1. עסקינן בשתי תביעות שהדיון בהן אוחד: האחת, תביעת ה"ה פישר כנגד חברת ורד הזהב (1994) בע"מ, חברת הניהול ומר מזרחי (וביחד יקראו להלן "הנתבעים") בגין ליקויי בנייה אשר התגלו בדירת פישר, אי גילוי עובדות מהותיות במהלך המשא ומתן לכריתת חוזה הרכישה ועוגמת נפש שנגרמה להם עקב ליקויי אקוסטיקה ורעידות אשר התגלו בדירתם (ת.א. 13129-09-08 - להלן "תביעת פישר"); והשנייה, תביעת חברת הניהול כנגד ה"ה פישר לתשלום חוב דמי ניהול (ת.א. 1246/08 - להלן "תביעת חברת הניהול"). 2. העובדות הצריכות לענייננו ואשר הוכחו, הן כדלקמן: 2.1 חברת ורד הזהב (1994) בע"מ, הנתבעת מס' 1 בתביעת פישר (לעיל ולהלן "חברת ורד הזהב") נוסדה ביום 6/4/94 ומשרדה הרשום נמצא במגדל ורדיה. מר חיים אברמוב (להלן "מר אברמוב") היה במועדים הרלבנטיים מנהלה של חברת ורד הזהב ואחד מבעלי מניותיה ומשרדה הרשום נמצא במגדלי ורדיה (ראה: פרטת מרשם החברות מיום 27/8/07 - נספח א.2 לכתב התביעה בתביעת פישר. בהתאם להסכמת הצדדים נתקבלו כל נספחי כתב התביעה בתביעת פישר כמוצגים - ראה: עמוד 11 לפרוטוקול שורות 20-23). 2.2 חברת ורד הזהב הקימה בניין דירות על חלקה 10 בגוש 10771, הידוע כרחוב ורדיה 8, חיפה (לעיל ולהלן "הבניין" או "מגדלי ורדיה" או "הפרויקט"). 2.3 חברת מגדלי ורדיה ניהול ואחזקה בע"מ, הנתבעת מס' 2 בתביעת פישר והתובעת בתביעת חברת הניהול (לעיל ולהלן "חברת הניהול" או "חברת מגדלי ורדיה") נוסדה ביום 25/9/05 ומשרדה הרשום נמצא אף הוא במגדלי ורדיה. מר דוד מזרחי, הנתבע מס' 3 בתביעת פישר (לעיל ולהלן "מר מזרחי") היה מנהלה של חברת מגדלי ורדיה ובעל המניות היחיד בה עד לחודש אוגוסט 2008 (ראה: פרטת מרשם החברות מיום 26/9/05 - נספח א.3 לתביעת פישר; וכן עדות מר מזרחי בעמוד 16 לפרוטוקול שורות 22-29). 2.4 מר מזרחי שימש גם כנציגו של מר אברמוב, בן דודו (ראה: עדות מר מזרחי בעמוד 19 לפרוטוקול שורות 16-17) וכיהן בפרויקט כמנהל שיווק ומכירות בחברת ורד הזהב. כעדותו (ראה: עמוד 21 לפרוטוקול שורה 19 עד עמוד 22 לפרוטוקול שורה 5): "ש. נכון ששימשת כנציג של אברמוב בפרויקט? ת. כן. ש. משנת 2005 אתה גם מנהל השיווק ומנכ"ל של ורד הזהב? ת. נכון שהייתי מנהל שיווק ומנכ"ל של ורד הזהב וגם בעל מניות ומנכ"ל של מגדלי ורדיה, איני יודע להגיד האם מ-05 או משנה אחרת. ש. אני [צ"ל "אתה" - ב.ש.] גם מוכר הדירות ואתה גם חברת הניהול? ת.לא מסכים. אני מכרתי הדירות כנציג של ורד הזהב. שם התחלתי את עבודתי. לאחר שנסתיים חוזה הניהול של ורד הזהב נתבקשתי אני על ידי הדיירים להקים חברה נפרדת בבעלותי שאני אנהל את הבניין. ש. אתה באופן אישי גם מכרת הדירות וגם שימש כחברת ניהול? ת. לא. חברת מגדלי ורדיה נתנה את שירותי האחזקה. ש. אתה באופן אישי עסקת במכירת הדירות כנציג ורד הזהב? ת. מאשר". (וראה גם: עמוד 16 לפרוטוקול שורות 22-23). 2.5 פרויקט מגדלי ורדיה פורסם כבניין ייחודי הכולל, בין היתר, מעליות מהירות ועיצוב אירופאי, איכות בנייה בסטנדרט גבוה יותר, גימור יוקרתי וסביבת חיים איכותית. עוד פורסם כי חברת ניהול, הנמצאת בבניין, דואגת לתפעול תקין וטיפול בכל בעיה המתעוררת בו (ראה: נספח ב' לתביעת פישר). 2.6 ביום 19/6/06 נחתם בין חברת ורד הזהב לבין המנוח, מר אפרים פישר ז"ל והגב' פישר ברכה תבדל"א (וביחד לעיל ולהלן "ה"ה פישר") חוזה לרכישת יחידה מספר 111 הנמצאת בקומה 10 בבניין וכוללת שלושה חדרים, חנייה ומחסן, תמורת סכום של 232,000 דולר כולל מע"מ (ראה: נספח ג' לתביעת פישר - לעיל ולהלן "דירת פישר", או "הדירה", ו-"החוזה" או "חוזה הרכישה", בהתאמה). 2.7 בהתאם להוראות חוזה הרכישה (וראה למשל: סעיפים 7.3 ו-15) חתמו ה"ה פישר בד בבד (ביום 19/6/06) גם על חוזה עם חברת מגדלי ורדיה לאספקת שירותי ניהול ואחזקה של הרכוש המשותף ומתקנים בבניין (ראה: נספח ד' לתביעת פישר - להלן "חוזה הניהול"). לעניין זה העיד מר מזרחי, ועדותו בעניין דא לא נסתרה, כי תחילה ניתנו שירותי האחזקה על ידי חברה אחרת ורק מאוחר יותר הוקמה על ידו חברת מגדלי ורדיה אשר סיפקה את שירותי אחזקה לבניין (ראה: עמוד 19 לפרוטוקול שורה 23 עד עמוד 20 לפרוטוקול שורה 6): "ת. אני הקמתי את מגדלי ורדיה ניהול ואחזקה לבקשת השכנים לצורך התמודדות מול 4 חברות נוספות שנתנו הצעה לשירותי ניהול בבניין זה. השכנים זה הדיירים בבניין. הדיירים בבניין הכירו אותי אישית וביקשו ממני להקים חברת ניהול. ש. ההפרדה בין החברות היא לא על מנת ליצור התחשבנות בינך לבין בן דודך אלא כתוצאה מבקשת דיירים? ת. כן. היתה בקשה חד משמעית של הועד שאם אנו רוצים לגשת למכרז לתת שירותי ניהול שתוקם חברה נפרדת. ש. וזאת על מנת שהקבלן יתן את שירותי הניהול? ת. אין קשר בין החברה לקבלן. מגדלי ורדיה הוקמה על ידי והיתה בבעלותי. נבחרנו בסופו של דבר למרות שלא היינו הכי זולים, כי לכל הדיירים היתה היכרות אישית וסמכו עלי. ש. מר אברמוב לא חלק ברווחים של ורדיה? ת. לא. ש. קיבלת משכורת מורד הזהב? ת. לא אני מדייק - לא הייתי שכיר במשכורת אלא הוצאתי חשבוניות על פעילותו כמנכ"ל". מכל מקום, במועד בו רכשו ה"ה פישר את דירת פישר, כבר ניתנו שרותי האחזקה על ידי חברת מגדלי ורדיה עימה חתמו ה"ה פישר על חוזה הניהול. 2.8 מר מזרחי ניהל את המשא ומתן לקראת רכישת הדירה כמנהל שיווק בחברת ורד הזהב. שני החוזים נחתמו על ידי מר מזרחי: חוזה הרכישה נחתם על ידו כנציג חברת ורד הזהב; וחוזה הניהול נחתם על ידו כמנהל ובעל מניות של חברת הניהול (ראה: עדותו בעמוד 22 לפרוטוקול שורות 13-16; וראה גם תשובות מר מזרחי לשאלות 13-14 לשאלון - הוצג וסומן ת/6). 2.9 במהלך המשא ומתן לקראת כריתת חוזה הרכישה לרבות בחתימתו, היה לה"ה פישר ליווי משפטי (בנם). במסגרת זו עו"ד פישר אף העביר הערות לחוזה הרכישה, כעדות הגב' פישר (עמוד 12 לפרוטוקול שורות 14-17): "ש. תאשרי לי שבנך ייצג אתכם בעסקת המכר? ת. נכון. ש. את יודעת שהוא העביר בין היתר כל מני תיקונים לחוזה? ת. כן אני יודעת. הוא לקח החוזה ובדק". 2.10 במועד חתימת חוזה הרכישה הדירה היתה בנויה ומושלמת והבניין היה מאוכלס ברובו. בעניין דא ראה למשל עדות בתה של הגב' פישר, הגב' אורנה ישעיהו (להלן "גב' ישעיהו" - בעמוד 11 לפרוטוקול שורה 1): "כשאני באתי לדירה הדירה היתה כבר בנויה. הבניין היה מאוכלס. רוב הבניין היה מאוכלס...". וראה גם עדות הגב' פישר כי הדירה עמדה ריקה כ-8 שנים, בין אם כשיטת הגב' פישר הדירה שמשה בפרק זמן זה כדירה לדוגמא ואף למטרת מגורים לפועלים בבניין (ראה: סעיף 10 לתצהירה - הוצג וסומן ת/2; וכן עדות הגב' פישר בעמוד 12 לפרוטוקול שורות 28-30 ועמוד 15 לפרוטוקול שורות 17-18) ובין אם לאו (ראה: תשובה מס' 1 בתצהיר תשובות לשאלון של מר מזרחי מיום 5/3/09 - הוצג וסומן ת/6). מטעם זה אף נחתם נספח ו' לחוזה הרכישה (ראה: נספח ג' לתביעת פישר) בו צויין באופן מפורש: "... והואיל וההסכם הנ"ל והנספחים המצורפים לו נוסחו ונערכו עוד קודם לבניית הדירה; והואיל ובניית הבניין והדירה הסתיימה לחלוטין". בהתאמה, נספח ו' לחוזה הרכישה כולל ויתור על כל אי התאמה, לרבות בין מצב דירת פישר בפועל לבין תאורה בנספחי חוזה הרכישה: "2. הרוכש מסכים, מצהיר, מאשר ומתחייב שבדק את הבניין והדירה, ומצאה מתאימה לצרכיו, והינו מוותר בזה על כל טענת מום ו/או אי התאמה בחלקי הבניין והדירה הבנויים כיום. 3. הרוכש מסכים, מאשר, מצהיר ומתחייב שידוע לו יכול ויש הבדלים ו/או כי התאמות בין הדירה, כפי שנבנתה בפועל, ובין תאורה של הדירה במפרטים ובתוכניות המצורפים להסכם הנ"ל, כי המפרטים והתכניות הנ"ל מהווים תאור כללי ובלתי מחייב של הדירה, ובכל מקום שיש אי התאמה בין הדירה כפי שנבנתה בפועל ובין תאורה במפרטים ובתכניות הנ"ל, יראו את המפרטים והתכניות כמתוקנים בהסכמה, באופן שיגבר הקיים על המתואר. 4. הרוכש מאשר, מצהיר ומתחייב שלא תהא לו כל טענה ו/או תביעה כנגד החברה או מי מטעמה בגין כל אי התאמה שבין הדירה כפי שנבנתה בפועל, לבין תאורה בהסכם ובמפרטים והתכניות שצורפו אליו, ובגין כל מום ו/או פגם (למעט מומים ו/או פגמים נסתרים שלא ניתן היה לגלותם בבדיקה על ידי אדם שאינו מומחה לדבר)". 2.11 עובר לחתימת חוזה הרכישה ביקרו ה"ה פישר בעצמם ו/או בליווי קרובים בדירה ובבניין פעמים רבות, בשעות שונות. כמו כן בקרו ה"ה פישר או מי מהם גם אצל השכנים אשר את חלקם הכירו, ואף נמסרו להם מפתחות הדירה על מנת שיוכלו להתרשם ממנה. כך למשל העידה הגב' פישר (ראה: עמוד 12 לפרוטוקול שורות 3-13): "ש. שמענו קודם מבתך שאת ובעלך ביקרתם פעמים רבות בדירה לפני רכישתה? ת. נכון אפילו שנתיים קודם. ש. זה יהיה נכון לומר שביקרת בדירה בשעות שונות של היום? ת. כן. כל השעות של היום והלילה וגם נכנסתי גם לשכנים חברים שלי כדי להתעניין אם אין פגמים. הכל עוד לפני הרכישה. ש. גם הבן שלך הגיע? ת. כן. הוא הגיע בשעות הצהריים וגם אחי אחרי שהתלבטנו קראנו להם לראות וכולם סיירו ובדקו. ש. תאשרי לי שהיה לך חשוב לדעת מה יש מעל הדירה שלך, ולכן גם ביקרת שם יותר מפעם אחת לפני שרכשת הדירה. ת. נכון..." [ההדגשות אינן במקור - ב.ש.]. ובחקירה חוזרת (ראה: עמוד 15 לפרוטוקול שורות 20-21): "ש. נשאלת לגבי הביקורים בדירה ואמרת שהיית בכל שעות היום והלילה? מה זה אצלך לילה? ת. כן הייתי ב-8 ו-9 כל הזמן באתי לדירה. גם הייתי בתוך הדירה, קיבלתי מפתח מהשומר". הגב' פישר העידה עוד כי בחנה דירה נוספת במגדלי ורדיה (ראה: עמוד 11 לפרוטוקול שורות 28-30). כך למשל העידה גם בתה, הגב' ישעיהו (ראה: עמוד 9 לפרוטוקול שורות 16-27): "ש. את ביקרת בדירה בעצמך כשהורייך באו לפני עסקת הרכישה? ת. כן, הייתי לפני שנכרת החוזה. ש. כמה פעמים היית בדירה לפני כריתת החוזה? ת. פעמיים. ש. כמה זמן ערכו הביקורים בדירה? ת. הסתכלתי בדירה, הסתובבתי יחד עם ההורים ויחד עם מר מזרחי. ש. הביקורים היו בשעות שונות של היום? ת. שניהם היו אחרי הצהריים. ש. גם אחיך נוכח בביקורים אלה? ת. ביקור אחד כן וביקור אחד לא. ש. היו ביקורים נוספים שרק ההורים הגיעו לפני כן? ת. כן. הם הלכו לבד כל הזמן מספר פעמים" [ההדגשה אינה במקור - ב.ש.]. 2.12 מר מזרחי ידע כי מעל הדירה נמצא חדר המשאבות של הבניין (ראה עדותו בעמוד 24 לפרוטוקול שורות 14-15; וראה גם: בעמוד 27 לפרוטוקול שורות 14-16; 22-23). 2.13 במהלך המשא ומתן מר מזרחי לא הודיע לה"ה פישר כי מעל דירת פישר ממוקם חדר המשאבות. אמנם בתשובה לשאלה 7 בשאלון (הוצג וסומן ת/6) הצהיר מר מזרחי כי העניין צוין במפורש, אך בחקירתו הנגדית לא חזר מר מזרחי על טענה זו, בהעידו (ראה: עמוד 24 לפרוטוקול שורות 6-13): "ש. בשאלה 7 ל- ת/6 - האם ציינת לתובעים שיש חדר משאבות מעל דירתם? ת. לא זכור לי מה עניתי בתצהיר. ש. האם אתה ציינת זאת למשפחת פישר? ת. הסתובבנו בדירה מעל והראיתי להם כל מה שיש שם. יש 8 פנטהאוזים בקומה מעל ויש אם איני טועה שני פירי אוורור ואם איני טועה שני חדרי משאבות ומדרגות חירום. חדר המשאבות אם איני טועה הוא מעל חדר השירותים אשר נמצא במרכז הדירה כאשר מימין יש יחידת הורים ומשמאל הסלון והמטבח. החדר משאבות השני הוא בצד השני של המגדל, יתכן והחדר השני מוגדר כחדר בריכות ולא חדר עם משאבות איני רוצה להטעות" [ההדגשות אינן במקור - ב.ש.]. בשלב זה רק נטען על ידי מר מזרחי כי עובר לרכישה ה"ה פישר ביקרו גם בקומה מעל דירתם ועל כן, סביר שידעו על קיומו של חדר המשאבות (ראה: עמוד 23 לפרוטוקול שורות 13-24): "ש. אני מפנה לסעיף 7 ל-נ/2 - לטענת פישר בחנו את הקומה שמעל הדירה - אתה מאשר? ת. כן, הם בחנו את כל הקומה. ש. הם בחנו את חדר המשאבות? ת. מבחוץ אולי, איני זוכר, אבל הם בטוח היו בקומה מעל, היה חשוב להם לבדוק. ש. נכון שחדר המשאבות היה נעול דרך כלל? ת. לא ידוע לי. ש. האם לדעתך הם בחנו את חדר המשאבות בפנים? ת. אין לי ידיעה על הנושא. ש. אבל הם ידעו על קיומו? ת. לדעתי כן כי הם סיירו בקומה מעל מספר פעמים ושאלו מה יש מעליהם מספר פעמים. ש. סיור בקומה מביא בהכרח לידיעה בקשר עם חדר המשאבות? ת. זה אתה צריך לשאול אותם" [ההדגשה אינה במקור - ב.ש.]. ובהמשך (ראה: עמוד 24 לפרוטוקול שורות 3-5): "ש. לטענתך הם בטוח ידעו על קיומו? ת. עובדתית הם ביקרו בקומה שמעל ובחנו את קומת הפנטהאוז ובגגות מעל הפנטהאוז ושאלו היכן המזגנים יושבים ודיברו עם דיירים בבניין". בסופו של יום הודה מר מזרחי כי הוא לא מצא סיבה ל'דקדק', כלשונו, ביחס לנתונים אלה (ראה: עמוד 25 לפרוטוקול שורות 4-9): "ש. האם אתה לא מצאת לנכון כמנכ"ל ומנהל השיווק של ורד הזהב כמנהל ובעלים של מגדלי ורדיה יש חדר משאבות מעל דירתה? ת. אין קשר לחברת מגדלי ורדיה בכל הקשור למכירת דירה. ניתן לה כל המידע שהיא היתה צריכה, השארנו אותה לבד בקומה גם עם הבת וגם איתך כבנה ובחנתם ומעולם לא היתה תלונה על רעש אז לא היתה סיבה לדקדק מה יש ליד וגם לא דיברנו על חדר המעליות שנמצא שם" [ההדגשה אינה במקור - ב.ש.]. 2.14 במפרט הטכני של דירת פישר (הוצג כחלק מנספח ג' לתביעת פישר - לעיל ולהלן "המפרט הטכני") מצוין כי המדובר בבניין "רב משפחתי מעורב - מלון דירות/מגורים ומסחרי" הכוללת שני חדרי מדרגות, 128 יחידות דירות, קומת מחסנים אחת עם אופציות לקומות מחסנים נוספות, קומה מסחרית אחת עם אופציה לגלריות וארבע מעליות. עוד מתואר כי בקומות 1 עד 10 יש 12 יחידות למגורים בקומה ובקומות 11 ו-12 יש 8 יחידות מגורים (פנטהאוז דו-קומתי) + מרפסות גן; בקומת הקרקע יש לובי, מסחרי, משרדים, שירותי דיירים, בריכה, חדרי שירות, חדרים טכניים ושונות; ובקומה הטכנית (מינוס אחד) יש חניון, מחסנים, חדר בזק, חדרים טכניים, חדר טרנספורמציה, גנראטור, חדר משאבות, חדר מפוחים, מיכלי מים, מערכות צינון, חדרי שירות ואחרים (ראה: פרק ב' סעיפים 1.6, 1.7, 2.4 ופרק ג' סעיף 8). במפרט הטכני נזכרות התוכניות של כל הבניין, אך לא הוכח כי התובעים קיבלו את תוכנית הבניין להבדיל מתוכניות קומת דירתם אשר צורפו כחלק מנספח ג' לתביעת פישר. 2.15 ביום 18/12/06 קיבלו ה"ה פישר את החזקה בדירה, לאחר שביום 10/12/06 נערך פרוטוקול הכולל רשימת ליקויים לתיקון (ראה: ת/4 וכן נספח ד1 לתביעת פישר - להלן "פרטיכל המסירה"). הגב' פישר מודה בחתימתה על גבי פרטיכל המסירה, הגם שלשיטתה פרטיכל המסירה לא כלל את כל הליקויים שהיו ידועים לה בשלב זה והיא נאלצה לחתום על המסמך מחמת הצורך בקבלת חזקה בדירה באופן מיידי (ראה: סעיף 16 לתצהירה מיום 1/6/09 - הוצג וסומן ת/2). 2.16 החל ממועד מסירת החזקה בדירה התלוננו ה"ה פישר כי קיימים ליקויי אקוסטיקה הגורמים למעבר רעש מתמשך בכל שעות היום והלילה ודרשו את תיקונם. לעניין זה ראה מכתבם של ה"ה פישר כבר מיום 24/1/07 המזכיר פגישה מיום 16/1/07 עם חברת ורד הזהב, איש האחזקה ונציג הועד (המכתב הוצג וסומן ת/5 וכן נספח ה' לתביעת פישר). במסגרת זו אף הוצגה חוו"ד מטעם ה"ה פישר מיום 21/1/07 שניתנה על ידי מר ס. דניאל, מומחה ויועץ איטום, בידוד תרמי ואקוסטי ומערכות גמר בבנייה, לפיה בבדיקתו מיום 16/1/07 - בנוכחות ה"ה פישר, איש האחזקה ונציג הועד - נתגלתה רמת רעש בלתי סבירה החורגת מתקנות למניעת מפגעים (מניעת רעש) התשנ"ג-1992. לשיטתו, למרות בניית המחיצות על פי תקן ישראלי (ת"י) 1004 לא בוצעו עבודות דיפון למניעת מעבר רעש כנדרש ורמת סף הרעש אינה סבירה ובוצעה בניגוד לתקנות ולתקנים, הן לגבי מערכות השאיבה והן לגבי מערכות המיזוג לרבות המפוח הממוקם בסמיכות לדירת פישר (ראה: נספח ו' לתביעת פישר - לעיל ולהלן "חוות הדעת בתחום האקוסטיקה" ו"מומחה האקוסטיקה", בהתאמה). 2.17 חברת ורד הזהב ביצעה מספר פעולות במטרה להקטין את הרעש והרעידות הנוצרים עקב הפעלת מתקני הרכוש המשותף, הגם שלשיטתה המתקנים עומדים בתקנים ואף אחד מדיירי הבניין (למעלה מ-100) לא התלונן על ליקויי אקוסטיקה (ראה: סעיף 13 לתצהיר מר מזרחי מיום 1/10/09 - הוצג וסומן נ/2). מר מזרחי שב והעיד כי (ראה: עמוד 25 לפרוטוקול שורות 24-30): "ש. בתתי סעיף 13 אתה מתאר פעולות שביצעתם - מאין ידוע לך על פעולות אלה? ת. חברת ורד הזהב ביצעה מספר פעולות. ראיתי את הפעולות במו עיני. ש. מי ביצע? ת. עובד החברה דוד אבי-זוהר בליווי אדם שלישי שאיני זוכר את שמו מומחה לאקוסטיקה או משהו כזה. ש. הם ביצעו בפועל את העבודה הזו? ת. כן". ובהמשך (ראה: עמוד 26 לפרוטוקול שורות 10-23): "ש. מר אבי-זוהר בהמלצת מומחה הרים משאבה, ניתק אותה מיציקת הבטון כל זאת עשה בעצמו? ת. לא אמרתי זאת. היתה הנחיה של היועץ, לא אמרתי שהוא עשה זאת לבדו. ש. אז למה תיקנתם? ת. בבניין קיימים 128 דיירים מתוכם 127 מרוצים ובזכות שירות טוב שנתנו להם. הרבה דברים שהקבלן לא היה צריך לעשות עשה. הוא בנייה ספריה ומועדון ודאג שכל הדיירים יהיו מרוצים כי היו לו עוד דירות למכור. לכל מענה של דייר גם אם לא היה צודק הוא נתן מענה. גב' פישר היתה מסתובבת בבניין והיתה מאשימה אותי שבגללי קרו דברים לא טובים ורצינו למנוע את כל המבוכה הזו. ש. אתם עשיתם כל התיקונים רק כדי לרצות את משפחת פישר? ת. היא היחידה שהתלוננה. אני לא מומחה אם היו בעיות או לא. נתנו הנחיות וזה מה שעשינו. ש. אתה יכול להציג לי ההנחיות? ת. יועץ האקוסטי עבד בצמוד לאבי-זוהר וכרגע אחרי שנים איני יודע להשיב האם יש נייר או לא". 2.18 התיקונים הנ"ל בוצעו בידיעת ה"ה פישר (ראה: עמוד 27 לפרוטוקול שורות 14-23): "ש. אני מפנה אותך לסעיף 13 בתצהירך - הודעת למשפחת פישר על התיקונים? ת. הם נעשו איתם ובידיעתם בתוך הדירה. כל החלק שבשירותים שמו שכבת הפרדה בתיאום איתם. ש. מפנה לסעיף 13.1 - היכן זה נמצא? ת. בפיר המפוח. זה מחוץ לדירה. ש. ב-13.2 - איפה זה? ת. בחדר המשאבות. ש. הודעת שעשית תיקונים אלה? ת. הם ידעו והראו להם שביצעו אותם כי לאחר מכן נדרשו תיקונים בתוך הדירה...". עדות מר מזרחי בעניין דא לא נסתרה. יתירה מכך. בסיכומיו, הסתמך ב"כ ה"ה פישר על הודאת הנתבעים בביצוע התיקונים (ראה: עמוד 34 לפרוטוקול שורות 4-7): "הנתבעים הודו במפורש בליקויים האקוסטיים מפנה לסעיף 30.4 לכתב הגנה לפיו עשו מספר פעולות במטרה להקטנת הרעש ברעידות...". 2.19 ביום 14/7/08 וביום 24/7/08 פנתה גב' פישר לחברת הניהול בטענה כי הדירה נרכשה כדירה ישנה ומוזנחת שהיתה בשימוש שמונה שנים ודרשה את תיקון ליקויי הבנייה בדירה. במכתב זה מוסיפה הגב' פישר ומציינת כי "הנ"ל בלי קשר לבעיה המרכזית שעדיין לא נפתרה - הרעשים מעלינו" (ראה: נספח ה.1 לתביעת פישר - ת/5; וכן סעיף 10 לתצהירה - ת/2). 2.20 ה"ה פישר חדלו מלשלם דמי ניהול לחברת הניהול החל מיום 1/1/07. בגין כך הוגשה תביעת חברת מגדלי ורדיה שעניינה חוב דמי הניהול לתקופה שמיום 1/1/07 ועד ליום 31/1/08 אשר עמד, נכון ליום הגשת התביעה (7/1/08), על סך של 9,958 ₪ (להלן "חוב דמי הניהול"). גב' פישר מודה כי לא שלמה את דמי הניהול (ראה: סעיף 25 לתצהירה מיום 23/9/09 - הוצג וסומן ת/3) אך לשיטתה לא חלה עליה חובה לעשות כן נוכח הפרת חברת מגדלי ורדיה את חוזה הניהול על דרך אי טיפול במתקנים. מעבר לכך, לשיטתה, עומדת לה זכות קיזוז בגין הפרת חוזה הניהול וכן ניהול משא ומתן לקראת חתימת החוזה בחוסר תום לב, תוך הצגת מצג שווא והטעיה יחד עם חברת ורד הזהב. ביום 2/3/09 הסכימו הצדדים כי תינתן לגב' פישר רשות להתגונן בפני תביעת חברת הניהול ומכאן ואילך ישולמו דמי הניהול כסדרם מבלי שהיה בכך כדי להודות בטענות חברת הניהול; וכי הדיון בתביעת חברת הניהול יאוחד עם הדיון בתביעת פישר. הסכמה זו קיבלה תוקף של החלטה על ידי כבוד הרשם (כתוארו אז) א. רובס. 2.21 בישיבה מיום 20/2/11 הודיע עו"ד פישר: "אנו לא הגשנו חוות דעת המכמתת את הרכיב הכספי בגין האקוסטיקה. אנו מוותרים על הרכיב הכספי כאשר אנו נטען ביחס למטרד ולרעשים בהתבסס על חוות הדעת שבתיק בית המשפט ביחס לרכיב עוגמת הנפש, הטעיה, חוסר תום לב והפרת חוזה העומד על סך של 150,000 ₪ והכל כמפורט בכתב התביעה שממילא לא כימת את תיקון הנזקים". (ולעניין זה ראה גם את ההחלטה מיום 23/1/12 ואת החלטת כבוד הש. א. קיסרי מיום 14/3/12 ב-בר"ע 41598-02-12). 3. בבואנו להכריע בתביעות שומה עלינו להבחין בין הנתבעים השונים. 3.1 בכל הקשור לחברת ורד הזהב יש לדון בשניים: האם נתגלו ליקויים בדירת ה"ה פישר - ליקויי בניה ואקוסטיקה; ואם כן - לאמוד את הנזקים שנגרמו לה"ה פישר בגין כך ובכלל זה תיקון ליקויי הבנייה, דיור חלופי ועוגמת נפש. 3.2 בכל הקשור לחברת הניהול - הסוגיה היחידה הניצבת לפתחנו הינה האם יש מקום לחייב את חברת הניהול בפיצוי ה"ה פישר, ביחד ולחוד עם חברת ורד הזהב, בגין נזק שנגרם, אם וככל שנגרם, לה"ה פישר, כולו או חלקו עקב ליקויי האקוסטיקה. מכל סכום שיקבע כי שומה על חברת הניהול לשלם לה"ה פישר יש לקזז את חוב דמי הניהול שכאמור, אינו שנוי במחלוקת. 3.3 בכל הקשור למר מזרחי - שהיה במועדים הרלבנטיים הן בעל המניות ומנהל של חברת הניהול והן מנכ"ל השיווק ונציג חברת ורד הזהב - מתעוררת סוגיית חיובו האישי בנסיבות בגין כל נזק שנגרם, אם וככל שנגרם, לה"ה פישר, כולו או חלקו, עקב ליקויי האקוסטיקה. נדון להלן בכל אחד מן הנתבעים. חברת ורד הזהב - 4. חברת ורד הזהב חתמה עם ה"ה פישר על חוזה למכירת הדירה במסגרתו נטלה על עצמה, בין היתר, התחייבות לספק לה"ה פישר דירה תקינה ולבצע בה תיקונים והכל כאמור בחוזה הרכישה (ראה למשל סעיף 4.8), על נספחיו והוראות חוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 (להלן "חוק המכר (דירות)). כדברי בא כוח הנתבעים בסיכומים (ראה: עמוד 37 לפרוטוקול שורות 6-8): "תחילה אחדד הדברים לגבי הקבלן וחברת הניהול. מי שאחראי לליקויי בנייה מכל סוג שהוא לרבות ליקויי אקוסטיקה וכל נזק עקיף ו/או לא ממוני הוא אך ורק החברה הקבלנית היא ורד הזהב היא זו האחראית לפי חוק המכר דירות והיא הנושאת בכל אחריות חוזית ונזיקית לגבי ליקויי בנייה". משכך, יש לבחון האם נותרו ליקויים שלא תוקנו על ידי חברת ורד הזהב חרף חיובה לעשות כן. לעניין זה נפריד הדיון בין ליקויי האקוסטיקה לבין יתר ליקויי הבניה. נדון תחילה באחרונים. 5. ליקויי בנייה 5.1 בהתאם לחוות הדעת של המהנדס, מר ארז אריה, מיום 21/9/08 מטעם ה"ה פישר, עלות תיקון ליקויי הבנייה שנמצאו בדירת פישר עומדת על סך של 19,750 ₪ כולל מע"מ ועל כך יש להוסיף 25%-30% לביצוע על ידי קבלן מזדמן והפרשי הצמדה למדד הבנייה. כמו כן מצוין כי אם לא ימצא ריצוף באותו גוון יש להחליף משטחים שלמים (ראה: נספח ז' לתביעת פישר). 5.2 בהתאם לחוות דעת שמאי מקרקעין ומהנדס אזרחי, מר עמית זיו, מיום 16/8/09 מטעם הנתבעים נמצאו בדירת פישר ליקויי בנייה הנובעים מביצוע לקוי של חברת ורד הזהב (הקבלן) ואינם נובעים מתחזוקה כללית של הבניין. לשיטתו, אומדן התיקונים עומד על סך של 2,400 ₪, לא כולל פיקוח הנדסי ומע"מ; משך התיקונים כשלושה ימים ואינו מחייב את פינוי הדירה (להלן "חוו"ד מטעם הנתבעים"). 5.3 בהתאם לחוות הדעת של מומחה בית המשפט, מר מיכאל קרבצ'יק, מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין מיום 19/6/10 נתגלו בדירת פישר ליקויי בנייה שעלות תיקונם עומדת על סך של 6,150 ₪ וכן ליקוי נוסף שעלות תיקונו עומדת על סך של 3,060 ₪ אשר נותר להחלטת בית המשפט. הסכומים הנקובים אינם כוללים מע"מ, ולשם ביצוע על ידי קבלן מזדמן יש להוסיף 30% (להלן "מומחה בית המשפט" ו-"חוות דעת מומחה בית המשפט", בהתאמה). 5.4 חוות דעתו של מומחה ביהמ"ש מפורטת ומתייחסת לכל אחת מטענות הצדדים, לאחר שהלה ביקר בדירה בנוכחות הגב' פישר ונציג מטעם הנתבעים. הלכה פסוקה היא כי משממנה בית המשפט מומחה, ממצאיו יאומצו על ידו אלא אם קיימת "סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת" או אם נפלה שגיאה גסה בחוות דעת עד כדי שבית המשפט, החסר מומחיות במקצוע זה, ימצאה מופרכת. כאמור ב-ע"א 3056/99, שטרן נ' המרכז הרפואי שיבא, פ"ד נו(2) 936: "...אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן...". (וראה גם: ע"א 4445/90, "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' מאיוסט (1994); ע"א 2099/08, עיריית אשקלון נ' תשלו"ז השקעות והחזקות בע"מ (2010); ע"א 5472/04, ואני נ' ארמלי (2009); ע"א 8949/07, י.ר. אחים עזרא חברה לבנין בע"מ נ' זאב (2009); ע"א 323/85, מ"י נ' מזרחי, פ"ד לט(4) 185; ע"א 558/96, 1240/96, חברת שיכון עובדים נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563; ע"א 5602/03, סגל נ' שיכון ופתוח (2005); ע"א 293/88, חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי (1990); ע"א (חיפה) יחד עם זאת, "מסקנות המומחה לעולם אינן באות במקום מסקנות ביהמ"ש, וההכרעה הסופית לעולם מסורה בידי ביהמ"ש... ביהמ"ש רשאי להכריע על פי מכלול הראיות שבפניו, ולבור חלקים מחוות דעתו של המומחה מטעם ביהמ"ש" (ראה: ת.א. (חיפה) 889/98, אופק נ' שיכון עובדים בע"מ (2005) על האסמכתאות הנזכרות בו; וראה גם: ע"א 2160/90, רז נ' לאץ, פ"ד מז(5) 170; ע"א 8361/10, יוסף נ' כלל חברה לביטוח בע"מ (2011), על האסמכתאות המפורטת בו; ע"א 1188/92, הועדה המקומית נ' ברעלי, פ"ד מט(1) 463; ע"א 974/91, עמידר חברה קבלנית לבניין בע"מ נ' הועדה לתכנון ובניה זמורה, פ"ד נ(5) 104; ת.א. (חיפה) 3164-10-09, סינדיאני נ' סאלח (2013)). במקרה דא - מומחה ביהמ"ש לא זומן על ידי מי מהצדדים לחקירה על חוות דעתו והצדדים אף לא ביקשו לשלוח למומחה שאלות הבהרה. שני הצדדים גם לא העלו כל טענה שיש בה כדי למנוע את אימוץ חוות דעת מומחה בית המשפט. נהפוך הוא. שני הצדדים ביקשו לאחוז בחוות דעת מומחה בית המשפט: ב"כ ה"ה פישר ביקש בסיכומיו לאמץ את האמור בחוו"ד מומחה ביהמ"ש (ראה: עמוד 36 לפרוטוקול שורות 28-29); וגם ב"ב הנתבעים ביקש לאמץ את כל הקביעות המקצועיות המפורטות בחוו"ד מומחה ביהמ"ש (ראה: עמוד 33 לפרוטוקול שורה 22). לפיכך, ובהעדר כל טענה לטעות בחוות דעת מומחה בית המשפט, קל וחומר הוכחתה, אני מאמצת את חוות דעת מומחה בית המשפט, על כל חלקיה. 5.5 בכל הקשור לסכום של 3,060 ₪ בגין צביעת הדירה בצבע סיד המשאיר סימנים בעת המגע, שהושאר לשיקול דעת בית המשפט: מומחה בית המשפט קובע כי יש סיד בקירות וזאת בניגוד לסעיף 3.6 למפרט הטכני על פיו הקירות יהיו צבועים בפוליסיד לבן ושתי שכבות סיד סינתטי. ודוק: גם המומחה מטעם הנתבעים מודה בכך (ראה: סעיף 7.4 לחוות דעתו מיום 16/8/09). די בקביעת מומחה ביהמ"ש כי הצביעה מנוגדת למחוייב על פי המפרט הטכני כדי להעביר את הנטל אל כתפי חברת ורד הזהב להוכיח כי צביעה זו לא בוצעה על ידה. חברת ורד הזהב לא הרימה נטל זה. ויודגש - לעניין זה אין די בהסתמכות על דברי המומחה מטעם הנתבעים אשר בתורו מסתמך על 'בירור' - שטבעו לא הוברר - עם הקבלן. כך או כך, 'הערכה' זו מסתמכת על עדות שמיעה כי הליקוי לא קיים בדירות אחרות ולא על קביעה מקצועית של המומחה לאחר בדיקתו בפועל את יתר הדירות בבניין. ניתן היה בנקל לזמן לעדות את הקבלן או איש המקצוע; ולמצער, כי המומחה מטעם הנתבעים יבקר בדירות ויציג ממצאיו. זאת אף זאת לא נעשה וכשל זה יפעל לחובת חברת ורד הזהב. חזקה שבעובדה היא, הנעוצה בהגיון ובניסיון החיים, לפיה דין ההימנעות כדין הודאה בכך שאילו הובאה אותה ראיה, שהיא בהישג ידו ואין לכך הסבר סביר, היתה פועלת לחובת הנמנע (לעניין זה ראה למשל: ע"א 548/78, שרון נ' לוי, פ"ד לה(1) 736; ע"א 55/89, קופל (נהיגה עצמית) בע"מ נ' טלקאר חברה בע"מ, פ"ד מד(4) 602; בע"מ 2468/11, פלוני נ' פלונית (2011); ע"א 465/88, הבנק למימון ולמסחר בע"מ נ' סלימה, פ"ד מה(4) 651; ע"א 2275/90, לימה חברה ישראלית לתעשיות נ' רוזנברג, פ"ד מז(2) 605; ע"א 795/99, פרנסואה נ' פוזיס, פ"ד נד(3) 107; ע"א 78/04, המגן חברה לביטוח בע"מ נ' שלום גרשון הובלות בע"מ (2004); ע"פ (חיפה) 974/06, מ"י נ' אגבאריה מוסטפא (2006); ע"א 4697/05, גבאו אסטבלישמנט נ' דודאי (2012); ע"א 3082-03-12, חביב נ' פיצ'חדזה (2012); י. קדמי, "על הראיות", חלק רביעי, התש"ע-2009, עמוד 1865). הדברים אמורים במיוחד בשים לב לכך שליקוי זה מצויין במכתב הגב' פישר מיום 24/7/08 (המאזכר מכתב קודם מיום 14/7/08 - ראה: ת/5 ונספח ה.1 לתביעת פישר), כאשר הגב' פישר דורשת את תיקון הליקוי ומודיעה כי אם וככל שהליקוי לא יתוקן היא תפעל לתיקונו תוך חיוב בהוצאותיה. זאת ועוד. טענה זו אינה מתיישבת עם עדות מר מזרחי כי הדירה נמסרה לה"ה פישר (ביום 18/12/06) כשהיא מסויידת ונקייה (ראה: סעיף 10 לתצהיר מר מזרחי מיום 1/10/09 - הוצג וסומן נ/2). מעבר לכך, מר מזרחי, אשר במועדים הרלבנטיים אף ניהל את חברת הניהול של הבניין, לא טוען באף אחד מתצהיריו כי ה"ה פישר (להבדיל מחברת ורד הזהב), ביצעו תיקונים בדירה, קל וחומר צביעתה של כל הדירה. לפיכך, רכיב זה מאושר. 5.6 אשר על כן, אני קובעת כי הנזק בגין ליקויי בנייה עומד על סך (קרן) של 9,210 ₪ בצירוף מע"מ כחוק. 5.7 אופן ביצוע התיקונים - בסיכומיו, לא ביקש ב"כ הנתבעים לאפשר לחברת ורד הזהב לבצע את תיקון ליקויי הבנייה אלא אך לחייבה בעלות ביצוע התיקונים באמצעות קבלן מבצע להבדיל מבאמצעות קבלן מזדמן (ראה: עמוד 38 לפרוטוקול שורה 20). די בכך כדי לקבוע כי יש לאפשר לה"ה פישר לבצע את תיקון ליקויי הבנייה בעצמם באמצעות קבלן מזדמן בשוק החופשי, במועד הנוח להם ולהורות על תשלום מלוא הסכומים הנקובים בחוו"ד מומחה ביהמ"ש. למעלה מהדרוש יצויין כי גם אם חברת ורד הזהב היתה מבקשת לאפשר לה לבצע תיקונים אלה, הרי שבנסיבות מקרה דא לא היה מקום ליתן לה הזדמנות נוספת לתקנם. חרף פניות ה"ה פישר, לרבות בחודש יולי 2008 וחלוף השנים, חברת ורד הזהב לא תיקנה את הליקויים ועל כן, יש לאמר כי ניתנה לה "הזדמנות נאותה" לבצע את העבודה אך היא לא עשתה כן ו/או לא פעלה בצורה רצינית לשם תיקון הליקויים. חברת ורד הזהב גם לא זימנה לעדות את אנשי המקצוע שביקרו בדירה וביצעו או ביקשו לבצע תיקונים בדירה כגרסתה. כך גם חברת ורד הזהב לא הציגה ולו מכתב אחד המעיד כי פנתה לה"ה פישר בבקשה לבדוק את הדירה בתום תקופת הבדק. כשל זה יפעל לחובתה. זאת ועוד. כך גם חברת ורד הזהב הכחישה בכתב הגנתה את הליקויים הנטענים והלכה היא כי הזכות לתקן מוענקת למי שאינו מכחיש את הצורך בתיקון. יתירה מכך. במקרה זה נפרשה בפניי מערכת יחסים עכורה. השפל אליו הגיעו יחסי האמון בין הצדדים בא לידי ביטוי גם במהלך ישיבת ההוכחות, והוא שיכריע את הכף. נהיר כי בנסיבות דא מתן הזכות יחייב מידה בלתי סבירה של פיקוח מצד בית המשפט ובמטרה להימנע מהליך נוסף באשר לאופן ביצוע התיקון, מצאתי כי יהיה ראוי בנסיבות להורות על פיצוי ולאפשר לה"ה פישר לבצע את העבודות באמצעות קבלן מזדמן בשוק החופשי, במועד הנוח להם (והשווה: ת.א. (חיפה) 1436/98, שמילוביץ נ' אשל הירדן בניה ופיתוח בע"מ (2008) על האסמכתאות הנזכרות בו; ת.א. (ירושלים) 13001/01, בן שמעון נ' חפציבה חברה לבנין ופיקוח בע"מ (2004); ע"א 472/95, זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נ(2) 858; ת.א. (חיפה) 378/98, זיו נ' קציר רובינסון חב' לבניין בע"מ (2000); ת.א. (חיפה) 297/96, אוחנה נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (2004); ע"א 4445/90, "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' מאיוסט (1994); ת.א. (חיפה) 621/95, בן עמי נ' הדר צפון הנדסה ובניה (2002); ת.א. (ירושלים) 2291/00, נוי נ' ליאל חברה לבניין ונכסים בע"מ (2008); ע"א 1772/99, זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ (2001); רע"א 4744/01, מצלאווי חברה לבנין בע"מ נ' אולפן (2002); ת.א. (מרכז) 2270-08-07, אלגריה נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ (2010); הפ"מ (י-ם) 7293-02-12, מרדכי אביב, מפעלי בניה בע"מ נ' נחם (2012; א. זמיר "חוק המכר (דירות)" התשל"ג-1973, עמוד 581). 5.8 לפיכך, לעלות התיקון בסך קרן של 9,210 ₪ יווסף 30% בגין ביצוע על ידי קבלן מזדמן כקביעת מומחה ביהמ"ש. 5.9 דיור חלופי - בהתאם לקביעת מומחה ביהמ"ש אין צורך בדיור חלופי. גם קביעה זו של המומחה לא נסתרה ועל כן דין רכיב זה להידחות. למעלה מהדרוש יוער כי ה"ה פישר אף לא חזרו בסיכומיהם על טענה זו ועל כן, יש לראותם כמי שזנחוה (ולעניין זה ראה למשל: ע"א 401/66, מרום נ' מרום, פ"ד כא(1) 673; ע"א 244/87, קוש נ' כהן, פ"ד מג(1) 15; ע"א 447/92, רוט נ' אינטרקונטיננטל קרדיט קורפוריישן, פ"ד מט(2) 102; ע"א 8168/03, ארנון נ' חשמל זועבי בע"מ (2009); ת.א. (מרכז) 13427-02-10, אוטוליין בע"מ נ' יוניברסל מוטורס ישראל בע"מ (2012)). 5.10 אשר על כן, על חברת ורד הזהב לפצות את ה"ה פישר בגין ליקויי הבנייה בסך של 14,008.41 ₪ ו'מעוגל' סך של 14,010 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל ממועד עריכת חוו"ד מומחה ביהמ"ש (19/6/10) ועד למועד התשלום המלא בפועל. 6. ליקויי האקוסטיקה 6.1 לטענת ה"ה פישר הם רכשו דירה במיטב כספם על סמך מצגים שהוצגו לפניהם ומצאו עצמם חיים מתחת לחדר משאבות תוך שהם סובלים מרעשים ומטרד קשה מנשוא. וייאמר מיד - בכל הקשור לחדר המשאבות והמפוח (להבדיל מהמזגנים אשר גם לשיטת המומחה מטעם ה"ה פישר נמצאים מעל גג הבניין, קרי: 2 קומות מעליהם - מצאתי כי הדין עם ה"ה פישר. 6.2 מר מזרחי הודה כי מעל חדר השירותים והאמבטיה אשר במרכז דירת פישר, (לימינם יחידת הורים ולשמאלם סלון ומטבח) קיים חדר משאבות של הבניין (ראה: עדותו בעמוד 24 לפרוטוקול שורות 6-15; ובעמוד 27 לפרוטוקול שורות 14-16; 22-23). חרף זאת, הוכח כי בשלב הטרום חוזי מר מזרחי לא ציין לפני ה"ה פישר כי מעל דירתם קיים חדר משאבות. כך גם אין לעובדה זו כל אזכור בחוזה הרכישה על נספחיו, בעוד על פי המפרט הטכני חדר משאבות נמצא בקומה הטכנית (מינוס אחד) כאשר דירת ה"ה פישר היא כאמור בקומה מס' 10 של הבניין. 6.3 זאת ועוד. הוצגה לפניי, כאמור, חוו"ד מומחה אקוסטיקה מטעם ה"ה פישר. הנתבעים לא הגישו חוות דעת נגדית ואף לא הודיעו מבעוד מועד כי ברצונם לחקור את המומחה כמצוות תקנה 130א לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד-1984 ועל כן, יש לראותם כמי שוויתרו על חקירתו. ודוק: אין בהחלטה מיום 20/2/11 כדי לגרוע מהוראה זו (ולעניין תקנה 130א זה ראה גם: א. גורן "סוגיות בסדר דין אזרחי" (מהדורה עשירית) עמ' 237, 242). במהלך ביקור מומחה האקוסטיקה מטעם ה"ה פישר בדירתם ביום 16/1/07 ערך הלה מדידות במשך 10 שניות עד חצי דקה בשעה 10:25 - 09:45 - מהן עולה כי רמת הרעש בדירת פישר בלתי סבירה וחורגת מהקבוע בתקנות. ממצאי המדידות הם כמפורט מטה: תאריך מדידה 16/1/07 מפלס הרעש שווה הערך של רעש הרקע (הרעש הנגרם על ידי סך כל מקורות הרעש המצויים בסביבה למעט מקור הרעש) 38 (A) DB מפלס הרעש שווה ערך מצטבר (רעש מקור הרעש כולל רעש הרקע) 46 (A) DB כאשר גבולות מקור הרעש המותר במבנה מגורים: מקור הרעש מקום הבדיקה חדרי מגורים חדרים במבני ציבור (A) DB (A) DB קבועות שרברבות בדירה 35 40 המערכת בבניין 30 35 המומחה מציין כי עוד כי הליקוי הוא בחדרי השינה אשר בדירת פישר. 6.4 בחוות דעתו מתייחס מומחה האקוסטיקה מטעם ה"ה פישר לשלושה ליקויים: 6.4.1 הראשון, בחדר המשאבות. ביחס אליו מצא המומחה כי: "...- קיבוע מערכות ואלמנטים על גבי יציקת הבטון ללא בולמי זעזועים כנדרש. - בבדיקה נצפה בבירור אי ביצוע הפרדה או שרוולים של מערכת הצנרת מיציקת הבטון. היבט הממחיש את הרעידות בעת הפעלת מערכת השאיבה במבנה המגורים ו/או כניסתה לעבודה באופן מבוקר עקב ירידת לחץ בעת שימוש במהלכי אינסטלציה. - חריגה או תכנון לקוי המהווה ליקוי אקוסטי כנדרש וכמעוגן בתקנים הרלוונטיים, מחייב התייחסות וביצוע התקנת בולמי רעידות ברמה של 50 DB בהתאמה לת"י 1004 חלק 2". לשיטתו, הליקויים במערכת השאיבה נובעים מביצוע או תכנון לקויים הגורמים בעת הפעלת המשאבות לרעידות לא מבוקרות ולמעברי רעש מהותיים לדירת פישר בניגוד לתקנים הרלוונטיים. בהתאמה, קובע המומחה מטעם ה"ה פישר כי יש לבצע את התיקונים הבאים: "1. התקנת משאבות המים על בלוקי אינרציה לרבות בלמי רעידות (ניאופרן). 2. ניתוק מעברת צנרת של מערכת השאיבה מיציקת הבטון בכל מקום בו קיים חיבור בין מעברי הצנרת ליציקת הבטון". 6.4.2 השני, במערכות מיזוג על גג הבניין. ביחס אליהן מצא המומחה כי: "...- בתמונות... ניתן לראות בבירור את כמות המדחסים על גג המבנה לרבות, אי עיגונם והתייחסות לביצוע כמעוגן בתקנים רלוונטיים. - קיבוע מערכות ואלמנטים על גבי יציקת הבטון ללא בולמי זעזועים כנדרש. - חריגה או תכנון לקוי המהווה ליקוי אקוסטי כנדרש וכמעוגן בתקנים הרלוונטיים, מחייב התייחסות וביצוע התקנת בולמי רעידות ברמה של 50 DB בהתאמה לת"י 1004 חלק 2". גם ליקוי זה נובע לשיטתו מביצוע או תכנון לקויים הגורמים בעת הפעלת מערכות המיזוג לרעידות לא מבוקרות בניגוד לתקנים הרלוונטיים. בהתאמה, קובע המומחה מטעם ה"ה פישר כי יש לבצע את התיקון הבא: "1. התקנת מערכות המיזוג על בלוקי אינרציה לרבות בלמי רעידות (ניאופרן)". 6.4.3 והשלישי, במעברי מפוח אוויר הממוקם בסמיכות לדירת ה"ה פישר. ביחס אליו נאמר: "בבדיקתי נצפה חוסר ואי השלמות ו/או כי ביצוע דיפון אקוסטי כנדרש למעברי מפוח האוויר". לשיטת המומחה לא בוצעו במערכות המפוח עבודות דיפון אקוסטי נדרשות בין המחיצות. בהתאמה, קובע המומחה מטעם ה"ה פישר כי יש לבצע את התיקון הבא: "תיקון הליקויים בבידוד האקוסטי בשרוולי מערכות המפוח ו/או לחילופין ביצוע דיפון אקוסטי בחלקה הפנימי של דירת המגורים". 6.5 הוכח, כאמור, כי לאחר מועד הבדיקה (16/1/07) ביצעה חברת ורד הזהב מספר פעולות במטרה להקטין את הרעש והרעידות הנוצרים עקב הפעלת מתקני הרכוש המשותף הן בבניין והן בדירת פישר ובכלל זה בוצעה הפרדה בין צינורות המים לבין הקיר; איטום אקוסטי לקיר המפוח; בוצע דיפון אקוסטי גם במעברי המפוח וגם בהנמכת התקרה בדירת ה"ה פישר (ראה: סעיף 13 לתצהיר מר מזרחי - נ/2). כך גם מפרט מר מזרחי בתצהיר תשובות לשאלון מיום 5/3/09 (הוצג וסומן ת/6): "שאלה 17 - בוצעו הפעולות הבאות: 2.17.1 ניתוק צנרת מים מהקירות. 2.17.2 איטום לתעלת אוורור בסמוך לדירה. 2.17.3 בניית תקרה מבודדת במקלחת הורים. 2.17.4 בדיקת בסיס משאבות המים וחיבורן לבולמי זעזועים. אין בידיי מסמכים לגבי הפעולות הנ"ל. הן בוצעו על ידינו. בהתאמה להמלצת מהנדס". ובתצהיר תשובות משלימות מיום 16/3/09 (הוצג וסומן ת/7): "שאלה 17 - המועד המדויק של ביצוע העבודות אינו זכור לי. כוונתי היתה שהעבודה לא הוצאה לקבלן חיצוני, אלא בוצעה ע"י עובדיה של חברת ורד הזהב. ההמלצות היו של מומחה אקוסטיקה, המהנדס ש. משיח". (וראה גם עדות מר מזרחי בעמוד 25 לפרוטוקול שורות 24-30 ובעמוד 27 לפרוטוקול שורות 17-23). אכן, כטענת ב"כ ה"ה פישר יש בעצם ביצוע פעולות אלה כמו גם באופי התיקונים שבוצעו על ידי חברת ורד הזהב משום תימוכין למפגע ולממצאי חוו"ד מומחה האקוסטיקה מטעם ה"ה פישר בכל הקשור לחדר המשאבות ולמפוח ומצאתי לקבלם. 6.6 כך או כך, עצם קיומו של חדר משאבות של בניין רב קומות בסמוך ומעל לדירה, הוא נתון חיוני שיש לגלותו במהלך משא ומתן לרכישת דירה. המדובר במידע הגורע ולמצער, עלול לגרוע, באופן ניכר מן הציפיות הסבירות של הרוכש (והשווה: ע"א 7730/09, כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ (2011)). 6.7 הפרת חובת הגילוי בשלב הטרום חוזי עשויה להקים עילה במישור הנזיקי ובמישור החוזי. במישור החוזי עשוי אי הגילוי להוות הטעיה חוזית כמשמעה בסעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 (להלן "חוק החוזים") או הפרת חובת תום הלב מכוח סעיף 12 לחוק החוזים. הוראת סעיף 12 (כמו גם סעיף 39 שעניינו קיום החוזה) מהווה הוראת יסוד במשפט הישראלי ומשקפת, כדברי כבוד הנשיא (כתוארו אז) א. ברק ב-ע"א 6370/00, קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נו(3) 289: "... דוקטרינה "מלכותית" ... היא מהווה את ה"נשמה" של מערכת המשפט ... היא מציבה בפני הפרט את החובה לנהוג ביושר ובהגינות ... היא אינה מעמידה דרישת "חסידות" גבוהה; היא אינה דורשת כי הצדדים יהיו מלאכים זה לזה. היא באה למנוע מצב שבו אדם לאדם זאב. היא מבקשת להנהיג מסגרת נורמטיבית שבה אדם לאדם - אדם... ... משמעות הדבר הינה, כי המנהלים משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה, והצדדים ליחס החוזי לאחר שהחוזה נכרת, יפעלו באופן הוגן ותוך התחשבות בציפיות הסבירות של הצד השני. תום הלב אינו מבוסס על הדרישה כי כל צד חייב לדאוג לאינטרסים של זולתו על חשבון הבטחת האינטרס העצמי. תום הלב מבוסס על ההנחה כי כל צד דואג לאינטרס שלו עצמו, אך הוא עושה כן באופן הוגן, תוך הבטחת המשימה המשותפת של הצדדים. "על פי עקרון תום הלב במשא ומתן טרום - חוזי מחוייב כל צד למשא ומתן לפעול תוך נאמנות כלפי הצד האחר למשא ולמתן, ותוך נאמנות לרוח העיסקה ולמטרתה" ... "על כל הצדדים לחוזה מוטלת החובה לשתף פעולה זה עם זה ולפעול תוך התחשבות באינטרס המשותף להם בחוזה. על בעלי החוזה לפעול להגשמתה של כוונתם המשותפת, תוך נאמנות ומסירות למטרה שעמדה לנגד עיניהם, ותוך עקביות בהגשמת ציפייתם המשותפת הסבירה" ... לפנינו, איפוא, מבחן אובייקטיבי הקובע רמת התנהגות ראויה בחברה הישראלית ..." [ההדגשות אינן במקור - ב.ש.]. (וראה גם למשל: ע"א 2469/06, סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ (2008); ע"א 434/07, פרינץ נ' אמירים מושב עובדים של צמחונים וטבעונים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ (2009); ע"א 3051/08, סאסי קבלני בנין, עפר וכבישים (1986) בע"מ נ' מ"י (2010); ת.א. (ירושלים) 7068/05, דלתא להשקעות ולמסחר (קרני שומרון) בע"מ נ' מ"י (2009); ע"א 7991/07, רפאלי נ' רזין (2011); ע"א 1064/03, אליהו חברה לביטוח בע"מ נ' עזבון המנוחה פיאמנטה ז"ל (2006); ע"א 7730/09, כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ (2011); רע"א 6339/97, רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199; ד. שלו "דיני חוזים - החלק הכללי לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי", התשס"ה-2005, עמוד 319 ואילך; ד. פרידמן ונ. כהן, "חוזים", התשנ"ג-1992, כרך ב' עמוד 810 ואילך; ג. שלו "דיני חוזים - החלק הכללי לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי" התשס"ה-2005, עמוד 90). 6.8 חובת הגילוי, עשויה להיות על דרך המעשה (אמירת דבר לא נכון) ועל דרך המחדל (שתיקה) שעה שקיימת חובת גילוי (וראה למשל: ד"נ 7/81, פנידר חברה להשקעות פתוח ובנין בע"מ נ' קסטרד, פ"ד לז(4) 673; ע"א 7730/09, כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ (2011) על האסמכתאות המצוינות דשם; ע"א 1064/03, אליהו חברה לביטוח בע"מ נ' עזבון המנוחה פיאמנטה ז"ל (2006); ע"א (ירושלים) 5798/04, כרמל נ' לוי (2005); ד. פרידמן ונ. כהן "חוזים", כרך ב', התשנ"ג-1992, בעמוד 787 ואילך). בעניין דא עסקינן לכל הפחות במחדל - חברת ורד הזהב חדלה מלגלות לה"ה פישר כי חדר המשאבות של הבניין מצוי בסמוך ומעל למרכז דירתם. 6.9 סעיף 15 לחוק החוזים מורה כי: "הטעיה - לרבות אי גילויין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג, או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן". בכל הקשור ל"נסיבות", שבים אנו לעקרון הכללי של חובת תום לב שגבולותיו רחבים יותר, גמישים המה ותלויים בנסיבות הספציפיות של כל מקרה ומקרה. כאמור ב-ע"א 7730/09, כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ (2011): "... מובן שישנם נתונים שרשאי כל צד לשמור לעצמו, כחלק מדינמיקה עסקית לגיטימית. אולם, היקפה של חובת הגילוי מבטא איזון בין שני אינטרסים: לצד הצורך להתחשב במציאות העסקית המורכבת, יש לתת ביטוי גם לרצון לעודד צדדים בחוזה לכוון פעולתם בהתאם לנורמות התנהגות מוסריות ... תחומיה של חובת הגילוי מושפעים, אפוא, מן הרצון לעודד מסחר הוגן, לצד הצורך לאפשר גמישות עסקית ולעודד פיתוח כלכלי. אחד הפרמטרים לאיזון בין הגורמים האלה, עשוי להיות קשור לשאלה בידי מי מצוי המידע הרלוונטי. כך, מקום שבו לאחד הצדדים קיימת גישה עדיפה למידע מסוים, או כאשר לצד שכנגד נחיתות בגישה לנתונים הרלוונטיים - ישנו טעם להטיל על בעל האינפורמציה חובת גילוי ... חובת הגילוי במקרה כזה מוטלת ביחס למידע חשוב המצוי כבר בידי צד אחד, מעצם מעמדו בעסקה, כאשר הצד שכנגד, לעומת זאת, יכול לגלות מידע זה רק במאמץ ותוך השקעת הוצאות... ... דומה שהטעם העיקרי לכך נעוץ ברצון לצמצם את העלויות הכוללות של העסקה עבור הצדדים, ועבור החברה בכללותה. לסיטואציה הנוצרת עקב הטעיה טרום-חוזית יש "מחיר" הן מבחינת הצדדים, הן מבחינת החברה כולה. מחיר זה בא לידי ביטוי, למצער, בעלויות המשא-ומתן או ההתדיינות המשפטית שנוצרות לאחר הכריתה, משמתגלה ההטעיה. השאיפה היא, אפוא, לצמצם עלויות אלה, ולהשיא את רווחיהם של כל הנוגעים בדבר. התפיסה היא, שמי שיכול למנוע את הנזק שיגרם כתוצאה מאי-הגילוי בעלות הנמוכה ביותר, עליו מוטלת החובה לעשות כן .... לשון אחר, חובת הגילוי מוטלת על "מונע הנזק הזול. ... שיקול נוסף שעשוי להשפיע על הטלת חובת הגילוי, קשור לסוג המידע. ככול שהמידע המבוקש מתייחס לעניין הגורע באופן ניכר מן הציפיות הסבירות של הצד שכנגד בעסקה, כך גוברת - ככלל - הנטייה להטיל חובת גילוי ... טעם זה מתקשר לתפיסה העומדת ביסוד דיני הפגמים, הבאה להגן על אינטרס ההסתמכות ... בהתאם, ככול שאינטרס ההסתמכות נפגע באופן ניכר, כך גוברת הנטייה להגן עליו - בין היתר באמצעות חובת גילוי ." [ההדגשות אינן במקור - ב.ש.]. וכאמור ב-ת"א (חיפה) 713-04, אלמקייס נ' מדינת ישראל (2012)). ".... היקף חובת הגילוי משתנה ממקרה למקרה על פי נסיבותיו. ככלל, ניתן לומר כי חובת הגילוי משתרעת על כל מידע המצוי בידי צד אחד ואשר יש בו כדי להשפיע על נכונותו של הצד האחר להתקשר בחוזה על פי התנאים המוצעים ....היקפה של חובת הגילוי יושפע בין היתר מטיבו של המידע, מחשיבותו לעסקה ומהשפעתו עליה, מזהות בעלי הדין, ממידת האמון שרוכש צד אחד לחברו, מזמינות המידע לציבור הרחב ונגישותו לצד שכנגד, מעלות השגת המידע וכו'." (וראה גם למשל: ע"א 2469/06, סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ (2008), על האסמכתאות הנזכרות בו); ת.א. (ת"א) 2025/05, כ.א.והבנים חברה לבנין בע"מ נ' דנאל מלונאות ובנין (1991) בע"מ (2012)). 6.10 ביישום כללים אלה בענייננו נמצא כי חברת ורד הזהב הפרה את חובת הגילוי בה היא מצווה כלפי ה"ה פישר. אמנם חברת ורד הזהב היא חברה מסחרית המבקשת למקסם את רווחיה ולהגדיל את היקף המכירות, אך עליה לעשות זאת בתום לב ובדרך מקובלת. בהתאם לכך עת משווקת חברה קבלנית דירות בבניין שומה עליה להציג לפני רוכש פוטנציאלי גם נתון משמעותי כגון המצאות חדר משאבות של בניין רב קומות מעל הדירה. חיוב חברת ורד הזהב בגילוי המידע הקיים בידה מהווה דרישה סבירה בנסיבות ועולה בקנה אחד עם נורמת התנהגות עסקית לה שואפת החברה הישראלית. חברת ורד הזהב בחרה שלא לגלות את אוזנם של ה"ה פישר, באשר לנתון זה במהלך השלב הטרום חוזי חרף כל ביקוריהם בבניין ובדירה. בעשותה כן, הפרה הנתבעת את חובת האמון, ההגינות, היושר והשקיפות בה היא מחויבת כלפי ה"ה פישר מכוח עקרון תום הלב. הדברים אמורים במיוחד בשים לב לפערי הכוחות שבין הצדדים. חברת ורד הזהב היא חברה קבלנית, בעלת ידע ומומחיות בסוגיה זו ובכלל זה הנפקות של הימצאות חדר המשאבות של בניין רב קומות במיקומו בעוד ה"ה פישר נמצאים "בעמדת נחיתות אינפורמטיבית" (ראה גם: ת.א. (חיפה) 713-04, אלמקייס נ' מדינת ישראל (2012), על האסמכתאות הנזכרות דשם). לעניין זה נאמר ב-ע"א 7730/09, כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ (2011): "באופן טיפוסי, בעסקת מכר, יהיה המוכר בעל הגישה הטובה והנוחה יותר למידע הנוגע לממכר ולעסקה, ובהתאם תחול עליו לרוב חובה לגלות לקונה פגמים מהותיים שעשויים להתקיים בנכס ... כך בעיקר , מקום שבו המוכר הוא גוף חזק יותר, ובעל משאבים רבים יותר". ודוק: אין די בכך שניתנה לרוכשים האפשרות לבקר בקומה מעל הדירה. מה גם שלא הוכח כי היה ביכולת ה"ה פישר, שאין עיסוקם בהנדסה או בניה (וראה גם: עמוד 11 לפרוטוקול שורות 26-27), להבחין כי המדובר בחדר משאבות ולמצער, להבין במדויק את נתוניו ואופי פעילותו וכפועל יוצא את נפקות קיומו של חדר משאבות זה מעל דירתם על איכות החיים בדירה. מנגד, לחברת ורד הזהב אשר בחרה להקים את חדר המשאבות במיקום זה מלוא המידע ביחס לנפקויות אלה. המדובר באינפורמציה חשובה וחיונית לרוכש דירה. שומה היה על חברת ורד הזהב להציג מידע זה לפני ה"ה פישר בשלב הטרום חוזי ולאפשר להם לקבל החלטה מושכלת באשר לרכישת דירה זו להבדיל מדירות אחרות בבניין (הגב' פישר העידה כי אותה עת היתה דירה נוספת בבנין שהוצעה לה) או במקום אחר. "גילוי המידע הרלבנטי הוא חיוני על מנת שכל צד יוכל לשקלל את נתוני העלות מול תועלת הפרטית שלו, ולבצע בחירה מודעת ומושכלת בדבר התקשרותו בחוזה" (ראה: ת.א. 3309/05, ג. דניאל מסחר בינלאומי בע"מ נ' אמיר בלוקים שיווק (1995) בע"מ (2007)). 6.11 לאותה תוצאה נגיע גם מכוח הניתוח הכלכלי. חברת ורד הזהב היא "מונע הנזק הזול" שבכוחה למזער את הנזק. חברת ורד הזהב, המחזיקה את המידע, יכולה היתה בעלות אפסית לגלותו לה"ה פישר ובכך ליתן בידם כלי חיוני לקבלת החלטה בדבר התועלת שתצמח להם מהעסקה והאם היא מתאימה לצרכיהם. כאמור ב-ע"א 9073/09, אסותא-מרכזים רפואיים בע"מ נ' שרף (2011) (ביחס לדיני נזיקין): "שיקולים כלכליים הם אפוא שיקולים לגיטימיים לצורך הקביעה אם להטיל אחריות אם לאו, ובהקשר זה ידועה נוסחת לרנד הנד, לפיה מקום בו תוחלת הנזק גבוהה מהאמצעים למניעת הנזק, התנהגותו של המזיק תיחשב כרשלנית.". ה"מחיר" הן לצדדים והן לחברה נוכח ההתדיינות המשפטית יכול היה להימנע לו חברת ורד הזהב היתה מגלה, בעצם בלי נשיאה בעלות כלשהי, נתון זה אותו היה עליה לגלות (וראה גם: ע"א 7730/09, כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ (2011); וראה גם: ת.א. (חיפה) 713-04, אלמקייס נ' מדינת ישראל (2012); והשווה: דנ"א 2568/97, כנען נ' ממשלת ארה"ב, פ"ד נז(2) 632; ת.א. (ראשל"צ) 3309/05, ג. דניאל מסחר בינלאומי בע"מ נ' אמיר בלוקים שיווק (1995) בע"מ (2007), על האסמכתאות הנזכרות בו; ג. שלו, "דיני חוזים - החלק הכללי לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי", התשס"ה-2005, עמודים 16-17). 6.12 צא ולמד: הן מטעמים של הגינות מסחרית והן מטעמים של מדיניות כלכלית - שומה היה על חברת ורד הזהב, בעלת היכולת למנוע את הנזק, לגלות את מכלול הנתונים שבידה לה"ה פישר במהלך המשא ומתן לקראת כריתת חוזה. בדרך זו היתה מושגת מטרת החוזה בצורה הגונה, אפקטיבית ויעילה. 6.13 זאת ועוד. במקרה דא קיימת אף אי ההתאמה בין האמור במפרט הטכני ביחס למיקום חדר המשאבות (בקומה הטכנית מינוס אחד) לעומת מיקומו בפועל (מעל דירת ה"ה פישר אשר בקומה 10) ועל כן המדובר בהפרת חוזה הרכישה והוראת חוק המכר (דירות)(ולעניין אופיו הצרכני והרצון להגן על רוכשי דירות ראה למשל בדברי ההסבר להצעת החוק - הצעות חוק 835,עמוד 234, כ"ג סיון תשכ"ט 9.6.1969; א. זמיר "חוק המכר (דירות) התשל"ג - 1973", עמוד 27 ואילך). גם אם תאמר כי ה"ה פישר ויתרו על טענה זו נוכח האמור בנספח ו' לחוזה הרכישה הכולל ויתור על כל טענת אי התאמה בין המצב בפועל לבין התיאור בחוזה הרכישה על נספחיו, הרי שניתן להגיע לאותה תוצאה מכוח חובת תום הלב הן בביצוע חיובים על פי חוזה והן בהפעלת זכויות הנתונות לצד מכוח החוזה (והשווה: ת.א. (חיפה) 713-04, אלמקייס נ' מדינת ישראל (2012)). כך גם יש לראות את חברת ורד הזהב כמי שהפרה את סעיף 2 לחוק הגנת הצרכן התשמ"א-1981 (ולעניין זה ראה למשל בהשוואה: ע"א 10085-08, תנובה-מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית בע"מ נ' עיזבון המנוח ראבי ז"ל (2011); ולענין חלות החוק ראה: א. זמיר "חוק המכר (דירות) התשל"ג - 1973", עמוד 116 ואילך). 6.14 בנסיבות מקרה דא לא מצאתי להטיל אשם תורם (בין חוזי ובין נזקי ולעניין דוקטרינת אשם תורם חוזי ראה למשל: ע"א 434/07, פרינץ נ' אמירים מושב עובדים של צמחונים וטבעונים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ (2009); רע"א 9488/02, שחר נ' עטיה (2005); ע"א 3912/90, EXIMIN S.A תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פררארי בע"מ, פ"ד מז(4) 64; ע"א 9447/06, פוקס נ' אלכס (2008); ע"א 4697/05, גבאו אסטבלישמנט נ' דודאי (2012); אריאל, "פורת הגנת אשם תורם למפר חוזה - אימתי"? "עיוני משפט", יח' 103). אמנם הוכח כי ה"ה פישר בקרו פעמים רבות בדירה ואף ניתנו לגב' פישר מפתחות על מנת לבדוק את הדירה. כך גם הוכח כאמור כי ה"ה פישר או מי מהם ביקרו בקומה מעל דירתם. ברם, לא הוכח לפניי כי אדם הדיוט בתחום יכול היה להבין מביקור אקראי בקומה מעל כי המדובר בחדר משאבות הנמצא ממש מעל דירתו ולמצער, את השלכת נתון זה. מצינו כי מר מזרחי, אשר הודה כי היה מאוד חשוב לה"ה פישר לבדוק מה נמצא בקומה מעל דירתם - לא טען שה"ה פישר בחנו את חדר המשאבות, לא ידע להשיב האם חדר המשאבות היה נעול עת ביקרו ה"ה פישר בקומה אם לאו והאם היו ערים לקיומו ולבסוף הודה שלא טרח ליידעם על כך (ראה: עדותו בעמוד 23 לפרוטוקול שורות 13-22; ובעמוד 25 לפרוטוקול שורות 4-9). עסקינן בהטעיה - אמנם מבחינה עקרונית ניתן להחיל את דוקטרינת האשם התורם מכוח סעיף 68(א) לפקודת הנזיקין גם ביחס להטעיה וגם ביחס לעוולת התרמית; אך, בכגון דא, כדברי כבוד הש. ח. מלצר ב-ע"א 9057/07, אפל נ' מדינת ישראל (2012): ... נראה לי כי השוואת מעשיו של מזיק-רמאי למעשיו של ניזוק-רשלן, ו"האשמה המוסרית" הכרוכה באלו, מכוונת מאליה לתוצאה ה"נכונה והצודקת" שלפיה המזיק-הרמאי יהיה אחראי לפיצוי בגין החלק המכריע בנזק שנגרם, אם לא בכולו, בבחינת: לא יצא חוטא נשכר. ... מסקנה זו אף מתחייבת, לשיטתי, מתכליות דיני הנזיקין, ובפרט היא מתלכדת עם מטרת הצדק המתקן ועם התובנות של הגישה הכלכלית לדיני הנזיקין....." [ההדגשה אינה במקור - ב.ש.]. ובהמשך (שם, שם): "בחינת דוקטרינת האשם התורם במשקפי הגישה הכלכלית למשפט מובילה למסקנה הבאה: כל "פיזור" של הנזק במקרי ההעברה, שבגדרה יושת חלק מן הנטל לפיצוי - על הניזוק, כמוה כ"תיגמול" המזיק על חשבונו של הניזוק, ומטבע הדברים תוצאה זו עלולה לתמרץ מזיקים פוטנציאליים לנצל במכוון "פרצות בגדר" על מנת להתעשר שלא כדין. ... מעבר לאי הצדק שבמצב שכזה (מנקודת המבט ה"מתקנת" ...), סבורני כי גם התכלית ההרתעתית שבדיני הנזיקין לא יכולה לסבול מצב, בגדרו מזיק יתגונן בטענה של אשם תורם במקום שבו הוא ניצל במודע את האשם של הניזוק, שכן במישור התוצאה של קבלת טענה כזו - יימצא שהמזיק יוותר עם כסף שאיננו שלו" [ההדגשות אינן במקור - ב.ש.]. (והשווה: ע"א 4697/05, אסטבלישמנט נ' דודאי (2012); ע"א 8500/06, חוות צברי אורלי בע"מ נ' מ"י (2012); ת.א. (מרכז) 5716-08-07, אזורים בנין (1965) בע"מ נ' האפוטרופוס על נכסי נפקדים (2012)). יישום המבחנים בענייננו יוביל למסקנה כי גם במקרה דא אין הצדקה להפחתה כלשהי מן הפיצוי שעל חברת ורד הזהב לשאת בו. - מבחן האשמה המוסרית - המדובר ב"מקרה העברה" קלאסי - חברת ורד הזהב ביצעה מעשה הטעיה והעלימה מידע חיוני זה מה"ה פישר במטרה לאפשר מכירת דירה זו בבניין שמאוכלס ברובו ולשלשל לכיסה את התמורה תוך מקסום רווחיה. בנסיבות מקרה דא ועל רקע ההתנהגות הקונקרטית כפי שהוכחה לפני קשה לקבל מפי חברת ורד הזהב טענה כי דבק אשם מוסרי בה"ה פישר. לכל היותר, המדובר ברף התחתון שכן במקרה דא קרובים אנו מאוד ל'סיטואציה של שחור-לבן', כלשון כבוד הש. א. רובינשטיין (ע"א 9057/07, שם, שם). מטעם זה, ב"כ הנתבעים, ברוב הגינותו, אף לא טען לייחוס אשם תורם בסיכומיו. - מבחן הסיבתיות - הוכח כי חברת ורד הזהב תרמה תרומה מכרעת להתממשות הנזק. - שיקולי מדיניות - גם אם תאמר כי ניתן היה לייחס לה"ה פישר אשם כלשהו באשר לא הצליחו לגלות את קיומו של חדר המשאבות מעל דירתם ולעמוד על השלכת נתון זה עובר לרכישה, הרי בנסיבות מקרה דא שיקולי מדיניות והרתעה יעילה מטים את הכף כנגד הפחתה. לחברת ורד הזהב היה יתרון משמעותי על פני ה"ה פישר שכן כל המידע הנחוץ היה בידה. מנגד, לא הוכח כי לה"ה פישר היתה יכולת לגלות בעצמם את "הנדבכים השגויים במצב שהוצג לו - בעצמו" (והשווה: ת.א. (מחוזי מרכז) 5716-08-07, אזורים בנין (1965) בע"מ נ' האפוטרופוס על נכסי נפקדים (2012)). מר מזרחי בחר כאמור לשתוק ולא לציין בפני ה"ה פישר כלל את דבר קיומו של חדר משאבות מעל דירתם ובכך אף מנע מהם לחקור סוגיה זו. התנהלות זו אינה התנהלות רשלנית גרידא בפרט בשים לב לחובות המוגברות החלות על חברת ורד הזהב כספק כלפי ה"ה פישר (וראה גם: א. זמיר "חוק המכר (דירות) התשל"ג - 1973", עמוד 56 ואילך). אמנם קיים רצון לתמרץ גם את הניזוק שלא להתרשל המתבטא במקרה דא בצורך לבחון היטב את הדירה, אך במקרה דא 'התועלת המצרפית' תגדל משמעותית אם וככל שיומרצו המזיקים - חברות קבלניות - שלא להציג מצגי כזב בהוליכם שולל רוכשים פוטנציאליים, בפרט נוכח פערי הכוחות בין השניים. שיקולים המתקשרים לגישה הכלכלית לפיה במקרה דא המזיק הוא הגורם היעיל ביותר למנוע את התרחשות הנזק פעם נוספת. תוצאה זו גם עולה בקנה אחד עם הטלת חובת הגילוי על הצד בעל גישה עדיפה למידע בהיותו "מונע הנזק הזול" (והשווה: ע"א 7730/09, כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ (2011); וראה גם: א. זמיר "חוק המכר (דירות) התשל"ג - 1973", עמוד 61 ואילך). מכאן, בנסיבות מקרה זה, אין למצוא לחובתם של ה"ה פישר שלא הבחינו בקיומו של חדר המשאבות מעל דירתם ולא עמדו על נפקותו ואין מקום להטיל אשם תורם על ה"ה פישר. 6.15 יחד עם זאת, עצם העובדה שה"ה פישר לא הרגישו במטרד זה במהלך כל ביקוריהם בדירה בשלב הטרום חוזי, ביקורים, שכהודאתם נערכו בכל שעות היום והערב - מעידה כי אין המדובר בעוצמת רעש הנטענת על ידי ה"ה פישר. בכל הקשור לעוצמת הרעש (להבדיל מעצם קיומו) ניכרה בעדויות הגב' פישר ובתה מידה רבה של הגזמה. כך למשל משנטען כי לא ניתן היה לשהות כלל בדירה (ראה למשל: סעיף 11 לתצהיר הבת - ת/1); וכך למשל משנטען לפגיעה בריאותית בה"ה פישר, שלא נתמכה בחוו"ד מומחה (ראה למשל: עדות הגב' פישר בעמוד 14 לפרוטוקול שורות 26-27; וסעיף 11.4 לתצהיר הבת - ת/1). כך גם למשל משנטען על ידי הגב' פישר לרעש בלתי נסבל עקב פעולת המזגן הנמצא מעל גג הבניין בקומה 12, קרי: 2 קומות מעל דירת ה"ה פישר; וכך גם למשל משנטען על ידי הגב' פישר (טענה עליה לא חזר בא כוחה בסיכומיו) כי בחרה בדירה זו בידיעה שאין מעליה כל פעילות, כאשר המדובר בדירה בקומה 10 מתוך 12 קומות של הבניין (ובהיקש מסוגיית "פלגינן דיבורא" ראה: ע"פ 4383/06, דנינו נ' מ"י (2012); ע"פ 5612/92, מ"י נ' בארי, פ"ד מח(1) 302; ע"פ 71/76, מכלוף נ' מדינת ישראל, פ"ד ל(2) 813; ד"נ 3081/91, קוזלין נ' מדינת ישראל, פ"ד מה(4) 441; והשווה: ע"א (ירושלים) 9592/06, עאצי נ' עאצי (2007); ת.א. (חיפה) 1130/05, סאלם נ' כלל חברה לביטוח בע"מ (2008)). חיזוק נוסף לכך ניתן למצוא בעובדה כי הדירה שמשה, לשיטת הגב' פישר, משך שנים כדירה לדוגמא. 6.16 לעניין זה יצויין כי אין ממש בטענה בדבר אי ביטול ההסכם. כאמור ב-ת.א. (י-ם) 9379/07, מתן חן שירותי סיעוד בע"מ נ' מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר (2011): "... זכות הביטול העומדת בשל פגמים ברצון בכריתת חוזה, הינה כשמה, זכות ולא חובה. הנפגע רשאי, בשל שיקולי כדאיות, לבחור האם להפעיל את זכות הביטול במידה והיא כדאית עבורו אם לאו. ההלכה היא כי במקרה בו הנפגע מעוניין בהמשך קיום החוזה, ובוחר שלא להפעיל את סעד הביטול, אין הדבר שולל ממנו את הזכות לתבוע פיצויים בגין נזקים שנגרמו לו כתוצאה מן ההטעיה, אם בגין חוסר תום לב במשא ומתן, ואם מכוח עילת תביעה נזיקית ..... הבחירה בקיום ההסכם חרף הפגמים אינה שוללת מהנפגע את הזכות לתבוע פיצויים בגין נזקים שנגרמו לו כתוצאה מההטעייה, ובכלל זה מחמת אי גילוי מידע שהיה על הצד השני לגלות. ..". נפנה אם כן לבחון את הנזק שנגרם לה"ה פישר עקב כך. 6.17 הוצאות לתיקון ליקויי אקוסטיקה ורעידות - כאמור, בישיבה מיום 20/2/11 ויתרו ה"ה פישר על רכיב זה: "אנו לא הגשנו חוות דעת המכמתת את הרכיב הכספי בגין האקוסטיקה, אנו מוותרים על הרכיב הכספי כאשר אנו נטען ביחס למטרד ולרעשים בהתבסס על חוות הדעת שבתיק בית המשפט" (וראה גם החלטת כבוד השופט א. קיסרי מיום 14/3/12 ב-רע"א 41598-02-12). לפיכך, דין רכיב זה להידחות. ויודגש - בכתב התביעה לא נתבע סעד האכיפה (ראה: פרק חמישי לכתב התביעה בתביעת פישר) ואין מקום לאפשר העלאתה במסגרת הסיכומים. מעבר לדרוש יצויין כי גם אין לפניי חוות דעת עדכנית המפרטת את התיקונים הדרושים בשלב זה לאחר הפעולות שננקטו על ידי חברת ורד הזהב, אם בכלל (ואדרש לכך גם להלן). 6.18 ירידת ערך בגין ליקויים אקוסטיים ורעידות - סעד זה אמנם נזכר בכתב התביעה אך ה"ה פישר לא כימתו רכיב זה בתביעתם ודי היה בכך, משלא שולמה אגרה בגין רכיב זה, כדי לא לדון בסעד זה. מעבר לכך, ה"ה פישר ויתרו כאמור גם על רכיב זה בישיבה מיום 20/2/11. כך או כך - לא הוצגה לפניי חוות דעת של שמאי מקרקעין לפיה כתוצאה מליקויים אקוסטיים אלה נגרמה ירידת ערך לדירת פישר ומשכך, לא הוכחה ירידת ערך (ולעניין זה ראה למשל האמור ב-ת.א. 1129/01, לוי נ' ריג'י חברה לבנין בע"מ (2004), אליו הפנה ב"כ ה"ה פישר). מטעם זה ה"ה פישר לא חזרו על טענתם זו בסיכומים יש לראותם כמי שזנחוה. 6.19 עגמת נפש - שונה הדבר בכל הקשור לרכיב זה. הוכח כי חברת ורד הזהב כשלה בגילוי מידע חיוני לה"ה פישר ובכך מנעה מהם קבלת החלטה מושכלת ביחס לרכישת הדירה. עוד הוכחו קיומם של ליקויי אקוסטיקה ורמת רעש בלתי סביר בדירה החורגים מהקבוע בתקנות נכון ליום 16/1/07. מומחה האקוסטיקה מטעם ה"ה פישר ביצע מדידות במועד אחד בלבד - ביום 16/1/07 בשעות הבוקר. לא הוצגה לפניי חוות דעת עדכנית בדבר עוצמת הרעש בדירה כיום, לאחר התיקונים שביצעה חברת ורד הזהב. ויודגש - חרף ארכות שניתנו לה"ה פישר לשם הגשת חוו"ד משלימה וגם לאחר שהנתבעות הודיעו כי יאפשרו למומחה מטעם ה"ה פישר לבקר בבניין ובחדר המשאבות כדרישתם (ראה למשל בישיבה מיום 7/12/09) - לא הוגשה חוו"ד עדכנית משלימה וכשל זה יפעל לחובת ה"ה פישר. מטעם זה לא ניתן לאמר כי ליקויי האקוסטיקה ועוצמת הרעש נותרו בעינם עד היום אלא אך כי הנתונים היו נכונים ליום 16/1/07 ועד לביצוע הפעולות על ידי חברת ורד הזהב (ולעניין זה ראה גם הודאת ב"כ ה"ה פישר, ברוב הגינותו בסיכומיו - עמוד 34 לפרוטוקול שורות 27-28). חברת ורד הזהב מצידה בחרה שלא לנקוב במועד המדויק בו בוצעו התיקונים הנ"ל (ראה: ת/6 ו-ת/7 - תצהירי התשובות לשאלון הם מיום 5/3/09 ומיום 16/3/09) וכשל זה יפעל לחובתה. בהתאמה, יש לראות את ה"ה פישר או מי מהם כמי שסבלו מרמת רעש לא סבירה בדירתם עד תחילת שנת 2009, קרי: במשך כשנתיים ימים. עוד הוכח כי ה"ה פישר, או מי מהם, התלוננו על המפגע ממנו סבלו מיד לאחר כניסתם לדירה ולכל הפחות עד לחודש יולי 2008. אמנם, מעבר למכתב מיום 24/1/07 ולשני מכתבים מחודש יולי 2008 לא הוצגו מכתבים נוספים (הגם שלשיטת הגב' פישר בידה עשרה מכתבים נוספים - ראה עמוד 14 לפרוטוקול שורות 25-27), אך הוכח כי ה"ה פישר התלוננו רבות. מר מזרחי הודה עוד כי תלונות אלה לפני כל הדיירים ולפני כל הגורמים המעורבים הן שגרמו לחברת ורד הזהב לבצע לבסוף פעולות תיקון (ראה עדותו בעמוד 26 לפרוטוקול שורות 13-20). מנגד, כאמור, ניכרה בעדויות מטעם ה"ה פישר גוזמה באשר לעוצמת הרעש בדירה, בפרט במהלך היום, שאינה מתיישבת עם ביקורי ה"ה פישר בדירה בשלב הטרום חוזי ו/או עם שימושה (לטענת הגב' פישר) כדירה לדוגמא. כך גם לא נעלמה מעיני הצעת המחיר מיום 31/1/10 לפיה עלות סך כל העבודות לביצוע על פי חוו"ד מומחה האקוסטיקה מטעם ה"ה פישר (קרי: לפני ביצוע התיקונים) - עומדת על סך של 12,000 ₪ כולל מע"מ (צורף להודעת ה"ה פישר מיום 8/2/10). בשקללי את כל הנתונים והפרמטרים הצריכים לעניין ובכלל זה כאמור לעיל (והשווה: ת.א. (מרכז) 2270-08-07, אלגריה נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ (2010); ועלות התיקונים מזה (וראה גם: ע"א 5602/03, סגל נ' שכון ופיתוח לישראל בע"מ (2005); ע"א 611/89, דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס, פ"ד מו(2) 60; ע"א 348/79, גולדמן נ' מיכאלי, ל"ה(4) 31; ת.א. (י-ם) 2291/00, נוי נ' ליאל חב' לבנין ונכסים בע"מ (2008); ת.א. (חיפה) 1436/98, שמילוביץ נ' אשל הירדן בניה ופיתוח בע"מ (2008)) - אני מעמידה את רכיב עוגמת הנפש על סך של 40,000 ₪. סכום זה כולל הן את אי הנוחות שנגרמה לגב' פישר עקב הצורך בביצוע עבודות גם בדירת פישר לאחר תיקון ליקויי האקוסטיקה, על ידי חברת ורד הזהב (ראה: עדות מר מזרחי בעמוד 27 לפרוטוקול שורות 14-23); הן את אי הנוחות שעוד תגרם לגב' פישר עקב הצורך בתיקון ליקויי הבניה הנוספים כמתואר בחוו"ד מומחה ביהמ"ש (ראה לעיל בסעיף 5 לפסק הדין); והן את עגמת הנפש שנגרמה להם עקב התנהלות חברת ורד הזהב ומניעת החלטה מושכלת. חברת מגדלי ורדיה 7. בהתאם לחוזה הניהול שומה על ה"ה פישר לשלם דמי ניהול חודשיים. ה"ה פישר אינם מכחישים, כאמור, כי לא שילמו את דמי הניהול החל מיום 1/1/07 ואת גובה חוב דמי הניהול נשוא תביעת חברת הניהול. טענת הגנה היחידה שבפי ה"ה פישר היא קיומם של ליקויי האקוסטיקה. וייאמר מיד - אין להפנות טענה זו כנגד חברת הניהול. 7.1 אמנם מר מזרחי החזיק בשני כובעים - הן מנהל שיווק בחברת ורד הזהב והן מנהל ובעל מניות של חברת הניהול, אך אין בכך כדי לגבור על האישיות המשפטית הנפרדת של שלושת הנתבעים. 7.2 חברת הניהול מחויבת לנהל, לתקן ולתחזק את הקיים, להבדיל מלבנות. טענת ה"ה פישר בעניין ליקויי האקוסטיקה מתמצית באי גילוי העובדה שחדר המשאבות של הבניין נמצא מעל דירתם, קיומו של מטרד ואי תיקונו תוך גרימת עגמת נפש. 7.3 טענה לאי גילוי אינפורמציה חיונית במהלך משא ומתן לרכישת דירה ניתן להפנות כנגד מוכר הדירה ונציגו. המוכרת היא חברת ורד הזהב בלבד (ובכל הקשור לחבותו של מר מזרחי כמי שניהל את המשא ומתן אתייחס להלן). מכל מקום, אין לכך כל קשר לחברת הניהול אשר מקבלת על עצמה התחייבויות כלפי ה"ה פישר רק לאחר רכישת הדירה על ידי ה"ה פישר. 7.4 זאת ועוד. מצינו לעיל כי בהתאם לחוו"ד מומחה האקוסטיקה מטעם ה"ה פישר הליקויים בחדר המשאבות, במערכות המיזוג ובמעברי המפוח נובעים מתכנון לקוי של מתקנים אלה ו/או ביצוע לקוי בעת הקמתם. בהתאמה, ממליץ המומחה מטעם ה"ה פישר על ביצוע פעולות בנייה שונות ביחס למתקנים (ראה: פרק מסקנות). אין בחוות הדעת טענה לאי טיפול ו/או תחזוקה ראויה של המתקנים או איזה מהם וממילא גם אין בחוות הדעת המלצה לטיפול ו/או תחזוקה שונים. משכך, לשיטת המומחה מטעם ה"ה פישר, הליקויים האקוסטיים לא נובעים מפעולות תחזוקה שהם, ורק הם, באחריות חברת הניהול. 7.5 משאין המדובר בכשל תחזוקתי גם תיקונו אינו בגדר השירותים שעל חברת הניהול לספק לה"ה פישר על פי חוזה הניהול. ויודגש - נספח א' (נספח השירותים) לחוזה הניהול מתייחס ל"תיקון/טיפול" שוטפים בלבד במשאבות מי שתייה ובמערכות מפוחים לשאיבת אוויר (ראה: סעיפים י"ט ו-כ' לנספח - צורף כחלק מנספח ד' לתביעת פישר) והכל בהתאם לאמור בסעיף 2.1 לחוזה הניהול, שזו לשונו: "2. השירותים 2.1 חוזה זה מתייחס לעבודות טיפול ואחזקה, לרבות הפעלה שוטפת ותיקון של הרכוש והמתקנים הבאים, לרבות שיפוץ הרכוש המשותף, (אך למעט שיפוץ כללי בבניין, ו/או צביעת הבניין בשטחיו הפנימיים וקירותיו החיצוניים, ו/או טיפול בחיפוי האבן) ככל שהם נכללים ברכוש המשותף או שנועד לשימוש משותף: מעליות, מתקני מערכות מרכזיות וציוד, מתקני מים של מערכות משותפות, מתקני אינסטלציה וביוב, תיעול, לרבות צנרת, מתקני תקשורת בסיסיים שסופקו עם היחידה, אנטנות מרכזיות לטלוויזיה, וידיאו/טלוויזיה בכבלים (אם יותקנו), מתקנים לאשפה, שער כניסה לחניון, ציוד חשמלי למאור וכוח בחדרי המדרגות ומתקנים הקשורים לגינון ולניקיון וכן כל מתקן נוסף שהחברה נתנה לגביו שירות עד היום, וכל מתקן נוסף שהחברה תסכים לתת לגביו שירותי טיפול ואחזקה (כל המתקנים יקראו להלן: "המתקנים") בכפוף לנספח השירותים-המצורף בזאת כנספח א'". למעלה מהדרוש יצויין כי כל פרשנות אחרת, לא זו בלבד שאינה עולה עם לשונו המפורשת של חוזה הניהול אלא נוגדת את תכליתו. יש לזכור כי חברת הניהול ממומנת מדמי ניהול של כל בעלי היחידות בבניין המיועדים לתחזוקתו השוטפת של הבניין, על כל מתקניו המשותפים. הרחבת חיוביה של חברת הניהול כך שיכללו גם פיצוי דייר זה או אחר בגין הפרת חיובי החברה הקבלנית כלפיו תגולל בסופו של יום את נטל הפיצוי אל כתפי יתר הדיירים בבניין, בין על דרך העברת הכספים המיועדים לתחזוקת הבניין לדייר בודד ובין על דרך הפסקת פעילות חברת הניהול וירידת מלוא הכספים ששלמו הדיירים לחברת הניהול לטמיון. כל פרשנות אחרת גם סותרת מניה וביה את ההגיון המסחרי-עסקי לו אנו נדרשים עת עסקינן בחוזה מסחרי. כפי שעמדה על כך כבוד השופטת מ. נאור ב-ע"א 1062/09, בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' בינר (2012) (הדן בפרשנות ערבות חוק מכר): "...התכלית האובייקטיבית של חוזה מסחרי נקבעת על-פי ההיגיון הכלכלי או ההיגיון העסקי: "התכלית האובייקטיבית של החוזה היא המטרות, האינטרסים והתכליות שחוזה מהסוג או מהטיפוס של החוזה שנכרת נועד להגשים. התכלית האובייקטיבית מוסקת מתוך 'אופיה מהותה של העסקה שנקשרה בין הצדדים...' ... זהו 'שכל ישר של אנשי עסקים סבירים והגונים'... אכן - 'תכלית אובייקטיבית זו עניינה התכלית הטיפוסית המתחשבת באינטרסים המקובלים של צדדים הוגנים ליחס החוזי. היא נלמדת מסוג ההסכם ומהטיפוס אליו הוא שייך. היא נגזרת מהגיונו. היא מוסקת מלשונו' ...זהו מבחן אובייקטיבי. הוא מושפע מעקרון תום הלב וממערכת הערכים שהוא מבטא. הוא נגזר משיקולים של היגיון...". (והשווה: עת"מ (ת"א) 43242-03-12, א.א. עינת מסעדות בע"מ נ' רשות שדות התעופה בישראל (2012); ולעניין פרשנות חוזה ראה גם למשל: רע"א 3961/10, המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ (2012); דנ"א 2045/05, ארגון מגדלי ירקות - אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מ"י, פ"ד סא(2) 1; דנ"א 1797/12, ליסטר נ' פרידנברג (2012); ע"א 1062/09, בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' ד"ר בינר (2012); ה"פ (מרכז) 54045-05-11, שיכון אזרחי בע"מ (בפירוק) נ' עיריית הוד השרון (2012); ה"פ (ת"א) 25449-12-11, דוד נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (2012); ה"פ (מרכז) 8946-11-11, גזיאל את אבנר (2007) בע"מ נ' רונן (2012); ה"פ (ת"א) 1840-09, הרמטיק נאמנות (1975) בע"מ נ' מרתון השקעות בע"מ (2012); ע"א 3375/06, קמטק מערכות בע"מ נ' מדינת ישראל (2011); ע"א 4628/93, מ"י נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265). צא ולמד: הן לשון החוזה והן תכליתו והגיונו הכלכלי תומכים בפרשנות המילים "תיקון/טיפול" אשר בנספח השירותים כמתייחס אך ורק לטיפול ותיקון שוטפים הנחוצים לשם שמירה על הקיים להבדיל משינוי הקיים. 7.6 יתירה מזאת. לגרסת ה"ה פישר, אותה קיבלתי, המטרד הופיע כבר בלילה הראשון בו לנו בדירתם. יש בכך משום תימוכין נוספים כי המדובר בבעיה מבנית שהיתה קיימת עובר לרכישת הדירה על ידי ה"ה פישר בעוד חיובי ה"ה פישר וחברת הניהול מכוח חוזה הניהול החלו רק במועד רכישתה כדירה בנויה ומושלמת. מטעם זה גם אין המדובר ב"חידוש" מתקן אלא בשינוי המתקן/נים ו/או הוספה עליו/הם נוכח הפגמים שנפלו בעת הבנייה המקורית, כעולה מחוו"ד מומחה האקוסטיקה מטעם ה"ה פישר אשר ממצאיו בעניין דא אומצו על ידי. 7.7 אין בידי גם לקבל את טענת הגב' פישר כי מר אברמוב הסכים שהיא לא תשלם את דמי הניהול. עסקינן ב'עדות יחידה' של בעל דין, כמשמעה בסעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש] התשל"א-1971 (להלן "פקודת הראיות"), ביחס אליה אנו מצווים בזהירות יתירה בטרם אימוצה (ראה: ת.א. (חיפה) 719/96, דיאב נ' בנק ערבי ישראלי בע"מ (2002); ע"א 295/89, רוזנברג נ' מלאכי, פ"ד מו(1) 733; ע"א 761/79, פינקל נ' הדר חברה לביטוח בע"מ, פ"ד לה(2) 48; ת.א. (ת"א) 2879/99, כהן נ' כהן (2011); ת.א. (חיפה) 1130/05, אבו סבית נ' כלל חברה לביטוח בע"מ-ת"א (2008); ת.א. (ת"א) 1710/05, הלר נ' כהן (2009); ע"א 1548/96, בנק איגוד לישראל בע"מ נ' לופו (2000); ת.א. (ת"א) 1950/01, בנק המזרחי טפחות בע"מ נ' קרליץ (2008); ת.א. (באר שבע) 7162/99, אלן נ' ביטוח ישיר (2003); ת.א. (חיפה) 961/02, פיאד נ' סאלח (2003); ע"א (חיפה) 4367/07, ש.א.ח.פ הנדסה בע"מ נ' אלדין (2008), על האסמכתאות המצוינות דשם; והשווה: ע"פ 10357/06, טאהר אבו דיב נ' מ"י (2007), על האסמכתאות הנזכרות בו; ע"פ 4844/09, מסעאד נ' מדינת ישראל (2010); ע"פ 7653/11, ידען נ' מדינת ישראל (2012); ת.א. (חיפה) 857/07, חכמה נ' חוף הכרמל נופש ותיירות 89 בע"מ (2012)). אמנם יש וניתן להסתפק במתן אמון מלא בעדות בעל הדין (והשווה: ע"א (מרכז) 2708-08-07, נאות ארז לבנין והשקעות בע"מ נ' מימון (2007); רע"א 33/07, רושקנסקי נ' תעבורה מיכל מלט בע"מ (2007) - אך במיוחד משעניין זה הוצג רק בחקירתה הנגדית של הגב' פישר לא מצאתי כי די בכך. גם אם הייתי מקבלת את גרסת הגב' פישר לא היה בכך כדי לשנות ממסקנתי. אין למר אברמוב כל מעמד בחברת הניהול - הוא אינו בעל מניות או מנהל בה ואין ביכולתו להתחייב בשמה או לוותר על סכום המגיע לחברת הניהול. ודוק: הגב' פישר אך טענה כי "והוא אמר לי שלא דואג לכסף והוא יתן הוראה שיסדרו" (ראה: סעיף 14 לפרוטוקול שורה 23). לשון אחר: מר אברמוב כמנהל ובעל מניות בחברת ורד הזהב התחייב לתקן את הליקויים וכמי שאין לו כל תפקיד בחברת הניהול לא מעניינו החוב כלפיה. הא ותו לא. זאת ועוד. גם אם תאמר כי ניתן היה להבין אחרת את דברי מר אברמוב, הרי שלכל היותר היה בכך כדי לחייבו אישית, אך אין באמירה זו שלו כדי לפטור את ה"ה פישר מתשלום דמי ניהול (פעולה בה נקטו עוד ביום 1/1/07, קרי: כשבועיים לאחר מסירת החזקה בדירה בעוד ביקורו של מר אברמוב היה לשיטתם חודשים לאחר מכן); ואין באמירה זו כדי לחייב את חברת הניהול לשאת בחיובי חברת ורד הזהב כלפי ה"ה פישר לתיקון ליקויי האקוסטיקה. יתירה מכך, ה"ה פישר היו מלווים כל העת בייעוץ משפטי ועל כן, אין מקום לטענה בדבר "בלבול" עקב אמירה כזו או אחרת. למצער, במצב דברים זה ונוכח העובדה שהפגישה הנטענת עם מר אברמוב התרחשה לשיטת הגב' פישר לאחר שהם כבר נואשו מהעדר התייחסות לסבלם ואי תיקון המפגע - היה מצופה כי ה"ה פישר יעמדו על קבלת התחייבות בכתב או לכל הפחות יעלו את הדברים על הכתב. זאת אף זאת לא נעשה. 7.8 לעניין זה יש לזכור כי חברת מגדלי ורדיה היא אישיות משפטית נפרדת מחברת ורד הזהב ועל המבקש לטעון אחרת מוטל נטל ההוכחה. נטל בו לא עמדו ה"ה פישר. במאמר מוסגר יצוין כי אין בכתב התביעה טענה להרמת מסך וטוב שכך מאחר וחברת הניהול אינה בעלת מניות בחברת ורד הזהב (ראה: סעיף 6 לחוק החברות, התשנ"ט-1999- להלן "חוק החברות) או אורגן בה ולא בכדי ב"כ ה"ה פישר לא טען לכך מפורשות. 7.9 לפיכך, לא הוכח כי חברת מגדלי ורדיה חבה בתיקון ליקויי האקוסטיקה וממילא לא הוכח כי הפרה את חיובה על פי חוזה הניהול. 7.10 בשים לב למסקנה אליה הגעתי - גם הטענה בדבר קיזוז לא תסייע בידי ה"ה פישר באשר תנאי ראשוני לקיומה של זכות קיזוז הוא "חיובים כספיים שצדדים חבים זה לזה .." [ההדגשה אינה במקור- ב.ש.]. בענייננו חוב דמי הניהול הוא לחברת הניהול בעוד החיוב הכספי (הבלתי קצוב מכוח עסקה אחרת - חוזה רכישה) כלפי ה"ה פישר הוא של חברת ורד הזהב. מטעם זה אין אני נדרשת לדון בסוגיית זכות הקיזוז מקום בו עסקינן בדמי ניהול (והשווה: רע"א 294/87, ד"ר שלום נ' נציגות הבית המשותף, (1987) שעניינו אי תשלום מיסי בית בטענה כי הדרישה מופרזת או שלא נתקיימה ביקורת חשבונאית ראויה). 7.11 לפיכך, במישור היחסים שבין ה"ה פישר וחברת מגדלי ורדיה - דין טענות ה"ה פישר להידחות ועל ה"ה פישר לשלם את חוב דמי הניהול במלואו. חבות מר מזרחי 8. אין מחלוקת כי מר מזרחי כיהן כמנהל שיווק של הדירות בפרויקט מגדלי ורדיה מטעם חברת ורד הזהב ובכלל זה שיווק את דירת ה"ה פישר, וכי כנציג של חברת ורד הזהב ניהל את המשא ומתן לקראת כריתת חוזה הרכישה ואף חתם על חוזה הרכישה. 8.1 אין המדובר בהרמת מסך באשר מר מזרחי לא היה בעל מניות בחברת ורד הזהב וכאמור לעיל אין רלבנטיות לעניין זה לחברת הניהול וכפועל יוצא לתפקידו של מר מזרחי בחברת הניהול. 8.2 ברם, אין מניעה להטיל חבות ישירה על מר מזרחי כמי שניהל את המשא ומתן. שומה היה על מר מזרחי, אשר הודה כי ידע שמעל דירת פישר ממוקם חדר משאבות של בניין רב קומות (ומכוח תפקידו אף צריך היה לדעת), לציין בפני ה"ה פישר באורח מפורש את דבר קיומו של חדר המשאבות מעל דירתם. מצינו כי המדובר באינפורמציה מהותית לרוכש פוטנציאלי וברי כי מר מזרחי ידע או היה עליו לדעת זאת מתוקף תפקידו. לעניין זה אין בידי לקבל את טענת מר מזרחי כי בהעדר תלונה מצד ה"ה פישר על רעש בעת ביקוריהם בדירה "לא היתה סיבה לדקדק מה יש ליד" (ראה: עמוד 25 לפרוטוקול שורות 6-9). נהפוך הוא. חובה היה על מר מזרחי לדקדק עם רוכש פוטנציאלי ולהביא לפניו את מלוא המידע ולא לכבוש את המידע ולהמתין לראות אם הרוכש יצליח לגלותו בביקוריו טרום הרכישה אם לאו. 8.3 התנהלות זו אינה עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב בה מצווה מר מזרחי ודי בכך כדי להשית עליו אחריות אישית. הפרת חובת תום הלב גם בחיי המסחר והעסקים מהווה מקור משפטי עצמאי להטלת חבות משפטית. לעניין זה ראה למשל את פסיקת כבוד הש. א. פורקצ'יה ב-ע"א 4263/04, קיבוץ משמר העמק נ' עו"ד מנור, מפרק אפרוחי הצפון בע"מ (2009): "...על תום הלב נאמר כי הוא עקרון "מלכותי" המסוכך על המשפט הפרטי כולו ... ... תורת תום הלב מסוככת על כל פעילות משפטית של פרט, תאגיד, או רשות ציבורית או שלטונית. תורת תום הלב עשויה להוות מקור עצמאי לחבות משפטית המוטלת על פרט או על תאגיד, בצד חבות משפטית חוזית או נזיקית. תורת תום הלב היא מקור משפטי עצמאי להטלת חבות משפטית על מי שמבצע פעולות משפטיות במסגרת המשפט האזרחי ... ... תמציתו של עקרון תום הלב חותר לאיזון ראוי בין ההגנה על האינטרס העצמי של מבצע הפעולה המשפטית, לבין הצורך להתחשב בציפייה מוצדקת ובאינטרס הסתמכות בר-הגנה של הזולת (פרשת רוקר, שם, בעמ' 279). עקרון תום הלב במשמעות בסיסית זו קנה לו מעמד בדיני התאגידים, והשפיע השפעה עמוקה על פיתוח התפיסה המחייבת החדרת מימד של הוגנות בחיי המסחר והעסקים. כיום, שיקולי הוגנות ביחסים מסחריים שוב אינם נדחקים לקרן זווית. הם שזורים לאורכה ולרוחבה של כל מערכת הפעילות העיסקית, ומשפיעים על עיצובן של אמות מידה חדשות ביחס לראוי ושאינו ראוי בהתנהלותן העיסקית של חברות. ... עקרונות של צדק והגינות מהווים כיום חלק אינטגרלי מהמשפט הפרטי, וניטעו עמוק בדיני החוזים ובדיני התאגידים כאחד. ואכן, "גם בשוק חפשי יש כללי התנהגות ראויים ומקובלים, והפוגע באותם כללים ייתן את הדין ... ענייננו הוא "במוסר העסקים" בחיי המסחר והעסקים, וחריגה מאותו מוסר עסקים תחוייב בתגובתו של בית המשפט" ..." (דברי השופט מ' חשין בע"א 1569/93 ...". (והשווה: ע"א 1569/93, מאיה נ' פנפורד (ישראל) בע"מ, פ"ד מ"ח(5) 705; ת.א. (מרכז) 55517-10-10, נקסט אינוביישן טכנולוג'י בע"מ נ' מלם מערכות בע"מ (2012); והשווה: ע"א 10582/02, בן אבו נ' דלתות חמדיה בע"מ (2005); ע"א (חיפה) 3126/06, רוזנבליט נ' אפריאט (2007); ע"א 2792/03, יצהרי נ' טל אימפורט (מוצרי היער) בע"מ (2006)). 8.4 מר מזרחי פעל תוך חריגה מכללי התנהגות ראויים ומקובלים גם בעולם המסחרי-עסקי, תוך ראיה צרה של האינטרס האישי שלו והתעלמות מוחלטת מהצד שכנגד. מצינו לעיל כי בנסיבות המקרה ונוכח סוג המידע, סוג העסקה ופערי המידע המדובר במידע חיוני שנמנע מה"ה פישר בטרם רכישת הדירה. התנהלות זו של מר מזרחי אשר בחר ביודעין להמנע מ"לדקדק", כלשונו, בפרטים ולא לספקם מיוזמתו, למרות שנהיר כי ידע היטב את ההשלכה של קיום חדר משאבות של הבניין כולו מעל מרכזה של דירת פישר, אינה עולה בקנה אחד עם חובתו לפעול באופן הוגן ותוך התחשבות בצפיות הסבירות של הצד השני במטרה להגשים את כוונתם המשותפת הסבירה (ראה: ע"א 6370/00, קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נו(3) 289; וראה גם: רע"א 6339/97, רוקר נ' סלומון, נה(1) 199; ע"א 2469/06, סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ (2008); ע"א 434/07, פרינץ נ' אמירים מושב עובדים של צמחונים וטבעונים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ (2009); ע"א 3051/08, סאסי קבלני בנין, עפר וכבישים (1986) בע"מ נ' מ"י (2010); ת.א. (ירושלים) 7068/05, דלתא להשקעות ולמסחר (קרני שומרון) בע"מ נ' מ"י (2009)). 8.5 שומה היה על מר מזרחי להודיע לה"ה פישר על דבר קיומו של חדר המשאבות. זאת ועוד. גם אם סבר מר מזרחי כי ה"ה פישר היו צריכים לדעת על דבר קיומו נוכח ביקורם בקומה מעל - היה עליו לוודא כי ה"ה פישר אכן הבינו שהמדובר בחדר משאבות של הבניין כולו. חרף זאת, בכל ביקוריהם בחר מר מזרחי לשתוק ולא לגלות את אזנם ביחס לקיומו של מפגע זה. בפרט בנסיבות אין בידי לקבל כי המדובר בהתנהגות סבירה וראויה של מוכר דירה כנציג חברה קבלנית כלפי רוכש פוטנציאלי. יפה לענייננו (בשינויים המחויבים) האמור ב-ע"א 4697/05, ע"א 4784/05, ע"א 4800/05, אסטבלישמנט נ' דודאי, (2012): "...דודאי הוא שיזם את ההיכרות בין צדקה לבין פישר, עדכן את פישר בנתונים שונים בנוגע לפרויקט, נכח בפגישות שנערכו בין הצדדים למשא ומתן וליווה את המשא ומתן לכל אורכו אף באמצעות בא-כוחו וייל (שלידיו הנאמנות נמסרו הכספים ששילמו גבאו ורוגבאו), ועוד. בהתאם להלכה הנוהגת ... מוטלת היתה אפוא חובה על דודאי לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת במהלך המשא ומתן שקדם לכריתת ההסכמים, ובכלל זה - לגלות לגבאו ולרוגבאו את דבר הודעת ההתראה. אף אם הוא לא היה ולא אמור היה להיות צד להסכמים הרי שככל ששיתף עצמו במשא ומתן שנערך לקראת כריתתם של ההסכמים (והיה לו אינטרס מובהק בחתימתם ובמימושם) הוא נכנס בגדר סעיף 12 לחוק החוזים ..." [ההדגשות אינן במקור - ב.ש.]. 8.6 העובדה שמר מזרחי פעל כנציג של חברת ורד הזהב אינה מקנה לו חסינות מאחריות אישית כאמור מפורשות בסעיף 54(א) לחוק החברות. "היותו של פלוני בין השאר אורגן של חברה אינו מקנה לו חסינות בנזיקין, ואין הוא יכול להסתתר מאחורי אישיותה המשפטית" (ראה: ת.א. (מרכז) 55517-10-10, נקסט אינוביישן טכנולוג'י בע"מ נ' מלם מערכות בע"מ (2012); וראה גם למשל: ע"א (ירושלים) 2048/08, בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' ליבפלד (2008); ע"א 4612/95, מתתיהו נ' שטיל, פ"ד נא(4) 769; ע"א 407/89, צוק אור בע"מ נ' קאר סקיוריטי בע"מ, פ"ד מח(5) 661; ת.א. (מרכז) 4857-09-08, להמן נ' הרט (2008), על האסמכתאות הנזכרות בו). יש לזכור כי, כאמור ב-ע"א 9916/02, בן מעש נ' שולדר חב' לבניה בע"מ (2004): "... אחריות אישית הינה תופעה נורמטיבית שונה בתכלית מהרמת מסך ההתאגדות של החברה. אחריות אישית פירושה הטלת חבות על האורגן עצמו, באופן אישי, בשל פעולותיו. ... יש להדגיש, כי האחריות האישית מקיימת את העיקרון היסודי בדבר אישיותה המשפטית הנפרדת של החברה... יתרונה של האחריות האישית הינו בהצלחתה "להרחיב את מעגל היריבויות ולתרום לפיתוחם של סטנדרטים לאחריות אישית של נושאי משרה ובעלי שליטה בחברה, מבלי לכרסם בכלליותו של עיקרון האישיות המשפטית הנפרדת" (ראו א' חביב-סגל "מגמות חדשות בהלכות הרמת המסך", עיוני משפט י"ז (תשנ"ב) 197, בעמ' 214; ע"א 407/89 ...אבחנה זו חשובה היא, שכן האחריות האישית מוטלת על האורגן על-פי קנה המידה הרגילים להטלת אחריות במשפט האזרחי. האורגן יישא באותו נזק אשר הוא גרם אישית לפי דיני האחריות, הסיבתיות והפיצויים ....". [ההדגשה אינה במקור - ב.ש.]. 8.7 משכך, יש לקבוע כי מר מזרחי אחראי אישית, ביחד ולחוד, עם חברת ורד הזהב בכל הנוגע לנזק שנגרם לה"ה פישר עקב ליקויי האקוסטיקה. 9. סוף דבר - 9.1 דין תביעת פישר (ת.א. 13129-09-08) להתקבל בחלקה. 9.2 אני מחייבת את הנתבעת מס' 1 - ת.א. 13129-09-08 (ורד הזהב (94) בע"מ) לשלם לתובעת ב-ת.א. 13129-09-08 (הגב' ברכה פישר) את הסכומים הבאים: 9.2.1 סכום של 14,010 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 19/6/10 ועד למועד התשלום המלא בפועל; וכן 9.2.2 סכום של 40,000 ₪. אשר ישולם תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל; וכן 9.2.3 שכ"ט עו"ד בסך כולל של 12,500 ₪. סכום זה ישולם תוך 30 יום מהיום שאם לא כן ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל; וכן 9.2.4 מלוא שכ"ט המומחים בהם נשאה התובעת (הגב' פישר) וכן מחצית אגרת בית משפט והכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד ביצוע התשלומים ועד להשבתם בפועל לתובעת (הגב' ברכה פישר). 9.3 אני מחייבת את הנתבע מס' 3 ב-ת.א. 13129-09-08 (מר דוד מזרחי) לשלם לתובעת ב-ת.א. 13129-09-08 (הגב' ברכה פישר) את הסכומים הבאים: 9.3.1 סכום של 40,000 ₪. אשר ישולם תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל; וכן 9.2.3 שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסכום כולל של 7,500 ₪. סכום זה ישולם תוך 30 יום מהיום שאם לא כן ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל. 9.4 החיובים הנקובים לעיל בסעיפים 9.2 ו- 9.3 - הם חופפים. 9.5 התביעה כנגד הנתבעת מס' 2 ב-ת.א. 13129-09-08 (מגדלי ורדיה ניהול ואחזקה בע"מ) - נדחית. אני מחייבת את התובעת ב-ת.א. 13129-09-08 (הגב' ברכה פישר), לשלם לנתבעת מס' 2 (מגדלי ורדיה ניהול ואחזקה בע"מ) שכר טרחה והוצאות משפט בסכום כולל של 7,500 ₪. סכום זה ישולם תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל. 9.6 דין תביעת חברת הניהול (ת.א. 1246/08) להתקבל במלואה. 9.7 אני מחייבת את הנתבעים ב-ת.א. 1246/08 (עיזבון המנוח אפרים פישר ז"ל והגב' ברכה פישר תבדל"א), ביחד ולחוד, לשלם לתובעת ב-ת.א. 1246/08 (מגדלי ורדיה ניהול ואחזקה בע"מ) את הסכומים הבאים: 9.7.1 סך של 9,958 ₪ בצרוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 7/1/08 ועד למועד התשלום בפועל; וכן 9.7.2 שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 3,500 ₪. סכום זה ישולם תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלומו המלא בפועל; וכן 9.7.3 מלוא אגרת בית משפט בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד ביצוע התשלום ועד להשבתו בפועל לתובעת (מגדלי ורדיה ניהול ואחזקה בע"מ). לצדדים נתונה זכות ערעור לבית המשפט המחוזי. בניהליקויי בניהגילוי נאות במכירת דירהחובת הגילוי