלל בתוכו מס' מרכיבים ובהם גם סוגיית ירידת הערך שהיתה חלק מן התביעה של התובעים מס' 3+4 באותו ענין). כו. התוצאה מכל האמור לעיל היא כדלקמן: 1. בתיק ת.א. 1007/93 אני מחייב את הנתבעות, ביחס ולחוד, לשלם לתובעים מס' 1 ומס' 2 (עז' המנוח פנחס לוי ז"ל וגב' רודה לוי, באמצעות עו"ד א. שטרן, את הפיצוי בגין ליקויים בסך 27,846 ש"ח (הכולל בתוכו מע"מ), בצרוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.6.93 ועד הפרעון בפועל, וכן את הפיצוי בגין ירידת ערך בסך 15,000 דולר ארה"ב לפי השער היציג של הדולר לעומת השקל ליום 27.6.93, בצרוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד זה ועד הפרעון בפועל, בתוספת שכ"ט עו"ד בשיעור של 15% מן הסכום שנפסק ומע"מ כחוק על שכר הטרחה, וכן סך של 4,000 ש"ח בגין יציאות המשפט שישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד הפרעון בפועל. 2. לגבי הפיצוי בגין ירידת הערך לתובעים שבתיק ת.א. 1007/93, נושאים הנתבעת מס' 1 (הוועדה המקומית) והנתבע מס' 3 (האדריכל מר פרוינד) בתיק ת.א. 829/95 בחבות ביחד ולחוד, עם הנתבעות שבתיק ת.א. 1007/93, בחלקים שווים בינם לבין עצמם. הנתבעת מס' 1 והנתבע מס' 3 שבתיק ת.א. 829/95, זכאים לקבל שיפוי בראש נזק זה מן הנתבעות שבתיק ת.א. 1007/93 בגין כל סכום שהם ישלמו עבור פריט ירידת הערך לתובעים שבתיק ת.א. 1007/93. 3. בתיק ת.א. 829/95, אני מחייב את הנתבעת מס' 1 (הוועדה המקומית) והנתבע מס' 3 (האדריכל מר פרוינד) ביחד ולחוד לשלם לתובעים מס' 3 ומס' 4 (ה"ה רחל ויששכר לוי באמצעות עו"ד ב. מימון) פיצוי בגין ירידת ערך בסכום של 10,000 דולר ארה"ב, לפי השער היציג של הדולר לעומת השקל, ליום 27.6.93, בצרוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד זה ועד הפרעון בפועל, בתוספת שכ"ט עו"ד, בשיעור של 15% מן הסכום שנפסק ומע"מ כחוק על שכר הטרחה, וכן סך של 2,000 ש"ח בגין יציאות המשפט שישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד הפרעון בפועל. חיובם של נתבעת מס' 1 ונתבע מס' 3 בתיק ת.א. 829/995, הוא בחלקים שווים בינם לבין עצמם. 4. אני דוחה את התביעה בתיק ת.א. 829/95 כנגד הנתבעת מס' 2 (הוועדה המחוזית לתכנון ובניה) ובשים לב לכך שהדיון התנהל לפי סעיף 79 א' של חוק בתי המשפט, אני מורה שלא יהא צו להוצאות. ליקויי בניהירידת ערך