ליקויי בניה - ירידת ערך דירה

פסק דין א' כללי - 1. התובעים 18-2 הם רוכשי 17 דירות מגורים מהנתבעת, המצויות ב8- בניינים ברח' ונטורה וגבירצמן, בשכונת פסגת זאב בירושלים. העסקאות בוצעו במהלך שנת 91', במסגרת פרוייקט רחב ממדים שאותו בנתה הנתבעת, בהיקף של 129 דירות. התובענה: 2. בתובענה דרשו התובעים פיצויים עבור ליקויי בנייה ואי התאמות בין המצב בפועל, לבין המתחייב מהמפרטים והתוכניות. לטענתם, כל הניסיונות לבצע תיקונים לפני הגשת כתב התביעה לא צלחו. הליקויים הנטענים הם רבים ומגוונים, ובכללם חדירת רטיבות בחלק ניכר של הדירות, בעיקר מהגג באלו המצויות בקומות העליונות. בנוסף לפיצויים עבור עלות התיקונים, עומדים התובעים גם על פיצויים עבור ירידת ערך הדירות. ראש נזק זה מתפצל, הן עבור ליקויים ואי התאמות שאינם ניתנים לתיקון והן עבור ירידת הערך, הנובעת מליקויי הרטיבות הקשים, בבחינת "השם הרע" שיצא לדירות שלקו בפגמים אלה, ולאור החובה לדווח עליהם בעת מכירת הדירה. ראש נזק נוסף מתמקד באיחור במסירת כל אחת ואחת מהדירות, הנע בין 6 ל11- חודשים. לבסוף, דורשים התובעים פיצויים עבור הנזק הבלתי ממוני: עגמת נפש, טרחה ואבדן זמן. 3. בנוסף לתובענה לגבי דירות הרוכשים הנ"ל, נכללה בהליך המקורי גם תביעה מטעם נציגות הבית המשותף, של הבניינים ברח' ונטורה 5 ו9-. בכתב התביעה המתוקן הוספה גם עילה המתייחסת לרכוש המשותף, לגבי הבניינים ברח' ונטורה 11 ו15- וברח' גבירצמן 4. מכיוון שלגבי שלושת הבניינים האחרונים לא הובאו ראיות כלשהן בנוגע לליקויים, הוסכם בין באי-כוח הצדדים, כי הפיצויים שייפסקו לגביהם, לפי שיקול דעת בית המשפט, יהיו בהתאם לתוצאה הנמוכה יותר שתחול על איזה מהבניינים הראשונים (עמ' 20 לפרוטוקול). במעמד זה הובהר גם, כי התובענה לגבי הרכוש המשותף תחול רק לגבי החלק היחסי של כל אחד מהתובעים המתגוררים באותו בניין, ולא לשווי הנזקים הכולל של הרכוש המשותף (השוו: ע"א 559/87 חשאי נ' רונן, פ"ד מו(1) 229, 233 מול ד'-ה'). 4. ל"צרכי אגרה" העמידו התובעים את סכום התובענה הכולל בכתב התביעה, על סך של 1,200,000.- ש"ח, למועד הגשתה (18.10.95). ההגנה: 5. הנתבעת מעלה בהגנתה טענות רבות ומגוונות, לגבי זכות התובעים לתבוע פיצויים, הן בשל הליקויים והן בשל ראשי הנזק האחרים, זאת לאור התניות הכלולות בחוזה ולאור הרשום בפרוטוקולים שנערכו בין הצדדים, לאחר תיקוני הבדק השנתי. אשר לאיחורים במסירה טוענת הנתבעת, כי בפועל אין איחור ביחס למועד שנקבע בחוזה, נוכח הארכות המועד הכלולות בו ואשר התממשו למעשה בשל עיכובים, שחלו בתהליך עבודות הבנייה ואשר לא היו בשליטתה. עוד מוסיפה הנתבעת וטוענת, כי חלק מהדיירים קיבלו פיצויים עבור האיחור במסירה וחתמו על כתב ויתור. בכל מקרה, לדעתה, התובעים אינם זכאים לפיצויים מעבר למותנה בין הצדדים בחוזה, שבו נקבע פיצוי מוסכם כתרופה יחידה בנושא. על טענות אלו, כמו גם על טענות רבות נוספות, נעמוד במסגרת הדיון לגופם של דברים. הליך בדיקת הליקויים: 6. בהסכמת באי-כוח הצדדים, מונה המהנדס ס' הופמן כמומחה מטעם בית המשפט. ביום 30.6.97 הגיש הלה את חוות-דעתו, שבה פרט את הליקויים ואי ההתאמות המצויים בדירות, תוך הבחנה בין אלה הניתנים לתיקון לבין אלה שלא סביר לתקנם. עוד ציין פריטים מסוימים, שלגביהם נדרשת הכרעה משפטית, בכדי לקבוע את שאלת החבות. חוות הדעת כוללת ליקויים רבים, התואמים בעיקרם את אלה שפורטו בחוות-דעת המומחים מטעם התובעים, אשר צורפו לכתב התביעה. עם זאת, בין חוות הדעת קיים פער בכל הנוגע להערכת עלות ביצוע התיקונים. 7. למרות שלטענת התובעים, מיצתה הנתבעת את זכותה לבצע את התיקונים עובר להגשת התביעה, הם הסכימו לבסוף (זולת שתי משפחות), כי היא תבצע את תיקון הליקויים, בהתאם למפורט בחוות-דעתו של המומחה. שתי המשפחות שסירבו לתיקונים אלה הן: אהרון (התובעים מס' 4) וכהן (התובעים מס' 12). יצוין, כי משפחות אלו מכרו את דירותיהן (נ33/ ו-נ46/). נראה שבשל כך הן סירבו לבצע את התיקונים. בדירות שני רוכשים נוספים לא בוצעו התיקונים למעשה, למרות שכאמור שניתנה הסכמה על-ידם, זאת לאור קשיים בתיאום ביצוע העבודות. המדובר במשפחת שרון (התובעים מס' 6) ובדירת גב' אופירה שלום (התובעת מס' 8). כמו-כן לא בוצעו עבודות תיקונים ברכוש המשותף, בבניין שברח' ונטורה 5, מכיוון שבאותה עת טרם הומצאה חוות-דעתו הראשונית של המומחה, בנוגע לבניין זה. בכל יתר הדירות וברכוש המשותף של הבניין ברח' ונטורה 9, בוצעו כאמור התיקונים. ביום 4.5.99 הגיש המומחה חוות-דעת משלימה, שבה פרט את הליקויים ואי ההתאמות שנותרו בדירות וברכוש המשותף הנ"ל, לאחר ביצוע סבב התיקונים. עיון בחוות-דעת זו מלמד, כי חלק בלתי מבוטל מהליקויים נותר על כנו ולא תוקן כראוי. הסכומים הנקובים בה מעודכנים לחודש פברואר 99', אינם כוללים מע"מ ומבטאים עלות תיקון לתובעים לפי מחיר שוק ממוצע. לחוות-דעת זו צרף המומחה גם את הערכתו לגבי הרכוש המשותף ברח' ונטורה 5. לפי המפורט בחוות הדעת הראשונה, יש להוסיף עבור פיקוח הנדסי 15% בצירוף מע"מ, על מחירי תיקון הליקויים (שם, סעיף 5 בעמ' 4; וכן בעמ' 99 לחקירה הנגדית). 8. על יסוד הליקויים שנותרו בנכס, פרטו הצדדים את טענותיהם המשפטיות והעובדתיות לגבי האחריות, וכן בנוגע לחובת הנתבעת לפצות את התובעים בגינה. המדובר בהיקף נרחב של טענות, החל בנושאים חשובים בעלי השלכה כספית ניכרת (כגון סוגיית החומרים לבניית הגג) וכלה בפרטים משניים, עד לרמת הסבונית באמבטיה או הפרש של 10.- ש"ח בעלות פעמון הכניסה. 9. בנוסף לחוות-דעת המומחה - שביום 10.11.99 גם השיב לשאלות הבהרה רבות שנשלחו אליו ולאחר מכן אף נחקר חקירה נגדית בבית המשפט - הגישו כל התובעים את תצהיריהם. בהתאם להסכמה הדיונית שבין הצדדים, תשעה מהם בלבד נחקרו חקירה נגדית, מבלי שהדבר נחשב כויתור או כהסכמה מצדה לנטען על-ידי האחרים. מטעם הנתבעת הוגשו תצהיריהם של מר ש' שחר, אשר בשעתו כיהן בתפקיד מנהל סניף ירושלים של הנתבעת; ושל מר מ' לוסטיגמן, מנהל חב' לוסטיגמן בע"מ, אשר מילאה את תפקיד הקבלן המבצע בפרוייקט הבנייה הנ"ל, ומוגדרת בחוזי הרכישה כ"הקבלן". עוד העיד מטעם הנתבעת מר מ' יעקובוביץ, שערך את ריכוז רישומי יומני העבודה (נ54/). כבר כאן ניתן לציין, כי העדויות מטעם הנתבעת היו כלליות ביותר, שכן מר שחר ומר לוסטיגמן אישרו לא פעם, במהלך חקירתם הנגדית, העובדות המועלות על-ידם אינן ידועות להם מידיעה אישית. על פרטים קונקרטיים רבים הם לא יכלו להשיב, זולת בגדר עדות שמיעה. גם מר יעקובוביץ לא יכול היה להעיד על נכונות הפרטים הכלולים ביומני העבודה, באשר הוא רק ערך את סיכום רישומי המוצג הנ"ל. על אמיתות תוכן הפרטים הנוגעים ליומני העבודה לא הובאה, אפוא, עדות כלשהי. 10. על רקע האמור, נעבור לדון בטענות השונות המועלות על-ידי הצדדים, לפי ראשי הנזק השונים. ב' פיצויים עבור האיחור במסירת הדירות - 11. התובעים דורשים פיצויים עבור האיחור במסירת הדירות, בהתאם למשך תקופת האיחור ולפי שווי השכרה של כל דירה ודירה. זה, לדבריהם, נע בין סך השווה בשקלים ל500.-$ עד 600.-$, לפי גודל הדירה, טיבה וההצמדות השייכות אליה. הנתבעת טוענת, כאמור, כי בהתאם להוראות החוזה לא חל כל איחור, מכיוון שלפי תנאיו היה בידיה למסור את הדירות מעבר לתקופת 20 החודש, המפורטת בסעיף 1(א)(1) לחוזה. לחלופין, היא עומדת על פיצוי בהתאם לסכום המוסכם בסעיף 12(ב)(1) לחוזה, כשיעור הפיצויים היחידי שלו זכאים התובעים. תקופת האיחור: 12. כפי שצוין לעיל, התחייבה הנתבעת להשלים בניית כל דירה, תוך 20 חודש מיום חתימת החוזה. סעיף זה חל על כל חוזי הרכישה של התובעים, שכן נוסחם אחיד בנוגע לכל התניות החוזיות, זולת הפרטים האישיים הקשורים לזיהוי הדירה: המחיר, התאריך ושמות המתקשרים. עם זאת, התחייבות זו אינה עומדת לבדה, שכן תקופת הבנייה ומועד המסירה אמורים להיקבע גם בהתאם להראות סעיף 12 לחוזה. לענייננו רלוונטי בשלב זה סעיף 12(א), שלאור חשיבות הרשום בו, נביא את ניסוחו במלואו: "12(א) החברה מצהירה בזאת, כי תקופת הבניה הנקובה בסעיף א(1) לעיל נקבעה לאור המועד שבו עתידה להסתיים בניית הבית ובניית הדירה עפ"י תכנית החברה ועפ"י תכנית הקבלן, אולם לאור המצב השורר בענף הבנייה והגורם לעיכובים בביצוע מסיבות שונות, כגון: מחסור בפועלי בנין מקצועיים ואחרים, מחסור בבעלי מלאכות שונות, מחסור בפריטים מסוימים של חומרי בניה ו/או אינסטלציה לסוגיהם ו/או מפאת כל גורם אחר שאין באפשרות החברה למנעו ו/או מסיבה אחרת כלשהי אשר לחברה אין שליטה עליה ו/או מפאת כוח עליון, עלול לחול איחור בסיום הבניה ובתאריך המסירה של הדירה לידי הרוכש. על-כן, הוצהר בין הצדדים כתנאי להתקשרותם בהסכם זה ובהתחשב בכך שהמיסים המוגדרים בסעיף 10(א) לעיל חלים על החברה עד לתאריך המסירה - כי מוסכם בין הצדדים כדלקמן: (1) תקופת הבניה הנקובה סעיף 1(א) הינה משוערת; (2) כי תקופת הבניה ניתנת להארכה על ידי החברה מפאת אחת או יותר מהסיבות שפורטו לעיל ו/או מפאת כח עליון שדינו בנוסף בתקופה של עד 3 חודשים מן התאריך הנקוב בסעיף א(1) לעיל (להלן: 'תקופת הבניה המאורכת'); (3) כי הארכת תקופת הבניה בתקופת הבניה המאורכת אינה מזכה את הרוכש לפיצוי או לשיפוי כלשהו ומסיבה כלשהי וטענה או תביעה כלשהי כי הרוכש התחייב למכור או למסור את דירתו לאחר בשים לב לתקופת הבניה שבסעיף 1(א) לעיל ו/או כי המשיך לשלם שכר דירה או כי אין לו מקום מגורים וכו' לא תשמע; מוסכם בין הצדדים שהאמור לעיל יחול בין אם נמסרה הדירה במהלך התקופה המאורכת ובין אם סיום הבניה יתארך אל מעבר לתקופת הבניה המאורכת; (4) כי כח עליון, לרבות מעשה זדון, שביתה או השבתה, גיוס כללי או חלקי וכל מאורע שאין לצפותו מראש או שאיננו בשליטתה של החברה (להלן - 'אירוע שאינו נשלט') אינו כלול בתקופת הבניה המאורכת - ואירוע שאיננו נשלט כנ"ל הינו בנוסף לענין חודשי תקופת הבניה המוארכת. מוסכם במפורש כי התופעה הידועה בשם 'אינתיפאדה' נכללת במסגרת הגדרת 'אירוע שאינו נשלט' על כל המשתמע מכך הן לתקופת הבניה המוארכת והן מעבר לתקופת הבניה המוארכת". התניה הראשונה, בדבר מועד מסירה "משוער" של הדירות, אינה יכולה לעמוד כשלעצמה, ככל שהיא נטענת במנותק מיתר התניות החוזיות. כבר נפסק, כי בהתניה כזו יש כדי לקפח את הלקוחות (ע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבניין בע"מ, פ"ד מג(1) 183, 191-190). כפי שניווכח להלן, החוזה דנן הנו "חוזה אחיד", אולם בשלב זה אין לנו צורך להיזקק לטענת הקיפוח, שכן בסיכומים לא עמד בא-כוח הנתבעת על הטענה, לפיה מועד המסירה המשוער מנותק מהארכות למועד המסירה, הכלולות בחוזה. לפיכך, "המשוער" לכאן פירושו: 20 חודשי ההתחייבות, בצירוף להארכות כדין בהתאם להוראות החוזה. הארכות אלו מתחלקות לשניים: שלושה חודשי הארכה, לפי סעיף 12(א)(2); והארכות נוספות בשל אירועים שאינם נשלטים, לפי סעיף 12(א)(4). עם זאת יוטעם כאן, כי בחלופה הראשונה אין המדובר בשלושה חודשי חסד, כפי המקובל לעתים בחוזים שבין קבלנים לבין רוכשי דירות, שבהם נרשם מועד מסירה אך נקבע גם כי איחור מסוים שננקב בחוזה, אינו נחשב להפרה ואין תרופה לצדו. בענייננו, שלושת החודשים הנ"ל קשורים ישירות לסיבות קונקרטיות המצדיקות הארכת מועד על-ידי החברה, כמפורט ביתר הוראות סעיף 12. הנה-כי-כן, גם תקופת הארכה זו מחייבת הצדקה שעל הנתבעת להוכיחה. כל שכן, הארכת מועד מעבר לפרק זמן זה. הנתבעת צירפה לתיק המוצגים את המכתבים ששלחה מעת לעת אל הדיירים, בנוגע להארכות המועד. כך, למשל, נספחים א'-ג' לרשימת המסמכים הנוספים נשלחו אל משפחת מילון. המכתב הראשון מיום 3.11.92 מפרט, כי על-פי החוזה הייתה הבנייה אמורה להסתיים ביום 31.12.92, אולם בהתאם לחוזה היא "נדחית מסיבות בלתי תלויות בנו". כתוצאה מכך נדחה מועד המסירה ליום 31.3.93, אף זאת כתאריך משוער. ביום 20.4.93 נשלח אל הרוכשים הנ"ל מכתב נוסף, שבו מודיעה הנתבעת, כי לצערה ומסיבות שאינן תלויות בה, עליה לדחות את זמן סיום הבנייה למועד המשוער, שהנו 30.5.93. ביום 7.6.93 נשלח מכתב שלישי בנוסח דומה, שבו נדחה המועד ליום 30.6.93 (תכתובת דומה נשלחה גם אל כל יתר משפחות התובעים). לפי תצהירו של מר מילון, הדירה נמסרה לידו ביום 7.7.93. נובע מכאן, שהנתבעת שלחה מכתבים למימוש זכויותיה על-פי החוזה, ללא הבחנה בין פרק הזמן של 3 חודשים לבין הארכה מעבר לתקופה זו. ואכן, עיון בחוזה מלמד, כי מבחינת התנאים הצריכים להתקיים, אין כל הבדל מהותי בין שני פרקי הזמן השונים, והם דומים למעשה לתנאי תניית סיכול החוזה, לפי סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א1970-. עם זאת, הרשום במכתבים אינו מפרט את הטעמים המצדיקים הארכה של תקופת הבנייה, זולת אמירה סתמית, לפיה הדבר נדרש "מסיבות בלתי תלויות בנו". אף אם סיבות שאינן תלויות בנתבעת הן עילה מוצדקת להארכת מועד המסירה - כמוגדר בחוזה "אירוע שאינו נשלט" - עדיין עליה לשכנע בקיומן למעשה של נסיבות אלו. ואכן, בראיות מטעמה הובאו סיבות שונות המצדיקות לדעתה הארכת מועד. על אלו נתעכב להלן. הסיבות לאיחור במסירה: 13. לטענת הנתבעת, היא זכאית בכל מקרה לשלושה חודשי ארכה, בהתאם לנקוב בחוזה. ואולם, לעיל כבר הובהר, כי פרשנות זו לוקה בחסר, באשר אין המדובר בשלושה חודשי חסד, אלא בשלושה חודשים הקשורים לתנאים מסוימים החייבים להתמלא, כנקוב בסעיף 12(א)(2) לחוזה. לפיכך נבחן את הטענות הקונקרטיות המתייחסות להצדקת העיכוב בכללותו. 14. עיכובי משרד הבינוי והשיכון: הטענה הראשונה לגבי הגורמים שאינם בשליטת הנתבעת, מתייחסת לכך שנמנע ממנה לקבל טופס 4, בהתאם לתקנה 21(ג) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל1970-, המהווה תנאי מוקדם לאכלוס הדירות. העיכוב חל מכיוון שמשרד הבינוי והשיכון טרם השלים את הפיתוח הסביבתי ואת בניית הקיר התומך. בנסיבות אלו, המדובר לסברתה באירוע שאינו נתון לשליטתה. בהקשר לכך הועלתה גם טענה לפיה המדובר בתנאי מתלה, בהתאם לסעיף 27(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג1973-, הקובע לאמור: "חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי או רשיון על-פי חיקוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרשיון הוא תנאי מתלה". טענה זו ניתן לסלק משולחן הדיונים כבר עתה, שכן תוקפו של החוזה דנן אינו מותנה בתנאי כלשהו. חוזה המותנה בתנאי מתלה, לפי סעיף 27 לחוק החוזים, הנו חוזה שלם אשר נכרת כדין, אולם הוראותיו האופרטיביות מושעות עד להתמלא התנאי המתנה את תוקפו (ר"ע 560/86 הגנה בע"מ נ' נמדע בע"מ, פ"ד מ(4) 369, 370 מול ד'-ה'; ע"א 489/89 שרון נ' המנהל לעניין חוק מס שבח מקרקעין, פ"ד מו(3) 366, 369 מול ב'-ה'). כאן, כאמור, אין תוקפו של החוזה מותנה בדבר וקבלת טופס 4 לשם אכלוס הדירות, אינה נוגעת לקיומו. יוטעם גם, כי בחוזה אין כל התייחסות לנושא זה, בבחינת תנאי מתלה אובליגטורי. אשר לעבודות שבוצעו על-ידי משרד הבינוי והשיכון - הנתבעת אינה יכולה לחסות בצלן ולמצוא בהן הגנה לעצמה. ההתחייבות בחוזה למסירת הדירות, כוללת את כל הנדרש לביצוע לשם כך. פיתוח סביבתי - למי שנוטל על עצמו פרוייקט רב מבנים - הוא חלק בלתי נפרד מתהליך הבנייה עצמו. ההסדרים בין הנתבעת לבין משרד הבינוי והשיכון הנם עניין שלהם, ואם לנתבעת טענות כלפי המשרד, אין המדובר אלא בעילת תביעה נפרדת שיש לה כלפיו. בחוזה ההתקשרות אין זכר להתניית המסירה, בהשלמת העבודות על-ידי משרד הבינוי והשיכון, והטענה לפיה המדובר בנושא שאינו בשליטת הנתבעת, אינה במקומה. נבהיר זאת. חברה המתחילה לבנות בניינים למגורים ומוכרת את הדירות בטרם הובטחה השלמת הפיתוח הסביבתי - כמו גם, אם היא מוכרת את חלקן עובר לקבלת היתר הבנייה - נוטלת על עצמה סיכון מסוים, אם עקב עיכוב בהשלמת עבודות הפיתוח, ימנע ממנה לאכלס את הדירות במועד. סיכון זה ניצב ועומד כנגד הסיכוי שבו בחרה, להאיץ את תזרים המזומנים שלה, על-ידי קבלת התשלומים עבור דירות, שלמעשה נמכרו בטרם הבשילו התנאים. לפחות היה עליה לדאוג להתנות בחוזה, כי מועד המסירה כפוף להשלמת הפיתוח הסביבתי, הנתון בידי גורמים אחרים, למען יוכל הרוכש לכלכל צעדיו בהתאם (כשם שבסעיף 1(א)(1) לחוזה נקצבו ששה חודשים נוספים, להשלמת עבודות הפיתוח בחצר, אולם ללא קשר לאכלוס הדירות בפועל וכדין). זאת ועוד, בכל הנוגע לעבודות הקשורות לעיכוב בהקמת הקירות התומכים והמעקות, הנתבעת קיבלה לבסוף על עצמה לבצע חלק מהם "במטרה לזרז את עבודות הפיתוח ובעקבות זאת את אכלוס הדירות" (סעיף 3(ג)(4) לתצהירו של מר שחר). נובע מכאן, כי גם במסגרת ההתקשרות עם משרד הבינוי והשיכון, היה בידיה לפעול בעצמה לזירוז הנדרש, כדי להאיץ את אכלוס הדירות ולהשלימו בהקדם. בנטלה על עצמה פעולות בנייה שאינן שלה, ובניסוח המכתבים אל משרד הבינוי והשיכון ואל החברה המבצעת מטעמו (נספחים ט' לתצהירו של מר שחר), גילתה למעשה הנתבעת, כי אף היא לא ראתה אז בעבודות הפיתוח הסביבתי הנ"ל, הצדקה לעיכוב מסירת הדירות לתובעים, בהתאם להתחייבותה החוזית. 15. הטענות הנוספות מתייחסות לסגרים ביטחוניים, חורף קשה ושינויים ותוספות שבוצעו על-ידי הדיירים. יובהר כבר עתה, כי טענות אלו אינן דרות בכפיפה אחת עם המכתבים שנשלחו למשרד הבינוי והשיכון (נספחים ט' לתצהירו של מר שחר), שבהם נרשם, כי בניית הדירות הושלמה וכל שנותר הוא הפיתוח הסביבתי. כך למשל, המכתב הראשון לנספח ט', מיום 31.1.93, שבו נרשם בעמוד השני: "עלינו לציין כי הדירות כבר עומדות נעולות כחודשיים ...". לפי פשט האמור במכתב זה, הרי הדירות היו מוכנות כבר לפני סוף שנת 92', כך שלא חל עיכוב בבנייתן בשל איזה מהגורמים הנוספים הנ"ל, אלא רק בשל אי השלמת הפיתוח הסביבתי, שבו כאמור לא ראינו הצדקה לעיכוב במסירה. על אף האמור, נתייחס לגורמי העיכובים השונים, מתוך הנחה שהרשום במכתב זה נועד להמריץ את משרד הבינוי והשיכון, אף אם בניית הדירות טרם הושלמה באותו השלב, כפי הנובע גם מיתר הראיות בתיק. 16. סגרים ביטחוניים: לפי המפורט בחוזה, התופעה המכונה "אינתיפאדה" נכללת במסגרת אירוע שאינו נשלט. ואולם, פרשנות סבירה של החוזה מובילה לכך, שהכוונה היא להיקף אירועים חמור יותר מאשר היה בעת חתימת החוזה, שהרי הדעת אינה נותנת כי הצדדים התכוונו ל20- חודשי מסירה, רק אם יחול שיפור במצב הקיים. אין זאת אלא, שהתניה החוזית האמורה באה למנוע העלאת טענת מניעות כלפי הנתבעת, לעצם אפשרות הציפייה של החמרה באירועי האינתיפאדה. מר שחר העיד (בעמ' 81), כי הוא אינו יודע אם בתקופת הבנייה חלו סגרים, מעבר להיקף שהיה מקובל בעת חתימת החוזה. כך גם לגבי התגברות או ירידה של היקף אירועי האינתיפאדה. בדומה העיד גם מר לוסטיגמן (עמ' 88). מר יעקובוביץ אישר אף הוא, כי ההחמרה באירועי האינתיפאדה חלה בשנת 93', לאמור: לאחר השלמת הבנייה (עמ' 121-120). יוצא מכאן, שבמהלך תקופת הבנייה לא הוכח שינוי במצב הביטחוני ובפוטנציאל קליטת עובדים בענף הבנייה, לעומת זה שהיה בעת כריתת החוזה. גם הפירוט ביומני העבודה נ54/ אינו מלמד על גידול כלשהו באירועי האינתיפאדה ובסגרים הביטחוניים (מכל מקום, ספק אם ניתן לעשות שימוש במוצג זה לאמיתות תוכנו, לאור עדות מר יעקובוביץ (שם, שם), שכן פעולתו בנושא הצטמצמה להעתקת הנתונים מיומני העבודה בלבד. כזכור, אלה כשלעצמם לא הוכחו כראוי). נובע מן האמור, שהטעם דלעיל אינו מצדיק הארכת מועד. 17. חורף קשה במיוחד: לטענת הנתבעת, חורף 91'92-' היה גשום ומושלג במיוחד, באופן שעיכב את העבודה מעבר לצפי הרגיל. התובעים טוענים כלפי זאת, כי סיבות אלו אינן בגדר כוח עליון או אירוע בלתי צפוי, שהרי ניתן לצפות מראש אפשרות לקיומו של חורף קשה במיוחד. מכל מקום, התובעים מוסיפים וטוענים, כי בתקופת החורף בוצעו רק עבודות פנים, כך שלא הייתה צריכה להיות הפרעה כלשהי בשל נסיבות אלו. אכן, הוכח שהחורף בו מדובר היה קשה במיוחד וכמות הגשמים בו חרגה מהממוצע השנתי. הדבר גם נתון לידיעה שיפוטית של בית המשפט, שהרי אירוע שכזה מצוי בגדר ידיעת הכלל (לגבי חורף ספציפי זה בירושלים, ראו גם את הנאמר בת"א (י-ם) 748/95 דורי - חברה קבלנית לבניין ולכבישים בע"מ נ' האוניברסיטה העברית בירושלים, דינים מחוזי, כרך לב(2) 165). צד הנוטל על עצמו התחייבות חוזית הקשורה ללוח זמנים, צריך להביא בחשבון אפשרת לקיומו של חורף גשום במיוחד, מעל הממוצע. ואולם, זאת במסגרת גבולות הסביר בלבד. בנסיבות אלו, סטייה סבירה מהמצב הרגיל, אינה מצדיקה הארכת זמן, בין אם לפי תניית הסיכול הכלולה בחוזה ובין אם לפי סעיף 18(א) הנ"ל לחוק החוזים תרופות (להבחנה בין "גשמים מן המניין" לבין "גשמים שאינם מן המניין", ראו בע"א 345/89 נאות דברת נ' מעליות ישראליפט י.מ.ש. אילן נהול והשקעות בע"מ, פ"ד מו(3) 350, 357 מול ה'-ז'). בהקשר לנושא זה נפסק, בע"א 450/87 קאמד"ב בע"מ נ' גיל (דינים עליון, כרך כג 449): "נראה לי שקשה החורף ככל שיהיה, הרי בידוע הוא שיכולת הבניה בחורף קטנה מזו של הקיץ בכל שנה ללא קשר לכמויות הגשמים ועל החברה היה לקחת גם שיקול זה בחשבון שיקוליה בעת כריתת החוזה והתחייבותה לתאריך מסירה מסוים או לחילופין לפעול לכך כי בחודשי הקיץ יבנו הדירות בקצב מזורז יותר כדי לעמוד בתאריך שעליו התחייבה". לפיכך, רק סטייה קיצונית מעבר לצפייה הסבירה תצדיק הארכת מועד בשל חורף גשום. ואכן, במסגרת הראיות הוכח, כי החשב הכללי במשרד האוצר התיר ארכה בת 25 ימים קלנדריים למבצעי עבודות עבור מדינת ישראל, משרד הבינוי והשיכון (נספח י' לתצהירו של מר שחר). הדבר מלמד, שבאמת מדובר בחורף קשה באופן יוצא דופן, שכן הכללים דלעיל חלים גם על מדינת ישראל. מר לוסטיגמן (בעמ' 97) ומר שחר (בעמ' 81 למטה), טענו בעדותם, כי ארכה זו חלה על החוזה דידן ומחייבת גם בייחסי הנתבעת עם התובעים. מובן, שאין לקבל עמדה זו, שכן אין המדובר בהתקשרות הנוגעת למדינת ישראל. גם העובדה שהמכתב הופנה אל חברי התאחדות הקבלנים והבונים בישראל, שהנתבעת נמנית עליהם, אינה מקנה לה זכויות כלשהן כלפי התובעים. עם זאת, על-פי התשתית העובדתית הקיימת לפנינו, ניתן להסתייע בהנחיה האמורה במובן זה, שאם מדינת ישראל ראתה להקל על הקבלנים הבונים הקשורים בחוזים עמה, מכיוון שמצאה הצדקה בקושי המיוחד שבחורף 91'92-', אין סיבה שלא להסיק מכך אנלוגית גם לגבי מתקשרים אחרים. יוטעם, שימים גשומים במיוחד - וכל שכן ימים מושלגים - משבשים את עבודות הבנייה, לרבות אלו הפנימיות (ראו בעדות מר לוסטיגמן בעמ' 97 ובעדות מר שחר בעמ' 82). מנגד לכך ניתן לקבוע, כי עבודות פנימיות מושפעות פחות מהיקף רב של גשמים, לעומת עבודות חוץ. בנסיבות אלו, ובשים לב לכך שבתקופת החורף הקשה אמורה הייתה בניית הבניינים להיות בשלבי סיום ממש - שהרי התחייבות המסירה הייתה לסוף שנת 92' - מצאתי, כי טענה זו של הנתבעת מגלה הצדקה לדחיית ביצוע סיום העבודות, לפרק זמן של 14 ימים קלנדריים. לכל אחד ממועדי המסירה על-פי החוזה, יהא אם-כן צורך להוסיף עוד 14 יום. 18. שינויים ותוספות בדירות: טענה זו חוזרת ונשנית בתיקי ליקויי בנייה רבים. די בכך שהדייר יבצע שינוי קל שבקלים, כדי שכל תחלואי הנכס, אליבא דגישת המוכר, יתנקזו אל מעשה זה. מובן שאין להכיר בטענות גורפות כגון אלו. זאת ועוד, לא הוכח כלל, ששינוי כלשהו גרם לדחייה במסירת אחת מהדירות. בא-כוח הנתבעת פרט בעמ' 9 לעיקרי הטיעון, רשימה של תובעים שדרשו שינויים, אולם לא הוכח כלל וכלל במה דברים אמורים, מדוע השינויים הנ"ל דורשים ארכת זמן, או האם הם בוצעו בסופם של דברים. לעיל כבר הובהר, שהנתבעת לא פרטה במכתביה את הסיבות להארכת המועד, זולת טיעון כללי, לפיו המדובר בנסיבות שאינן בשליטתה. לו היה מדובר בעיכוב עקב ביצוע עבודות שינויים, היא בוודאי הייתה מוצאת לרשום זאת, שהרי אין המדובר באירוע שאינו נתון לשליטתה. ואכן, כאשר משפחת ירושלמי (התובעים מס' 3) פנתה בבקשה לערוך שינויים בדירה (נספח י"א לתצהיר מר שחר), היא נענתה שם על-ידי הנתבעת כהאי לישנא: "בתשובה למכתבכם שבסמך הרינו להודיעכם כי בעיקרון אין אנו מאפשרים שינויים בדירות אשר נמכרו באמצעות עמותת נורית וזאת ע"מ לעמוד בלוח הזמנים הצפוף שלקחנו על עצמנו. כל שינוי בהכרח פוגע בלוח הזמנים. בכל מקרה עליכם לפנות לקבלן המבצע קים לוסטיגמן בע"מ ובמידה והוא יסכים לבצע השינויים תוך הסכמה מראש מצידכם לדחית מועד איכלוס אנו לא נתנגד". הנה-כי-כן, הנתבעת דרשה לגבש הסכמה מראש על תקופת הארכה. בעקבות זאת חזרו בהם בני הזוג ירושלמי מהכוונה לבצע את השינויים (עמ' 50 ועמ' 56), אולם יש בדבר כדי ללמד על עמדתה. נושא זה הוא בעל חשיבות לענייננו, שכן הנתבעת לא טענה כלפי מי מהתובעים, על-כך שגובשה עמו הסכמה לארכת מועד קונקרטית, בשל ביצוע עבודות שינויים כלשהם. זאת ועוד. מר שחר לא יכול היה לפרט בחקירתו, מי מהדיירים ביצע שינויים בטרם מסירת הדירה (עמ' 82 למטה). כך גם מר לוסטיגמן, שהעיד כי הדברים אינם ידועים לו מידיעה אישית (עמ' 93 למטה). די בכך כדי להימנע מלהסתמך על דבריו בנושא זה. מר לוסטיגמן ניסה גם לזקוף עריכת שינויים כאמור בדירת משפחת מילון (התובעים מס' 2), ברם, אין המדובר אלא במימוש האופציה של השלמת הבנייה בעליית הגג, בהתאם להתקשרות שבין הצדדים (עמ' 88). נובע מן האמור, כי גם בטענה בדבר עריכת שינויים ותוספות בדירות, אין כדי להצדיק הארכת מועד כלשהי. ניסיונה של הנתבעת לגלגל את האחריות לאיחורים לפתחם של אחרים, תוך העלאת טענות סרק שבחלקן אף סותרות, כמפורט לעיל, אינו צליח. לא מצאנו דברים הולמים בקשר לכך, יותר מדבריו של כב' השופט מ' חשין בפרשת נאות דברת הנ"ל (ע"א 345/89 - פ"ד מו(3) בעמ' 360 מול ו'-ז'): "רעה חולה היא במקומותינו - ולתופעה זו הדים רועמים בפסיקה - שקבלנים נוטלים על עצמם חבויות אלו ואחרות, הגם שיודעים הם כי לא יוכלו לעמוד בהן אלא בעזרת שמיים, ומכל מקום, כי יקשה עליהם במאוד מאוד לעמוד בלוח הזמנים שקבעו לעצמם. ואולם ברצותם למשוך את לבם של קונים בכוח, ובאומרם אל לבם ואל אותם קונים בכוח, בלשון העם: 'יהיה בסדר', עומסים הם על שכמם נטל זמנים שאין ביכולתם לעמוד בו... ובבוא יום פקודה, יום בו אין הם עומדים במשא הכבד, מוצאים קבלנים תירוצים וטעמים לרוב, מדוע החטאת לא לפתחם הוא רובץ אלא לפתחיהם של אחרים. דומה, כי רק מיצוי הדין אפשר שיעמידנו על רגלינו ויוליכנו קוממיות על דרך הישר; וכך נאמר: הסכמים יש לכבד - זו כל התורה כולה - והמפר ישלם". 19. המסקנה לגבי הארכת המועד: לאור האמור, נמצאה הצדקה להארכת מועד בת 14 יום בלבד בשל החורף הגשום במיוחד. בכל יתר הטעמים לא נמצאה הצדקה עניינית להארכת מועד או לקביעה בדבר קיומם של אירועים אשר אינם בשליטת הנתבעת. מכיוון שכך, מכתביה בנושא זה אל התובעים - שבהם כזכור לא פורטו סיבות כלשהן - לא היו מוצדקים. לאור מסקנה זו, אין צורך להיזקק בשלב זה לטענה בדבר ביטול חלק מסעיפי 12(א) הנ"ל, בהיותם תנאי מקפח בחוזה אחיד. לעניין זה יצוין, כי למסקנה בדבר הזכות להארכת מועד לפרק זמן של 14 יום, בשל עונת גשמים וחורף קשים במיוחד, ניתן להגיע גם אלמלא המפורט בסעיף 12(א) לחוזה, זאת לאור סעיף 18(א) לחוק החוזים תרופות. פשיטא, שטענת הבטלות בשל הוראת חוק החוזים האחידים, אינה מעלה ואינה מורידה לנושא זה. המועדים לחישוב תקופת האיחור במסירה: 20. מועדי המסירה על-פי החוזה: לפי חישוב של 20 חודש מיום חתימת החוזים (מועדי החתימה כלולים בנספחים א' לכתב התביעה, שלא הוכחשו בכתב ההגנה), בתוספת 14 יום הארכת מועד שהוכרו לעיל, יקבעו המועדים שבהם היה צריך למסור את הדירות לידי התובעים. אלה המועדים: משפחת מילון: 24.12.92; משפחת ירושלמי: 9.12.92; משפחת אהרון: 17.12.92; משפחת חזות: 28.11.92; משפחת שרון: 14.12.92; משפחת שלום: 28.12.92; גב' אופירה שלום: 16.1.93; משפחת זערור: 20.1.93; משפחת בר-אלי: 26.12.92; משפחת חורי: 9.12.92; משפחת כהן: 25.12.92; משפחת יפה: 9.12.92; משפחת ארבלי: 24.12.92; משפחת כודדה: 9.12.92; משפחת אביטל: 28.12.92; משפחת כץ: 25.12.92; משפחת אוחיון: 9.12.92. 21. מועדי מסירת הדירות בפועל: בנוגע למועד מסירת הדירות בפועל טענה הנתבעת, כי לחלק מהדיירים היא הקדימה את מסירת ההחזקה בדירות, לשם אחסון חפצים (ראו למשל: נ3/, שבו יש הפניה למסירת ההחזקה למטרה זו בלבד). הטעם לכך ברור, שכן אז עוד טרם היה בידיה טופס 4 המאפשר את אכלוס הדירות. מנגד לכך, הדיירים נמצאו במצוקה ודרשו לאפשר להם להניח חפציהם בדירות. עתה טוענת הנתבעת, כי יש לראות במסירה זו מילוי חובה חלקית מכוח החוזה, במובן זה, שאם קיימת זכות לפיצוי - יש להפחיתו. כמו-כן היא מוסיפה וטוענת, שאין לפצות כלל את מי שנכנס בפועל לגור בדירה. כמדומה שמוסכם על הכל, שמסירת ההחזקה לשם אחסון חפצים, לאו מסירת החזקה כמובנה בחוזה היא (ראו: עדות מר שחר עמ' 83). ואכן, כל אימת שנמנע מהנתבעת לאפשר את כניסת הדיירים כדין לדירות, אין בכך משום מסירת החזקה כמשמעותה בחוזה. את מתן האפשרות לחלק מהדיירים לאחסן חפצים בדירות, יש לראות במסגרת הסדר להקטנת הנזקים, שכן אלה שמצאו צורך לעשות כן, מסתמא היו צריכים למצוא פתרון אחר, הכרוך בעלות כספית. לפיכך, מבחינת שקילת שיעור הפיצויים עבור הדיור, נושא זה יכול להיות רלוונטי רק אם הפיצוי על האיחור במסירה, יקבע לפי עלות דמי שכירות ראויים עבור הדירות. בנסיבות של פיצויים על דרך זו, ממילא היו התובעים הנ"ל צריכים למצוא פתרון אחר לחפציהם. לא כן אם הפיצויים מוענקים לפי עלויות השכירות החלופית ויתר ההוצאות הכרוכות בהמתנה לקבלת הדירות. 22. טענה נוספת הועלתה לגבי מנין שלושת חודשי תקופת הבנייה המוארכת. מכיוון שלעיל הובהר, כי אין המדובר בארכת חסד, כפי המקובל לעתים בחוזים אחרים, אין עוד שאלה בדבר ויש למנות גם תקופה זו. זאת ועוד, גם אם היה מדובר בארכה של תקופת חסד, לא היה בכך כדי להועיל לנתבעת, שכן אם המסירה בפועל מבוצעת לאחר מועד הארכה הנ"ל, אזי מונים את התקופה כולה (ע"א 758/87 קאופמן נ' גזית קונסוליום השקעות ופיתוח בע"מ, פ"ד מד(2) 60, 65 מול ב'-ג'; ע"א 769/86 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' זמרן, פ"ד מב(3) 581). 23. לגבי משפחות ירושלמי וכץ טענה הנתבעת, כי יש לדחות קונקרטית את תביעתן בנושא, מכיוון שהראשונים איחרו בביצוע התשלום האחרון ואילו האחרונים השיגו את גבול הנתבעת ונכנסו לדירה ללא רשות. גם טענות אלו אין בידי לקבל. אכן, בחודש אוגוסט 92' פנתה משפחת ירושלמי בבקשה להפחית לה את דמי הפיגורים, בשל קושי לשאת בתשלום האחרון (נ23/), אולם בסופו של דבר היא שילמה את כל התשלומים במועד (עמ' 52, עדות מר ירושלמי). יתר-על-כן, הנתבעת הסכימה למסור למשפחה זו את ההחזקה לשם הנחת חפצים, לפני המסירה הרשמית, תוך שבהצהרה נכלל סעיף המתייחס לתשלום מלוא מחיר הדירה (נ24/). נראה, שלא הייתה נוהגת כך אלמלא שולם התשלום כראוי. מכל מקום, הנתבעת לא הציגה ראיות כלשהן על מועדי התשלומים, אף אם היה בידיה לעשות כן לשם הוכחת טענתה. גם הטענות כלפי משפחת כץ לא הוכחו כראוי, והמפורט בסעיף 9 לתצהירו של מר כץ לא נסתר. חישוב מועדי המסירה: 24. כל אחד מהתובעים הצהיר בעדותו על מועד קבלת הדירה בפועל, כך שהאיחור לגביו מסתכם לפי המפורט להלן: משפחת מילון: 7.7.93 - 6.5 חודשי איחור; משפחת ירושלמי: 7.7.93 - 7 חודשי איחור; משפחת אהרון: 7.7.93 - 6.7 חודשי איחור; משפחת חזות: סוף 6.93 - 7 חודשי איחור; משפחת שרון: סוף 6.93 - 6.5 חודשי איחור; משפחת שלום: 22.7.93 - 6.75 חודשי איחור; גב' אופירה שלום: 22.7.93 - 6.25 חודשי איחור; משפחת זערור: 8.7.93 - 5.5 חודשי איחור; משפחת בר-אלי: 30.5.93 - 5 חודשי איחור; משפחת חורי: 15.8.93 - 8 חודשי איחור; משפחת כהן: 29.10.93 - 10 חודשי איחור; משפחת יפה: 25.6.93 - 6.5 חודשי איחור; משפחת ארבלי: 7.7.93 - 6.5 חודשי איחור; משפחת כודדה: 18.11.93 - 11.25 חודשי איחור; משפחת אביטל: 18.11.93 - 10.7 חודשי איחור; משפחת כץ: 8.93 - 7.5 חודשי איחור; משפחת אוחיון: 28.4.93 - 4.75 חודשי איחור. שלילת הזכות לפיצויים על איחור במסירה, לחלק ממשפחות התובעים: 25. לגבי חמש משפחות טענה הנתבעת, שהן ויתרו על זכותן לפיצויים בשל האיחור במסירה, לאחר שבין הצדדים הוסכם על תשלום פיצויים, ואלה שולמו למעשה. המדובר במשפחות מילון (התובעים מס' 2), ירושלמי (התובעים מס' 3), אהרון (התובעים מס' 4), שרון (התובעים מס' 6) ואוחיון (התובעים מס' 18). בטענות אלו נדון עתה. 26. כתבי הוויתור: אכן, ארבע משפחות מתוך חמשת הנ"ל חתמו על כתבי ויתור, במסגרת הסדר עם הנתבעת לקבלת פיצויים על איחור במסירה (נ10/ מיום 10.3.93; נ20/ מיום 19.1.94; נ28/ מיום 23.8.94 ו-נ49/ מיום 8.11.94). הדבר נעשה לאור פניות הדיירים אל הנתבעת בדרישה לפצותם על האיחור במסירה, מכוח זכותם על-פי החוזה (נ9/, נ18/ ו-נ52/). לעומת זאת, אף אם אין מחלוקת, כי משפחת אהרון קיבלה פיצוי כמפורט בשיק נ32/, לא נמצא כתב ויתור על תביעות מטעמה. מר שחר טען בעדותו (עמ' 83), כי נוהל העבודה הורה שמקבל הפיצוי יחתום על ויתור, אולם בכך לא סגי להוכחת ויתור קונקרטי. בנושא זה היה על הנתבעת להציג ראיות ישירות, שהרי הסכמה להימנע מלממש זכויות בעתיד אינה דבר שיגרתי. לפיכך, על הטוען לויתור כלפיו להתכבד ולהוכיח טענתו זו כראוי. כל שכן מעת שמר אהרון העיד, כי במפורש הוסכם עמו שהוא לא יחתום על ויתור (עמ' 59, למטה). בנסיבות אלו, אין לראות את התובעים מס' 4, משפחת אהרון, כמי שוויתרו על זכותם לתבוע פיצויים בשל איחור במסירה. ואולם, מזכותם לפיצויים בשל האיחור, ככל שתיקבע, יש להפחית סך של 1,752.- ש"ח ליום 27.2.94, מועד פירעון השיק שנמסר לידיהם. כלפי כתבי הוויתור אשר נחתמו על-ידי ארבעת המשפחות האחרות, טען עו"ד חביליו, כי המדובר בתנאי מקפח בחוזה אחיד וכי ההסכמה לקבל את הפיצוי הנמוך כנגד חתימה על כתבי ויתור, נעשתה בתנאי אילוץ ועושק, כאשר לא הייתה ברירה אחרת בידי החותמים. לטענתו, הם גם לא ידעו כי הסכמתם תמנע מהם את זכותם, להגיש תביעות נוספות בעתיד בנושא זה. מכיוון שכך, הוא מבקש לקבוע את זכותם לפיצוי מלא בשל האיחורים במסירה. אין בידי לקבל טענות אלו. כל כתבי הויתור בענייננו אינם נופלים אל גדר של "חוזה אחיד", כהגדרתו בחוק החוזים האחידים, תשמ"ג1982- שכן הם רשומים בכתב יד החותמים עליהם. הווי-אומר: אין המדובר במסמך סטנדרטי אשר הוצג לפניהם, ושתנאיו נוסחו מראש על-ידי הנתבעת. ב-נ10/ חתום מר מילון על מסמך הרשום כולו בכתב יד, בנוסח כדלקמן: "אנו מאשרים בזאת, כי עם קבלת הסכום הנ"ל לא תהינה לנו כל תביעות או טענה בקשר לאיחור במסירת הדירה בפסגת זאב מזרח בית מס' 11 דירה 6". בדומה, אולם בנוסחים מעט שונים, חתומים מר ירושלמי על נ28/, מר שרון על נ20/ וגב' אוחיון על נ49/. טיבה של פשרה בין צדדים היא, שכל אחד מוותר על מקצת טענותיו, מי מהם יותר ומי פחות. ההסדר הסופי משקף את ההסכמה לאור הערכת הצדדים את מידת הסיכונים והסיכויים, חוסנם בעמדת המיקוח ורצונם לסיים את המחלוקת בהקדם. העובדה לפיה צד למשא-ומתן נקלע לאילוץ מסוים, אינה צריכה בהכרח להוביל לבטלות הסדר פשרה. בהקשר דומה לאמור נפסק, בע"א 11/84 רבינוביץ נ' שלב (פ"ד מ(4) 533, 543 מול א'), כדלקמן: "הרבה חוזים, וביחוד כתבי ויתור, נערכים מתוך אילוץ כלכלי כלשהו, אשר יסודו בשיקולי כדאיות בהתאם לזמן ולנסיבות. זהו בדרך כלל טיבה של כל פשרה". השאלה בנסיבות אלו אינה האם צד מסוים היה נתון בלחץ רב יותר מאשר חברו, או מהי עמדת המיקוח של כל אחד מהם. השאלה היא: האם הלחץ או הנחיתות נבעו מנקיטת אמצעים פסולים ובלתי לגיטימיים, על-ידי הצד החזק יותר במהלך המשא-ומתן. באין דופי וחוסר לגיטימיות בעמדת הצד המתקשר, אין גם סיבה לבטל את ההתקשרות (לביטול כדין של כתב ויתור מחמת אילוץ וכפיה, ראו: ע"א 1569/93 מאיה נ' פנפורד (ישראל) בע"מ, פ"ד מח(5) 705). לא הוכח, כי בענייננו ניצלה הנתבעת מצוקה כלשהי של המשפחות, אשר חתמו על כתב ויתור. ודוק: אלו פנו מיוזמתן בדרישה אל הנתבעת, ואף עשו כן זמן רב יחסית לאחר קבלת ההחזקה בדירות (נ10/ - התובעים מס' 1, משפחת מילון: ביום 10.3.93; נ20/ - התובעים מס' 6, משפחת שרון: ביום 19.1.94; נ28/ - התובעים מס' 3, משפחת ירושלמי: ביום 23.8.94; נ49/ - התובעים מס' 18, משפחת אוחיון: ביום 8.11.94). פשיטא, שבעת קבלת הפיצויים הם לא היו נתונים במצוקה של קבלת הדירה, תוך דרישה מאת הצד השני, שלפיה אם ימנעו מלחתום על כתבי הויתור לא יקבלו את הדירות לידיהם. לא הוכח גם, כי הם או מי מהם היו נתונים במצב מיוחד, שבעטיו לא הבינו או לא ידעו את תוכן המסמך החתום ומשמעותו. מיותר לומר, שאדם בגיר וכשיר מוחזק כמי שקרא והבין את תוכן המסמך עליו הוא חתום (ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור, פ"ד יט(2) 113, 117 מול ג'-ד'; ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' לופו, פ"ד נד(2) 559, 570 מול ג'-ה'). אומנם, מר ירושלמי טען בתצהירו (סעיף 9), כי חתם על כתב הוויתור תחת מחאה, אולם אין לכך כל סממן חיצוני - בין אם על הכתב עצמו ובין אם באמצעות מכתב שנשלח מיד לאחר מכן. בנסיבות אלו אין צורך להיזקק לשאלה, מהי השפעת המחאה על התחייבות, במנותק מסוגיית הפגמים בכריתת חוזה, לפי פרק ב' לחוק החוזים, חלק כללי (ראו: ע"א 829/80 שכון עובדים בע"מ נ' זפניק, פ"ד לז(1) 579, 585-584; ע"א 627/85 ד. איתן - ע. גושן אדריכלים בע"מ נ' מ"י, פ"ד מג(3) 42, 45 מול ו'-ז'). גם אם נראה בהבעת מחאה סממן לכאורה לאפשרות קיומו של פגם בכריתת חוזה, הרי בענייננו המחאה לא הוכחה. אף אם הייתה מוכחת, אין לפנינו, כאמור, פגם היורד לשורשה של ההתקשרות בין הצדדים. זאת ועוד, כתב ויתור הנו התחייבות חוזית. לפיכך, על הטוען לפגמים בכריתתו, לנקוט בהליך הביטול תוך פרק זמן סביר לאחר שנודע לו על העילה לכך (סעיף 20 לחוק החוזים, חלק כללי), שכן המדובר בעילת נפסדות ולא בבטלות מדעיקרא. הווי-אומר, שהיה צריך לבטל את המסמך תוך פרק זמן מתקבל על הדעת, לאחר תום האילוץ והכפייה הנטענים, אולם אף זאת לא נעשה. 27. בנסיבות האמורות, אין להיזקק לטענות כנגד כתבי הוויתור ועל-כן יש לפעול בהתאם למפורט בהם. לאור זאת, ארבעת המשפחות הנ"ל: התובעים מס' 2, 3, 6, ו18-, לא תהיינה זכאיות לפיצויים עבור האיחור במסירה; ואילו מהפיצויים שייקבעו להלן למשפחת אהרון, התובעים מס' 4, יש להפחית את הערך הריאלי של התשלום שאותו קיבלו בשעתו, בשל האיחור במסירה. 28. משנקבעה זכות רוב משפחות התובעים לפיצויים עבור האיחור במסירה, נותר לעמוד על שיעור הפיצויים עבור ראש נזק זה. שיעור הפיצויים עבור האיחור במסירה: 29. התובעים דורשים פיצויים לפי שווי ההשכרה של הדירות בתקופת האיחור. מנגד לכך טוענת הנתבעת, כי לפי סעיף 12(ב)(1) לחוזה, רשום פיצוי מוסכם בשיעור של 0.3% ממחיר הדירה לכל חודש, וכי לפי סעיף 12(ב)(2) סכום הפיצוי המוסכם האמור אינו ניתן לשינוי, באשר "זהו הסעד היחידי המוסכם שלו זכאי הרוכש". כלפי טענה זו עתרו התובעים לביטול התניה, המגבילה את זכות התביעה לכיסוי מלוא הנזק הריאלי, בהיותה לדעתם תנאי מקפח בחוזה אחיד. 30. תנאי מקפח בחוזה אחיד: הנתבעת טוענת, כי אין עסקינן כלל בחוזה אחיד, מכיוון שתנאיו נקבעו לאחר משא-ומתן מקיף וממצה עם עמותת "נורית", שארגנה את הרוכשים ואשר הייתה מיוצגת על-ידי עורך-דין. בנסיבות אלו, אין המדובר בחוזה שתנאיו נקבעו מראש על-ידי הנתבעת. זאת ועוד. לדעתה, גם אם החוזה הנו אחיד, אין עסקינן בתנאי מקפח, באשר התניה סבירה וקשורה להסדרים הכספיים שבין הצדדים (סעיף 23(א)(1) לחוק החוזים האחידים). אין מחלוקת, כי כל חוזי הרכישה של התובעים, כמו-גם התנאים של יתר הרוכשים בפרוייקט, הם זהים ולא חלו בהם שינויים כלשהם, זולת לגבי התנאים הקונקרטיים של כל עסקה ועסקה (עמ' 77-76 לעדות מר שחר; עמ' 87-86 לעדות מר לוסטיגמן והצהרת עו"ד בייץ בעמ' 77). הטעם לכך נעוץ בהסכם מוקדם שנערך בין הנתבעת לבין עמותה בשם "נורית", שבו נקבעו מראש כל תנאי החוזה (סעיף 11(ג) לחוזה נספח ד' לתצהירו של מר שחר). אכן, לפי נוסח נספח ד' הנ"ל, אפשר היה באמת לחשוב, כי המדובר בהתארגנות של רוכשים שהתאגדו בעמותה, על-מנת לבצע רכישה מרוכזת אצל הנתבעת, וכי במסגרת זו נוהל משא-ומתן על מכלול תנאי החוזה. אילו אלה היו פני הדברים לאשורם, ניתן היה להעלות על הדעת שהחוזה דנן אינו אחיד, מכיוון שתנאיו לא "נקבעו מראש בידי צד אחד כדי שישמשו תנאים לחוזים רבים בינו לבין אנשים בלתי מסוימים במספרם או בזהותם". דא-עקא, שעל פי הראיות אשר הונחו לפני, הוכח באופן הברור ביותר כי אין המדובר בעמותה מן הסוג האמור, אלא בטכניקה מיוחדת למכירה ולשיווק של הדירות, על-ידי גורמים עסקיים. הרוח החיה בעמותה היו שניים שלא העידו: מר נער ומר אנג'ל, העוסקים בתיווך מקרקעין (עדות מר לוסטיגמן בעמ' 87). שניהם הנם גם בעלי השליטה בחברת "נעורית", יזום פרוייקטים לבנין בע"מ, שהתקשרה בהסכם משולש עם הנתבעת ועם עמותת נורית, כדי לשווק את הדירות (נספח ה' לתצהיר מר שחר). אין המדובר אפוא בעמותה שבה הרוכשים מתארגנים מראש, במטרה שתדאג לפיקוח על הבנייה ולביצוע העבודות כראוי, עד למסירה, אלא בגורם פיננסי שפעל לשווק את הדירות תמורת עמלה, ולמעשה קיבל מהנתבעת אופציה למכירת כל הדירות (עדות מר לוסטיגמן בעמ' 87; ועדות מר שחר בעמ' 78). בהקשר זה נקבעו תנאים נוקשים של החוזה, אשר אינם ניתנים לשינוי, על-יסוד המשא-ומתן שנוהל בין היועצים המשפטיים של הנתבעת לבין עו"ד שיפטן מטעם הגורמים העסקיים הנ"ל. עו"ד שיפטן ייצג גם את חברת נעורית וגם את העמותה (עדות מר שחר בעמ' 78), כאשר שני האנשים הנ"ל הם הרוח החיה בשני גופים אלה. ודוק: מר נער, הרשום בנספח ה' כמנהל חברת נעורית, התייצב לפגישה עם נציגי הנתבעת, כמפורט בנספח ג' לתצהיר מר שחר, כנציג העמותה. בסעיף 3 לנספח זה נרשם: "משה נער מתחייב למכור 50 דירות עד 31.3.91". אין זאת אלא, שהעמותה הוקמה כמארז שיווקי לפעילות העסקית המיועדת להפקת רווחים, לגיטימיים כשלעצמם, על-ידי הגורמים הנ"ל, שביזמות מקצועית ומתוחכמת התחייבו כלפי הנתבעת למכור את כל הדירות, תוך פרק זמן קצר וקצוב (עדות מר לוסטיגמן, עמ' 86). נסיבות אלו הובילו את הנתבעת להסכים למחירים נמוכים ולתנאי החוזה כתוצאת המשא-ומתן עם עו"ד שיפטן. עם זאת, בכל הקשור לזכויות החוזיות של הדיירים, להבדיל מהתנאים העסקיים והשיווקיים, לא נראה שהאינטרס הצרכני של הרוכשים נשמר כראוי, שכן האינטרסים שחברו לניהול אותו משא-ומתן היו שונים. זאת ועוד, לא הוכח כי מי מהתובעים היה רשום כחבר בעמותת נורית או קשור להתחייבויותיה. לפי הסכם ההתקשרות בין הנתבעת לבין העמותה, הדירות תימכרנה לחברי העמותה או למומלציה (סעיף 11(א) לחוזה, נספח ד' לתצהירו של מר שחר). יוטעם, כי חוזי הרכישה אינם מזכירים בדבר או בחצי דבר את העמותה הנ"ל. הטעם לכך ברור. תפקידה התמצה בשווק הדירות ותו לא. מכיוון שעמותה אינה מחלקת רווחים לחברים, קם הצורך להפעיל את החברה, להגשמת המטרות האמיתיות של ההסדר. ואכן, בנספח א' לתצהירו של מר שחר, בשולי הבקשה להרשמה של אחת המשפחות, נרשם כי החתימה נעשתה בפני "נציג המכירות של החברה" ובמקום מצויה חותמת וחתימה של "נורית יזום ופיתוח פרוייקטים לבנין" (שעטנז בין שמה של העמותה לבין שמה של החברה). גם התובעים מצדם, לא ראו בעמותה יותר מאשר גורם המתווך בינם לבין הנתבעת - כפי תפקידה לאשורו, בשילוב עם תפקידה של חברת נעורית. כך, למשל, נרשם בזמן אמת, במכתב משפחת ירושלמי אל הנתבעת, שסומן כנספח י"א לתצהירו של מר שחר: "בהתאם להבטחת חברת 'נורית' - החברה המתווכת בינינו...". כך גם בעדות מר ירושלמי בעמ' 57: "כל הזמן הבנתי שעמותת נורית היא נציגת המכירות של שיכון עובדים". זוהי בדיוק גם התרשמותי ממכלול חומר הראיות. הרוכשים "עברו" דרך העמותה כדי לבצע את הרכישה, אולם המדובר בשילוב של גורם עסקי הפועל למעשה בתיווך, לשם מכירת הדירות ולשיווקן. העמותה שימשה אך כסות ואצטלה לטכניקה מיוחדת של מכירת הדירות, באמצעות הגורמים העסקיים הנ"ל. חשיבות האמור לעיל לענייננו היא, שניסוח החוזה בין גורמי העמותה והחברה לבין הנתבעת, נגע לשיקולים העסקיים של השיווק המשותף ולא מתוך כוונה לשמור על האינטרסים ועל הזכויות של הרוכשים. ודוק: הנוסח הדרקוני, בכל הנוגע לזכויות הרוכשים לתרופות ולסעדים בשל הפרות החוזה. מבחינה זו המדובר אפוא, בהסכמה על ניסוח בין חלקי הצד המוכר לבין עצמם, ולא בניהול משא-ומתן עם הרוכשים, שבפועל הגיעו לעסקה בשלב מאוחר יותר, כל אחד לפי זמנו. חלק מהרוכשים פנו ישירות אל הנתבעת או אל לוסטיגמן לשם רכישת הדירות, אולם הופנו אל העמותה והחברה הנ"ל (למשל: תשובה 7 ב-נ42/). פשיטא הדבר, כי תנאי החוזה נקבעו מראש על-ידי הנתבעת על-מנת שישמשו לעסקאות הרכישה. יוטעם עוד, כי בהליך אחר שהתקיים לגבי דירות נוספות בפרוייקט זה, ניתן פסק-דין על-ידי עמיתי השופט ד"ר א' צ' בן-זמרה (ת"א (י-ם) 224/95 וחנון נ' שיכון עובדים בע"מ, לא פורסם. צורף לעיקרי הטיעון מטעם הנתבעת). מהמפורט בפסק-דין זה עולה, שהנתבעת כלל לא טענה שם לניהול המשא-ומתן עם עמותת נורית, במענה לטענת החוזה האחיד. אם אלה הם פני הדברים, אזי הדעת נותנת שלפחות אז היא סברה, כי העמותה לא נועדה לייצג את האינטרסים של הרוכשים. מוסיפה הנתבעת וטוענת, כי החוזים דנן אינם חוזה אחיד, שכן הם מיועדים אך ורק ל129- רוכשי הדירות בפרוייקט הזה, בה בשעה שנוסח החוזה למכירת דירות רגילות הנבנות על-ידי הנתבעת, הנו אחר. גם אם מקובל עלי, שהחוזה יועד לפרוייקט זה בלבד ומספר הדירות ידוע, עדיין לא מתמלא התנאי בסיפא להגדרת חוזה אחיד, על-כך שהמדובר בהתקשרות עם אנשים בלתי מסוימים בזהותם ("... שישמשו תנאים לחוזים רבים בינו לבין אנשים בלתי מסוימים במספרם או בזהותם"). בעת סיום המשא ומתן לגבי נוסח החוזה, לא הייתה ידועה לנתבעת זהות כל הרוכשים. מר שחר גם לא טען אחרת. ואכן, רק לאחר ההתקשרות עם גורמי השיווק, החלו הרוכשים להגיע (כך אפילו לגבי אלה שהמתינו עד לתחילת השיווק, כמו משפחת חורי. ראו בעדות מר חורי, עמ' 26-23). מכיוון שכך, החוזים עונים אחר תנאי הגדרת "חוזה אחיד" לחוק החוזים האחידים. התניה בסעיף 12(ב)(2), בדבר קביעת הפיצוי המוסכם כתרופה היחידה העומדת לרשות הרוכשים, מהווה הגבלה של הזכות לתרופות (ו' לוסטהויז וט' שפניץ חוזים אחידים (תשנ"ד) 95). הגבלה זו חלה גם על זכות הרוכש לתבוע את נזקיו הממשיים מכוח סעיף 10 לחוק החוזים תרופות. בכך מתמלאים תנאי חזקת הקיפוח לפי סעיף 4(6) לחוק החוזים האחידים. ער אני לכך, שבפסק הדין הנ"ל, בת"א 224/95, דחה עמיתי את הטענה שלפיה המדובר בתנאי מקפח בחוזה אחיד, מכיוון שלדעתו אין בה קיפוח ובהיותה "בגדר התניה סבירה המשתלבת במכלול התנאים הכספיים שבהסכם" (שם, עמ' 18). צר לי, אולם אין בידי להסכים לעמדה זו. הזכות לתרופות בשל הפרת החוזה אינה מהווה חלק מתנאי התמורה הכספית, כמשמעותה בסעיף 23(א)(1) לחוק החוזים האחידים. הכוונה במונח זה היא למעשה למחיר הממכר, אלא שהמחוקק בחר בטרמינולוגיה זו, לקלוט מחירים המוגדרים על-ידי המחוקק בלשון מיוחדת, דוגמת "דמי שכירות". בנסיבות אלו, "התמורה הכספית היא אפוא הסכום שמשלם הלקוח לספק בגין נכס או שירות שהוא מקבל" (לוסטהויז ושפניץ, שם, 35). בין תמורה זו לבין הפיצויים על הפרת החוזה אין לדעתי ולא כלום. ככלות הכל, לכל תניה חוזית יש קשר למחיר. כך לגבי טיב החומרים והסטנדרט של פריטים שונים, וכך לגבי מועדי המסירה. בכל זאת, ההסכמה לגביהם אינה נחשבת חלק מהתמורה הכספית. לא-זו-אף-זו, סבירות תניה של פיצויים מוסכמים - בהקשר לסעיף 15 לחוק החוזים תרופות - אינה הסבירות הצריכה להיבחן לעניין ביטול תנאי מקפח בחוזה אחיד. לפיכך, גם אם המדובר בשיעור פיצויים מוסכמים שהנו סביר, עדיין אין בכך בלבד כדי להצדיק את שלילת אפשרות הבחירה של הלקוח-הצרכן, להוכיח את נזקיו בפועל. ודוק: פיצויים מוסכמים הנם תרופה נוספת לתרופות האחרות העומדות לרשות הנפגע, במטרה להרחיב את האפשרות להיפרע גם ללא הוכחת נזק. דא-עקא, שכאן נעשה שימוש בהסדר זה במגמה הפוכה, לצמצם את הזכויות. על-כן, לפי סעיף 3 לחוק החוזים האחידים, עסקינן בתנאי אשר לפי מכלול תנאי החוזה והנסיבות אחרות, הנו מקפח. מסעיף 4 לחוק אנו למדים שמתקיימת חזקת קיפוח. וכי מדוע תישלל מהקונה הזכות לממש את מלוא תרופותיו במקרה של הפרה, לאחר שהמוכר כבר הגן על עצמו מפני איחורים שאינם בשליטתו האמיתית? אכן, חזקה זו היא יחסית ולא מוחלטת. ברם, מכיוון שבנסיבות דנן לא עלה בידי הנתבעת להפריכה, סבורני, כי אין לקיים הגבלה זו של מבחר התרופות העומדות לרשות הרוכש הנפגע. בכלל האמור, אין להגבילו בבחירת התרופה לכיסוי הנזקים בפועל. 31. שיעור הפיצויים עבור האיחור במסירת הדירות: ברגיל יש להוכיח נזקים הקשורים לשווי דמי שכירות ראויים, באמצעות חוות-דעת של שמאי. כזאת לא נעשה בענייננו. בא-כוח התובעים הסביר בסיכומיו, שנמנע מלהגיש חוות-דעת של שמאי, זאת לאור ההסדר הדיוני בעמ' 17 לפרוטוקול, שבו הסכימו הצדדים כי כל נושאי שמאות המקרקעין הקשורים לחוות-דעתו של מר הופמן, יוערכו כאומדנה על-ידי בית המשפט, מבלי להגיש חוות-דעת של מומחים בנושא. דא-עקא, שעניין השמאי דנן אינו קשור כלל וכלל לחוות-דעתו של המהנדס המומחה. זאת ועוד, התביעה לנזק בשווי של דמי השכירות עבור הדירות הנרכשות, אינה מובנת מאליה (פרשת זמרן הנ"ל: ע"א 769/86, פ"ד מב(3) 581, 588 מול ה'-ו'). הכל עניין של יישום העובדות אל המקרה הקונקרטי. באותו עניין הוכח שהדירה לא יועדה כלל להשכרה, ועל-כן הנזקים דשם הם אחרים (מנגד לכך ראו בפסק הדין ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס, פ"ד מו(2) 60. בית המשפט אישר שם את הערכת הפיצויים לפי שווי דמי השכירות הראויים, למרות שהדירה הנרכשת יועדה למגורים. ההתערבות בפריט זה שם, התייחסה אך להתאמת הסעד הסופי אל הנדרש מלכתחילה בכתב התביעה: בעמ' 69 מול ב'). אכן, לא הוכח בענייננו כי הדירות של מי מהתובעים יועדו להשכרה. נהפוך הוא. בבירור למדי עלה, כי מטרת התובעים כולם הייתה להתגורר בדירות. חלקם אף קיבלו את הנכס לשם אחסון חפצים. אף-על-פי-כן, ניתן לראות בהסכם לפיצוי המוסכם בסעיף 12(ב)(2), כמבטא מגמה של פיצויים על-פי עקרון התשואה. המיגבלה שם קשורה בעיקרה להצמדות אל מחיר הרכישה של הדירה, נתון שאיננו רלוונטי כלל וכלל למועד האיחור. 32. מסקנתי היא, כי למרות שהתובעים לא הציגו חוות-דעת של שמאי, ניתן לפסוק לזכותם פיצויים בנושא זה, בהתאם לקריטריונים דלהלן: ההלכה ברגיל היא, שעל הניזוק להוכיח הן את עצם קיומו של הנזק (עובדת האיחור לענייננו) והן את שיעורו (ע"א 355/80 אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה(2) 800, 809-808; ע"א 294/92 דרוק נ' אליאסיאן, פ"ד מז(3) 23, 34-32). עם זאת, הפסיקה מכירה גם באפשרות להוכיח נזק על-פי אומדנה במקרים ההולמים, וכאשר בתיק בית המשפט קיימת תשתית עובדתית מספיקה, לשם קביעת שיעור הנזק בדרך זו (אניסימוב הנ"ל, שם, שם; דרוק הנ"ל, שם, 34 מול ד'-ה'; ע"א 472/82 "השתיל" נ' אגן כימיקלים בע"מ, פ"ד מ(4) 309, 316 מול ב'-ג'; ע"א 646/85 יצירות ברנע בע"מ נ' דניה חברה לפיתוח בע"מ, פ"ד מב(2) 793, 800 מול א' וההפניות שם). כאשר שיעור הנזק לא הוכח אף אם ניתן היה לעשות כן, אולם מנגד לכך ברור לחלוטין שהוא נגרם וכי לנפגע עלול להיגרם עוול אם לא יפוצה, צריכה האומדנה של שיעור הפיצויים לעמוד על הצד הנמוך (השוו: א' ברק "פיצויים" דיני הנזיקין, תורת הנזיקין הכללית (מהדורה 2, ג' טדסקי עורך, תשל"ז) 576; ע"א (י-ם) 4401/97 ברוכי נ' גולדשטיין, דינים מח', כרך לב(3) 411). מכיוון שבענייננו הפיצוי המוסכם התבסס על עקרון תשואה משווי הדירות, אולם המדובר במחיר הרכישה, שאף אליבא דדעת מר לוסטיגמן היה נמוך ב10%- עד 15%, מהמחירים המקובלים באותה העת (עדותו בעמ' 88; וראו גם בסעיף 4 בעמ' 10 לתצהירו של מר שחר); ומכיוון שידוע לכל, כי מחיר דירה הזמינה מיד למסירה גבוה יותר ממחיר דירה הנרכשת "על הנייר", בטרם החלו עבודות הבנייה, ניתן לאמוד את ההפרש לענייננו - על הצד המתון כאמור - בשיעור של 25% ממחיר הרכישה. מכיוון שההערכה נוטה לצד המינימלי, היא כבר כוללת את ההפחתה המועטה הנחוצה, בשל אחסון החפצים. 33. בשולי הדברים דלעיל נציין, כי טענת הנתבעת לפיה חלק מהתובעים - אלה שנאלצו לגור בבית ההורים או מצאו סידור דומה - אינם זכאיים לפיצויים מכיוון שבפועל לא נגרם להם נזק - אינה מקובלת עלי. הדבר דומה לניזוק, שמטעמי מצוקה אינו מעסיק עוזרי בית. למרות זאת הוא זכאי לפיצוי, מפני שמחסורו וסבלו בעקבות זאת, אינם צריכים לעמוד לו לרועץ. כך גם כאן, הרוכשים היו זכאיים להתגורר בדירה מרווחת כפי שרכשו, וזאת למן מועד המסירה המיועד. נזקם הוא אפוא המניעה מהם לממש את זכותם זו. 34. תוצאת הפיצויים עבור האיחור במסירה: לאור המפורט לעיל, זכאים התובעים (זולת משפחות התובעים 2, 3, 6 ו18-) לפיצויים עבור האיחור במסירה, לפי תקופת האיחור שנקבעה לעיל לגבי כל אחד ואחד מהם, כאשר הפיצוי החודשי יעמוד על 0.3% ממחיר הרכישה בתוספת 25%. מחיר זה יוצמד למדד ממועד חתימת החוזה ועד ליום האמצע של תקופת האיחור. ממועד זה ואילך ישא החיוב הפרשי הצמדה וריבית מירבית. לגבי התובעים מס' 4 (משפחת אהרון), יש להפחית מסכום הפיצוי את הערך הראלי של התשלום שקיבלו בשעתו, דהיינו - בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מירבית, עד למועד ההפחתה. ג' ליקויים, אי-התאמות וירידת ערך - 35. הליקויים ואי ההתאמות אל מול ירידת הערך בשל פגמים שאינם ניתנים לתיקון או שלא סביר לתקנם, הם למעשה צד אחד של אותו המטבע. בנוגע לירידת הערך טענו התובעים גם לפיצויים בשל השם הרע שיצא לדירות שלקו ברטיבות קשה. לנושא זה ניזקק בהמשך הדברים, לאחר הדיון בנוגע להשפעת הליקויים ואי ההתאמות. המטריה המשפטית בנוגע לאי-התאמות (החוזה והחוק): 36. ההתקשרות בין קבלן המוכר דירה שאותה בנה לבין רוכש, מורכבת משלושה רבדים: החוזה הספציפי בין הצדדים, הוראות דין דיספוזיטיביות המשלימות את תנאי החוזה והוראות דין קוגנטיות, הגוברות על הנורמות ההסכמיות והמשלימות. החוזה שבין הצדדים דנן כולל הוראות רבות הקשורות למערכת היחסים בעניין הליקויים, הדיווח עליהם והזכות לתיקונם. להלן נביא את החשובות שבהן: "1(א)(1) החברה מתחייבת: לבנות באמצעות הקבלן את הבית או את הדירה מחומרי בניה טובים (סטנדרט בניה חופף למחיר) ובעבודה מקצועית ובהתאם למפרט... ... 1(ד)(3) בכפוף למוסכם בסעיף 2 להלן מתחייבת החברה לגרום שהקבלן יתקן כיאות על חשבונו פגמים וקלקולים בדירה וכן אי התאמות בין הדירה לבין נספח א' אשר יתגלו במשך תקופת האחריות לעיל, לפי תקופת האחריות לעיל, בתנאי שחובתה של החברה לתיקון תחול רק באם הפגם, הקלקול, ואי התאמה נובע מעבודה גרועה או משימוש בחומרי בנין גרועים, ובאם הפגם, הקלקול או אי התאמה לא ניתן היה לגלותם בבדיקת הדירה על ידי הרוכש בשעת מסירתה לידיו ובתנאי כי הרוכש הודיע בכתב לחברה לגבי כל פגם, קלקול, או אי-התאמה כנ"ל מייד לאחר שנתגלה ולא לאחר תום תקופת האחריות המתאימה כמותנה לעיל; תביעות או טענות שתוגשנה לאחר תקופת האחריות לפי סיווג דלעיל ו/או מייד לאחר גילוי הפגמים או שמתייחסים לתנאים לעיל, לא תשמענה". הנה-כי-כן, החוזה מתנה את תנאי האחריות של הנתבעת וקובע את הנטלים החלים על הרוכש, לדווח אודות הפגמים תוך פרק זמן מסוים. סעיף משנה 1(ד)(4) לחוזה מתייחס גם לתקופת הבדק במהלך השנה הראשונה, לאחר השלמת הבנייה, ולעריכת רשימות לגבי תלונות הרוכש. הנתבעת מתייחסת בטענותיה לכך שהתובעים, מי יותר ומי פחות, לא עמדו בהסדרים הקבועים בחוזה. מכיוון שטענות כגון אלו חוזרות ונשנות בהליכים הנוגעים לליקויי בנייה, סבורני שמן הראוי לייחד מלים אחדות לתוקפן של הוראות אלו ודומיהן, לאור הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג1973-. 37. מכר דירה הנו "מכר" לכל דבר. על-כן הוראות חוק המכר, תשכ"ח1968-, חלות על העסקה. ואולם, בשל האספקט הצרכני המיוחד ולנוכח הפערים שבין מוכר הדירה לבין הקונה, ראה המחוקק להתערב התערבות ממשית בחופש ההתקשרות, בכל הנוגע לחובותיו של מוכר דירה כלפי הקונה, והורה על אמות מידה קוגנטיות. כך קובע כיום במפורש סעיף 7א לחוק המכר דירות: "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה". הוראה זו נכללה בתיקון החוק משנת תש"ן ומבהירה באופן חד-משמעי את המגמה להגן על הרוכש-הצרכן. הטעם לפטרנליזם המיוחד הנדרש במטריה זו בואר כבר קודם לכן, בע"א 148/77 רוט נ' ישופה (בניה) בע"מ (פ"ד לג(1) 617, 624 מול ב'-ד'): "הבעלות על מקום מגורים וההתקשרות החוזית בקשר אליו הפכה אצלינו לנושא חברתי וכלכלי ראשון במעלה, החורג בהשפעתו ובמשמעותו מתחום יחסי המסחר כפשוטם ... אך מובן כי למימדים המיוחדים של הנושא ולחיוניותו השלכה ישירה על היקף הפיקוח החקיקתי הדרוש ואף במידה לא פחותה על מידת הפיקוח השיפוטי המתחיבת ועל הצורך למדוד את התופעה באמות מידה מיוחדות, המבטאות כראוי את האינטרס הציבורי הטמון בנושא שלפנינו ושאינן ישימות דווקא ביחסי מסחר כפשוטן". (הדגש מצוי במקור - מ' ג') התערבות המחוקק מתייחסת גם לנושאי אי ההתאמות בדירה. הוראות חוק המכר לגבי אי-התאמות הן בעיקרן דיספוזיטיביות (סעיף 4(ב) לחוק המכר, וזולת העלמת אי-התאמה לפי סעיף 16). הסדר זה לא הספיק כדי להגן על הצרכנים רוכשי הדירות. על רקע זה חוקק חוק המכר דירות ולאחריו התיקון מתש"ן (על הקוגנטיות החלקית לפני התיקון הנ"ל, לגבי היקף האחריות בשל אי-התאמה, ראו בע"א 148/77 רוט הנ"ל, 638-637; ע"א 659/77 שורקה נ' קרים, פ"ד לב(1) 393, 397-396; ע"א 167/88 משה"ב חברה לשיכון בנין ופיתוח בע"מ נ' שטרן, פ"ד מד(2) 741, 745 מול ה'-ז'). הוראות החוק, באו אפוא להרחיב את זכויות רוכש הדירה מכוח דיני המכר הרגילים או הוראות כל דין אחר, שעליהם הוא גם יכול להסתמך (סעיף 7 לחוק המכר דירות, הקובע: "חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה הניתנות לו לפי כל דין"). 38. החוק מטפל בשני עניינים מרכזיים: הראשון, אחריות המוכר לסטנדרט הבנייה, כפי שהתחייב בהתקשרות (שחופש ההתנאה לגביה הוגבלה אך במעט, בדרישות התאמה סטטוטוריות. ורובו נותר נתון למשא ומתן חופשי בין הצדדים); והשני, זכויות הקונה מההיבט הקנייני (א' זמיר "תיקון תש"ן לחוק המכר (דירות): צעדים עקלקלים בנתיב נכון" עיוני משפט יח (תשנ"ד) 201, 202). ענייננו נוגע לנושא הראשון בלבד, הכולל בחובו שלושה נדבכים, אשר יחדיו מהווים את עמוד התווך לזכויות הקונה: האחד, החובה לצרף מפרט; השני, ההסתמכות על אי-התאמה ונטלי ההודעה על קיומה; והשלישי, האחריות של המוכר-הקבלן לליקויים. 39. הנדבך הראשון: המפרט. סעיף 2 לחוק המכר דירות מטיל על המוכר חובה לצרף מפרט לחוזה המכר. מסמך זה, המכונה מפרט טכני, חייב לכלול את הפרטים המצויים בתוספת לצו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד1974-. הצדדים חופשיים לנהל ביניהם משא ומתן על טיב פרטיו, אולם מעת שהסכימו לתוכנו והחוזה נחתם, אין המוכר רשאי לסטות מהוראותיו. כל סטייה ממנו פירושה "אי-התאמה" (סעיף 4(א)(1) לחוק). אם חטא המוכר ונמנע מלצרף מפרט, כי אז יחול עליו סטנדרט של מפרט המתאים למקובל בנסיבות העניין (סעיף 5(א) לחוק). בנסיבות אלו רובץ עליו הנטל להוכיח שהעבודות, התכנון, החומרים והפריטים השונים, מתאימים לקריטריון האמור (סעיף 5(ג) לחוק). הנדבך השני: לאור המטרה להגן על עניינו של הרוכש, הורחב מושג "אי-התאמה" בחוק המכר דירות, בהשוואה למונח זה לפי חוק המכר. כמו-כן צומצמו הנטלים הנדרשים מהקונה, כדי שיוכל להסתמך על אי-התאמה (א' זמיר עקרון ההתאמה בקיום חוזים (תש"ן) 279). אי-התאמה בחוק המכר דירות היא כל דבר שבה הדירה שונה מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבנייה (סעיף 4(א)(1) לחוק המכר דירות). לבד מהגדרה רחבה זו, מקל ההסדר המיוחד גם על האפשרות להסתמך על אי-התאמה. בעסקת מכר רגילה חלה חובה על הקונה לבדוק את הממכר מיד עם קבלתו (סעיף 13(א) לחוק המכר), ולהודיע למוכר על אי ההתאמה מיד לאחר מועד הבדיקה או לאחר שגילה אותה - הכל לפי המוקדם (סעיף 14(א) לחוק. וראו בסעיף 15 התייחסות לאי-התאמה נסתרת). "מיד" פורש בפסיקה, כפרק זמן קצר ביותר, אולי אף פחות מ"זמן סביר" (ע"א 465/80 סולונץ בע"מ נ' "התכוף" חרושת ברזל בע"מ, פ"ד לח(3) 630, 636 מול ד'-ו'). לא רק זאת, אלא, שלפי סעיף 14(ב) לחוק המכר לא ניתן להסתמך על אי-התאמה אם לא נמסרה הודעה למוכר. פשיטא הדבר, שהספק יכול למצוא עצמו משוחרר מחבות לפגמים במוצר, מכיוון שהלקוח לא עמד בנטלים הרובצים עליו. לעומת כל זאת, על רוכש דירה לא קיימת החובה להודיע לאלתר על אי-התאמה. בסעיף 4א לחוק האמור נקבעה רק הבחנה בין אי-התאמה שניתן לגלותה בעת המסירה - שאז יש לדווח עליה תוך שנה; לבין כל אי-התאמה אחרת, ובכלל זאת שלא ניתן לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשות הדייר - שעליה יש לדווח למוכר תוך פרק זמן סביר לאחר שנתגלתה. הסדר זה הנו כאמור קוגנטי, על-כן כל הוראות החוזה הסוטות ממנו אינן בנות תוקף. לעניין זה מן הראוי לציין, כי לא כל ליקוי אשר ניתן לגלותו בעת המסירה נחשב כפגם הניתן לגילוי בבדיקה סבירה. יש ליקויים, שאף אם הם גלויים ונראים, רוכש סביר לא יגלה אותם - הן אם בשל כך שהוא אינו ניחן בעין מקצועית (ולא חלה עליו חובה לזמן בעל מקצוע לשם קיום בדיקה), והן אם בשל כך שהוא אינו ער להיקף חובות המוכר, על-פי התקנים המחייבים או תקנות הבנייה. אי-התאמות אלו, כגון: רוחב מסדרון, גובה דלתות, סטנדרט האוורור של חדרי שירות וכדומה, כונו על-ידי עמיתי, כב' השופט ד' חשין, כליקויים "שקופים". כלומר, גלויים אך למעשה בלתי נראים (ת"א (שלום י-ם) 4534/86 טל נ' שיכון עובדים בע"מ, לא פורסם). הבחנה זו מקובלת עלי. לבסוף יובהר בהקשר זה, כי לגבי כל ליקוי המהווה גם סטייה מחובה על-פי דין, חלה במקביל עוולה נזיקית של הפרת חובה חקוקה (סעיף 63 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]). ואולם, אין בכך כדי למנוע מזכויות המוכר לפי סעיף 4א לחוק המכר דירות, שכן למען שמירה על ההרמוניה התחיקתית, ההגנה מחוק זה מועתקת וחלה גם כלפי תובענה בעילת העוולה הנזיקית (השוו באנלוגיה: ע"א 558/84 כרמלי נ' מ"י, פ"ד מא(3) 757). הנדבך השלישי: חוק המכר דירות מבחין בשני פרקי זמן: תקופת הבדק ותקופת האחריות. תקופת הבדק אינה קבועה והיא משתנה מעניין לעניין, בהתאם לנקוב בתוספת לחוק. כך, למשל, הבדק לצנרת הנו בן שנתיים ואילו הבדק לחדירת רטיבות לגג הנו בן שלוש שנים. מניין תקופת הבדק יהא מיום העמדת הדירה לרשות הקונה. עם תום תקופת הבדק, לפי כל נושא ונושא כמפורט לעיל, חלה תקופת האחריות שהיא בת שלוש שנים (ראו הגדרת "תקופת בדק" ו"תקופת אחריות" בסעיף 4(ג) לחוק). ההערכה של המחוקק היא, שתוך פרקי הזמן האמורים יתגלו הפגמים והליקויים בדירות. הנה-כי-כן, לא עוד רגע המסירה הוא המכריע. עם זאת, ההסדר הנ"ל יכול לפגוע בקונה, אם הפגם מתגלה לאחר חלוף תקופת האחריות, וכל עוד אין המדובר ב"אי-התאמה יסודית" כהגדרתה שם. זו חלה ללא הגבלת זמן (סעיף 4(א)(4) לחוק), בכפוף לדיני ההתיישנות. הסיבה לדרישת הודעה על פגמים מצד הרוכש, נעוצה בסברה שאלמלא כן לא יוכל המוכר לדעת על קיומם (פרופ' א' זמיר במאמרו הנ"ל, 219. וראו את ביקורתו בנושא: שם, 220). ההבדל בין תקופת הבדק לבין תקופת האחריות מתמצה בנטלים החלים על הצדדים בעת גילויה של אי-התאמה. אם אי-התאמה מתגלית תוך תקופת הבדק, חלה חובה על המוכר לתקנה ללא כל נפקא מינה לסיבת גרימתה, זולת אם עלה בידו להוכיח, כי היא נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה (סעיף 4(א)(2) לחוק המכר דירות). רק בשל סיבה זו יכול הלה לצאת פטור. הכוונה היא לסלק ממעגל הטענות את מועד היווצרות הפגם: האם בעת המסירה או לאחריה (זמיר במאמרו הנ"ל, 208). לעומת זאת, אם אי-התאמה התגלתה במהלך תקופת האחריות, על הקונה להוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים (סעיף 4(א)(3) לחוק). נובע מכאן, שבתקופת הבדק חלה אחריות על המוכר גם אם מקור אי-התאמה אינו נובע רק מתכנון, מעבודה או מחומרים, כל אימת שסיבתה אינה פועל יוצא ישיר מהתנהגות הקונה. בתקופת הבדק לא תועיל אפוא למוכר כל טענה אחרת. 40. בשוותינו לנגד עינינו את ההסדר החוקי הנ"ל, בולט, כי הוראות החוזה דנן, כמות שהן, אינן יכולות לעמוד. כך למשל, סעיפים 1(ד)(1) ו1-(ד)(4), המתייחסים לתקופת האחריות ולתקופת הבדק, סוטים לחלוטין מן ההסדר בחוק. כך גם סעיף 1(ד)(3), שצוטט לעיל, המתנה את חובת התיקון בתנאים אחרים מאלה הקבועים בחוק המכר דירות. חובת הנתבעת לתקן פגמים, רק אם הם נובעים מעבודה גרועה או משימוש בחומרי בניין גרועים, אינה יכולה אפוא להתקבל, זולת בהיקף הצר של תקופת האחריות וכמבואר לעיל. 41. על רקע האמור, נתייחס לטענות השונות בנוגע לליקויים ואי התאמות בדירות וברכוש המשותף. אי-התאמות - כללי: 42. הדירות נבדקו כאמור על-ידי המומחה ס' הופמן, אשר ביום 4.5.99 הגיש את חוות-דעתו המשלימה, לאחר ביקור חוזר בדירות, בעקבות ביצוע תיקון הליקויים אשר פורטו בחוות-דעתו הראשונה. חוות-דעת משלימה זו היא למעשה הרלוונטית לענייננו. על-כן, כל הפניה אל חוות-דעת המומחה מכאן ואילך, תהא למעשה אליה, זולת אם יצוין אחרת, אם בהפניה אל חוות הדעת הראשונה או אם בהפניה אל תשובות ההבהרה. המומחה התייחס בחוות-דעתו לכמה נושאים כלליים, הנוגעים לכל הדירות או לחלקן ובנוסף, פירט את העניינים הקונקרטיים הנוגעים לכל דירה ודירה, בפני עצמה. תחילה נתמקד בנושאים הכלליים. 43. הסכומים שנקבעו על-ידי המומחה: התובעים ביקשו בסיכומיהם לקבוע סכומים הגבוהים ב50%- מערכים שנקצבו על-ידי המומחה בחוות-דעתו, מכיוון שלסברתם הערכותיו נמוכות מאוד. לעניין זה הם הפנו לפריטים מסוימים, שלדעתם המחיר הנקוב לצדם, אינו סביר. עוד הפנו לפסק דין שבו לדעתם נקבע, כי קביעות מומחה זה נוטות אל עבר הצד הנמוך (ת"א (י-ם) 875/89 מוגדיסי נ' "רסקו" חברה להתיישבות חקלאית ועירונית בע"מ, תקדין-מח', כרך 91(2), 825). לא מצאתי הצדקה לקבל טענה זו. אכן, בפסק הדין הנ"ל נקבע, שהסכומים אשר נקבעו על-ידי המומחה כעלויות הקבלן דשם הם נמוכים, אולם לבסוף, בית המשפט אימץ את מסקנותיו כסבירות. כך גם בענייננו. לאחר עיון בחוות הדעת, בתשובות לשאלות ההבהרה ובחקירה הנגדית בבית המשפט, הגעתי לכלל מסקנה שהמומחה ערך עבודה רצינית, יסודית ומקיפה, ואין סיבה שלא לאמץ את המפורט בחוות-דעתו, כאשר לסכומים יש להוסיף מע"מ, ולרוב הדיירים גם את עלות הפיקוח ההנדסי (לנושא זה נדרש עוד בהמשך). בהקשר לכך לא למותר יהא להביא את הנאמר בע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי (דינים עליון, כרך טו, 560): "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן". לאור האמור, הסכומים שקבע המומחה יאומצו בעיקרם, זולת התייחסות קונקרטית לפריטים שונים, כפי שתפורט להלן, בעקבות טענות באי-כוח הצדדים ובעקבות הערות המומחה, לכך שהמדובר בסכומים השנויים במחלוקת בשל שאלת האחריות, והטעונים הכרעה של בית המשפט. סכומים אלה סומנו בחוות הדעת בסוגריים ולא הובאו בסיכום הכללי, אלא נזכרו בשולי חוות-דעת של כל דירה ודירה, כנושאים הנותרים לבירור משפטי. כמו-כן פירט המומחה בסימון כוכבית (*), את אותם הליקויים שאינם ניתנים לתיקון או שלא מעשי לתקנם באופן סביר. לגבי אלה יהא צורך להעריך את השווי, בגדר ירידת הערך. 44. הפחתת מע"מ ופיקוח הנדסי: המומחה קבע, כי סכומי הליקויים נושאים גם חיוב במע"מ וכן יש להוסיף 15% עבור פיקוח הנדסי (סעיף 5 בעמ' 4 לחוות הדעת הראשונה; ועמ' 99 לחקירה הנגדית). מכיוון שהמע"מ הנו חלק מהמחיר, וכל תיקון שיבוצע אמור לשאת גם חיוב זה, אין להפריד בין התשלום עבור תיקון הליקוי לבין המע"מ. מבחינת התובעים, כמי שאינם עוסקים בנושא, עסקינן במחיר אחד. גם את תשלום הפיקוח ההנדסי אין להתנות בהמצאת קבלה, שכן זכותם של התובעים כרוכשים היא, כי התיקון יבוצע כפי שמלכתחילה צריך היה לבנות את הדירות, לאמור: גם תחת פיקוח הנדסי ומקצועי הולם. כשם שאין לחייב את התובעים להציג קבלות על עצם ביצוע תיקון הליקוי, כך הם פני הדברים גם לגבי הפיקוח. אם יבצעו את התיקון ללא פיקוח כאמור, הרי ממילא הסיכון ייפול על שכמם. סיכון זה הוא מנת חלקם, ויש להותיר בידיהם את הברירה אם ליטול אותו על עצמם, אם לאו. יוצאים מכלל האמור לגבי הפיקוח ההנדסי, הם בעלי שתי הדירות שנמכרו, עליהם עוד ידובר להלן (משפחות אהרון וכהן). אלה בבירור לא יבצעו את התיקונים, על-כן גם לא יצטרכו לשאת בעלות הפיקוח ההנדסי. בעוד שעלות תיקון הליקויים והמע"מ הם מבחינתם פיצוי, בבחינת תחלופה לירידת ערך הדירה (ובהעדר טיעון לסתור, מניחים זאת לזכותם), לא כן לגבי הפיקוח ההנדסי. עם זאת, במקרים מסוימים פריט זה לא ייפסק לחלק מהעלויות עבור התיקונים, כפי שיפורט במפורש להלן, בשלב הדיון הפרטני לגבי כל דירה ודירה. לפי האמור, יתווסף מע"מ לכל סכומי הליקויים שיפסקו מכוח חוות דעתו המשלימה של המומחה. כמו-כן יתווספו 15% בצירוף מע"מ, על סכומי הליקויים, זולת למשפחות התובעים 4 ו12- הנ"ל וזולת מקרים שבהם הדבר ייקבע במפורש. 45. התייחסות למחירי הדירות: הנתבעת שבה וטענה פעמים הרבה ובהקשרים שונים, את עובדת מכירת הדירות לתובעים במחירים זולים ביותר. על יסוד זאת, ביקשה להסיק מסקנות לגבי זכויות שונות שלהם. דא-עקא, שלשאלת המחיר אין כל קשר עם זכויות הרוכש לקבל דירה תקינה וראויה למגורים. "אי-התאמה" חלה כל אימת שהבנייה אינה תואמת את המפרט, תקנים רשמיים או את תקנות הבנייה, ללא נפקא מינה למחיר הרכישה. דא ותו לא. ואכן, על טיעון דומה מצא בית המשפט העליון להעיר באחת ההזדמנויות: "טענה זו מוטב לה שלא נשמעה משנשמעה" (ע"א 611/89 נחמיאס הנ"ל, פ"ד מו(2) בעמ' 66 מול ד'). כך גם כאן ובכל הקשר שבו הועלתה הטענה. בל נשכח עוד, כי המחיר הזול של הדירות נבע גם מן העובדה, שהתאפשר לנתבעת למכור את כל הדירות בפרוייקט תוך פרק זמן קצר, במסגרת התחייבות המשווקים, אותם גורמים עסקיים שפורטו קודם לכן. בנסיבות אלו אך מובן הוא הדבר, כי מכירה באחת של רוב המלאי מחייבת הוזלה של מחיר המוצר, גם מבלי לשנות כהוא זה מטיבו. זכות התובעים לפיצויים בשל הליקויים וירידת הערך: 46. ההגבלה החוזית לפיצויים: הנתבעת טוענת כי התובעים אינם זכאים לפיצויים, לאור הוראת סעיף 1(ד)(6) לחוזה. אומנם, בעיקרי הטיעון ובסיכומים לא הועלתה טענה זו, כלפי תשלום פיצויים חלף הליקויים שלא תוקנו למעשה, אולם, היא הועלתה בהקשר לכל נושא ירידת הערך והנזקים האחרים. במקור היא נטענה כלפי כל התביעות הכספיות של התובעים וגם נוסח הסעיף אינו מבחין בין סוגי הנזק והפיצויים. מכיוון שכך, נתייחס לטענה זו כבר עתה. הסעיף שבו מדובר, מנוסח כדלקמן: "1(ד)(6) - פרט להתחייבותה של החברה לתיקונים כאמור לעיל אין על החברה כל חובת שיפוי בגין כל נזק - לרבות נזק לתכולת הדירה לרבות נזק בעד אי נוחות וזה לפי הסכם זה או לפי כל דין אחר כלשהו, גם במידה ומסיבה זאת או אחרת לא בוצעו תיקונים על-ידי החברה זכותו של המשתכן נשארה ועומדת לתיקונים בלבד ולא יהיה זכאי לשום פיצוי נוסף בנדון". פשיטא, שאם הנתבעת אינה מבצעת את התיקונים או אינה משלימה אותם כראוי, יוותרו התובעים ללא תרופה. כל שכן אמורים הדברים, לגבי ליקויים שלא ניתן לתקנם או שלא סביר לעשות כן. לגבי אלה עלולים התובעים למצוא עצמם, כביכול, ללא כל תרופה. במילים אחרות, סעיף זה מעמיד למעשה את התוצאות האופרטיביות של ההתקשרות לרצונה הטוב של הנתבעת, שהרי ניתן לאכוף עליה לבצע תיקונים, אולם לא ניתן לאכוף עליה לעשות כן באיכות טובה. קיפוח הלקוחות בסעיף זה בולט, ונראה שאין צורך להרחיב על-כך את הדיבור. בענייננו יכולים להתמלא הן החזקה לפי סעיף 4(1) לחוק החוזים האחידים והן זו לפי סעיף 4(6), שנזכר קודם לכן. בפסק הדין ת"א (י-ם) 224/95 וחנון הנ"ל, שדן כזכור בתובעים אחרים בפרוייקט זה, קבע בית המשפט, כי התניה האמורה בטלה בהיותה מקפחת (שם, בעמ' 14). מסקנה זו מקובלת עלי. בנוסח הסעיף הנ"ל, יש גם כדי להתנות כמעט כליל על זכויות הנפגע לתרופות, מכוח החוזה. אף אם הדעה הרווחת כיום היא, שאין מניעה מצדדים להתנות על תרופה זו או אחרת, בתוקף זכותם לעצב את תוכנו של החוזה כפי הסכמתם, בהתאם לסעיף 24 לחוק החוזים, חלק כללי (ע"א 156/82 ליפקין נ' דור הזהב בע"מ, פ"ד לט(3) 85), עדיין קיימת קוגנטיות לשלילת כל התרופות, או למניעת מצב שבו ביצועו של החוזה הופך לעניין של רצון טוב (ודוק: שם, בעמ' 97 מול ב'. בית המשפט קובע, כי יש להשאיר דרך לפיצוי הולם). הווי אומר, שאף אם מקצת דיני התרופות בשל הפרת חוזה הם דיספוזיטיביים, לא כן שלילה מסיבית וגורפת שלהם. בין אם כך ובין אם כך, לתניה האמורה לא יכול להיות תוקף. יובהר, כי למסקנה זו הגענו מבלי להיזקק כלל להשתק כלפי הנתבעת, מכוח מעשה בית-דין, דהיינו: כמי שהיה בידיה למצות את הטענות בהליך הקודם, באשר לפלוגתא זו היה לה כבר את יומה בבית המשפט (השוו: נ' זלצמן מעשה-בית-דין בהליך אזרחי (תשנ"א) 371, ואת החריגים לדרישת ההדדיות, בעמ' 529 ואילך). יתר-על-כן, מימוש זכות מכוח הסעיף האמור יכול שאינו דר בכפיפה אחת עם נורמת תום הלב, לפי סעיף 39 לחוק החוזים, חלק כללי. בכל הנוגע לפיצויים עבור הליקויים שלא תוקנו, חל הדבר מעת שניתנו לנתבעת הזדמנויות לביצוע התיקונים, ובכלל זאת הזדמנות יוצאת דופן במהלך הדיונים בבית המשפט. לגבי ירידת הערך בשל אי-התאמות שלא ניתן או בלתי סביר לתקנם - הרי הדברים הם אף מקל וחומר, שהרי המדובר בהתחייבות ברורה שלא קוימה. לאור האמור, ייפסקו לתובעים פיצויים לפי מלוא זכויותיהם על-פי החוק או החוזה, ללא ההגבלה האמורה. 47. זכות הנתבעת לבצע את התיקונים בפועל: לפי סעיף 4ב לחוק המכר דירות, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן את אי ההתאמה ועל המוכר לעשות כן תוך זמן סביר. אף שהדבר לא רשום בסעיף, מקובל שהרוכש לא יהיה זכאי לפיצויים עבור הליקויים, אם לא איפשר למוכר לממש את זכותו הנזכרת. עם זאת, משניתנה הזדמנות לתיקון וזו לא מומשה כראוי ותוך זמן סביר, אין חל עוד על הקונה הנטל לאפשר למוכר את ביצוע התיקונים בעין, ולמוכר כבר אין את הזכות להתנות בכך את יתר התרופות (ע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נ(2) 858, 863 מול א'-ה'; ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563, 574 מול ד'-ה'). זאת ועוד: "הזכות לתקן נתונה למוכר המודה בליקוי ומוכן לתקנו" (זלוצין הנ"ל, 864 מול ד'). נובע מכאן, שכל ליקוי השנוי במחלוקת - וכאלה היו הרבה בענייננו - אינו נתון עוד לזכות התיקון. אין צריך לומר, כי הכוונה בסעיף 4ב לחוק היא, שהמוכר יבצע את תיקון כל הליקויים ברצף אחד, ככל האפשר, לבל תהפוך דירת הרוכש ל"אתר בנייה" לאורך פרק זמן ממושך. בענייננו, ניתנו לנתבעת הזדמנויות לתיקון עוד לפני הגשת כתב התביעה, והיא אף ביצעה תיקונים חלקיים. ואולם, כדי לסלק כל ספק מלבב, התאפשר לה, כאמור, לבצע גם את תיקון כל הפגמים ואי ההתאמות במהלך הדיון המשפטי. לפיכך, השאלה לגבי זכותה לבצע את התיקונים בפועל - או לשלם פיצויים לפי העלויות שלה, הנמוכות בהרבה מהעלויות של הרוכש הצריך לשלם לקבלן מזדמן - יכולה להתייחס רק לגבי ארבעת משפחות הדיירים, שבדירותיהם לא בוצעו התיקונים. כזכור, שניים מהם (משפחות כהן ואהרון), סרבו לתיקונים. על-פי הראיות שהוגשו הוכח באופן הברור ביותר, כי קונקרטית לגבי שתי משפחות אלו, כבר ניתנו לנתבעת בעבר הזדמנויות למכביר לתיקון (סעיף 6 לתצהיר מר אהרון והמכתב נספח ה' לתצהירו, לגבי אי הצלחה לתקן את ליקויי הרטיבות; סעיף 7 לתצהירו של מר כהן, המפרט גם שבחודש אוקטובר 94' העביר לידי הנתבעת חוות-דעת מפורטת, עם כל הליקויים). עדויות אלו לא נסתרו. אין צריך לומר, שמתן הזדמנות למוכר לבצע תיקוני ליקויים, פירושה אינו לאכוף אותו לעשות כן או לפנות אליו חזור ופנה, על-מנת שיואיל להתרצות ולבצע את התיקונים. די בעצם עובדת מתן ההזדמנות. מכיוון ששתי משפחות תובעים אלה מכרו את הדירות; ומכיוון, שכאמור ניתנו כבר הזדמנויות קודמות לנתבעת לבצע תיקונים בדירתם, אולם ללא הצלחה - אין סיבה שלא לפסוק להם את מלוא שווי הפיצויים, עבור אי ההתאמות, הפגמים והליקויים, כפי המפורט בחוות-דעתו של המומחה (בכפיפות לטענות מיוחדות של הצדדים). יצוין, כי בעת המכירה חתמו שתי משפחות אלו על כתבי העברת זכויות (נ33/ ו-נ46/), הכוללים בחובם גם אישור להעדר תביעות כלפי הנתבעת. המסמכים הנ"ל התקבלו כראיה להוכחת עצם העברת הזכויות, אולם לא לוויתור לכאורה הכלול בהם (עמ' 63 ועמ' 73 למעלה). הנתבעת לא ביקשה לתקן את כתב התביעה בנושא, וטוב עשתה, שכן ברגיל ויתורים כגון אלה אינם תופסים, הן מכיוון שתפקידה המעין ציבורי של החברה המשכנת, לביצוע רישום הזכויות במשרדיה, אינו מיועד לקבל מהרוכשים כתבי ויתור על טענות; והן מכיוון, שהמדובר בתניה מקפחת בחוזה אחיד, כפי שכבר נפסק לא אחת בנושא זה. אלה הם פני הדברים גם לגבי שתי המשפחות, שבדירותיהן לא בוצעו התיקונים בפועל, למרות שבמהלך הדיון הם הסכימו לכך. הכוונה היא למשפחות שרון וגב' אופירה שלום. כמו-כן אמורים הדברים בנוגע לרכוש המשותף ברח' ונטורה 5. שני בעלי הדירות הנ"ל העידו בתצהיריהם, כי הם המתינו לעובדי הנתבעת פעמים אחדות, ברם אלה לא הופיעו (סעיפים 6(ג) ו-(ד) לתצהירה של גב' שלום וסעיף 6(ג) לתצהירו של מר שרון). הנתבעת לא הוכיחה אחרת במסכת ראיותיה. משניתנה הסכמה על-ידי התובעים האמורים לביצוע התיקונים והם המתינו לשווא לנציגי הנתבעת - די בכך כדי לעמוד בדרישת ההזדמנות הסבירה. אין צריך לומר גם, שהנתבעת לא פנתה בבקשה כלשהי לבית המשפט, בטענה שהתובעים הנ"ל מנעו ממנה את ביצוע התיקונים בדירתם. כזאת גם לא נטען בסיכומיה. המסקנה דומה גם לגבי ביצוע העבודות ברכוש המשותף, בבניין ברח' ונטורה 5. בשל טעות, לא העביר המומחה את חוות-דעתו לגבי בניין זה אל הצדדים. משהגיעה שעת ביצוע תיקון הליקויים, מילאה הנתבעת פיה מים בנושא ולא פנתה אל המומחה או אל בית המשפט, על-מנת שתוגש חוות הדעת והיא תוכל לבצע את העבודות. לו הייתה עושה כן, היה מתברר מיד כי חוות הדעת מונחת בתיקו של המומחה. מכל מקום, גם לגבי בניין זה הוכח מתצהירו של מר ירושלמי (התצהיר שהוגש בנפרד לגבי הרכוש המשותף), כי היו פניות קודמות אל הנתבעת לבצע את תיקון הליקויים, דבר שלא נסתייע. בכך פקעה הברירה של הנתבעת לבצע תיקונים, מתוך שורת הדין. יוצא מכאן, שגם לגבי התובעים בשתי הדירות האחרונות וגם לגבי הרכוש המשותף בבניין הנ"ל - יש לפסוק את הפיצויים על אי ההתאמות, בהתאם לסכומים הנקובים בחוות-דעתו של המומחה ולא לפי העלויות לנתבעת כקבלן. הדיון לגבי הליקויים השונים: 48. בטרם נתעכב על תוצאת הליקויים הפרטניים בכל דירה ודירה, מן הראוי לעמוד על נושאים אחדים השנויים במחלוקת בין הצדדים, שההכרעה בהם קשורה לכל הדירות או לקבוצה מסוימת מהן. 49. בניית הגג: לדירות המצויות בקומה העליונה, הוצמד הגג. אין מחלוקת, שבמהלך המכירה הובהר לרוכשים בדירות אלו, כי קיימת להם אופציה להרחיב את דירתם בעליית הגג (עדות מר שחר, בעמ' 85 למטה; עדות מר לוסטיגמן, בעמ' 88 למטה). עובדה זו גם לא הייתה נתונה בפלוגתא בעיקרי הטיעון ובסיכומי הנתבעת. כפי שהבהיר מר לוסטיגמן בעדותו: "בתב"ע של פסגת זאב היה היתר להוסיף חדר בקומה עליונה ולמרות שהחלל לא היה חלק מהדירה, נתנו את האופציה לבנות שם חדר נוסף למי שרצה ... מכרו את החלל כאופציה לבניה בעתיד" (שם, שם). המחלוקת בענייננו נוגעת לבניית הקונסטרוקציה בעליית הגג מתחת לרעפים. בסעיף 2.9 למפרט נרשם: "גג הבנין: חומר בטון מזוין עובי כללי 16 ס"מ". לגבי בידוד הגג נרשם שם: "יריעות אספלטיות ו/או רעפים + בידוד טרמי תקני". בסעיף הקודם 2.8, נרשם: "תקרות: חומר בטון מזוין, עובי כללי 16 ס"מ". המפרט מבחין אפוא בין תקרות לבין גג הבניין. אין מחלוקת שהתקרה העליונה, המשמשת רצפה לחלל לעליית הגג, בנויה מבטון מזוין בעובי האמור וכי על הגגות הותקנו רעפים. המחלוקת היא על הבנייה בעליית הגג, שכן הרעפים מוחזקים בקונסטרוקצית עץ, בה בשעה שלטענת התובעים הם היו זכאיים שהבנייה במקום תעשה מבטון מזוין. המומחה מר הופמן התייחס לנושא זה בעמ' 4 לחוות-דעתו. עמדתו היא, כי קיימת אי-התאמה בין המצוין במפרט לבין הביצוע בפועל, הגם שמבחינה הנדסית אין לכך כל משמעות והמצב הקיים, כפי שבוצע בפועל, מוגדר כ"תקין". עוד מצא הוא לציין, כי הביצוע בפועל תואם את התכנון המפורט. לפיכך, להערכתו המדובר אך בניסוח בלתי מוצלח של המפרט. עם זאת, אין למעשה מחלוקת על-כך, שתכניות העבודה אינן יכולות לגרוע מזכויות התובעים על-פי המפרט. גם העובדה שהמדובר במצב תקין מבחינה הנדסית, אינה יכולה להשפיע בנושא, שכן זכויות הרוכש על-פי המפרט אינן נוגעות רק לתקינות הנדסית, אלא גם לנושאים נוספים. למשל: ברור שהבנייה המיועדת בחלל הגג תהיה זולה יותר, אם המעטפת תהיה עשויה מבטון מזוין ולא מקונסטרוקצית עץ. הבנייה מעץ סובלת גם מבלאי גדול יותר ועל-כן הדבר קשור גם לעלויות התחזוקה בעתיד. בנסיבות אלו, אין תימה שהמומחה ציין בחקירתו (עמ' 104 למטה), כי גג מבטון הנו משופר בהשוואה לקונסטרוקציה מעץ. בהקשר לכך מציינים התובעים, שבמפרט לא מאוזכר כלל נושא העץ. הנתבעת לעומת זאת טוענת, כי במונח "גג" במפרט, הכוונה היא לתקרה העליונה. אכן, לו הבנייה הייתה סוטה מן המפרט כדעת המומחה, היה מקום לפצות את התובעים בדירות העליונות עבור אי-התאמה זו, שכן תוכניות העבודה אינן יכולות לגרוע מזכויותיהם. ואולם, דעתי היא, כי הפרשנות הראויה של המפרט מובילה לכך שבמונח "גג הבנין" הכוונה הנה לתקרה העליונה. נבהיר זאת: מחוקק המשנה הורה בסעיפים 2.8 ו2.9- לצו מכר דירות (טופס של מפרט), להבחין בין התקרות לבין גג הבניין. בבניין שבו הגג הוא שטוח, התקרה העליונה היא למעשה הגג. קיימת אם-כן הבחנה בין התקרות לבין התקרה העליונה, שהיא הגג. הטעם לכך נובע מן העובדה, שהתקרה העליונה (הגג) טעונה בידוד מיוחד, בדומה לקיר חוץ. לכן מחוקק המשנה קבע בהמשך לסעיף 2.9 למפרט, גם את דרישת הפירוט לגבי סוג הבידוד בתקרה עליונה זו. בענייננו הובהר, כי לנתבעת נתונה הברירה לבחור באמצעי הבידוד: יריעות אספלטיות ו/או רעפים ובידוד תרמי תקין. היא בחרה בחלופה השנייה. הווי-אומר, גג הרעפים מהווה חלק מהבידוד. לו הייתה בוחרת בחלופה הראשונה, כי אז מובן שהמדובר היה בגג שטוח והתקרה העליונה היא למעשה גג הבניין, שאמור להיות בנוי מבטון מזוין. העובדה שלבסוף נבחר בידוד מסוג שונה, בהתאם לחלופה של רעפים והנחת מזרני צמר זכוכית, אינה צריכה לשנות מהמהות, לפיה הגג כהגדרתו לעיל הנו התקרה העליונה. זוהי הבחנה הנובעת ממצוות מחוקק המשנה ואין לחייב את הנתבעת בשל כך. המסקנה העולה מן האמור היא, שאיני מסכים עם קביעת המומחה, לפיה נפל פגם בניסוח המפרט. בנסיבות אלו, לא מצאתי לנכון לחייב את הנתבעת לשלם פיצויים לאותם התובעים שעליית הגג הוצמדה לדירתם, עבור אי ההתאמה כביכול בבניית הגג. יצוין, כי בקביעה זו אין כדי לגרום להפחתת סכום כלשהו מחוות הדעת של המומחה, שכן לצד פריט זה הוא לא נקב שם בסכום כלשהו. בנסיבות אלו התוצאה היא רק, שבשל פריט תביעה זה אין צורך להוסיף סכום כלשהו לסיכום הסכומים הנקוב בחוות הדעת. 50. איטום קירות מעטפת עליית הגג (חלל גג הרעפים): גם פריט זה מתייחס לאותם תובעים שהגג הוצמד אל דירתם. קירות החוץ של הקומה העליונה, סביב עליית הגג, נבנו ללא בידוד תרמי כלשהו. בסעיף 4 בעמ' 5 לחוות-דעתו מציין המומחה, כי קירות עליית הגג נבנו רק מאבן גב בטון בעובי של 25 ס"מ. בסעיף 2.5 למפרט הטכני נקבע, כי קירות החוץ בבניין ייבנו מחומר אבן עם גב בטון וכן בידוד תרמי (קל-קר ובלוקים חלולים, בעובי כללי של 35 ס"מ). כך נבנו קירות החוץ בכל הבניין, זולת בחלק המתייחס לעליית הגג. גם לגבי פריט זה ציין המומחה, כי הבנייה בוצעה בהתאם לתכניות, אולם שלא בהתאם למפרט. בחוות-דעתו הוא נקב בסכום של 2,300.- ש"ח לכל דירה רלוונטית, כאשר סכום זה נרשם שם בתוך סוגריים, לאמור: להכרעת בית המשפט (ראו, למשל, בעמ' 12 - לגבי דירת מילון). מכיוון שכך, הוא לא הביאו בחשבון הסופי. לטענת התובעים הם היו זכאים לכך, שגם חלק זה בבניין ייבנה עם בידוד. לנושא הנ"ל יש כמובן השלכה עת הדיירים, שלגביהם מתייחסת סוגיה זו, ירצו לבנות בחלל הגג. או-אז יכולה להיחסך מהם עלות בניית הבידוד. השפעה נוספת נוגעת לחדירת רטיבות אל עליית הגג ומשם לדירות, כאשר בידוד הקומה העליונה, כמות שהוא, אינו מספק באשר הרעפים אינם מונעים חדירת מי גשם דרך הקירות. לטענת הנתבעת, על קירות החוץ הנ"ל לא צריך היה להימצא בידוד, שכן זוהי רק אופציה לבנות בעתיד, ועליית הגג אינה מהווה חלק מהדירה. אין בידי לקבל טענה זו. סעיף 2.5 למפרט איננו מתייחס לאיטום הקירות החיצוניים, המהווים מחיצה לדירות בלבד, אלא למבנה בכללותו. המפרט אינו מבחין בין הקירות הסמוכים לדירה, לבין אלה הסמוכים לעליית הגג. פשיטא, שאלה גם אלה נכנסים אל גדר סעיף 2.5 למפרט, הדן באופן כללי ב"קירות חוץ". לאור האמור, יש להוסיף לסיכום הסכומים בחוות-דעתו של המומחה, לגבי הדירות העליונות, סך של 2,300.- ש"ח. הכוונה היא לכל המשפחות, שבחוות-דעת המתייחסת לדירתם צוין סכום זה בסוגריים, לצד הפריט הנ"ל: מילון (תובעים מס' 2), זערור (מס' 9), בר-אלי (מס' 10), יפה (מס' 13), ארבלי (מס' 14) וכץ (מס' 17). המומחה לא ציין סכום זה לגבי דירת משפחת אביטל (התובעים מס' 16), הגם שזו רכשה דירה עם עליית גג צמודה, מכיוון שהגג שופץ על-ידי דיירים אלה עוד לפני הביקור הראשון. אין בכך כדי לשלול מהם זכות זו (בדומה למשפחת מילון), ולפיכך יש להוסיף את הסכום הנ"ל גם לסיכום בחוות הדעת של דירתם. יצוין, כי משפחת חזות (התובעים מס' 5), רכשו דירה עם גג צמוד, אולם ללא עלית גג (ראו את תיאור הדירה בחוות הדעת הראשונה של המומחה). לפיכך, אין הם באים אל גדר הזכאים לפיצויים האמורים, ופרקליטם המלומד גם לא טען אחרת, בפירוט הנזקים שהוגש. 51. בשולי נושא זה שלוש הערות קצרות: האחת, שלעניין הצדקת העדר האיטום בעליית הגג, טענה הנתבעת לפרשנות המפרט, לאור מחיר המכירה הזול של הדירות. על נושא זה התעכבנו כבר קודם לכן, ואין צורך להוסיף ולהיזקק לדבר. השנייה, שלגבי משפחת מילון ציין המומחה, כי הטענה להעדר בידוד תרמי בעליית הגג מבוססת על דברי התובע, שכן בינתיים בוצעו עבודות בנייה במקום ולא ניתן לאמת את הטענה (בדומה לנסיבות של משפחת אביטל). על-כך נטען על-ידי הנתבעת, בדפי פירוט הנזק מיום 31.10.99, כי לאחר הבנייה העצמית לא ניתן לקבוע את קיומו של הליקוי. לא כן הדבר. משהוכח כי ביתר עליות הגג לא בוצע בידוד, וזאת כמצוות תוכניות הביצוע, לא סביר יהא הדבר שדווקא בדירת התובעים מילון בוצע לפתע האיטום. כל שכן, מעת שהנתבעת הכחישה לאורך כל הדרך את הצורך לבצעו. השלישית, שבעיקרי הטיעון ביקש פרקליטה המלומד של הנתבעת, "להוריד מהסכום שנקבע בחוות הדעת הנ"ל סך של 2,300.- ש"ח". טענה זו על הפחתת סכומים השנויים במחלוקת, חוזרת גם לגבי פריטים אחרים. כמבואר לעיל אין בה ממש, אפילו אם טענת הנתבעת בנושא הייתה מתקבלת, שכן המומחה רק ציין סכום שלהערכתו מהווה פיצוי לליקוי, אולם לא כלל אותו בסיכום החשבון הסופי, באשר המדובר בסוגיה הטעונה הכרעה של בית המשפט. היינו מצפים מהפרקליט המלומד מעט יותר זהירות בנושא זה, לבל יועלה החשש שמא המדובר באפשרות הטעיה של בית המשפט. 52. חלון חדר האמבטיה ואיוורור חדרי השירות והאמבטיה: חלון חדר האמבטיה לוקה בפגם פונקציונלי מסוים, מכיוון שהפתח חודר בחלקו אל תחום האמבטיה ואין אפשרות להתקין סגירת אלומיניום קבועה, מעל השפה החיצונית של האביזר. עם זאת, אין מניעה להתקין וילון תליה מבד או מפלסטיק. לפי המפורט בסעיף 2 בעמ' 5 לחוות-דעתו של המומחה, המדובר בביצוע התואם את התכנון, כשאין בדבר פגם הנדסי כלשהו. חרף זאת עומדים התובעים על פיצויים בשל פריט זה, לאור קביעת המומחה לפיה קיים פגם פונקציונלי מסוים בדבר (למשל: בעמ' 10). מכיוון שאין המדובר באי-התאמה, ולא קיימת תקנה מחייבת בנושא, הרי פונקציונליות, נוחיות ואסתטיקה, אינם בגדר חובות הבנייה, זולת במקרים מיוחדים שבהם המדובר בחוסר מיומנות בולט. לא כן כאן. אי ההתאמה השנייה מתייחסת לאיוורור חדרי השירות והאמבטיה. תקנה 2.40 לתוספת השנייה בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) הנ"ל קבעה, בנוסח הרלוונטי למועד ההתקשרות דנן, לאמור: "חדר שירות למעט חדר ארונות יאוור באחד האמצעים האלה: (1) חלון הנפתח לאוויר החוץ; (2) פתח בדלת אטומה (להלן - צוהר), צינור איוור נפרד פתוח בכיוון אחד, צינור מאסף או צינור מצוייד במאוור מיכני (אקזוסטר)". חדרי השירות והאמבטיה מאווררים בדירות דנן באמצעות חלון הפונה אל מרפסת שירות מקורה, הפתוחה לאוויר החוץ באמצעות פתח ובו תריס פלסטי. הווי אומר, שהם אינם פתוחים אל אוויר החוץ ממש, כנדרש בחלופה הראשונה של התקנה הנ"ל. אף-על-פי-כן, המומחה לא מצא בכך ליקוי המצדיק קביעת פיצויים, שכן במרפסת קיים חלון גדול המוגף בתריס, על-כן האוורור המושג במתכונת הקיימת תואם, לדעתו, את דרישת החלופה הראשונה. מכל מקום, עמדתו היא כי פתרון זה טוב באיכותו מהחלופה השנייה שבתקנות (סעיף 3 בעמ' 5 לחוות הדעת). לא היינו מסתפקים בטענה, שחלון גדול במרפסת השירות מהווה תחליף לחלון הנפתח היישר אל אוויר החוץ, אולם בנימוק השני של המומחה יש כדי להניח את הדעת, שכן התקנות מאפשרות אלטרנטיבה של צינור אוורור. מכיוון שלדעת המומחה הפתרון הנוכחי משיג תוצאה פונקציונלית טובה יותר, והדבר קשור ישירות לתחום מומחיותו, הרי יש בכך כדי לענות אחר דרישות החוק. ואכן, הפער הרב בין שתי החלופות הנ"ל, שהוביל למצב ביניים לא ברור, בשל קיומה של אפשרות פשוטה הנופלת מהחלופה הראשונה אך עולה בטיבה על זו השניה, גרם לכך שבשנת 98' תיקן מחוקק המשנה את סעיף המשנה הראשון, באופן שלסיפא שלו נוספה החלופה: "או למרפסת הסגורה באמצעות תריס בלבד" (ק"ת 5915, תשנ"ח, מיום 3.8.98, עמ' 1080). לאור האמור, אין לפצות את התובעים בשל הטענות לקיומם של שני הפגמים האמורים. 53. מתלה כביסה חיצוני וגובה מעקה חדר שירות: במקום תליית הכבסים לא הותקנו גגונים בכל קומה, למנוע דליפת מי כביסה על הכביסה בקומות שמתחת. על-כך מבקשים התובעים פיצויים. בעמ' 6 לחוות-דעתו מציין המומחה, כי הוא איננו מכיר תקן המחייב התקנת גגון הפרדה. נושא זה קשור לתכנון ונחשב בגדר של good practice. מכיוון שלדעת המומחה ראוי היה לבנות גגון כאמור, הוא הציע לפסוק לכל אחד מהתובעים הרלוונטיים, סך של 400.- ש"ח. ואולם, סכום זה נכלל בחשבון הסופי, רק לגבי מקצת הדירות. ביתרתן נרשם הסכום בסוגריים, מכיוון שהחבות בנושא נותרה להכרעת בית המשפט. כפי שצוין לעיל, הפרקטיקה הנאותה יכולה לעתים להגיע עד לכדי אי-התאמה, אולם זאת רק במקרים מיוחדים שבהם המדובר בחוסר מיומנות בולט או כאשר המדובר בסטייה מנורמות מקובלות, שהשתרשו והפכו לנוהג בלתי נפרד מתהליך הבנייה. לא כן הדבר בענייננו. אכן, בניית גגון בסמוך למתלה הכביסה היא אולי דבר מועיל וטוב, אולם באין חובה לעשות כן, לא ניתן לחייב את המוכר לפצות את הקונים בשל כך. בנסיבות העניין גם אין לראות בנושא העדר עבודה מקצועית, בניגוד לסעיף 1(א)(1) לחוזה. ככלות כל, יש דברים שעל הרוכשים לפתור בעצמם, כדי לשפר את איכות חייהם. בנסיבות אלו, לא מצאתי מקום לחייב את הנתבעת לשאת בפיצויים בשל פריט זה. בחלק מהדירות נמצא, שגובה המעקה בחדר השירות נע בין 111 ס"מ ל115- ס"מ (תלוי בדירה), במקום גובה של 105 ס"מ לפי תקן 1142, כדי לאפשר תליית כבסים בנוחיות (ראו, למשל, בעמ' 9 לחוות הדעת). לדעת המומחה, המדובר בליקוי שלא סביר לתקנו ולכן המליץ על אספקת שרפרף עץ, שיקל על הגישה או פסיקת פיצוי על אי הנוחיות. הערכתו לפריט זה עומדת על סך של 300.- ש"ח. עם זאת, בחקירה נגדית הבהיר המומחה, כי תיקון המעקה לגובה המתאים אמור לעלות, בערך, סך של 1,000.- ש"ח לדירה (עמ' 107), אף אם לדעתו לא סביר לבצע את התיקון. מקובל עלי, שבנסיבות העניין לא סביר לתקן את הליקוי, בשל העדר פרופורציה בין עלותו לבין טיבו, ומכיוון שהתקן קובע רק את הגובה המינימלי (עמ' 3 לתשובות ההבהרה). עם זאת, לא נראה לי כי בחלופת השרפרף מעץ יש כדי לענות אחר מלוא זכויות התובעים. אומנם, שרפרף יקל על הקושי הפונקציונלי של הפגם, אולם מטבע הדברים המדובר בחלופה מתכלה ומתקלקלת והשימוש בה פחות נוח. בנסיבות אלו, בהספקת שרפרף בלבד לא סגי. לפיכך, ועל דרך של אומדנה, יעמוד הפיצוי בשל אי-התאמה זו, על סך של 500.- ש"ח להיום, לדירה. יוטעם, כי הסכום של 300.- ש"ח שבו נקב המומחה, אינו מבטא כיסוי של עלויות התיקון, אלא הערכה של נזק בשל פריט שלא סביר לתקנו. הערכה זו אינה חלק ממיומנותו, לכן צריך לחול כאן דין הפיצוי עבור פריטים שלא סביר לתקנם. סכומים אלה הושארו על-ידי הצדדים לשיקול דעת בית המשפט (עמ' 17 לפרוטוקול). לפיכך, סכום הפיצוי דלעיל יתווסף להלן לסכומי ירידת הערך, בגדר הליקויים שלא סביר לתקנם (וללא מע"מ ופיקוח הנדסי). 54. רטיבות: בחלק מהדירות נמצאה רטיבות, כמפורט בחוות הדעת הראשונה. רק במקצתן נמצאה רטיבות מסוימת בבדיקה החוזרת. בהקשר לכך טוענים התובעים, כי קיים חשש שמא תיקון הרטיבות לא יצליח לאורך זמן, על-כן הם מבקשים לפסוק פיצויים כלשהם, בשל סיכון החזרה של ליקוי זה. בחלק מהדירות נתגלתה בתחילה רטיבות, היא לא תוקנה כלל ולמרות זאת, בביקור החוזר לא נמצא הפגם, כנראה בשל העובדה שהיה אז חורף שחון באופן יחסי. בנסיבות אלו, קיים חשש מוגבר יותר לכך, שהרטיבות עלולה לחזור (ראו בעדות המומחה, עמ' 106). לגבי שתי דירות (משפחת חזות - התובעים מס' 5; ומשפחת יפה - התובעים מס' 13), נטען בתצהיר משלים, כי הרטיבות בהן חזרה. חלק אחר מהתובעים העיד על-כך במהלך עדותו בבית המשפט. לטיבן של עדויות אלו, נבוא עוד בהמשך הדברים. הנתבעת טענה, כי תקופת מעקב של שנתיים מספיקה בהחלט, כדי להבטיח שתופעת הרטיבות לא תישנה, כפי שגם סבר המומחה (עמ' 105 באמצע). עוד היא עותרת להימנע מלהסתמך על דברי התובעים בלבד, במקרים שבהם הם טענו לפני המומחה אודות קיומה של רטיבות, אולם בפועל הוא לא מצא דבר ורק ראה לרשום את התלונה למעקב. מכיוון שמעת ביצוע התיקונים חלף מספיק זמן, ונרשמו תלונות חלקיות על רטיבות חוזרת, הדעת נותנת שביתר הדירות הליקויים תוקנו כראוי או שהבעיה נפתרה. ביקור המומחה בדירות לבדיקה המשלימה, היה בעיצומו של חורף 98'99-' (בתחילת שנת 99'). אף אם החורף בשנה זו היה שחון, הרי מאז ועד למועד הסיכומים חלף חורף נוסף. אכן, המומחה ראה לציין חשש מיוחד, במקרים שבהם מקור הרטיבות אינו ברור די צורכו, שכן חורף קל עלול שלא להשפיע בכל החזיתות, ומכאן שהפגם עלול לשוב ולהתגלות מאוחר יותר (עמ' 105 למטה). כמו-כן מקובל עליו, כי בכל מקום שבו הרטיבות חזרה, יש לפסוק לדיירים את הסכום במלואו (עמ' 105), אולם, זאת כמובן בנסיבות שלפיהן האחריות למוקדי הרטיבות הקודמים חלה על הנתבעת, ושהמדובר בהיקף דומה של חדירת המים, כפי שפורט בחוות הדעת הראשונה. ידוע הדבר, כי לעתים תיקון במקום אחד מוביל גם למניעת תופעת הרטיבות במקום אחר לגמרי, שכן לא תמיד קל לאתר את מקום חדירת המים. לנוכח פרק הזמן שחלף עד עתה, המקהה את החשש לשובה של רטיבות בחלק מהדירות, ובשים לב לכך שלא נשמעו תלונות נוספות של הדיירים - ייפסקו הפיצויים עבור הרטיבות בהתאם לחוות הדעת המשלימה, לאמור: לגבי מקצת הליקויים שעדיין נותרו. לעומת זאת, לגבי אלה שטענו להישנות תופעת הרטיבות בדירתם - בין אם בתצהיר משלים ובין אם במהלך חקירתם - ייקבעו הפיצויים בהתאם להתייחסות הקונקרטית לכל טענה וטענה. 55. שונות: במסגרת טענות הצדדים הועלו גם נושאים שונים, שלהלן נתייחס אליהם בקצרה. תובעים מסוימים טענו להבטחות בעל-פה במהלך ההתקשרות, כמו לכניסות נפרדות או לנוף הנשקף מהדירות. לטענתם, הבטחות אלו נכזבו. דא-עקא, שלא ניתן להסתמך על טיעון אשר אינו מעוגן במסמכי ההתקשרות (סעיף 17(ג) לחוזה). כל שכן בנסיבות שהעדויות אינן קונקרטיות דיין, כדי להתייחס לטיבה של ההבטחה ולזהות המבטיח, ומבלי שניתן הסבר כלשהו מדוע פרטים אלה לא נכללו מלכתחילה במסמכי ההתקשרות. הנתבעת טענה שאין לחייבה בקביעות המומחה, בכל הנוגע לרפרפת הפלסטיק בתריס גלילה בחלון חדר ההורים ואף העלתה תמיהה, מדוע נושא זה נפקד מחוות הדעת הראשונה. משקבע המומחה בחלק מן הדירות, כי "אין הצדקה הנדסית לחלוקת התריס לשניים (חסרון ארכיטקטוני) עם זאת יש מקום להתקין מנגנון הרמה לשם הקלה על הפעלת התריס (משקל רב)" (עמ' 16 לחוות הדעת בסעיף 2.3, וכמו-כן בחוות דעת של דירות נוספות), פשיטא שהמדובר בליקוי המחייב תיקון. גם אם נושא זה לא נכלל בחוות הדעת הראשונה, עדיין אין בכך כדי לשלול את קיומו של הפגם. טוב עשה המומחה, משמצא להפנות את תשומת הלב לעניין זה, לאחר שהבחין בליקוי בחוות הדעת המסכמת. אכן, לו הנתבעת הייתה מביעה עמדה המאשרת את קיומו של הליקוי ומבקשת הזדמנות לתקנו, היה הדבר נשקל. ואולם, לאור עמדתה שאין להכיר בדבר כליקוי, ממילא אין לה עוד זכות לבצע את התיקון, כנובע מהנאמר בהלכת זלוצין הנ"ל (ע"א 472/95 - פ"ד נ(2) בעמ' 864 מול ד'). עוד טענה הנתבעת לגבי דירות, שבנוגע אליהן קבע המומחה כי אי התקנת סורגי מתכת לחלונות השירות מנוגדת למפרט, לכן חלה חובת הפיצוי הכספי. לטענתה, הוספו חיזוקים בתוך פרופילי התריסים בקומת הקרקע ודי בכך כדי לענות אחר דרישות התקנות. דא-עקא, שהמומחה התייחס להוראות המפרט ולא לדין החל. די בכך כדי לסתום את הגולל גם על טענה זו. הליקויים הספציפיים שנותרו בדירות וירידת ערך בשל אי-התאמות: 56. הדיון לגבי הליקויים וירידת הערך, בשל פגמים שלא ניתן או שבלתי סביר לתקנם, יערך לגבי כל דירה ודירה בנפרד, כמו גם לכל רכוש משותף בנפרד. מכיוון שהמדובר בפריטים ובפרטי פריטים רבים, אזי אי התייחסות לעניינים מסוימים, פירושה שהטענה לא התקבלה או שהמדובר בנושא זניח, בבחינת "עניין של מה בכך". לדירות עליית הגג יתווסף סך של 2,300.- ש"ח, בשל הבידוד בקירות החיצוניים, כמפורט לעיל. סכום זה ייחשב כחלק בלתי נפרד מהליקויים הניתנים לתיקון. לגבי הסכומים שייקבעו מתוך חוות-דעתו של המומחה, עבור הליקויים שנותרו, יחולו ההוראות הבאות, זולת אם לצד פריט מסוים נקבע במפורש אחרת: (א) סכומי הפיצויים עבור הליקויים נושאים הפרשי הצמדה, למן חודש פברואר 99' ועד להיום. מהיום ואילך נושא חיוב זה גם ריבית מירבית. הטעם לכך הנו, שאין לצבור ריבית לעבר על חיוב צופה פני עתיד. לפיכך, כל סכום שנפסק עבור ביצוע תיקונים בפועל בעבר, ישא בנוסף להפרשי הצמדה גם ריבית מירבית מחודש פברואר 99' או ממועד אחר הנקוב לצדו. (ב) לסכומי הליקויים יש להוסיף 15% עבור פיקוח הנדסי. האמור אינו חל על סכומי פיצויים שנקבעו עבור ליקויים אשר תוקנו בעבר, כל אימת שלא הוכח, כי עבור ביצוע העבודות והתיקונים בפועל שולם בנפרד לפיקוח הנדסי (לעומת זאת, על חיובים אלה תחול הריבית כמפורט לעיל). (ג) לכל סכומי הליקויים והפיקוח ההנדסי, להבדיל מירידת הערך, יתווסף מע"מ. הסכומים עבור ירידת הערך, בשל ליקויים שלא ניתן לתקנם או שהדבר בלתי סביר, נותרו לשיקול דעת בית המשפט, בהתאם למוסכם בין הצדדים בעמ' 17 לפרוטוקול. לפיכך לא הוגשו חוות-דעת של שמאים מטעם הצדדים. סכומי האומדנה שייקבעו על-ידי יהיו בערכים להיום והם נושאים הפרשי הצמדה וריבית מירבית מכאן ואילך. לכל דירה שבה מעקה חדר השירותים גבוה מן המותר, יתווסף סך של 500.- ש"ח, כמפורט לעיל. על רקע האמור נעבור לבחון את הטענות הפרטניות לגבי הדירות. התובעים מס' 2 - משפחת מילון: 57. ליקויים: הסכום הכללי שקבע המומחה: 7,350.- ש"ח. הלה התייחס לטענה לפיה עבור שקע בדירה, אשר על-פי המפרט הנתבעת הייתה צריכה לספקו, שילמו התובעים בנפרד. בנושא זה הוצגה קבלה וההוצאה אומתה בתצהיר (סעיף 9(2) ונספח ג'). לפיכך, יש להוסיף סך של 280.- ש"ח. משפחת מילון ביצעה תיקוני רטיבות שנמצאו בדירה, כמפורט בחוות הדעת הראשונה, ולא נמצאו בשניה (ראו סעיפים 7.1 ו7.2- לחוות הדעת). התובע אימת בסעיף 9 לתצהירו את התיקונים ואף נחקר על-כך במהלך החקירה הנגדית (עמ' 39). גם אם הרטיבות החלה להופיע לאחר עבודות השיפוצים, לא נראה סביר לזוקפה בעטיים, באשר העיקר שנעשה היה התאמת עליית הגג והכשרתה כיחידת מגורים. אין חולק שכיום לא קיימת רטיבות בדירה. פשיטא, שהיא תוקנה על ידי התובעים הנ"ל. בתצהיר ננקב סך של 3,000.- ש"ח כהערכה. מכיוון שמדובר בהוצאה מיוחדת, צריך היה להגיש ראיות קונקרטיות על שיעור ההוצאה. משאלו אינן בנמצא, ייפסק סכום על-פי אומדנה: סך של 1,000.- ש"ח. התובעים טענו גם לתיקוני סיוד לאחר תיקוני הרטיבות, החלפת ריצוף ולוחות אבן, אולם לא מצאתי שיש לפסוק כנגד הנתבעת סכום כלשהו בקשר לנושאים אלה. יצוין, כי תיקוני הסיוד הובאו בחשבון תימחור הטיח, שתוקן על-ידי הנתבעת או שנקבע סכום פיצוי מסוים לצדו (ראו סעיף 7.1 לחוות הדעת). התוספת לסכום הכללי היא: 1,280.- ש"ח, וכן סך של 2,300.- ש"ח, עבור הבידוד בעליית הגג (כמפורט לעיל ולשם הבהרה: לסכום אחרון זה אין להוסיף חיוב עבור פיקוח הנדסי, מכיוון שהעבודה כבר בוצעה. מנגד לכך, להצמדה למדד יש להוסיף גם ריבית מירבית, החל מחודש פברואר 99', שהנו מועד ההערכה. יצוין, כי מכיוון שלא הובאו ראיות לעלות הקונקרטית של התיקון וזה למעשה בוצע במסגרת היקף עבודות נרחב יותר, נפסק לזכות התובעים הסכום שבו נקב המומחה, אולם כהוצאה מן העבר יש כאמור להוסיף לו ריבית). 58. ירידת הערך: עבור גובה המעקה במרפסת השירות: 500.- ש"ח. המומחה מצא שגובה משקופי דלתות היציאה לשתי המרפסות, נמוך בשישה ס"מ מהמקובל (סעיף 2.3 לחוות הדעת) וכי המסדרון צר מהמינימום בשני ס"מ (78 ס"מ במקום 80, סעיף 4.2 לחוות הדעת). עבור הפריט הראשון הפיצוי יהיה 800.- ש"ח ועבור השני 1,200.- ש"ח. 59. סיכום: הפיצויים עבור הליקויים: 10,930.- ש"ח. הפיצויים עבור ירידת הערך: 2,500.- ש"ח. התובעים מס' 3 - משפחת ירושלמי: 60. ליקויים: הסכום הכללי שקבע המומחה: 6,950.- ש"ח. התובעים הנ"ל דרשו פיצויים עבור התקנת סורגים, קולט בגג ושריטות בדלת הכניסה (סעיפים 7(1) - 7(3) לתצהיר), ברם, לא מצאתי הצדקה לטענותיהם אלו. מר ירושלמי טוען בסעיף 7(1) לתצהירו, כי הסב את תשומת לב המהנדס לכך, שאת הסורגים בדירה התקין על חשבונו. פריט זה לא נכלל במסמכים שהוצגו לפני המומחה ולכן הוא לא יכול היה להתייחס אליו. לתצהירו של התובע לא צורפה קבלה להעיד על ביצוע התשלום, ולבחון במה בדיוק דברים אמורים. בנסיבות אלו, משהנושא לא לובן די הצורך, לא ניתן לפסוק פיצויים עבור הליקוי הנטען. יצוין, כי לדירות מסוימות נקבעו בחוות הדעת פיצויים בנוגע להעדר סורגים באמבטיה ובחדרי השירות, וכמפורט לעיל, לא ראיתי לקבל את טענות הנתבעת להפחיתו. לא כן הדבר לגבי טענות לליקויים נוספים, שאין להם אישור בחוות-דעת המומחים ואשר לא הוכחו כראוי כהוצאה מן העבר. האמור חל כמובן גם לגבי טענות דומות של דיירים אחרים. אשר לטענות בנוגע לקולט על הגג, אלו אינן ברורות דיין, ולגבי השריטות בדלת הכניסה מציין המצהיר, כי הפגם היה מלכתחילה. כהוכחה לכך צירף את נספח ב', פרוטוקול המסירה, אולם אין שם פירוט של שריטות כנטען. הנתבעת ביקשה להפחית את הסכום הכללי בשווי של שני פריטים: האחד, לגבי הרטיבות בסעיף 3.3(2), שכן המומחה לא הכריע מי האחראי לליקוי: הנתבעת או התובעים. בנסיבות אלו יופחת מהסכום האמור סך של 100.- ש"ח (מחצית הסכום שקבע המומחה). השני, לטענתה אין לחייבה בעלות תיקון קיר התמך, שכן המדובר במלאכה הנוגעת לפיתוח הכללי שאינו באחריותה, כי אם בטיפול משרד הבינוי והשיכון. לעיל כבר התייחסנו לנושא זה בהקשר לאיחורים במסירה. המדובר בשטח הפוגע בגינה שהוצמדה לדירת משפחת ירושלמי, והנתבעת איננה יכולה לגלגל אל אחרים את האחריות לקיומו של פגם זה בממכר. לו רצתה להיות בטוחה בדבר, היה עליה להמתין להשלמת עבודות הפיתוח. מכל מקום, כפי שפורט לעיל בנושא הדיון על הארכות מועד המסירה, דווקא את קיר התמך קיבלה לבסוף הנתבעת על עצמה לבצע, בכדי לזרז את האכלוס (סעיף 3(ג)(4) לתצהירו של מר שחר). על-כן, גם מטעם זה אין ממש בטענתה הנ"ל. המסקנה לגבי הליקויים היא, כי מהסכום הכללי יש להפחית 100.- ש"ח. 61. ירידת הערך: אין התייחסות של המומחה לגובה המעקה במרפסת השירות. גם כאן המסדרון צר מן המינימום בשני ס"מ (סעיף 4.1): 1,200.- ש"ח. כמו-כן המומחה התייחס לגינה הצמודה לדירה, שנבנתה למעשה בשני מפלסים, בהתאם לתכניות הבנייה, אולם שלא לפי התוכניות שצורפו להסכם הרכישה (סעיף 1.1 לחוות הדעת). טענת הנתבעת, לפיה תנאי השטח חייבו מצב זה (עמ' 4 סימן ד' לעיקרי הטיעון), אינה מענה מניח את הדעת לסטייה מההתחייבות. כך גם עמדתה, לפיה התוכנית המצורפת לחוזה המכר אינה מפורטת דיה. שומה על מוכר לדאוג שמידע כגון זה יגיע כראוי לידיעת הרוכש, עובר להתקשרות. בנסיבות אלו קיים פגם מהותי בממכר, בשל אי-התאמה בין הסימון בתכניות המכר לבין המצב בפועל: 2,000.- ש"ח. 62. סיכום: הפיצויים עבור הליקויים: 6,850.- ש"ח. הפיצויים עבור ירידת הערך: 3,200.- ש"ח. התובעים מס' 4 - משפחת אהרון: 63. ליקויים: הסכום הכללי שקבע המומחה: 9,250.- ש"ח. יצוין, שבדירה זו לא בוצעו תיקוני הליקויים, והתובעים הנ"ל גם לא ביצעו תיקונים בעצמם. בנוסף לסכום הכללי, הם דורשים פיצויים גם עבור רטיבות, בהתאם למפורט בסעיף 2.1(2) לחוות הדעת, מכיוון שהמומחה המליץ לשריין תקציב לצורך הטיפול במרפסת הפתוחה של הדירה, אם יתברר שבעיית הרטיבות תחזור. מר אהרון העיד, כי הרטיבות עדיין קיימת (עמ' 60). בנסיבות אלו, נדרש פיצוי בסך של 5,000.- ש"ח. לא אוכל לקבל עמדה זו של התובעים. בביקורת החוזרת לא נמצאה רטיבות. חודשיים לאחר מכן הדירה נמכרה, כאשר בחוזה הוצהר, כי אין בה עוד רטיבות והליקוי תוקן כראוי (נ31/ סעיף 3.02). משהוצגו לפני מר אהרון עובדות אלו, שינה טעמו והעיד על ביצוע התיקון בעצמו (עמ' 61). טענה זו היא אחרת, חדשה ולא הועלתה במקור. ממילא הדרישה לפיצויים בנושא אינה לפי עלויות התיקון בפועל. מכאן, שלא מצאתי לפסוק דבר בנושא. 64. ירידת הערך: עבור גובה המעקה במרפסת השירות: 500.- ש"ח. רוחב הפרוזדור בכניסה הראשית קטן בשישה ס"מ מהמינימום של מטר אחד (סעיף 1.1 לחוות הדעת). ירידת הערך עבור ליקוי מהותי זה: סך של 2,500.- ש"ח. 65. סיכום: הפיצויים עבור הליקויים: 9,250.- ש"ח (ללא תוספת עבור פיקוח הנדסי, מכיוון שהדירה נמכרה). הפיצויים עבור ירידת הערך: 3,000.- ש"ח. התובעים מס' 5 - משפחת חזות: 66. ליקויים: הסכום הכללי שקבע המומחה: 5,750.- ש"ח. התובעים הנ"ל דרשו פיצויים גם עבור ליקויי רטיבות, שנרשמו על-ידי המומחה למעקב. ואולם, כבר בחוות הדעת הראשונה ציין המומחה, כי בשל עבודות ריצוף שהדיירים ביצעו במרפסת, לא ניתן לקבוע את האחריות בנושא (שם, בעמ' 30), מה גם שבעת שני הביקורים לא הבחין בסימני רטיבות כלשהם. מר חזות הגיש תצהיר משלים המפרט את עובדת קיומן של נזילות מהמוקדים הנ"ל. ואולם, באין אפשרות לקבוע את אחריותה של הנתבעת, לאחר שעבודות הריצוף במרפסת העליונה בוצעו לפני הביקור הראשון, לא ניתן לחייבה לשאת בתשלום כלשהו בשל ליקוי זה. כאן המקום להבהיר, באופן כללי לגבי כל התובעים, כי במקרים מסוימים העלתה הנתבעת טענות להפחתת סכומים, בנסיבות שבהן המומחה קבע, כי הליקוי יכול להיות קשור גם לתחזוקה שוטפת. כך, למשל, לגבי קורוזיה בגדרות. כאן הליקוי אינו צריך להופיע תוך פרק זמן כל כך קצר, אולם העדר תחזוקה נאותה עלולה להאיצו. בנסיבות אלו חולק הסכום, באופן שרק מחציתו הופחת. הטעם לכך נעוץ בהעדר יכולת לקבוע את מידת חלקו של כל צד להיווצרות המצב הנוכחי. לא כן, כאשר המומחה מפרט, כי האחריות לליקוי מסוים אינה ניתנת לקביעה, דוגמת נושא הרטיבות הנ"ל. הילכך, במקרים אלה נדחתה הטענה לגבי החיוב עבור הפריט, בבחינת אי עמידה בנטל ההוכחה. חריגים לדבר פורטו בנפרד, עת ממכלול הראיות שוכנעתי אחרת. בנוסף טוענים התובעים הנ"ל, כי בשל סדקים בקירות הדירה, נקבעו בחוות הדעת הראשונה 950.- ש"ח, ואילו בחוות הדעת השנייה: 150.- ש"ח בלבד, כאשר לפי העדות של מר חזות (סעיף 7.2 לתצהיר) "התגלו שוב חלק מהסדקים בדירה...". באין פירוט לגבי היקף הסדקים החדשים, בהשוואה לאלה שנתגלו בעת הביקור הראשון, לא ניתן לקבוע חיוב על מלוא סכום תיקון הסדקים מלכתחילה. על-כן ועל דרך של אומדנה, יתווסף לסכום הכללי סך של 250.- ש"ח. הווי-אומר, שהפיצוי הכולל עבור הסדקים יעמוד על סך של 400.- ש"ח. עוד טוענים התובעים שהכתמים בריצוף חזרו, כמפורט בתצהיר. גם כאן, היקף הליקוי החוזר אינו ברור. זאת נזכור, ככל שהמדובר בליקוי רציני ומקיף יותר (דוגמת רטיבות השבה וחוזרת או פגמים בריצוף, להבדיל מאי אלו סדקים), אין להסתפק באמירה כללית של התובע לפיה הליקוי חזר. בנסיבות כאלו ודומות להן, נדרש היה לבקש בשעתו מבית המשפט להורות למומחה לשוב ולבדוק נושא זה. לא כך נהגו התובעים בדירה זו. ברי, כי לנאמר יש השלכה גם על יתר בעלי הדירות, שלא פעלו לאשר את קיומו של הליקוי, זולת מקרים מיוחדים שיפורטו בנפרד. עם זאת, לאור טיבו של הליקוי וכדי לסלק כל ספק מלבב, יפסק לתובעים הנ"ל על דרך האומדנה, סך של 500.- ש"ח עבור פריט זה. הנתבעת מצדה ביקשה להפחית מהסכום הכללי את הפריט הנוגע לחיפוי הקרמיקה, כמפורט בעמ' 4 לעיקרי הטיעון (סימן ו'). ההפניה שם היא לסעיף 2.2 בחוות הדעת, אולם הפניה זו לוקה בחסר, שכן הסעיף הנ"ל מתייחס לריצוף ולפתחי מעבר. החיפוי בקרמיקה רשום בחוות הדעת בסעיף 1.2, ברם אין בו פירוט של הסכום הנטען בעיקרי הטיעון מטעם הנתבעת (760.- ש"ח). בנסיבות האמורות, לא ניתן להיזקק לטענה הנ"ל, מכיוון שלא מצאתי כי המומחה פסק לזכות התובעים סכום כלשהו לתשלום, בשל פריט זה. עוד מבקשת הנתבעת לנכות סך של 400.- ש"ח, בשל החיוב להתקין גגון הפרדה למתלי הכביסה. אכן, להבדיל מחוות-דעת אחרות, כאן המומחה הוסיף משום מה את הסכום לסיכום הכללי ולא השאירו בסוגריים, כנושא הטעון בירור. לפיכך ובהתאם לקביעה הכללית דלעיל בנוגע לפריט זה, יש להפחית מהסיכום הכללי סך של 400.- ש"ח. התוספת לסכום הכללי לאחר הניכוי הנ"ל: סך של 350.- ש"ח. 67. ירידת הערך: עבור גובה המעקה במרפסת השירות: 500.- ש"ח. עבור מסדרון הצר ב5- ס"מ מתוך רוחב של 80 ס"מ (עמ' 33 לחוות הדעת), זכאים התובעים לפיצויים בסך של 3,000.- ש"ח ועבור שתי דלתות מעבר למרפסת, נמוכות בכ5- עד 6 ס"מ מהמינימום (סעיף 2.2 לחוות הדעת), הם זכאים לתשלום בסך של 700.- ש"ח. יוטעם, כי פגם זה כולל בחובו את הבדלי גובה הריצוף במרפסת ממפלס הדירה, על-כן אין להוסיף תשלום בשל כך. 68. סיכום: הפיצויים עבור הליקויים: 6,100.- ש"ח. הפיצויים עבור ירידת הערך: 4,200.- ש"ח. התובעים מס' 6 - משפחת שרון: 69. ליקויים: הסכום הכללי שקבע המומחה: 8,600.- ש"ח. בדירה זו לא בוצעו תיקונים בפועל, כפי שהדברים פורטו לעיל. בנסיבות אלו עתרו תובעים אלה לפצותם בהתאם לסכום הליקויים, שנקבע בחוות הדעת הראשונה (14,280.- ש"ח). ההבדל בין שתי חוות הדעת מתמקד בנושא הרטיבות, שלא נמצאה במהלך הביקור השני, למרות שכאמור כלל לא בוצעו תיקונים בדירה; וכן בנושא הסדקים שלא נמצאו בביקור השני, מכיוון שלטענת מר שרון הם תוקנו על חשבונו, במסגרת סיוד הדירה. בנסיבות שבהן אין עדות מניחה את הדעת על קיומם של ליקויי רטיבות, הדעת נותנת שהנושא נפתר, כנראה באמצעות התיקונים הכלליים מחוץ לדירה. מכל מקום, באין ראיה על קיומו של הליקוי גם בחורף שלאחר ביקור המומחה - ולפי טענות דיירים אחרים, חורף זה כבר לא היה שחון כל כך ואף ירדו בו שלגים - אין מקום לפסוק פיצוי עבור פגם זה. לא כן הדבר לגבי תיקון הסדקים, שבוצע על-ידי התובעים הנ"ל (סעיף 7 לתצהיר). בנסיבות אלו, יש להוסיף לסכום הכללי בחוות-דעת המומחה, גם את העלות עבור תיקון הסדקים. ואולם, מכיוון שלא צורפו קבלה או חשבון לגבי עלות זו בפועל, ייפסק הסכום באומדנה על-ידי קביעה כללית של סכומי הליקויים. לאור האמור, הסכום הכללי בחוות הדעת יעמוד על סך של 11,000.- ש"ח. בנוסף ביקשו התובעים תוספת עבור ניקוז הגינה. דא-עקא שלמרות דברי המומחה מטעם התובעים, לא מצא המהנדס מר הופמן ליקוי בדבר (סעיף 4.1 לחוות-דעתו). על-כן אין לפסוק סכום נוסף בשל פריט זה. הנתבעת ביקשה להפחית מסכומי חוות הדעת, בשל קיר התמך בגינה. לנושא זה התייחסנו כבר קודם לכן (משפחת ירושלמי) ולא נמצאה הצדקה להפחתה. בנוסף לכך היא מבקשת להפחית סך של 1,800.- ש"ח, בשל סימני הקורוזיה במעקות הגינה (סעיף 5.2 לחוות הדעת). לגבי ליקוי זה קבע המומחה: "הנושא קשור בתחזוקה, אין באפשרותי לקבוע באיזו מידה". בנסיבות אלו, כאשר חלק מהליקוי יכול לנבוע מתחזוקה שוטפת וחלק מפגם מלכתחילה, תופחת מהסכום הכללי מחצית הסכום שנקבע לצד פריט זה, דהיינו: 900.- ש"ח. הסכום הכללי לאחר ההפחתה הנ"ל: 10,100.- ש"ח. עם זאת, מכיוון שחלק מהתשלום מיועד לתיקון שבוצע בעבר, תחול התוספת עבור הפיקוח ההנדסי (בשיעור של 15% ומע"מ), על התשלום בסך של 7,700.- ש"ח בלבד. על היתר תיווסף ריבית בנוסף להצמדה. 70. ירידת הערך: אין התייחסות של המומחה לגובה המעקה במרפסת השירות. גם בדירה זו הגינה הצמודה היא בשני מפלסים (סעיף 1.1 לחוות הדעת). הפיצוי עבור ירידת ערך זו הוא 2,000.- ש"ח. דלת היציאה מחדר האמבטיה למרפסת אינה מתאימה לתכניות המכר: 250.- ש"ח. בגינה מצא המומחה 6 מנהולים (לטענת מר שרון, יש שם 7 מנהולים). על-כך ביקשו התובעים ירידת ערך מיוחדת. בעמ' 38 לחוות הדעת מציין המומחה, כי הדבר אינו מגלה פגם הנדסי. הנתבעת מצדיקה מצב זה בשל גודל הגינה (עמ' 4 סימן ז' לעיקרי הטיעון). אינני סבור שזהו מצב סביר ורגיל, שאין להודיע עליו מראש לרוכש. המדובר בכמות מנהולים מעבר לסביר בגינה אחת, נושא שראוי היה לפרטו במסמכי ההתקשרות כיאות. בנסיבות אלו ולאור צמצום פונקציונליות השימוש במקום כגינה, תעמוד אומדנת סכום הפיצויים בשל פריט זה, על סך של 1,500.- ש"ח. 71. סיכום: הפיצויים עבור הליקויים: 10,100.- ש"ח. הפיצויים עבור ירידת הערך: 3.750.- ש"ח. התובעים מס' 7 - משפחת שלום: 72. ליקויים: הסכום הכללי שקבע המומחה: 4,070.- ש"ח. התובעים הנ"ל דרשו פיצויים גם לאור תיקון חלקי בלבד של הטיח, כפי הנובע מתצהירו של מר שלום. ואולם, בנושא זה נמצאו עבודות התיקון של הנתבעת מניחות את דעת המומחה, זולת פרטים ממוקדים שבגינם קבע פיצויים הכלולים בסכום הכללי. לגבי ליטוש המרצפות טענו התובעים, שמלאכה זו לא בוצעה במהלך התיקונים, אולם מכיוון שהמצב הניח את דעתו של המומחה, כמפורט בסעיף 4.1 לחוות הדעת - די בכך. ככלות הכל, השאלה המרכזית לענייננו היא, מה הם הליקויים שנותרו בדירות. אלה מפורטים בחוות הדעת המסכמת, ואינם כוללים את נושא ליטוש המרצפות. הטענה לגבי מפסק חשמלי איננה ברורה, לאחר שהמומחה ציין כי הפריט תוקן (עמ' 42 סעיף 7). הוסיפו התובעים וטענו, כי הרטיבות בחדר האמבטיה, שמקורה בדליפת צנרת ולא בחדירת מי גשמים, חזרה לקדמותה (עדות מר שלום, בעמ' 45). ואולם, לפי קביעות המומחה, האחריות לגבי ליקוי זה אינה ברורה באשר קיימת אפשרות, כי "צנרת הדלוחין טופלה במסגרת החלפה כוללנית של הריצוף" (עמ' 44 לחוות הדעת). מנגד לכך, לתובעים כמה טענות מוצדקות בנוגע לליקויים שיש לפסוק לזכותם, מעבר למפורט בסכום הכללי. הנושא הראשון נוגע לקיר התמך והשלמת המעקה בגבולות המגרש. לנושא זה נזקקנו כבר בהקשרים אחרים, ולכן יש להוסיף לתובעים סך של 1,100.- ש"ח (סעיף 11.2 לחוות הדעת). כמו-כן נמצאה קורוזיה במתכת המעקות בחצר. המצב מחייב תיקון צבע יסודי. המומחה לא יכול היה לקבוע את מידת הליקוי מלכתחילה, לעומת השפעת התחזוקה הלקוייה על המצב הנוכחי. לפיכך, תיקבע תוספת של מחצית סכום העלות, סך של 1,500.- ש"ח (סעיף 11.4(3) לחוות הדעת). הנתבעת ביקשה להפחית מהסכום הכללי את החיוב עבור אמצעי הגנה לפתחים, אולם נושא זה מוצה כבר בטיעונים קודמים ולא מצאתי הצדקה להפחית את הסכום האמור. התוספת לסכום הכללי היא, אפוא: 2,600.- ש"ח. 73. ירידת הערך: המומחה מצא, שגובה מזקף הראש בירידה ממפלס הכניסה לבניין למפלס הדירה משתנה ונע בין 198 ס"מ ל188- ס"מ, לעומת 210 ס"מ - המינימום הנדרש בהתאם לתקנות. זהו פגם מהותי, המפריע למעבר הרגיל והפשוט אל הדירה, בגבהים שבני אדם רבים צריכים אינסטינקטיבית להתכופף, כדי למנוע חשש לפגיעה בראש. בשל כך, סכום ירידת הערך יעמוד על סך של 3,000.- ש"ח. 74. סיכום: הפיצויים עבור הליקויים: 6,670.- ש"ח. הפיצויים עבור ירידת הערך: 3,000.- ש"ח. התובעת מס' 8 - גב' אופירה שלום: 75. ליקויים: הסכום הכללי שקבע המומחה נע בין 6,510.- ש"ח לבין 12,510.- ש"ח, זאת בכפוף לפתרון שייקבע לגבי חדר האמבטיה. בהקשר לכך ציין המומחה (בסעיף 10, עמ' 47), כי סידור הכלים הסניטריים בחדר האמבטיה כפי שהותקנו בפועל, אינו תואם את תוכניות המכר. כתוצאה מכך קיים קושי בכניסה אל חדר האמבטיה ובשימוש בו. אף אם העבודות תואמות את התכנון בפועל, לא קיימת התאמה לתכניות המכר, בשל כיוון הפוך של פתיחת הדלת, המקשה על הנגישות. המומחה הציע שלוש חלופות לפתרון: האחת, הפיכת כיוון הדלת, כאשר חלופה זו מותנית באפשרות הטכנית לעשות כן (והוא לא קובע שכך הוא הדבר); השנייה, החלפת הדלת הקיימת והתקנת דלת נגררת במקומה; והשלישית, פירוק כל הכלים הסניטריים והתקנתם מחדש במקומות אחרים. החלופה הראשונה אינה מעשית, שכן לא נקבע כי טכנית ניתן לבצעה. החלופה השנייה, עלותה 900.- ש"ח ואילו החלופה השלישית, 6,000.- ש"ח. כמובן שכל צד טען לחלופה הנוחה לו. נראה לי, כי בנושא זה המדובר בפגם פונקציונלי מהותי ביותר, אולם אין הכרח להחליף את מיקום כל הכלים הסניטריים. ניתן לבחור באופציה השנייה של דלת הזזה. על אי הנוחות הנותרת, בשל מיקום הכלים הסניטריים, ניתן לפצות במרכיב ירידת הערך, סכום של 2,000.- ש"ח. לפיכך, לסכום הליקויים הכללי יתווספו 900.- ש"ח, לשם התקנת דלת ההזזה. התובעת טענה בנוסף, כי למרות שלא בוצעו בדירתה תיקונים, הסכום בחוות הדעת המשלימה נמוך מזו הראשונה. המדובר בהפרשים זניחים, שלא מצאתי הצדקה לבחון את טיבם. הנתבעת ביקשה להפחית מסכום הליקויים הכללי את נושא הגגון לכביסה, והפנתה לעמ' 47 סעיף 8 לחוות הדעת, אולם שם אין המדובר בגגון אליו התייחסנו בדיון הכללי, אלא לעיגון בלתי מספיק ולשיפוי אטימה של מסתור הכביסה. לפיכך אין הצדקה להפחית סכום כלשהו מקביעות המומחה. הסכום הכללי עומד אפוא על שיעור של 7,410.- ש"ח. 76. ירידת הערך: כמפורט לעיל, בשל הפגמים בחדר האמבטיה, זכאית התובעת לירידת ערך בשיעור של 2,000.- ש"ח. 77. סיכום: הפיצויים עבור הליקויים: 7,410.- ש"ח. הפיצויים עבור ירידת הערך: 2,000.- ש"ח. התובעים מס' 9 - משפחת זערור: 78. ליקויים: הסכום הכללי שקבע המומחה: 6,390.- ש"ח. התובעים הנ"ל דרשו פיצויים גם עבור הפרש עלויות להתקנת סורגים, בין הסכום שקבע המומחה לבין העלות שהייתה להם בפועל, כמפורט בסעיף 7.1 לתצהיר מר זערור. מכיוון שהמחירים שקבע המומחה מבטאים את העלות הסבירה, ולא ברור איזה סורגים הותקנו על-ידי התובעים ובאיזה סטנדרט, אין מקום לשנות מהסכום שנקבע. טענה נוספת מתייחסת לריצוף. בחוות הדעת הראשונה התייחס המומחה לליקויים בריצוף במקומות שונים, וקבע עלות תיקון כוללת בשיעור של 2,900.- ש"ח. לפי העדות שהובאה, במסדרון לא הוחלף הריצוף (סעיף 7.2 לתצהיר), אולם בחוות הדעת המסכמת אין לכך התייחסות. מצופה היה מהתובעים לפנות אל המומחה בשאלות כלשהן בנושא זה. עם זאת, מכיוון שבנסיבות העניין נראה, כי באמת נפלה השמטה, שכן בחוות הדעת המשלימה המומחה איננו מתייחס כלל לנושא המסדרון - ייקבע על-פי אומדנה פיצוי בשיעור של 500.- ש"ח. לגבי דלת האלומיניום, התובעים דרשו את ההפרש בין מה שנקבע בחוות הדעת הראשונה לבין זו המסכמת. הסכום שנקבע בחוות הדעת המסכמת הוא הקובע ומותר למומחה לשנות במעט את דעתו, לגבי עלויות שונות. הטענה האחרונה בנוגע לליקויים מתייחסת לדיפון חלקי של האמבטיה. לפי המפורט בחוות הדעת (סעיף 4.1), אין המדובר בליקוי. התובעים ביקשו להסתמך בנושא זה על פסיקת בית המשפט, אולם השאלה שלפנינו היא מידת חלקיות הדיפון. ככל שהדיפון מועט, כך הפגם מהותי יותר. נושא זה נתון לשיקול דעתו המקצועי של המומחה, שהביע עמדתו כי בענייננו אין המדובר בליקוי. דיינו בכך. התוספת לסכום הכללי היא: 500.- ש"ח וכן סך של 2,300.- ש"ח, עבור בידוד קירות עליית הגג, כפי שהדברים פורטו בדיון הכללי. 79. ירידת הערך: כיוון פתיחת דלת היציאה מחדר האמבטיה, אינו לפי התוכניות (סעיף 3.4 לחוות הדעת): 250.- ש"ח. רוחב המסדרון צר ב2- עד 3 ס"מ מהמינימום של 80 ס"מ (סעיף 2.1 לחוות הדעת): 1,500.- ש"ח. כמו-כן לוקה הדירה בכך שפתחי מעבר אל המרפסת ופתח האור, נמוכים מהגובה המינימלי הנדרש בכ8- ס"מ וב11- ס"מ: 1,200.- ש"ח. לעניין אחרון זה יצוין, כי ככל שהמדובר בפתח נמוך יותר, העלול להפריע למעבר חופשי, כך הסכום עבור ירידת הערך צריך לגדול. עם זאת, המומחה לא מצא פגם בעצם בניית הריצוף במרפסת במפלס מעט גבוה יותר, שכן המדובר בקריטריונים מקובלים המיושמים בבנייה למגורים, ואין בדבר פגם הנדסי. 80. סיכום: הפיצויים עבור הליקויים: 9,190.- ש"ח. הפיצויים עבור ירידת הערך: 2,950.- ש"ח. התובעים מס' 10 - משפחת בר-אלי: 81. ליקויים: הסכום הכללי שקבע המומחה: 1,925.- ש"ח. התובעים הנ"ל דרשו פיצויים גם עבור מחצית עלות הבנייה של סגירת המרפסת, שלטענתם בוצעה כדי לטפל בנושא הרטיבות (סעיף 7.2 לתצהיר מר בר-אלי). משבחרו התובעים הנ"ל לשפר את איכות המגורים על-ידי סגירת מרפסת, הרי שבין מעשיהם לבין הקטנת נזק אין ולא כלום. בנסיבות אלו לא ניתן לקבוע דבר לגבי ליקויי הרטיבות. ודוק: בחוות-דעתו של המומחה נרשם, כי לא נמצאו סימני רטיבות אשר היו קיימים בחוות הדעת הראשונה. התובע טען בתצהירו, כי הנתבעת לא ביצעה למעשה תיקון ליקויי רטיבות, אלא תיקוני צבע בלבד. ואולם, לדברי המומחה הליקויים הנ"ל טופלו על-ידי הנתבעת באופן המניח את הדעת. בנסיבות אלו, לא מצאתי לפסוק דבר בנושא הרטיבות. טענות התובעים הנ"ל לגבי הסורגים, זכו כבר להתייחסות אצל בעלי דירות קודמות, ואין צורך להוסיף על-כך. הנתבעת ביקשה להפחית סך של 400.- ש"ח עבור קורוזיה במתלה הכביסה, שכן המומחה קבע שהליקוי קשור גם לתחזוקה (סעיף 6.4 לחוות-דעתו). בנסיבות האמורות, ולפי הקריטריון שנקבע לגבי דיירים אחרים, יופחת מחצית מהסכום שהוסף על-ידי המומחה לסיכום הכללי, דהיינו: 200.- ש"ח. לסכום הכללי אין אפוא תוספת אלא הפחתה בלבד, בשיעור של 200.- ש"ח. עם זאת, תובעים אלה זכאים גם לסך של 2,300.- ש"ח עבור בידוד בקירות עליית הגג. סך כל התוספת לסיכות הכללי מסתכמת, אם-כן, בשיעור של 2,100.- ש"ח. 82. ירידת הערך: עבור גובה המעקה במרפסת השירות: 500.- ש"ח. התקרה בדירה נמוכה מהמינימום המתחייב (2.50 מ'), ב3- עד 5 ס"מ. ממדידה מדגמית שנערכה, כמפורט בחוות הדעת הראשונה, הגובה נמוך מהמותר במטבח, בכניסה לדירה, באזור המבואה, בחדר הדיור ובחדר השינה. המדובר בליקוי משמעותי, שכן ריהוט סטנדרטי מחושב לפי גובה דירה מקובל (המפורט בתקנות), על-כן אי התאמה זו עלולה להקשות על הזמנת ציוד מסוג זה. ירידת הערך בשל כך תעמוד על סך של 3,000.- ש"ח. גם יציאות המעבר למרפסות נמוכות ב11- ס"מ ו8- ס"מ (בדומה לדירה הקודמת, של משפחת זערור): 1,200.- ש"ח. בנוסף לכך, גובה דלת הכניסה וגובה דלתות המעבר לחדרי השירות, נמוך בכ3- ס"מ מהמינימום (סעיף 6.1 לחוות הדעת). המדובר בחמש יחידות: 1,000.- ש"ח. ראינו לעיל, כי בדירה זו חלה סטייה משמעותית מהגבהים המינימליים, הן בתקרה והן בדלתות. ברי, כי לדבר השפעה ממשית בנוגע לירידת ערך. בשל הצטברות הגורמים השונים, נראה לי, כי יש להוסיף פיצוי משלים בשל ירידת ערך, עקב ריבוי הפגמים. ודוק: קביעת הסכומים הנ"ל נעשתה בשים לב לכל פגם בפני עצמו, ללא השפעתם המצטברת. בנסיבות אלו יש להוסיף לסכומי ירידת הערך חיוב נוסף, בשיעור של 2,000.- ש"ח, לנוכח ריבוי פגמי גובה. 83. סיכום: הפיצויים עבור הליקויים: 4,025.- ש"ח. הפיצויים עבור ירידת הערך: 7,700.- ש"ח. התובעים מס' 11 - משפחת חורי: 84. ליקויים: הסכום הכללי שקבע המומחה: 6,030.- ש"ח. התובעים הנ"ל דרשו פיצויים גם עבור פריטים רבים נוספים: התובעים טענו לליקויים בצנרת דוד השמש (סעיף 6.2 לתצהיר מר חורי). מכיוון שלטענתם התיקונים לא הצליחו, הם החליפו את כל המערכת ודורשים עתה את עלותה (נספח ג' לתצהיר). חובת הקטנת הנזק אינה מתיישבת עם גישה זו. לפיכך, על דרך של אומדנה, מוערכת עלות תיקון הצנרת, בסך של 500.- ש"ח. לגבי הסורגים, טוענים התובעים, כי יש לפסוק להם סכום זהה לזה שנרשם בתשובות לשאלות ההבהרה לגבי משפחת כודדה. יוטעם כאן, כי המומחה לא התייחס לנושא זה בדירתם, מכיוון שלא הונח לפניו תיעוד במסמכים, לרבות חוות-דעת המומחה מטעם התובעים. בעוד שלגבי משפחת כודדה חוות-דעתו של מר קרני הייתה כללית ולא התייחסה לפרטים שונים, לא כן בעניין משפחת חורי, שתביעתה נתמכה בחוות-דעת של המומחה מטעם מיל"ב. חוות-דעת זו הייתה מפורטת לפרטים רבים, ואם גם בה לא נכלל הליקוי, פשיטא שלא נמצאה הצדקה לקיומו. מר חורי העיד, כי צבע את הדירה פעמים רבות לאחר שנתגלתה רטיבות. מכיוון שלפי חוות-דעתו הראשונה של המומחה התגלתה בדירה רטיבות בהיקף ממשי, יש להוסיף על-פי אומדנה את עלויות הסיוד, בסך של 1,000.- ש"ח. בנוגע למשקופים טענו התובעים, כי לא ניתן לבצע תיקון המומלץ על-ידי המומחה, מכיוון שהם רקובים. המומחה, כבעל מקצוע מיומן, היה ער לכך. משראה להמליץ על ביצוע התיקון, אין סיבה שלא לבצעו. מר חורי נאלץ לרכוש את הקרמיקה בעצמו והקדיש לכך זמן וטרחה. לפיכך, עלות הרכישה ואובדן מעט הזמן בשל כך יעמדו על סך של 150.- ש"ח (החומר עצמו עלה 65.- ש"ח). לטענת התובעים, משטח הריצוף ביציאות מחדרי הדיור ומרפסת השירות לגינה, הוחלפו על-ידם, ועל-כן המומחה לא יכול היה להתייחס לטענות אודות ליקויים בהתקנה המקורית. אין להסתפק בנושא זה בעדותו של התובע, שכן למזער נדרש היה להציג ראיות אודות טיב הליקויים שהיו במקור, ולהסביר מדוע לא פנו אל הנתבעת בדרישה לתקן ליקוי זה. לגבי המעקות, שיעור הליקוי כבר הובא בחשבון המומחה. כפי שניווכח להלן, יהא אף טעם להפחית סכום מסוים בנוגע לפריט זה. הנתבעת ביקשה להפחית את הסך של 950.- ש"ח, בשל הקורוזיה במעקות המתכת בגינה, באשר ליקוי זה קשור גם לאחזקה שוטפת (כדברי המומחה בסעיף 2.3 לחוות הדעת). כמפורט לעיל, תופחת מחצית הסכום מהסיכום הכללי, דהיינו: סך של 475.- ש"ח. התוספת לסכום הכללי, לאחר ההפחתה הנ"ל, היא 1,175.- ש"ח. 85. ירידת הערך: הריצוף שהוחלף אינו זהה בגוונו לריצוף המקורי. המומחה העריך פגם זה בסך של 250.- ש"ח, אולם לטענת עו"ד חביליו, אין זה מתפקידו שכן המדובר בהערכה שמאית שעל בית המשפט לפוסקה, במסגרת ירידת הערך. לא מצאתי הצדקה לקבוע לפגם מזערי זה, סכום שונה מהמוערך על-ידי המומחה, שהובא כבר בחשבון הסיכום הכללי של הליקויים. גם בדירה זו, צורת פתיחת דלת חדר האמבטיה אינה מתאימה לתכניות המכר, אלא לתוכניות הביצוע בלבד: 250.- ש"ח. 86. סיכום: הפיצויים עבור הליקויים: 7,205.- ש"ח. הפיצויים עבור ירידת הערך: 250.- ש"ח. התובעים מס' 12 - משפחת כהן: 87. ליקויים: הסכום הכללי שקבע המומחה, בחוות הדעת הראשונה: 7,100.- ש"ח, לחודש אפריל 97'. בדירה זו לא בוצעו תיקוני הליקויים וגם לא נערכה ביקורת חוזרת, כדי לוודא את המצב לאשורו. משפחת כהן מכרה כזכור את הדירה, ולפי המפורט בסעיף 11(ב) לחוזה המכר, אשר נחתם בחודש ספטמבר 95' (נ45/), הזכות לפיצויים היא שלהם. בנוגע לליקויי הרטיבות קבע המומחה, כי אין להבחין בסימנים או בממצאים אחרים המעידים על קיומה (עמ' 67 לחוות הדעת הראשונה). לפי עדותו של מר כהן, כל הזמן הייתה רטיבות בדירה (עמ' 72-69 לפרוטוקול). הוא לא מתמקד באופן מיוחד בליקויים שנגרמו לאחר ביקורו של המומחה. לא ניתן להסתפק בדברים הכלליים הנ"ל של העד, כאשר היה צריך לאפשר למומחה לראות את הדירה בעת הבדיקה החוזרת, במטרה שיהא בידו להתייחס לנושא הרטיבות, אשר בחוות הדעת הראשונה הושאר תחת מעקב. למזער היה על תובעים אלה לבקש את בדיקת הדירה לפני או אחרי ביקור זה, בכדי שיוכל לוודא מה הם גורמי הרטיבות, ככל שהם קיימים, ואת עלותם. הרושם שנוצר הנו, כי לאחר מכירת הדירה ביקשה משפחת כהן להיתלות בליקוי זה מן העבר, ונמנעה מלאפשר הצגת נתונים עדכניים, להיווכח בקיום הליקויים לאשורם. בנסיבות אלו, לא מצאתי לפסוק להם דבר בשל פריט ליקוי זה. לטענת מר כהן, בתצהירו, הוא נאלץ להתקין סורגים על חשבונו, בעלות של 3,000.- ש"ח. ברם, לא הוגשה קבלה לגבי פריט זה והמומחה גם לא התייחס אליו, מכיוון שהוא ככל הנראה לא נכלל בחוות הדעת של המומחה מטעם התובעים הנ"ל. מכל מקום, לדבר לא היה אזכור במסמכים שהועברו לעיונו. בנסיבות אלו ובהעדר עיגון מקצועי מכוחו ניתן לחייב את הנתבעת בנושא - אין מקום לפסוק פיצויים בגינו. הנתבעת ביקשה להפחית פריטים מסוימים, שנדונו כבר לגבי דירות אחרות ונדחו. 88. ירידת הערך: עבור גובה המעקה במרפסת השירות: 500.- ש"ח. בנוסף טען מר כהן בעדותו, כי הוא מכר את הדירה בסכום של כ11,000-$ פחות מערכה, בשל פגמי הרטיבות. המדובר בירידת ערך הנוגעת לשם הרע שלטענתו נגרם לדירה, ולא בירידת ערך שבה עסקינן עתה, לגבי ליקויים ואי התאמות שאינם ניתנים לתיקון. ואולם, ניתן לציין כבר עתה, שבהערכותיו בעלמא - ככאלו - אין ממש. לא למותר יהא לציין, כי הדירה נרכשה בשווי של כ80,000-$ ונמכרה בחלוף כ4- שנים בשווי של כ170,000-$. עם זאת, להשפעת הרטיבות, בגדר ירידת ערך שאינה נובעת מליקויים ואי-התאמות שלא סביר לתקנם, נתייחס עוד בהמשך הדברים. 89. סיכום: הפיצויים עבור הליקויים: 7,100.- ש"ח (ללא תוספת עבור פיקוח הנדסי, מכיוון שהדירה נמכרה. הסכום הנ"ל צמוד למדד ונושא ריבית מיום 16.4.97). הפיצויים עבור ירידת הערך: 500.- ש"ח. התובעים מס' 13 - משפחת יפה: 90. ליקויים: הסכום הכללי שקבע המומחה: 3,400.- ש"ח. התובעים הנ"ל דרשו פיצויים גם עבור נושא קשירת הרעפים, שצוין בחוות הדעת הראשונה, ולטענת התובעים כלל לא תוקן. למרות זאת, בחוות-דעתו המסכמת קבע המומחה, כי מצב קשירת הרעפים סביר, בהתחשב בגיל ובבלאי. כפי שהובהר לעיל, המצב שאותו ראה המומחה בביקור המסכם, הוא הקובע לענייננו, שהרי אם סבר כי המצב תקין - כך הוא. לגבי השקעים במרפסות טען מר יפה בתצהירו, כי הוא שילם עבורם (סעיף 6.5 לתצהירו), חרף העובדה שעל הנתבעת היה להתקינם. לאימות טענה זו לא צורפה קבלה ואף לא נטען מה הוא הסכום ששולם למעשה. בנסיבות אלו, לא מצאתי הצדקה לקבוע חיוב כלשהו בנושא זה. מר יפה הגיש תצהיר נוסף שבו פרט, כי במהלך חודש ינואר 2000, לאחר גשמים חזקים וסופת שלגים, נתגלו אזורי רטיבות בדירה, כולל נזילות מים ממש. יוטעם, כי בחוות הדעת הראשונה קבע המומחה סכום של 9,000.- ש"ח לנושא הרטיבות, אולם השאירו למעקב. בחוות הדעת המסכמת, הוא פרט שנושא הרטיבות טופל על-ידי הנתבעת באופן רציני ולא מצא סימני רטיבות. עם זאת, לאור היקפה ומהותה, השאיר עניין זה למעקב נוסף. עתה, כאמור, מונח לפנינו תצהיר של התובע, על קיומה של רטיבות במוקדים שונים. גם בנושא זה מן הראוי היה לפנות כבר אז אל בית המשפט, לבקש ביקור נוסף של המומחה, במטרה שיוכל לעמוד במדויק על היקף הטענות. ואולם, מכיוון שגם למומחה היה ספק אם הליקויים תוקנו כראוי, כפי שראה להשאיר את הנושא למעקב, ולאור היקף הרטיבות כעולה מתצהירו של מר יפה - נקבעים עבור פריט זה, על דרך של אומדנה, פיצויים בסך של 4,500.- ש"ח. הנתבעת ביקשה להפחית סכום הנוגע לרפרפות הפלסטיק בתריסי הגלילה, אולם לנושא זה התייחסנו בדיון הכללי וטענותיה נדחו. התוספת לסכום הכללי היא 4,500.- ש"ח וכן סך של 2,300.- ש"ח, עבור בידוד עליית הגג. 91. ירידת הערך: עבור גובה המעקה במרפסת השירות: 500.- ש"ח (סעיף 6.1 לחוות-דעת המומחה, הגם שהליקוי לא נזכר בטענות התובעים). גם בדירה זו פתחי המעבר למרפסות נמוכים מהמותר ב8- עד 10 ס"מ: 1,000.- ש"ח. יצוין, כי עובדת הגבהת ריצוף המרפסת ביחס לדירה, אינה מהווה ליקוי כשלעצמה (סעיף 4 לחוות הדעת המקורית). 92. סיכום: הפיצויים עבור הליקויים: 10,200.- ש"ח. הפיצויים עבור ירידת הערך: 1,500.- ש"ח. התובעים מס' 14 - משפחת ארבלי: 93. ליקויים: הסכום הכללי שקבע המומחה: 7,400.- ש"ח. התובעים הנ"ל דרשו פיצויים גם עבור ליקויי הרטיבות שתוקנו על-ידם. במהלך הביקור לקראת הכנת חוות הדעת הראשונה, הבחין המומחה, כי העבודות הקשורות לאיטום מצויות בעיצומן (עמ' 81 סעיף 3), ואמד את עלות ביצוע התיקונים, שאותם פרט, בסך של 6,000.- ש"ח. עם זאת, המומחה ראה לציין כבר אז, כי "לאור שיפוצים ועבודות נוספות שבוצעו במפלס הגג על-ידי הדיירים, אין באפשרותי לקבוע בשאלת הגורם האחראי". בביקור החוזר פרט המומחה, כי אינו מבחין בסימנים ובממצאים של רטיבות. הוא גם לא יכול היה להתייחס לאחריות לפגמים ביריעות הבידוד התרמי הצמודות למשטחי הרעפים, שכן קיימת אפשרות שאלה נפגעו במהלך ביצוע עבודות התיקונים. התובע, מר ארבלי, ציין בסעיפים 7 ו8- לתצהירו, את העובדה לפיה הוא נאלץ לבצע תיקוני ליקויי רטיבות, בשל חדירת מים לדירתו ואל דירת השכנים. הדירה מצויה בקומה עליונה וצמודה אליה עליית גג. בכל הדירות בקומה העליונה נמצאו ליקויי רטיבות בלתי מבוטלים, ואין להוציא את דירת משפחת ארבלי מכלל זה, רק מכיוון שהיא נדרשה לבצע לאלתר את תיקון הליקויים. עם זאת, כפי שהובהר לעיל לגבי דיירים אחרים, משבוצעו עבודות תיקונים, מן הראוי היה לצרף קבלה או חשבון המפרט במדויק את מסכת התיקון ואת העלות המדויקת. משלא נעשה כך, ניתן להסיק, כי העלות בפועל הייתה נמוכה מזו שנקבעה על-ידי המומחה. זאת ועוד, המומחה התייחס בחוות-דעתו לכך, שבשל עבודות שיפוצים נוספות במפלס העליון, אין באפשרותו להתייחס לגורם האחראי לכל תופעת הרטיבות. בהתחשב באמור ועל דרך של אומדנה, ישולמו לתובעים פיצויים עבור פריט זה, בסך של 3,000.- ש"ח. התוספת לסכום הכללי היא: 3,000.- ש"ח וכן סך 2,300.- ש"ח עבור בידוד עליית הגג. מכיוון שלא ברור אם העבודות אשר בוצעו על-ידי התובעים כללו גם בידוד של הקירות הנ"ל, לא תישלל כאן התוספת עבור הפיקוח ההנדסי. מנגד לכך, על סכום תיקון הליקויים הנ"ל (3,000.- ש"ח), אין להוסיף עבור הפיקוח ההנדסי, מכיוון שלא הוכח, כי בפועל העבודות בוצעו תחת פיקוח הנדסי, אולם יש להוסיף ריבית. 94. ירידת הערך: עבור גובה המעקה במרפסת השירות: 500.- ש"ח. גם בדירה זו מעברי הפתחים למרפסות נמוכים מהמינימום ב8- ו10- ס"מ: 1,000.- ש"ח. 95. סיכום: הפיצויים עבור הליקויים: 12,700.- ש"ח. הפיצויים עבור ירידת הערך: 1,500.- ש"ח. התובעים מס' 15 - משפחת כודדה: 96. ליקויים: הסכום הכללי שקבע המומחה: 4,950.- ש"ח. התובעים הנ"ל דרשו פיצויים נוספים גם עבור התקנת הסורגים. במענה לשאלות ההבהרה, רשם המומחה, כי חוות-דעתו של מר קרני, אשר הוגשה מטעם תובעים אלה, ערוכה בצורה כללית ובלתי מפורטת, לכן נושא מיגון הפתחים לא נבדק על-ידו. בנסיבות אלו, המליץ לבדוק לגבי דירות אחרות, אם נעשתה הכנה למיגון, שאם לא כן, ניתן לקבוע עבור פריט זה תשלום בסך של 1,400.- ש"ח. לעיל ראינו, כי הפריט האמור לא הופיע ברשימותיו לגבי תובעים שפנו אל מומחים אחרים. בנסיבות אלו, לא ניתן לקבוע את קיומו של הליקוי ואין הצדקה לפסוק פיצויים בגינו. טענה נוספת מתייחסת לתיקוני סיד וטיח. בחוות הדעת הראשונה קבע המומחה, לטענתם, עלות תיקונים בסך של 7,000.- ש"ח (עמ' 86), ואולם, רוב הפגמים תוקנו להנחת דעתו. לכן, בחוות הדעת המשלימה העריך את עלות תיקון הליקויים שנותרו, בסך של 900.- ש"ח. על-כך טוענים התובעים, כי לאחר מכן נתגלו סדקים נוספים בחדר השינה הצפוני ובסלון. דא-עקא, שאין פירוט מספיק לגבי היקף הפגמים ומכאן שקשה לקבוע את עלותם. בנסיבות אלו יועמד סכום הפיצוי על סך של 1,000.- ש"ח. טענה נוספת מתייחסת לנושא הבידוד התרמי, על-כך שהמומחה לא ערך את הבדיקה כראוי. נושא זה היה צריך להתלבן עמו. משלא נעשה כן, לא ניתן כיום לקבוע העדר בידוד תרמי כטענת התובעים. נושא נוסף מתייחס לרטיבות, שלטענת מר כודדה שבה בחלקה לדירה, כמפורט בסעיף 7 לתצהירו. גם כאן לא ניתן להתייחס להיקף הליקוי בהשוואה למצב שנקבע בחוות הדעת הראשונה (עלות של 1,800.- ש"ח - עמ' 88 סעיף 8). לפיכך יעמוד הפיצוי עבור הרטיבות שחזרה, על סך של 750.- ש"ח. הפריט האחרון הנו האמבטיה, הלוקה בפגמים בשכבת האמייל. בחוות הדעת הראשונה (עמ' 87 סעיף 5), המליץ המומחה על תיקון מסוים, שאם לא יצליח, כי-אז יהא צורך להחליף את האמבטיה. בחוות הדעת המסכמת קבע, שאין שינוי במצב (עמ' 83 סעיף 5). למרות זאת, משום מה הוא לא כלל פריט זה במסגרת סכומי הליקויים. ככל הנראה ראה לנהוג כך, מן הטעם שליקוי מן הסוג האמור יכול להיגרם גם על-ידי המשתמשים. במכלול הנסיבות, ולאור המפורט בתצהירו של מר כודדה, נחה דעתי כי יש לפצות את הדיירים על עלות החלפת האמבטיה: סך של 1,100.- ש"ח. הנתבעת ביקשה להפחית את שיעור הפיצויים בשל קיר התמך, אולם נושא זה לובן קודם לכן, לגבי דיירים אחרים, ונדחה. התוספת לסכום הכללי היא: 2,850.- ש"ח. 97. ירידת הערך: גם לגבי דירה זו נמצא ליקוי במזקף ראש בחדר המדרגות, בשל גובה נמוך מדרישת התקנות. בחוות הדעת הראשונה המליץ המומחה על סיתות מבוקר בתקרת הבטון, כדי שניתן יהיה לבדוק את הסטייה הסופית מהמינימום הנדרש לפי התקנות. בחוות הדעת המסכמת הוא ציין, כי הליקוי שנותר אינו ניתן לתיקון. בנסיבות אלו וכפי שפורט לעיל לגבי דירת משפחת שלום, המדובר בליקוי משמעותי. בנסיבות אלו, הפיצויים על ירידת ערך עבור פריט זה יעמדו על סך של 3,000.- ש"ח. 98. סיכום: הפיצויים עבור הליקויים: 7,800.- ש"ח. הפיצויים עבור ירידת הערך: 3,000.- ש"ח. התובעים מס' 16 - משפחת אביטל: 99. ליקויים: הסכום הכללי שקבע המומחה: 5,550.- ש"ח. התובעים הנ"ל דרשו פיצויים גם עבור רטיבות בהתאם להערכה בחוות הדעת הראשונה, שכן המומחה קבע בחוות הדעת המסכמת, כי התיקון שעליו המליץ לא בוצע. למרות זאת, העריך את סכום התיקון במחיר נמוך יותר. דא-עקא, שהעובדה לפיה המלצת המומחה לא מולאה אינה מחייבת את המסקנה, כי לא בוצעו עבודות תיקונים שצמצמו את היקף הליקוי. לפיכך, אין ממש בטענה זו של משפחת אביטל. פריט נוסף מתייחס לחדירת רטיבות מגג הרעפים. בחוות הדעת הראשונה העריך המומחה את עלות ניקוי תעלת הניקוז ושיפור האטימות, בסך של 1,400.- ש"ח (עמ' 95 סעיף 1). בחוות הדעת המסכמת המליץ לערוך מעקב נוסף, שכן במסגרת עבודות השיפוצים שביצעו הדיירים, נעשה ציפוי לוחות גבס ולכן לא נמצאו סימנים לפגימה. בנסיבות אלו מבקשים הדיירים לפסוק לזכותם את סכום הפיצויים, בהתאם להערכה הראשונה. לא כן הדבר, אולם ניתן לפצותם בסכום מסוים, במסגרת כלל העבודות שביצעו, בגדרן נכלל ותוקן הנושא האמור: 600.- ש"ח. טענות הנתבעת להפחתה מהסכום הכללי, נדחו לעיל לגבי דיירים אחרים. התוספת לסכום הכללי היא, אפוא: 600.- ש"ח וכן סך של 2,300.- ש"ח, עבור הבידוד בעליית הגג (כמו למשפחת מילון, גם כאן, לסכום האחרון אין לפצות עבור פיקוח הנדסי, מכיוון שהעבודה כבר בוצעה. מנגד לכך יש להוסיף להצמדה למדד גם ריבית מירבית, החל מחודש פברואר 99', שהנו מועד ההערכה). 100. ירידת הערך: בדירה זו לא נמצאו פגמים וליקויים, שאינם ניתנים לתיקון. הטענה היחידה התייחסה לגג העליון שלא בוצע מבטון, אולם לנושא זה התייחסנו באריכות בחלק הכללי. 101. סיכום: הפיצויים עבור הליקויים: 8,450.- ש"ח. התובעים מס' 17 - משפחת כץ: 102. ליקויים: הסכום הכללי שקבע המומחה: 7,140.- ש"ח. התובעים הנ"ל דרשו פיצויים גם עבור ליקויים בשל הרטיבות, שלטענתם חזרה. בסעיף 4 (עמ' 96) לחוות הדעת מציין המומחה, כי בחוות-דעתו הראשונה ריכז את תלונות משפחת כץ, אולם, באין ממצאים בנושא הרטיבות קבע, שיש להמשיך ולעקוב אחריו. בביקור המסכם לא מצא סימנים או ממצאים המעידים על רטיבות. ואולם, לאחר הביקור הנ"ל התקבלה במשרדו הודעה טלפונית מאת משפחת כץ, אודות חדירת רטיבות לדירה. הוא מציין, כי ביום 24.2.99 נערך ביקור נוסף, אולם בשל השמטה בלתי ברורה, אין שם פירוט של הממצאים. לא נוכל אפוא לדעת, האם נמצאו מוקדי רטיבות אם לאו, ומה היקפם. בנושא זה היינו מצפים, כי תבוא פנייה אל המומחה במסגרת שאלות ההבהרה או החקירה הנגדית, אולם לא כך נעשה. עם זאת, להבדיל ממקרים קודמים שצוינו, בהם הדיירים לא פנו אל המומחה לביקור חוזר, הרי שבפנייתה הנ"ל גילתה משפחת כץ את דעתה, להישנות הליקוי. באין אפשרות לקבוע ממצאים, ייפסק להם פיצוי מינימלי: 700.- ש"ח. עוד עמדו התובעים הנ"ל על סיוד ותיקון סדקים פעמים אחדות, בעקבות הרטיבות שנגרמה לדירה מגורמים שונים. לפי תצהירו של מר כץ (סעיף 7(ג)(3)), העלות מסתכמת בשיעור של 5,000.- ש"ח, אולם קבלה או אישור אחר לתמוך בכך - אין. בדומה לנאמר לעיל, לגבי משפחת שרון, ולאחר שהוכח קיומם של ליקויים אשר הצדיקו ביצוע עבודות סיוד מדי פעם בפעם, ייפסקו למשפחת כץ פיצויים עבור פריט זה, בסך של 1,000.- ש"ח (סכום זה כולל את הצביעה המפורטת בסעיפים 6.11 ו6.12- לחוות-דעתו הראשונה של המומחה, ואשר לפי עדות מר כץ, המלאכה בוצעה על חשבונו). טענה נוספת התייחסה לריצוף חדר האמבטיה בשל פגמים בשיפוע. דא-עקא, שאין לפנינו תשתית עובדתית לקבוע דבר בנושא זה, כשם שאין קבלה להעיד על נושא התיקון. לפיכך, לא יהיו התובעים הנ"ל זכאים לתשלום כלשהו בשל טענה זו. הנתבעת ביקשה להפחית את הסכום שקבע המומחה בחוות הדעת, עבור אמצעי הגנה לפתחים (עמ' 99 סעיף 4), אולם בחלק הכללי לעיל, הייתה התייחסות לנושא זה וטענותיה נדחו. התוספת לסכום הכללי עומדת, אפוא, על סך של 1,700.- ש"ח. כמו-כן זכאים התובעים הנ"ל לסך של 2,300.- ש"ח, עבור בידוד קירות עליית הגג. 103. ירידת הערך: לפי סעיף 3.1 לחוות הדעת, רוחב פרוזדור חדרי השינה קטן בכ3- ס"מ ממינימום 80 ס"מ הנדרשים בתקנות: 1,800.- ש"ח. פתחי היציאה למרפסות נמוכים אף הם מהמידות הסטנדרטיות. דלת אחת בכ10- ס"מ ודלת שנייה בכ4- ס"מ (סעיף 2.2 לחוות הדעת): 1,000.- ש"ח. 104. סיכום: הפיצויים עבור הליקויים: 11,140.- ש"ח. הפיצויים עבור ירידת הערך: 2,800.- ש"ח. התובעים מס' 18 - משפחת אוחיון: 105. ליקויים: הסכום הכללי שקבע המומחה: 7,530.- ש"ח. התובעים הנ"ל דרשו פיצויים גם עבור עלות תיקון ליקויי הגימור, באזור צינור מוצא המרזב. אף שבחוות-דעתו המסכמת קבע המומחה שיפור ברמת הגימור, טוענים התובעים שלמעשה הנתבעת לא ביצעה עבודות תיקון כלשהן בנושא זה. לכן הם ביקשו לפסוק לזכותם את סכום התיקון, כפי שנקבע בחוות הדעת הראשונה. לעיל הובהר כבר, שהמבחן העיקרי לענייננו הנו המצב הסופי, כפי שהמומחה ראה בביקורו האחרון. מששוכנע, כי חל שיפור בנושא, ממילא המצב הנוכחי הנו סביר מבחינתו, בין אם בוצע תיקון ובין אם לאו. נושא נוסף מתייחס לעיבוד האבן, כאשר המומחה קבע בחוות-דעתו תשלום בשיעור 180.- ש"ח (סעיף 45). דא-עקא, שבתצהירו של מר אוחיון הוא טען, כי המצב חזר לקדמותו (סעיף 7(2) לתצהיר). עם זאת, לא נדע מהו ההיקף הנוכחי של הליקוי, על-כן ובדרך של אומדנה ישולם לתובעים עבור פריט זה, סכום נוסף בשיעור של 150.- ש"ח. לגבי הגדרות מסביב קבע המומחה, כי הליקויים הנטענים בחוות-דעת המומחה מטעם התובעים, אינם ניתנים לאימות בשל צמחיה המכסה אותם. בנסיבות אלו, משלא ניתן לוודא את קיומו של הליקוי, אין לפסוק בגינו דבר. לפי המפרט שצורף לחוזה, צריך היה להימצא בחדר שירות ההורים מכשיר וונטה. מכשיר זה לא הותקן, אולם לדעת המומחה, שהתייחס לכך בעמ' 7 לתשובות ההבהרה (בסעיף 1), החדר מאוורר באופן טבעי, באמצעות חלון הפונה לאוויר החוץ. לפיכך, התקנת המכשיר הנ"ל מיותרת. עם זאת הוא ראה לציין את שווי אי ההתאמה בשיעור של 900.- ש"ח. הדעת נותנת, שכוונתו היא לעלות המכשיר ולעבודה הכרוכה בהתקנתו. משאין צורך בקיומו של מכשיר הוונטה, זכאים התובעים לזיכוי עבור שווי המכשיר עצמו, שאותו היה צריך לספק להם, בהתאם לתנאי ההתקשרות. לאור האמור, יש להוסיף לסכום הכללי סך של 600.- ש"ח, כאומדנה לשווי המכשיר בלבד. נושא אחרון מתייחס לעובי צנרת הגן, העשויה בקוטר של חצי צול במקום שלושת רבעי צול, כמקובל. הדבר משפיע על לחץ המים בתוך הצנרת. בשל פריט זה קבע המומחה בחוות-דעתו תשלום של 500.- ש"ח (עמ' 106). ואולם, בתשובות ההבהרה (סעיף 5 בעמ' 7) הסביר, כי הסכום הנ"ל מתייחס אך לקוטר המוקטן של הברז הקיים, ולא לגבי אי ההתאמה עצמה, בשל הקוטר הצר של הצינור. ואכן, בחקירה הנגדית שב המומחה והבהיר, כי להוציא את החלפת הברז, המדובר בליקוי אשר לא סביר לתקנו (עמ' 109). בנסיבות אלו, התובעים יהיו זכאים לפיצוי נוסף על ירידת ערך, שייקבע להלן. הנתבעת ביקשה להפחית מהסכום הכללי סך של 400.- ש"ח, בשל רמת עיגון מעקה הברזל (סעיף 16 לחוות הדעת). כוונתה היא ככל הנראה לכך, שהמומחה רשם סימן שאלה לצד המילים "הגורם האחראי". בחוות הדעת הראשונה אין התייחסות לגורם האחראי, ועל פני הדברים נראה, כי עיגון מעקה ברזל בגינה נוגע לעבודות הביצוע ולא לפעולות של הדיירים. לכן, לא מצאתי הצדקה להפחית סכום זה. אלה הם פני הדברים גם לטענה בדבר אמצעי ההגנה לפתחים, אליה התייחסנו קודם לכן, לגבי דיירים אחרים. עבור כיוון לקוי בתריס גלילה בחדר הדיור, קבע המומחה עלות של 100.- ש"ח. הנתבעת מבקשת להפחית סכום זה, מכיוון שהדבר קשור גם לתחזוקה שוטפת. בנסיבות אלו יופחת סך של 50.- ש"ח לפי הקריטריונים שנקבעו לעיל. התוספת לסכום הכללי לאחר ההפחתה הנ"ל, מסתכמת בסך של 700.- ש"ח. 106. ירידת הערך: עבור אי התאמה בגודל צנרת הגן, כמפורט לעיל: 500.- ש"ח. אין טענות נוספות בנוגע לירידת הערך. 107. סיכום: הפיצויים עבור הליקויים: 8,230.- ש"ח. הפיצויים עבור ירידת הערך: 500.- ש"ח. הבית המשותף ברח' ונטורה 5: 108. בבית ברחוב ונטורה 5 מתגוררות משפחות התובעים 6-2. כזכור, בבניין זה לא בוצעו תיקוני הליקויים ולעיל נקבעה הזכות לקבל פיצויים מלאים, לפי העלות הצפויה לבעלי הדירות. בחוות-דעתו קבע המומחה את אומדן העלויות, בסך של 10,350.- ש"ח, לחודש אפריל 97'. בנוסף לכך טוענים התובעים לליקוי הנוגע למזקף הראש במהלך המדרגות התחתון, הנמוך בכ13- ס"מ מהמינימום הנדרש בתקנות. המדובר בעיקר במהלך אל דירות 1 ו2-. דא-עקא, שלא הוכח מי מהתובעים, אם בכלל, מתגוררים בשתי דירות אלו, שעיקר הנזק הנו מנת חלקם. מכיוון שבשני מקרים הייתה התייחסות מיוחדת של המומחה לליקויים כאלה בדירות עצמן (משפחות שלום וכודדה), אפשר להסיק, כי אין כאן פגיעה קונקרטית בתובעים. מובן, כי ערך הליקוי לגבי כלל הדיירים בבניין נמוך הרבה יותר מאשר אותם בעלי יחידות. כך בדומה הם פני הדברים, גם לגבי הליקוי בנוגע לרוחב מסדרון הכניסה הראשית לדירות 5-3. בהקשר לכך קבע המומחה, כי רוחב המעבר נע בין 84 ל90- ס"מ, חלף מטר אחד הנדרש בתקנות. עבור שני ליקויים אלה, בשים לב להשפעה המינימלית על כלל הדיירים, נקבע בזה פיצוי על דרך של אומדנה: סך של 1,400.- ש"ח. בנוסף לכך טענו התובעים להטבת נזקים עבור הסטייה ברוחב פתח המעבר למקלט. על-כך קבע המומחה, כי המדובר בסטייה זניחה בלבד. בנסיבות אלו, לא מצאתי הצדקה לפסוק פיצויים כלשהם עבור פריט זה. 109. סכום כל הליקויים ברכוש המשותף מגיע, אפוא, לשיעור של 11,750.- ש"ח, לפי ערך של חודש אפריל 97'. כל משפחה ממשפחות התובעים המתגוררים בבניין זה, זכאית לפיצויים בשל הרכוש המשותף, בשיעור של החלק ברכוש זה הצמוד לדירתם, דהיינו: לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כלל הדירות בבית המשותף, למעט שטחם של מרפסות וקירות חיצוניים (סעיף 57 לחוק המקרקעין, תשכ"ט1969-). יחס זה, של שטח כל דירה לכלל הרכוש המשותף בבניין, יחול גם לגבי כל הליקויים בבניינים שידונו להלן. הבית המשותף ברח' ונטורה 9: 110. בבית האמור מתגוררות משפחות התובעים 11-9. לפי חוות-דעתו המסכמת של המומחה, שיעור סכומי הליקויים שנותרו הנו 8,700.- ש"ח. גם כאן נמצאו ליקויים דומים, בנוגע לרוחב המעבר אל דירות 5-3 וגובה מזקף הראש במהלך אל דירות 1 ו2-. בנסיבות אלו, יש להוסיף פיצוי בסך של 1,400.- ש"ח. טענה נוספת התייחסה למעקה הבטיחות בפתח היציאה לגג. לעניין זה קבע המומחה, שאין שינוי במצב והפנה לנאמר בחוות הדעת הראשונה. בזו נרשם חיוב בשיעור של 600.- ש"ח, כפי שגם נרשם בסעיף 5 לחוות הדעת המתייחסת לבניין ברח' ונטורה 5. לפיכך, יש להוסיף תשלום בשיעור של 600.- ש"ח. גם כאן אין מקום להיזקק לטענה בדבר רוחב פתח המעבר למקלט. 111. ערך סכום הליקויים הכולל בבית משותף זה, מסתכם אפוא בשיעור של 9,700.- ש"ח, לפי החלוקה המפורטת לעיל. הבתים המשותפים ברח' ונטורה 11, 15 וברח' גבירצמן 4: 112. לגבי בתים אלה הוסכם, כי סכום הפיצויים היחסי לכל אחד מהם יחושב לפי התוצאה הנמוכה מבין שני הבניינים הנ"ל (עמ' 20 לפרוטוקול). התוצאה הנמוכה יותר חלה לגבי הבית ברח' ונטורה 5, שכן ערך הליקויים בבית ברח' ונטורה 9, לפני ביצוע התיקונים, עמד על שיעור גבוה יותר מזה שנמצא בבית השני. מכיוון שרק באחד מהבניינים בוצעו תיקונים, ברי כי ההשוואה יכולה להיעשות רק על בסיס שווה, לפי המצב עובר לביצוע התיקונים. בנסיבות אלו, ערך הליקויים לכל אחד מהבניינים הנ"ל מסתכם בסך של 11,750.- ש"ח, לחודש אפריל 97'. התשלום היחסי לגבי הליקויים בבית ברח' ונטורה 11 יבוצע לתובעים 14-12; לגבי הבית המשותף ברח' ונטורה 15 - לתובעים 16; ולגבי הבית המשותף ברח' גבירצמן 4 - לתובעים 18. הטענות הנוספות לגבי ירידת הערך: 113. בנוסף לירידת הערך בשל הליקויים שלא ניתן לתקנם או שהדבר בלתי סביר, עמדו התובעים גם על ירידת ערך הנובעת מהליקויים הרבים והמהותיים שהיו בכל דירה ודירה, והרטיבות בכללם. בנושא זה קיימת מחלוקת בשאלה, האם תשלום פיצויים עבור כל הליקויים, לרבות הפגמים שאינם ניתנים לתיקון, אינו מוביל למצב שהדירה נחשבת למתוקנת כראוי, על-כן אין בה ירידת ערך נוספת. עמדתי היא, כי דירה שנמצאו בה ליקויים רבים ומהותיים, לוקה בירידת ערך אף אם תוקנה כראוי או שולמו מלוא הפיצויים לשם כך (ע"א (י-ם) 4015/98 די וורולי נ' נורמן, דינים מחוזי, כרך לב(4) 376). למשל: סביר ביותר, כי בבואו לרכוש דירה במחיר זהה, יעדיף הקונה הרגיל את זו שכלל לא היו בה ליקויים, מהדירה שלקתה ברטיבות שתוקנה. יוצא מכאן, כי הדירה שבה נמצאו ליקויים מהותיים, תימכר בתנאים האמורים רק במחיר זול יותר. ההפרש הוא שווי ירידת הערך. עמד על-כך בית המשפט העליון בפרשת עמיגור (ע"א 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' מאיוסט (דינים עליון, כרך לד, 611). שם נפסק כדלקמן: "המערערת טוענת, כי בית המשפט קמא חייב אותה לפצות את המשיבים פעמיים על אותו נזק עצמו: פעם אחת - בעלות התיקונים של הליקויים; פעם שניה - בגין ירידת ערך הדירה. ולא היא. ראשית, הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה אמור לפצות את המשיבים, כפי שנאמר בפסק הדין, גם על ליקויים שלא ניתן או לא כדאי לתקנם. על ליקויים אלה לא ניתן למשיבים פיצוי אחר, אלא הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה. שנית, חלק מן הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה נובע מן הירידה בערך הדירה עקב ביצוע התיקונים. פשיטא שדירה מתוקנת עשוייה להיות שווה פחות מדירה חדשה, שלא היה בה ליקוי ולא נצרכה לתיקונים. נזק כזה הוא בר-פיצוי. עלות התיקונים אינה מפצה על נזק זה, ולפיכך הוסיף בית המשפט קמא פיצויים בגין ראש נזק זה בנפרד, והדין עמו". (הדגש אינו מצוי במקור - מ' ג') נובע מן האמור, כי התובעים זכאים לפיצויים עבור ירידת ערך, גם בשל הפגיעה עקב מהותם של הליקויים. לפי הגישה האחרת, ראש הנזק הנ"ל תלוי בראיות קונקרטיות לעצם קיומה של ירידת הערך (בנוסף לשיעורה) ואינו נובע רק מעובדת קיומם של הליקויים (ע"א 5058/91 רמט בע"מ נ' זעפרני, לא פורסם; דנ"א 7735/96 זעפרני נ' רמט בע"מ, דינים עליון, כרך נא, 201). עם זאת, כמדומה שגם לפיה קיימת בענייננו תשתית עובדתית מספיקה, לנוכח טיב הליקויים, היקפם ואיכות הבנייה בכללותה. הנתבעת טענה, כי בפועל לא נגרמה ירידת ערך לדירות, לאור מחירי המכירה הנאים שקיבלו משפחות אשר הקדימו ומכרו אותן בסמוך לאחר רכישתן. בכלל זאת הפנו אל עסקת המכירה של משפחת כהן, התובעים מס' 12. אכן, דירת משפחת כהן נמכרה שנים אחדות לאחר רכישתה, במחיר גבוה בהרבה ממחיר הקניה מהנתבעת. ואולם, בכך אין כדי להעיד דבר לגבי העדר ירידת הערך, שכן הדירה נמכרה במחיר הנקוב לאור מצבה והליקויים שהיו בה. בהתאם לזאת אך סביר הדבר, כי אלמלא קיומם של אלה מחירה יכול היה להיות גבוה עוד יותר. ככלות הכל, השאלה הניצבת לפנינו אינה שיעור הרווח שהפיקו התובעים מעסקת רכישת הדירה, אלא, שיעור הנזק שנגרם להם בשל ירידה במחיר הדירה, מכיוון שנמצאו בה ליקויים מהותיים. ההשוואה צריכה להיעשות עם מחירה אלמלא ליקויים אלה. בל נשכח, כי חובת הגילוי מחייבת את המוכרים לדווח לקונים על קיומם בעבר של ליקויים מהותיים. עצם קיומה של חובה זו יוצר פתח לויכוח נוסף במשא ומתן לגבי המחיר. למסקנה זו ניתן להגיע מכוח מבחני ניסיון החיים והשכל הישר, ללא צורך בהוכחות שמאיות. 114. על רקע האמור, נותר לבחון את שווי ירידת הערך. מקובל עלי, שברגיל שומה לצרף חוות-דעת של שמאי, על-מנת שיאמוד את שווי ירידת הערך. אולם, גם בנושא דידן ניתן לקבוע את סכום הפיצויים על דרך של אומדנה, לפי הקריטריונים שפורטו לעיל, בנוגע לאיחורים במסירה, תוך ששיעור הפיצויים ייקבע על הצד המתון, משלא הובאו הוכחות ישירות. הנתונים מתוך חוות-דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, יכולים לשמש תשתית מספיקה להערכת הנזק, בשים לב לעובדה שבחלק ניכר מהדירות - בעיקר אלו המצויות בקומות העליונות - סבלו מליקויי רטיבות קשים למדי, לאורך תקופה לא קצרה. 115. בנסיבות האמורות, זכאית כל אחת ממשפחות התובעים לפיצויים נוספים עבור ירידת הערך הנ"ל, בסכום הנקוב לצד שמם, כאשר סכום זה מחושב להיום וכולל את הריבית שנצברה לעבר. עם זאת הבאנו כמובן בחשבון, כי המדובר בחישוב נזק על יסוד ההנחה, לפיה הדירות מתוקנות כראוי ושולמו פיצויים על הענף השני של ירידת הערך, שבו דובר קודם לכן. ואלה הסכומים: משפחת מילון: סך של 3,000.- ש"ח; משפחת ירושלמי: סך של 1,000.- ש"ח; משפחת אהרון: סך של 2,000.- ש"ח; משפחת חזות: סך של 3,000.- ש"ח; משפחת שרון: סך של 2,000.- ש"ח; משפחת שלום: סך של 1,000.- ש"ח; גב' אופירה שלום: סך של 1,000.- ש"ח; משפחת זערור: סך של 2,000.- ש"ח; משפחת בר-אלי: סך של 3,000.- ש"ח; משפחת חורי: סך של 3,000.- ש"ח; משפחת כהן: סך של 3,000.- ש"ח; משפחת יפה: סך של 3,000.- ש"ח; משפחת ארבלי: סך של 3,000.- ש"ח; משפחת כודדה: סך של 3,000.- ש"ח; משפחת אביטל: סך של 3,000.- ש"ח; משפחת כץ: סך של 3,000.- ש"ח; משפחת אוחיון: סך של 1,000.- ש"ח. ד' נזק שאינו של ממון - 116. התובעים טוענים לנזק שאינו נזק של ממון, בשל עגמת הנפש, אובדן זמן, טרחה והפסדי השתכרות שנגרמו להם בשל הליקויים ואי ההתאמות שנמצאו בדירות. השיקולים הצריכים להבחן לראש נזק זה, בגדר סעיף 13 לחוק החוזים, חלק כללי, הם אורך התקופה עד להעמדת הדירה במצב כפי שהייתה צריכה להיות מלכתחילה, לו הממכר היה נמסר כראוי. ככל שחלף יותר זמן, כך הנזקים הבלתי ממוניים גדולים יותר. גורם נוסף נוגע להיקף הליקויים בכל דירה ודירה ומידת הסבל ואי הנוחות הנגרמת בעטיין, כאשר לעניין זה מבחינים בין ליקויים אשר יש להם השפעה שלילית על החיים התקינים בדירה, דוגמת ליקויי רטיבות, לבין אלה שברגיל חשים בהם פחות. טיב הליקויים חובר אפוא להיקפם, בשקלול הנזקים בראש נזק זה (לפיצויים בשל נזק שאינו של ממון כתרופה חוזית, ראו: ע"א 348/79 גולדמן נ' מיכאלי, פ"ד לה(4) 31, 41-40. לזיקה בין הליקויים לראש נזק זה, ראו: ע"א 611/89 נחמיאס הנ"ל, פ"ד מו(2) בעמ' 65 מול ו'-ז'). הנתבעת טוענת, כי התובעים לא הוכיחו את הסבל והטרדה שנגרמו להם. לדידה, מרבית הליקויים שנקבעו בחוות-דעתו של המומחה לא הורגשו כלל, וכי ברוב הדירות לא הוכחה כלל קיומה של רטיבות. בנסיבות אלו עמדתה היא, כי אם יש לפסוק פיצוי עבור ראש נזק זה, והיא אינה מסכימה לכך, ראוי לעשות כן כאחוז מסוים מסכום הליקויים הסופיים, כפי שנקבעו על-ידי המומחה בחוות דעתו. גישה מינימליסטית זו אינה מקובלת עלי. בין עלות תיקון הליקויים לבין הסבל, עגמת הנפש והטרחה אין זיקה הכרחית. לעיתים תיקון ליקוי קשה (כמו רטיבות) הנו זול למדי, אולם המשפחה סבלה בעטיו חורפים אחדים סבל רב, מבלי לשער כי למעשה המדובר בעניין פעוט. אין צריך גם לומר, כי בחברה הישראלית דירה אינה רק נכס כלכלי. ברכישתה מושגים הביטחון והשלווה לקורת גג קבועה. לאור מגמה זו, מאמצים רבים של בני המשפחה, בעיקר אצל זוגות צעירים, מושקעים בכדי להשיג את המטרה המיוחלת. לעתים מגויסת לשם כך המשפחה הרחבה כולה, בנוסף לנטילת הלוואות ומשכנתאות מכבידות. והנה, משהצליחו סוף סוף להגשים את החלום ולרכוש להם נחלה, באה המציאות וטופחת על פניהם, עת מתגלים הליקויים ואי ההתאמות בממכר. במקרים רבים, בשלב זה כבר מוצו ברכישה עצמה רוב, אם לא כל, המשאבים הכספיים, ולא נותר בידיהם הרבה לשם נקיטת פעולות למימוש זכויותיהם. זהו מפח נפש כפול ומכופל, כאשר הפניות הרבות אל החברה הקבלנית - ממש כמו אל הנתבעת דנן - נתקלות למזער במענה בלתי קונסטרוקטיבי. 117. על-יסוד מלוא הנסיבות של העניין דנן, לאחר ששקלתי את הנתונים הנדרשים לראש נזק זה, נקבעים בזה לכל אחת ואחת מן המשפחות פיצויים בשיעורים המפורטים לקמן, כאשר הסכומים נושאים הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת כתב התביעה (18.10.95): משפחת מילון: סך של 15,000.- ש"ח; משפחת ירושלמי: סך של 10,000.- ש"ח; משפחת אהרון: סך של 15,000.- ש"ח; משפחת חזות: סך של 15,000.- ש"ח; משפחת שרון: סך של 10,000.- ש"ח; משפחת שלום: סך של 12,000.- ש"ח; גב' אופירה שלום: סך של 8,000.- ש"ח; משפחת זערור: סך של 10,000.- ש"ח; משפחת בר-אלי: סך של 10,000.- ש"ח; משפחת חורי: סך של 12,000.- ש"ח; משפחת כהן: סך של 10,000.- ש"ח; משפחת יפה: סך של 13,000.- ש"ח; משפחת ארבלי: סך של 13,000.- ש"ח; משפחת כודדה: סך של 13,000.- ש"ח; משפחת אביטל: סך של 10,000.- ש"ח; משפחת כץ: סך של 15,000.- ש"ח; משפחת אוחיון: סך של 10,000.- ש"ח. ה' סיכום והוצאות - 118. בפסק-דין זה נפסקו לזכות התובעים הפיצויים כדלקמן: (א) עבור האיחורים במסירת הדירות זכאים התובעים (זולת משפחות התובעים 2, 3, 6 ו18-) לסכומים בהתאם להנחיות שנקבעו בסימן 34 לעיל. לגבי התובעים מס' 4 (משפחת אהרון), יש להפחית מסכום הפיצויים המגיע להם את הערך הראלי של התשלום שקיבלו בשעתו, כמפורט שם. (ב) עבור אי ההתאמות וירידת ערך הדירות בשל פגמים שאינם ניתנים לתיקון או שבלתי סביר לתקנם, זכאיים התובעים לפיצויים בהתאם לקביעות לכל משפחת תובעים בנפרד, בסימנים 57 עד 107 לעיל. עבור חלקם היחסי ברכוש המשותף, זכאיים חלק מהתובעים לפיצויים כמפורט בסימנים 108 עד 112 לעיל. (ג) עבור ירידת ערך כללית זכאיים התובעים לפיצויים, בשעורים הנקובים בסימן 115 לעיל. (ד) עבור נזק שאינו של ממון זכאיים התובעים לפיצויים, בשעורים הנקובים בסימן 117 לעיל. 119. כמו-כן תשא הנתבעת בכל הוצאות התובעים (לרבות אגרות בתי המשפט, חוות-דעת המומחים מטעמם, חלקם בשכרו של המומחה מר הופמן וכו'). בנוסף תשא בשכר טרחת עו"ד, בשיעור של 20% בצירוף מע"מ, על מלוא ערך הסכומים שנפסקו בפסק-דין זה לעיל, כערכם להיום. כמו-כן ישולם שכר טרחת עו"ד בשיעור של 15,000.- ש"ח בצירוף מע"מ, עבור הליקויים שנמצאו בדירות ושתוקנו תוך כדי ההליך בבית המשפט. סכום זה נקבע בהתאם לשווי התיקונים ובשים לב לכך, שלמעשה המדובר בפשרה לחלק זה בהליך. ההוצאות שלהם זכאים התובעים, ישאו הפרשי הצמדה וריבית מעת ביצוע כל הוצאה והוצאה, ועד לתשלום בפועל. שכר הטרחה והמע"מ הם, כאמור, להיום. הנתבעת טענה, כי בשל פערי הסכומים בין התביעה לבין התוצאה שנקבעה על-ידי המומחה, אין לזכות את התובעים במלוא ההוצאות, ובכלל זאת האגרות והתשלומים למומחים. אין בידי לקבל טענה זו. כזכור התביעה צומצמה לסך של 1,200.000.- ש"ח, כך שהסכומים שננקבו בכתב התביעה הוגבלו. לבסוף הסתבר, כי בפרטי תביעה רבים התובעים צדקו. מנגד לכך, הנתבעת העלתה טענות רבות מאד, כמעט על כל תג וכל סייג. חלק מהן נדחה. בנסיבות אלו, אין מקום לקפח את התובעים על הוצאותיהם הריאליות בניהול ההליך (השוו: ע"א 611/89 נחמיאס הנ"ל, פ"ד מו(2) בעמ' 68 מול ד'-ה'; וכן: הודעת נוהל בדבר קביעת שכר טרחת עורך דין, פ"ד נא(1) 1, המבטאת מגמה לפסוק ככל האפשר את שיעור ההוצאות למעשה). ירידת ערךמקרקעיןליקויי בניהבניה