ליקויי בניה - עגמת נפש

פסק דין א. ההליך ועובדות הרקע: זוהי תביעתם של זיו בנימין ורחל (להלן: "התובעים") כנגד חברת קציר רובינסון חב' לבנין בע"מ (להלן: "הנתבעת"). עניינה של תביעה זו הינה דירת התובעים, דירה מס' 8 במבנה העליון בצד דרום (להלן: "הדירה"), בבית ברחוב קדימה 40 בחיפה במקרקעין הידועים כגוש 19758 חלקה 15. דירה שנבנתה במסגרת הפרוייקט שהוקם ע"י הנתבעת והקרוי "פינת קדימה" (להלן: "הפרוייקט"). כאן המקום לציין כי בתחילה היו כמשיבים פורמליים בתביעה זו שניים נוספים: המפקחת על רישום בתים משותפים (להלן: "המפקחת") ואחר כך נוספו פלדמן יוסף ורות (להלן: "משפחת פלדמן"), אולם אלו נמחקו בשלב מאוחר יותר של התביעה, כל אחד מסיבותיו הוא כפי שיובהר להלן. תחילתה של ההשתלשלות הינה בשנת 1993, עת החליטו התובעים לרכוש דירה בפרוייקט הנתבעת. הנתבעת שיווקה את דירותיה בפרוייקט על סמך פרוספקטים שחולקו על ידה לקונים פוטנציאלים (להלן: "הפרוספקט"), כשעליהם נמנו התובעים. אשר על כן, במהלך המשא ומתן שנערך בין הצדדים, הוצג לתובעים פרוספקט הדירה בה התעניינו, אשר כלל תרשימים של טיפוס הדירה, תיאור מילולי שלה ובכלל זה שטח הדירה. בתחתית הפרוספקט נרשמה הערת הסתייגות ובה נכתב: "כל הפרטים שבפרוספקט זה הינם לצורך המחשה בלבד ואינם מחייבים את החברה. רק תשריט ומפרט טכני המצורפים לחוזה מחייבים את החברה". לגירסת התובעים, בהסתמך על הפרוספקט והפרסומים שהוצגו בפניהם, גמלה בליבם ההחלטה לרכוש את הדירה הנדונה ולפיכך בתאריך 27.10.93 נחתם זיכרון דברים בין התובעים לבין הנתבעת (ת/ 4). בתאריך 31.10.93 נערך ונחתם בין הצדדים הסכם למכירת הזכויות בדירה (להלן: "ההסכם") ולו צורפו מפרט טכני ותשריט המפרט את מידותיה המדויקות של הדירה. על פי סעיף 5.א. להסכם הנ"ל, התחייבה הנתבעת כלפי התובעים בין השאר: "לבנות ולהשלים את המבנה ובו הדירה נשוא חוזה זה, בהתאם: - 1. להוראות חוזה זה. 2. לתשריט הדירה, החלקה, ומקום המבנה עליה המצ"ב. 3. למפרט הטכני לפי חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973 4. לתנאי היתר הבניה של הרשות המוסמכת, שנקבעו או שיקבעו ..." בתאריך 6/2/94 רכשה משפחת פלדמן דירה הסמוכה לזו של התובעים. בתאריך 16/12/94 נמסרה הדירה לתובעים. עם כניסתם לדירה החלו חילוקי דעות, אשר החריפו עם חלוף הזמן, בין התובעים למשפחת פלדמן באשר לאופן חניית רכביהם במקומות החנייה המצויים בסמיכות האחד לשני. לטענת התובעים, כאשר נרשם הבית המשותף ע"י הנתבעת ו/או ע"י מי מטעמה, נרשמו הזכויות והצמידויות בחניות בשונה מהמוסכם עימם על-פי ההסכם, ואף בשונה מהמוסכם בין הנתבעת למשפחת פלדמן. כתוצאה מאי התאמה זו, קיימת, לטענתם, סכנת חיים בשל הרישום הלקוי ו/או המצב בפועל. ביום 13/5/97 ניתן צו רישום בית משותף ע"י המפקחת. ברישום טיפל עו"ד אלי הדס, ב"כ הנתבעת. התובעים פנו ביום 21/5/97 אל המפקחת על רישום המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין בחיפה והתלוננו, כי הרישום המבוקש על ידי הנתבעת אינו תואם את המצב בפועל ואת התחייבויותיה החוזיות. פנייתם זו נדחתה על ידי המפקחת במכתבה מיום 29/5/97 (נספח כ'4 לתצהירם של התובעים), הואיל ו: "לאחר בדיקה חוזרת של התיק שהוגש לרישום מצאתי כי המסמכים שהוגשו לרישום ע"י בעלי הקרקע תואמים את חוק המקרקעין ואת תקנות המקרקעין (ניהול ורישום)." כמו כן, קובעת המפקחת בסעיף 3 למכתב תשובתה זה כי: "המפקח על רישום מקרקעין הממלא תפקיד של סמכות מנהלתית רושמת אינו מוסמך לבחון אם נתמלאו התחייבויותיו של הבעלים הרשום כלפי צדדים שלישיים. זכויות אלה להן הנכם טוענים צריכות להידון בפני הערכאות המשפטיות המתאימות." על החלטתה זו של המפקחת הגישו התובעים, ביום 1/6/97, ערר לממונה על המרשם ובעקבותיו התקיים ביום 1/9/97 ביקור במקום על ידי המפקחת. ערר זה נדחה אף הוא על יד סגן הממונה על המרשם (להלן: "הממונה"). במכתבו מיום 15/1/98 (נספח כ' 18 לתצהירם של התובעים) מציין הממונה כי: "מטעם המפקחת ניתנה החלטה מיום 25/11/97 בעקבות הביקור במקום, בה היא דוחה, למעשה, את טענותיכם בכל הקשור לשינוי הרישום בשלב זה". כמו כן קובע הממונה, כי רק בעניין המחסן הצמוד לדירת התובעים התגלה שוני בין הרישום לקיים, שוני אשר ניתן לתקנו בדרך של צו תיקון רישום הבית המשותף לפי סעיף 145 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969. עוד קובע סגן הממונה, כי הרואה עצמו נפגע על ידי החלטתו, רשאי לערער עליה כאמור בסעיף 122 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969. בתאריך 12/2/98 הוגשה לבית משפט השלום בחיפה, על ידי התובעים, בקשה למתן צו מניעה זמני כנגד הנתבעת וכנגד המפקחת שצורפה כמשיבה פורמלית. הבקשה היתה למתן צו מניעה זמני אשר "יאסור על המשך ו/או השלמת רישום המבנה הקדמי בלבד בבית המשותף ברחוב קדימה 40 בחיפה, הידוע כגוש 10759 חלקה 15 ו/או על רישום זכויות צדדים שלישיים בתתי החלקות במבנה הנ"ל, אשר יעמדו בסתירה לזכויות המבקשים על פי ההסכם בינם לבין הנתבעת בעניין מיקום החניה הצמודה לדירת התובעים והצמדת שטחים או הוצאתם מהרכוש המשותף". בד בבד עם הגשתה של בקשה זו, הוגשה גם התביעה בתיק העיקרי, על דרך של המרצת פתיחה, אשר מהותה כספית ואכיפת ההסכם ומבוקש בה צו עשה אשר יחייב את הנתבעת לתקן או להתאים את ההצמדות, את החניות, החומה, הגינה, המחסן וכיו"ב וכן מבוקש לצוות על תיקון מסמכי רישום הבית המשותף. תביעה זו היתה עתידה להתברר בבית משפט השלום בחיפה בפני כבוד השופט וגנר, אולם זה האחרון קבע, כי הסמכות הענינית נתונה לביהמ"ש המחוזי. לאחר שהתיק הועבר לטיפולי, החלטתי למחוק את המפקחת כמשיבה פורמלית מהתובענה וזאת לאחר שבאמצעות בא כוחה התחייבה לכבד כל החלטה של בית המשפט. כן קבעתי כי עד למתן החלטתי, יימנע כל רישום נוסף בהקשר לבית המשותף נשוא הדיון (פרוטוקול מיום 29/3/98 עמוד 3). בתאריך 21/4/98 החלטתי כי על התובע לתקן את תביעתו ולצרף את מר פלדמן, השכן בחנייה, לתיק העיקרי (ראה פרוטוקול 21/4/98 עמוד 4). משכך צרפו בני הזוג פלדמן כמשיבים פורמליים. בתאריך 28/4/98 הגיעו הצדדים להבנה וניתנה על ידם הודעה על הסכם פשרה חלקי שאושר ושניתן לו תוקף של פס"ד חלקי על ידי ואשר עיקרו: "1. הנתבעת תצר את קטע החומה הנמצאת לצידו של שביל הולכי הרגל מקו המדרכה ועד לעמוד התקשורת ... בכ - 15 ס"מ, ותבנה חומה זו מחדש כשהיא רחוקה ככל שניתן מהחניה, הכל בכדי להרחיב את שביל הולכי הרכב ככל שניתן. עבודה זו תבוצע באיכות טובה ....ותושלם עד לא מאוחר מתום 30 ימים מיום אישור הסכם זה, הכל על אחריות הנתבעת ועל חשבונה בלבד. 2. המשיבים הפורמלים ו/או כל מי מטעמם באחריותם האישית, יחנו את רכבם בחניה המסומנת במספר 9 בתשריט קרוב ככל הניתן לשביל הולכי הרגל ... והתובעים ו/או מי מטעמם באחריותם האישית יחנו את רכבם בחניה המסומנת במספר 8 בתשריט קרוב ככל שניתן לחומה בניצב לכביש... 3. התובעים יוותרו על תביעתם לאיטום חלון השירותים של המשיבים הפורמליים הפונה לרחבת הכניסה (חדר המדרגות) ויסכימו להשארתו על כנו. 4. יתוקן תשריט רישום הבית המשותף ויותאם למצב הקיים בפועל על פי תשריט החניות המצורף להסכם זה ... וכן יותאם התשריט לעניין המחסן שצמוד לדירת התובעים כך שתסומן הדלת במקומה "AS IS" בפועל ... התיקונים הנ"ל יבוצעו אך ורק אם יתאפשרו על פי דין. הבקשה תוגש על ידי הנתבעת ועל חשבונה תוך 39 ימים מיום אישור הסכם זה. 5. הנתבעת תפעל מיידית לתיקון צו רישום הבית המשותף והצמידויות האמורות בסעיף 4 לעיל ולצורך תיקון זה לא יחול צו המניעה הזמני מיום 29/3/98, הכל על חשבונה ועל אחריותה תוך לכל היותר 30 ימים מיום אישור הסכם זה. 6. מבלי לפגוע בכל טענות הצדדים ו/או בצו המניעה הקיים, מוסכם כי בכפוף לכל דין תרשם הבעלות בחלקת משנה 6 בבית המשותף ע"ש רוכשי היחידה הנ"ל (ה"ה תדמור שמאי ותדמור שלומית) ותרשם הבעלות בחלקת משנה 8 ע"ש התובעים. 7. ...אין בהסכם זה בכדי לפגוע בכל טענותיהם ההדדיות של הצדדים, אולם עם אישורו של הסכם זה תמחק התביעה והבקשה כנגד המשיבים הפורמלים ללא צו להוצאות." בתאריך 14/5/98 החלטתי כי על התובעים לדאוג לכך שתימסר הודעה לכל רוכשי הדירות בבית, המודיעה להם על זכותם להצטרף לדיון הנוכחי (עמוד 5 לפרוטוקול מיום 14/5/98), אלא שאף דייר לא ביקש לעשות כן. בתאריך14.6.98, מונה מר אבני בן ציון כשמאי מטעם ביהמ"ש לענין ירידת הערך הנטענת וכן מונה המהנדס גיל רפאל כמומחה מטעם ביהמ"ש בנושאים הקשורים לליקוי הבניה וכן לענין ההתאמה בין מצב הדירה והתשריט ואלו חיוו דעתם המקצועית, השיבו לשאלות הבהרה ונחקרו. נותרו לדיון מספר סוגיות אשר פרטיהן יובאו בהמשך. ב. טענות התובעים: התובעים מבקשים מבית המשפט כי יפסוק להם פיצוי כספי בגין ליקויי הבניה, הפרש שטח הדירה בין הפרוספקט לבין שיטחה בפועל, עוגמת נפש והוצאות למומחים. כמו כן מבקשים התובעים מבית המשפט ליתן צו עשה המחייב את הנתבעת לתקן את אי ההתאמות המפורטות ולחייב את המפקחת על רישום בתים משותפים לבצע כל החלטה שתתקבל. בנוסף מבקשים התובעים ליתן צו עשה המחייב את הנתבעת לתקן את ליקויי הרטיבות בדירת משפחת שעלי ולהפריד את שעוני המים בין המבנים בבית המשותף. הליקויים, הפגמים ואי ההתאמות הנטענים על ידי התובעים נתמכים בארבע חוות דעת מומחים מטעמם. שטח הדירה. ואלה הם טענות התובעים בשאלה זו: (1) מצג הנתבעת. (1.1) תובעים טוענים כי חתימת ההסכם על ידם נעשתה, בין היתר, בהסתמך על פרוספקט ופרסומים של הבית אשר הוצגו בפניהם על ידי הנתבעת והנתונים הכלולים בהם. על פי הפרוספקט שטח הדירה הינו 146 מ"ר. על פי מסמכי רישום הבית המשותף שהוגשו לרישום על ידי הנתבעת ו/או מי מטעמה שטח הדירה הינו 122.97 מ"ר. לפיכך מסתכם ההפרש בשטח הדירה בין הפרוספקט לבין שטחה בפועל ב - 23.03 מ"ר. (1.2) התובעים טוענים כי אמנם בפרוספקט מופיעה הערת הסתייגות לפיה "הפרטים אינם מחייבים" ולפיכך הוא מהווה לכאורה רק הזמנה לניהול משא ומתן, אך התובעים קיבלו הזמנה זו וניהלו את המשא ומתן עם הנתבעת בהסתמך על מצג זה והנתבעת לא שינתה מצג עובדתי זה לכל אורך הדרך. (1.3) בעת חתימת החוזה האמינו התובעים וידעו כי שטח דירתם זהה לזה המופיע בפרוספקט, שכן לא הוצג בפניהם כל נתון אחר ולא ניתנה להם האפשרות לבדוק ולחשב את שטח הדירה על פי התשריט שצורף להסכם במעמד החתימה. התובעים לא חשדו בנתבעת במרמה באופן שמצריך חישוב כזה. (2) הפניית החוזה למידות בתשריט הינו תנאי מקפח: (2.1) כל טענה לפיה יש בתשריטים משום מידות מחייבות הגוברות על הבטחות הפרוספקט ו/או שוללות את נפקותו - מהווה תנאי מקפח האסור על פי חוק החוזים האחידים תשמ"ג - 1982, שכן יש בו כדי להטיל על התובעים את נטל ההוכחה לענין המידות (ראה סעיף 4(7) לחוק). כמו כן, התניות התניות לפיהן לנתבעת אחריות מוגבלת, ותניות הפוסלות כל פרסום, פרוספקט או מצג קודם לחתימת ההסכם מהוות תניות מקפחות האסורות על פי חוק, שכן תנאים אלה פוטרים את הנתבעת מאחריות אשר היתה מוטלת עליה כדין לולא קיומן וכן בשל העובדה כי הם מקנים לנתבעת זכות בלתי סבירה לבטל, להשעות או לדחות ביצוע ההסכמים על ידה (ראה סעיפים 4(1); 4(2) לחוק החוזים האחידים). (2.2) לא ניתן לחשב את השטחים עפ"י התשריט ועל כל פנים, החישוב הוא כה מסובך שאדם שאינו בעל מקצוע אינו יכול להתמודד עמו. לכן, מחייב עקרון תום הלב, לפרש את ההסכם כמחיל את המידות שבפרוספקט. (2.3) הואיל וההסכם נכרת בין הצדדים מבלי שהוסכם בו על שינוי התנאים שהובאו בפרוספקט - רואים בתנאים אלה משום חלק מחייב מתנאי ההסכם והפרתם מזכה את התובעים בזכות לפיצוי כספי ו/או השבה של תשלום יתר. התובעים מסתמכים על חוות דעת השמאי מטעם ביהמ"ש, מר אבני, אשר קבע כי בדירת התובעים ערך מ"ר הוא 2,400$ והם מכפילים סכום זה בהפרש המ"ר בין האמור בפרוספקט (146 מ"ר) לבין הרישום במרשם המקרקעין. 118.57 מ"ר דירה + 4 מ"ר מחסן = 122.97 מ"ר, דהיינו 23.03 מ"ר. תוצאת מכפלה זו (2,400 X 23.03) הוא הסכום של 55,272 $ וזהו הסכום הנתבע על ידם בראש נזק זה. (4) ליקויי הבניה: (4.1) בדירת התובעים התגלו ליקויים ופגמים רבים אשר לא תוקנו ו/או לא תוקנו כראוי על ידי הנתבעת חרף פניות התובעים אל הנתבעת בדרישה לעשות כן. בענין זה מסתמכים התובעים על קביעות המומחה מטעם ביהמ"ש, המהנדס גיל. עם זאת, מתיחסים התובעים בנפרד למספר ליקויים שבהם קביעות המומחה אינן חד משמעיות, הכוונה לפריטים הבאים: אביזרי חשמל: המומחה קבע שמדובר בסכום של 750 ש"ח + מע"מ ותוספת של 50% כאמור בסעיפים 4-5 לחוות הדעת (הכוונה לתוספת בגין ביצוע העבודה ע"י קבלן מזדמן ולא על ידי הנתבעת) ויחד מגיעים לסכום של 1,316.25 ש"ח, אך המומחה התנה את קביעתו זו בכך שביהמ"ש יקבע שהנתבעת היתה צריכה להתקין את אביזרי החשמל בהתאם לתוכנית אדריכלית הפנים. לטענת התובעים, הם הוכיחו זאת בעדות התובע (פרוטוקול 15.4.99 ע' 26-7). גינה: כאן המומחה נמנע מלקבוע עמדה, שכן אין הוא יודע איזה חלק של הגינה בוצע ע"י התובעת ואיזה חלק על ידי הנתבעת. לטענת התובעים, הוכח בעדות התובע (פרוטוקול 15.4.99 ע' 21), כי הוא היה זה שביצע העבודה. תיקון רטיבות: בדירת שעלי הגורמים רטיבות בדירת התובעים. הנתבעת נטלה על עצמה ביצוע התיקונים והתובעים מבקשים שבפסה"ד יכלל חיוב ברוח זו. הפרדת שעון המים: גם כאן יש לחייב את הנתבעת בביצוע העבודה. (4.2) אין כל נפקות לכל תניה בהסכמים ו/או הוראה שבהוראותיהם, המתיימרת להגביל ו/או להסיר את אחריות הנתבעת בכל הקשור בליקויי בניה ו/או המתיימרת להעניק לנתבעת זכות לכאורה לביצוע תיקונים בשל היותם תנאים מקפחים בחוזה אחיד ובשל היותם עומדים בסתירה לחובתה של הנתבעת לפעול בתום לב ובדרך מקובלת. (4.3) ברוח זו טוענים התובעים כי הינם זכאים לפיצוי הכספי האמור בגין הליקויים וכי תיקונים אלה לא יבוצעו על ידי הנתבעת, הן משיקולי אובדן אמון והן משיקולי פיקוח ו/או הכבדה ו/או קושי באכיפת ביצוע התיקונים על ידה ברמה נאותה והן בשל התנהגותה של הנתבעת ונסיבות הענין. הסכום הנתבע הוא כדלקמן: תיקון על פי חוות הדעת - 33,150 ש"ח בתוספת התקנת אביזרי חשמל - 750 ש"ח בהפחתת ניתוק שעון מים - (1,000) ש"ח סיכום ביניים - 32,900 ש"ח מע"מ - 5,593 ש"ח סיכום ביניים - 38,493 ש"ח תוספת לביצוע ע"י קבלן מזדמן - 19.246.5 ש"ח סה"כ נכון למועד כתיבת חוות הדעת ביום 16.9.98 - 57,739.5 ש"ח (5) אי התאמות ברישום במרשם המקרקעין: (5.1) החניות הקדמיות של משפחות זיו (התובעים) ופלדמן ירשמו כמפורט בהסכם פשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין חלקי. פרוזדור הכניסה למחסני דירות 10, 11 יוצמד לדירות אלה ולא יהוו חלק מהרכוש משותף, כמתחייב מהסכמי המכר ומהוראות חוק המקרקעין לגבי דירות שאינן מהוות רוב; המדרגות ומפלס הכניסה לדירות 10, 11 (מסומנות באות ל"ו בתשריט הבית המשותף) יוצמדו לדירות אלה ולא יהוו חלק מהרכוש המשותף, כמתחייב מהסכמי המכר ומהוראות חוק המקרקעין לגבי דירות שאינן מהוות רוב; תיקון הרישום של מחסן התובעים וחלון השירותים של משפחת פלדמן כדי להתאימו למצב העובדתי הקיים בשטח (זאת בעקבות פסה"ד החלקי); מבנה חדר הדודים לא סומן כחלק מהרכוש המשותף ויש לסמנו ככזה; שביל הכניסה להולכי רגל לא היה תקני, שכן הוא היה צר מדי בחלקו הקדמי. יחד עם זאת, הנתבעת פעלה לתיקון והרחבת השביל על פי הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין חלקי. יש להתאים את הרישום למצב שיהיה לאחר התיקון בפועל; החומה מסביב לגינת התובעים אינה משורטטת כפי שהיא במציאות. בתשריטים משורטטת חומה הסוגרת קטע מהגינה בכל 4 צדדיו (ללא אפשרות כניסה!) מצב שכמובן אינו נכון - הנתבעת לא בנתה חומה זו כלל ועיקר (מצב עובדתי זה אושר על ידי המומחה גיל בעמ' 17-18 בחוות דעתו). יש להתאים את הרישום למצב בפועל ולהצמיד את החומה לדירת התובעים; אין התאמה בין המוסכם לגבי החניות המשותפות שבין שני האגפים של הבית המשותף (שני מבנים נפרדים) לבין הרישומים בפועל (מצב עובדתי זה אושר על ידי המומחה גיל בעמ' 62 בחוות דעתו), תוך חריגה מהוראות חוק המכר (דירות). יש להתאים את הרישומים ולבצע הפרדה בפועל בין האגפים השונים של הבנין. (5.2) התובעים מתיחסים בסיכומיהם גם לנושאים נוספים והם הגישה לארון החשמל הכללי הראשי, הפרדת מערכות החשמל והתקנת שעונים נפרדים למים, אך לאלה אין ולא כלום לאי התאמה ברישום. (5.3) בתביעתם לתיקון הרישומים, מתבססים התובעים על הפיסקה השניה בסעיף 5א' להסכם בין הצדדים וכן על עדות עו"ד אלי הדס (פרוטוקול 15.4.99 ע' 15-16) וסעיף 4.3 לתצהיר התובע וכן על סעיף 11 לחוק המכר הדן באי התאמה בין המוסכם למימכר. כמו כן, הם מתבססים על עילות בנזיקין של תרמית ורשלנות, על הטעיה אסורה לפי סעיף 2 לחוק הגנת הצרכן השתמ"א1981- ועל דיני עשיית עושר ולא במשפט. (6) סעיפי פיצוי כלליים: (6.1) עוגמת נפש: בגין כל הליקויים, הפגמים ואי ההתאמות הנ"ל נגרמה ועודנה נגרמת עוגמת נפש, בושה, טירדה, טירחה, אי נוחות ואובדן זמן ועל הנתבעת לפצות את התובעים בסך של 10,000 ש"ח. (6.2) עלות מומחים: על הנתבעת לשאת בהוצאות למומחים בסך 5,000 ש"ח לצורך הגשת התביעה. ג. טענות הנתבעת: הנתבעת מבקשת לדחות על הסף את טענת התובעים לעניין שטח הדירה כמו גם את דרישתם לתשלום בגין עוגמת נפש והחזר הוצאות חוות דעת המומחים מטעמם. בנוסף מבקשת הנתבעת כי בית המשפט יאפשר לה להיכנס לדירת התובעים לשם ביצוע כל התיקונים הדרושים. יש לדחות את טענות התובעים לעניין אי ההתאמות ברישום. (1) שלילת תוקף הפרוספקט: (1.1) מן המפורסמות הוא שפרוספקט בא רק להמחיש ולהדגים את הדירות בקווים כלליים בלבד. במהלך המשא ומתן הודגש בפני התובעים כי הפרוספקט הינו להמחשה בלבד, דבר שאף צויין בהערת ההסתייגות בפרוספקט עצמו, ובכך נהגה הנתבעת בתום לב במשא ומתן. כמו כן תוקפו המחייב של הפרוספקט נשלל בהסכמת שני הצדדים במעמד חתימת ההסכם על נספחיו, כאשר נקבע בסעיף המבוא להסכם, באופן מפורש כי: "מוסכם כי כל הצעה קודמת... ו/או כל פרסום ו/או הצהרה ו/או פרוספקטים קודמים ו/או קיימים, בטלים מעיקרם ורק האמור בחוזה זה ובתשריט ובמפרט הטכני המצ"ב יחייב את הצדדים". גם המחוקק קבע בחוק המכר (דירות), כי הוא רואה במפרט חלק אינטגרלי מן החוזה, דבר הנלמד מכך שסטיה מן האמור במפרט מהווה אי התאמה לפי סעיף 4(1) לחוק הנ"ל. לפיכך, התקשרות הצדדים נעשתה בהתבסס ועל סמך הסכם המכר, התשריט והמפרט הטכני ועל אלו בלבד. מלבד זאת, מעולם לא ביקשו התובעים לצרף את הפרוספקט להסכם ולא העלו טענה כלשהי בעניין - דבר המעיד כי הבינו היטב כי הפרוספקט בטל וכי אין לו כל נפקות מחייבת בין הצדדים. (1.2) לנתבעת לא היה כל יסוד להניח כי התובעים חתמו בצורה עיוורת ובלתי מודעת על ההסכם וזאת לאור העובדה כי אלו האחרונים ביקשו להכניס שינויים ותוספות בחוזה עצמו ובמפרט הטכני - שינויים המעידים כי התובעים קראו, בדקו, חקרו ולמדו את החוזה ונספחיו בצורה מעמיקה, ירדו לפרטי פרטים והבינו היטב את תוכנו. (1.3) מספר סעיפים בהסכם קובעים בבירור כי באשר למידות ולשטחים יש לפנות למפרט ולתשריט. מסמכים אלו נמצאו בידי התובעים טרם חתימת ההסכם ומשכך יכלו לבדוק ולבצע כל חישוב שחפצו. לכך יש להוסיף כי התובע הציג עצמו כאיש מקצוע - כמהנדס ומשכך ודאי שהלה יודע לקרוא תוכניות ולחשב מידות. (1.4) המידות המחייבות את הצדדים הן אלו הרשומות בתשריט וזאת בכפוף להוראות חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973 הקובע כי שטח הדירה הנו "לפי התכנית המצורפת בזה", קרי: התשריט ומכאן שהנתבעת פעלה בהתאם להוראות החוק. בסעיף 13 להסכם אף נאמר במפורש כי "הקונים מצהירים ומאשרים כי הם בדקו וראו את החלקה הנ"ל, תכניות הדירה וכן בדקו המפרט הטכני של הדירה ומצאום מתאימים להם ולדרישותיהם". הנתבעת גם מציינת, כי התובע הוא מהנדס לפי השכלתו ולכן הוא מסוגל לקרוא ולהבין תכניות. הוא הוכיח הבנתו בכך שדרש בהסכם שינויים שונים בתכנית המקורית. (1.5) התובעים אף אינם טוענים לאי התאמה בין המידות בתכנית הדירה ובמפרט, למידות דירתם בפועל, משמע: הנתבעת סיפקה את השטח לו היא התחייבה. (2) טענה חילופית: שטח הדירה תואם ו/או גדול מזה המצויין בפרוספקט: (2.1) השטח עליו מתבססים התובעים הינו כאמור השטח המוזכר בפרוספקט - 146 מ"ר, אך יש לזכור שלפי הפרוספקט כולל שטח זה בנוסף לשטח הדירה עצמה גם את המחסן והמרפסת. שטח דירת התובעים הינו 176.44 מ"ר (שטח קומת קרקע וקומה עליונה, שטח המבואות, שטח מחסן ומרפסת) או לחילופין 160.16 (ללא החלק היחסי במבואות) ולחילופין 144.4 מ"ר (כאשר שטח המרפסת מחושב עפ"י השטח בפרוספקט) ובכך ניכרת סטייה של 1.6 מ"ר, אלא שבהסכם המכר ובמפרט הטכני מצויין במפורש כי סטייה בשיעור של 2% בין מידות הבניין המופיעות בתוכניות ובין המידות למעשה לא יחשבו כסטיות מהוראות החוזה ואינן מזכות את הקונים בכל זכות שהיא. (2.2) שטח הדירה אותו מציינים התובעים (122.97 מ"ר) לקוח ממסמכי רישום הבית המשותף והינו שטח נטו, דהיינו ללא קירות חוץ וללא מחצית הקירות המשותפים. לכך יש להוסיף את שטח קירות החוץ, המחסן והמרפסת וכך תתקבל שוב תוצאה שאינה מהווה סטייה מהמצויין בפרוספקט. (3) ירידת ערך: גובה התקרה בקומה א' 2.60 מ' במקום 2.70 מ' המופיע במפרט הטכני. לפי חוות דעת המומחה מטעם התובעים, מר דן ברלינר (נספח ח' לתביעה), קיים חוסר של 10 ס"מ בשטח של כ- 48 מ"ר, שטח הכולל את שטח הקומה הראשונה, למעט הממ"ד וחדר המדרגות. מכאן, שהשטח החסר משתרע על פני 3 חדרי שינה, פרוזדור ו- 2 חדרי רחצה. בחקירתו של מר אבני בפני בית המשפט הנכבד העיד המומחה, כי חישב את סכום הפיצוי בגין חוסר הגובה לפי 180 ש"ח למ"ר * 70 מ"ר שטח הקומה הראשונה (ראה עמ' 4 שורה 13 לפרוטוקול בימ"ש מיום 27.5.99). לענין זה טוענת הנתבעת כי בפועל יש לחשב את ירידת ערך הדירה בגין 10 ס"מ החסרים בשלושת חדרי השינה בלבד מכיוון שבממ"ד לא חסר גובה, בחדרי השירותים אין התחייבות לגובה מעל 205 ס"מ בלבד, ובמעברים ממילא התובע עשה הנמכת תקרה (ראה עדותו של המומחה עמ' 6 שורה 12 לפרוטוקול). לכאורה, הפסד ניצול ה- 10 ס"מ הינו ב- 3 חדרים - שטח החדרים בקומה בראשונה בהתאם לתשריט הינו 33.4 מ"ר (שהם: 13.+6 + 9.8 + 10) * 180 ש"ח (אותם קבע מומחה בית משפט מר אבני) וסה"כ הפיצוי הינו 6,012 ש"ח אולם, בפועל לא נגרם לתובעים כל נזק שהוא בגין הס"מ החסרים שהרי על פי חוק התכנון והבניה והוראות התקן על הנתבעת לבנות את גובה הדירה לא נמוך מגובה של 2.50 מ"ר (ראה עדותו של המומחה עמ' 5 שורות 22, 23 לפרוטוקול). זאת ועוד, לפי הוראות ההסכם - סעיף 5ד' - סטייה בשיעור של 2% לא תחשב כסטיה מהוראות ההסכם ולא תזכה את התובעים בכל זכות שהיא. משמע, ירידת ערך הדירה בגין 10 ס"מ החסרים יש שתעשה בחישוב לפי סטייה של 2% המותרת, קרי: 270 ס"מ (גובה שצריך להיות) * 2% (הסטיה המותרת) = 5.4 ס"מ. ברם, חישוב ירידת הערך תעשה עבור 4.6 ס"מ (5.4 ס"מ - 10 ס"מ). מומחה בית משפט קבע כי ירידת ערך עבור 10 ס"מ היא 180 ש"ח/למ"ר (ראה עמ' 4 שורה 13 לפרוטוקול מיום 27.5.99). אזי, עבור 4.6 ס"מ ירידת הערך היא 82.8 ש"ח/למ"ר. מכאן, שירידת הערך בגין הגובה החסר בקומה הראשונה הינו: 82.8 ש"ח * 33.4 מ"ר (השטח) = 2,765.5 ש"ח. לחילופין, באם החישוב יעשה לפי חוות דעת התובעים (מר דן ברלינר) שקבע כי השטח החסר הינו ב- 48 מ"ר, אזי בחישוב של 82.8 ש"ח * 48 מ"ר = 3,974.4 ש"ח. הנתבעת בנתה לתובעים דירה שגובהה בקומה הראשונה הינו 260 ס"מ והתקרה היא תקרת צלעות שהינה תקרה משובחת יקרה וטובה יותר מהתקרה שאותה התחייבה הנתבעת לבנות. יש להבין כי גובה הקומה ברוטו תוכנן ונשאר 300 ס"מ. גובה זה מופיע בהיתר הבניה ואין לחרוג ממנו. מזמן הוצאת היתר הבניה והכנת מפרטי המכר, ועד לבנייה עצמה דרש מהנדס הבניין משיקולים קונסטרוקטיביים לצקת תקרת צלעות באזור זה של התקרה במקום תקרה מסיבית. שינוי זה בתכנון הגדיל את עובי התקרה ב- 13 ס"מ. כתוצאה מכך, ולא בגלל מחדל או ניסיון לחסוך בעלויות הבנייה ירד גובה חדרי השינה נטו ל-260 ס"מ. לנוכח העובדה כי גובה התקרה בקומה ראשונה גבוה ב- 10 ס"מ מהוראות התקן המחייבים את הנתבעת על פי דין, הרי אין כל פגיעה בשימוש התובעים בקומה הראשונה, והא ראיה כי התובעים עצמה הנמיכו את תקרת הקומה במעברים לצורכי מיזוג האויר לדוגמא. (4) ליקויי בניה - הזכות לביצוע תיקונים: (4.1) זכות הנתבעת לבצע את התיקונים בדירת התובעים וזאת הן בהתאם להסכם המכר שנחתם בין הצדדים בו נקבע בסעיף 12 בין השאר כי במידה והתיקון הוא תיקון דחוף, הרי המוכר יבצעו תוך זמן סביר ובהתאם לנסיבות, הן בהתאם להוראת סעיף 4 לחוק המכר (דירות) התשל"ג - 1973, הן בהתאם למדיניות המשפטית הרצויה והן לאחר שהנתבעת הביעה את רצינותה ונכונותה לבצע את התיקונים. כמו כן מידת הפיקוח הנדרשת במקרה זה הינה סבירה וסירובם של התובעים כי הנתבעת תבצע את התיקונים הדרושים בתוך דירתם (להבדיל מאלו הדרושים מחוץ לדירתם) מעידה על חוסר תום ליבם ורצונם להתעשר על חשבון הנתבעת. (4.2) בנקודה זו כל האמור הוא למעט הצורך לפרק את הריצוף במרפסת, הואיל והתובעים הם אלו שריצפו את המרפסת לאחר קבלת המפתח מאת הנתבעת. משכך אין להטיל על הנתבעת אחריות בגין ליקוי זה. כמו כן הנתבעת לא התחייבה לבצע התקנת אביזרי חשמל לפי תכנית אדריכלית. (5) ערכם הכספי של הליקויים: מהסכום הנקוב בחוות דעת מומחה בית המשפט יש להפחית את הסכום בגין ליקוי ריצוף המרפסת, האמור לעיל. כמו כן יש להפחית את הרווח הקבלני בשיעור של 12% בסעיפים בהם נלקח בחשבון רווח זה. אין לקחת בחשבון תוספת 50% בגין עבודת קבלן מזדמן כאשר ה- 50% נקבעו רק בתור תקרה ואין כל בטחון שאמנם תוספת זו אכן תשולם. הערך הכספי של הליקויים הוא איפוא כלדקמן: המומחה קבע את עלות התיקונים ב- 33,150 ש"ח, פחות 4,500 ש"ח בגין ריצוף המרפסת ובניכוי 1,296 שהוא הרווח הקבלני, מגיעים ל- 27,354 ש"ח. (6) סעיפי פיצוי כלליים: עגמת נפש: יש לדחות דרישת התובעים לפיצוי כספי עבור עוגמת נפש, בושה, טרדה, טרחה ואי נעימות שכן התובעים לא עמדו לעניין זה בנטל ההוכחה הרובץ על כתפיהם. עלות מומחים: יש לדחות דרישת התובעים לחייב את הנתבעת בהחזר הוצאות חוות דעת המומחים שהרי הוברר על ידי חוות דעת מומחי בית המשפט כי חוות הדעת שהוגשו מטעם התובעים היו מופרכות, מוגזמות וחסרות אחיזה במציאות. (7) אי התאמות ברכוש המשותף: (7.1) הואיל והדרישות אותן מעלים התובעים הינן אותן דרישות שהעלו בפני המפקחת ואשר נדחו על ידה, הרי שתביעתם לעניין זה נדונה לגופה והוכרעה על ידי בית המשפט המוסמך. אף הערר שהוגש על החלטה זו נדחה על ידי הממונה ביום 15/1/98 ומשלא ערערו התובעים על פסיקה זו תוך 15 ימים כאמור בחוק המקרקעין התשכ"ט - 1969 והתקנות שהותקנו על פיו, הרי שהחלטת המפקחת והממונה על רישום המקרקעין מהווים מעשה בי דין. (7.2) יש לדחות את טענות התובעים לעניין זה הואיל ורישום הבית המשותף נעשה על ידי הנתבעת בהתאם לסמכויות שהוקנו לה על פי הסכם המכר שנחתם בין הצדדים ולפיו לנתבעת שיקול הדעת הבלעדי בעניין הצמדות לרכוש. ד. דיון ומסקנות: (1) הפרש שטח הדירה ומעמד הפרוספקט: לדעתי, יש לדחות את בקשת התובעים לפסוק להם פיצוי כספי בגין הפרש שטח הדירה הרשום בפרוספקט לבין שטחה בפועל, מן הטעם שהמסמך המחייב לענין המידות, הוא התשריט שצורף לחוזה המכר ולא הפרוספקט ואין לקבל את הטענה כי תניות בדבר העדפת התשריט על הפרוספקט מהווה תנאי מקפח במובן סעיף 3 לחוק החוזים האחידים המצדיק ביטולו. הנתבעת שיווקה את הדירות, אותן היא התעתדה לבנות, על סמך פרוספקט שחולק לקונים פוטנציאלים. הפרוספקט הציורי ממחיש ומדגים בקווים כלליים את יחידת הדיור העתידה להיבנות. בענייננו, כלל הפרוספקט תרשימים של טיפוס הדירה, תיאור מילולי שלה ובכלל זה שטח הדירה. בתחתית הפרוספקט, בצידו השמאלי, נרשמה הערת הסתייגות. וכך נכתב: " כל הפרטים שבפרוספקט זה הינם לצורך המחשה בלבד ואינם מחייבים את החברה. רק תשריט ומפרט טכני המצורפים לחוזה מחייבים את החברה" (ההדגשה שלי ד.ב.) (ת/ 2). הצהרה זו הינה ברורה וחד משמעית ומעידה הן על שלילת תוקפו של הפרוספקט והן על תוקפם המחייב של התשריט והמפרט הטכני. בשלב זה של חלוקת הפרוספקט עדיין רחוק הקבלן מלהחזיק בידיו תוכניות בניה סופיות ומשכך הסתייגותו מובנת. התובע אינו יכול לקרוא את האמור בפרוספקט באופן סלקטיבי ולראות רק את המטראז' הרשום במספרים ולהתעלם מהערת ההסתייגות. תוקפו של הפרוספקט נשלל אף, בהסכמת שני הצדדים, במעמד חתימת ההסכם על נספחיו כאשר במבוא להסכם הרכישה נקבע כי: "הואיל ומוסכם כי כל הצעה קודמת ו/או כל זכרון דברים קודם ו/או כל חוזה או הסכם קודם ו/או כל פרסום ו/או הצהרה ו/או פרוספקטים קודמים ו/או קיימים, בטלים מעיקרם ורק האמור בחוזה זה ובתשריט ובמפרט הטכני המצ"ב יחייב את הצדדים" (ההדגשה שלי ד.ב.). בע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ ואח' פד"י נ (1) 826 וכן בע"א 6271/95 אדוניהו אשר נ' פרוייקט גן העיר בע"מ (לא פורסם) נקבע כי: "הפרוספקט מהווה מעין הצעה לכריתת חוזה המופנית לציבור הרחב. ואולם, הערת ההסתייגות כי הפרטים בפרוספקט "אינם מחייבים את החברה", הופכת את ההצעה להזמנה לנהל משא ומתן, כך שהאינפורמציה שניתנה בפרוספקט באשר לשטח הדירות לא מנעה מהחברה להציע במהלך המשא ומתן הצעה אחרת. עם זאת, לתנאים המצוינים במסגרת הצעה לפתיחת משא ומתן נפקות משפטית במובן זה שאם בסופו של דבר נכרת חוזה ובמשא ומתן לא הוסכם על שינוי התנאים שהוצעו בהזמנה למשא ומתן, יראו בתנאים אלה חלק מתנאי החוזה" (שם, עמוד 834). השאלה היא, אם אמנם שינתה הנתבעת את ההצעה שהיתה בפרוספקט, במסגרת הסכם המכר? נראה לי כי יש לענות על שאלה זו בחיוב: משמסרה הנתבעת לתובעים, במסגרת חתימת הסכם המכר, תכנית אחרת מהפרוספקט - תשריט המפרט את מידותיה המדויקות של הדירה הנדונה, ומשישנה תנייה מפורשת בהסכם השוללת תוקפו של הפרוספקט - הכוונה היתה כי הפרוספקט, שעל פיו שווקו הדירות, לא יהפוך חלק מן התנאים המוסכמים ומשכך אין לראות באמור בו חלק אינטגרלי מהמוסכם בין הצדדים, מכללא או במפורש. בת"א 934/85 ורדי ואח' נ' מליבו ישראל בע"מ מציינת כב' השופטת שטרסברג-כהן כי: "כאשר המוכר ממלא חובתו על פי דין ומוסר לקונה מפרט הכולל תכנית בניה ובה פירוט שטחי הדירה, אין הפרוספקט מהווה חלק מהחוזה והשטחים המופיעים בו, אינם מחייבים" (ההדגשה שלי ד.ב.). יפים לעניין זה דבריו של י.זוסמן: "מקום שבעל דין טוען, שהמסמך אינו משקף נכונה את ההסכם שנעשה, ומבקש להוכיח בעדים דבר שאינו עולה בקנה אחד עם המסמך, אין שומעים את הראיה, שכן המסמך עומד בחזקה, שכל מה שהוסכם הועלה על הכתב, ומה שלא הועלה, אות הוא, שלא הוסכם, אפילו דובר על כך במשא ומתן שקדם לחתימת המסמך" (ד"ר יואל זוסמן "סדרי הדין האזרחי", מהדורה שביעית 1995 עמוד 494). התובעים אף מעולם לא ביקשו לצרף את הפרוספקט להסכם המכר ולא העלו טענה כלשהי בעניין - דבר המעיד כי הבינו היטב כי הפרוספקט בטל ואין לו כל נפקות מחייבת בין הצדדים. מעבר לאמור לעיל, נראה, כי התובעים חתמו על ההסכם בצורה מודעת ולאחר בדיקה זהירה וקפדנית וזאת לאור העובדה כי אלו האחרונים ביקשו להכניס שינויים ותוספות בחוזה עצמו ובמפרט הטכני כגון: גובה גדר חזית הבניין, גובה קיר הפרדה בין הקוטג'ים וכן תוספת ייחודית לתובעים בסעיף 5.א להסכם - שינויים המעידים כי התובעים קראו, בדקו, חקרו ולמדו את החוזה ונספחיו בצורה מעמיקה, ירדו לפרטי פרטים והבינו את תוכנו. לכך יש להוסיף, כי התובע הוא מהנדס (אמנם מהנדס מכונות ולא בנין ע' 19 ישיבה 15.4.99) ובתור שכזה נמצא הוא במצב טוב יותר מאשר אזרח מהשורה בהבנת תשריטים ומפרטים. בהסכם המכר קיימת התייחסות מפורשת של הנתבעת לבדיקת תכניות הדירה והמפרט הטכני ע"י הרוכשים. סעיף 13 להסכם קובע כי: "13. א. הקונים מצהירים ומאשרים, כי הם בדקו וראו את החלקה הנ"ל, תוכניות הדירה, וכן בדקו המפרט הטכני של הדירה ומצאום מתאימים להם ולדרישותיהם, והם מוותרים בזה על כל טענה, או ברירות שהם בקשר לחלקה הנ"ל, המבנה בכלל, הדירה ותכנונה בפרט ... ב. הקונים מתחייבים לרכוש את הדירה, ולקבל חזקה בה כשהיא תושלם בהתאם לחוזה, לתשריט ולמפרט הטכני" (ההדגשה שלי ד.ב.). בנוסף מצויים בהסכם סעיפים נוספים (סעיף המבוא להסכם, סעיף 5 להסכם וכן סעיף 3.1 למפרט הטכני) אשר מפנים לעניין המידות והשטחים לתשריט ולמפרט הטכני. סעיפים אלו קובעים בבירור כי אלו הם המסמכים המחייבים את הנתבעת. משטרחה הנתבעת וצירפה להסכמי המכר מסמכים אלו, הרי שאלו הן המידות המחייבות את הצדדים וזאת אף בכפוף להוראות חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973 והתקנות שהותקנו על פיו, הקובעות כי שטח הדירה הנו "לפי התכנית המצורפת בזה". מסמכים אלו נמצאו בידי התובעים טרם חתימתם על ההסכם ומשכך יכלו לבדוק ולבצע כל חישוב שחפצו. אשר לטענות המבוססות על חוק החוזים האחידים, הרי גם אותם יש לדחות. בת"א (חי') 1736/94 אריכא איריס ונדב ואח' נ' מליבו ישראל בע"מ (טרם פורסם), נדחתה הטענה שהוראה דוגמת הסעיף הנ"ל היא בגדר תנאי מקפח ונאמר שם: "הנטל להראות שהתנאי הוא מקפח חל על התובעים, שכן הסעיף הנ"ל אינו נכנס לאחד מהמצבים לגביהם חלה חזקת הקיפוח שבסעיף 4 לחוק החוזים האחידים. התנאי המדובר הוא סביר ומאוזן באשר הוא מקנה מידה רבה של וודאות משפטית להסכם הכתוב באשר אינו מאפשר הזקקות לכל מיני דברים שאין להם שיעור שהושמעו במהלך המו"מ שקדם לעריכת ההסכם. אמנם מאז פרשת אפרופים (ע.א. 4628/97 פד"י מ"ט(2) 265), ניתן להזקק במידה רבה יותר מבעבר לראיות על דברים שנאמרו בשלבים שונים של המו"מ כדי לעמוד על כוונת הצדדים, אך הלכת אפרופים אינה אוסרת על הצדדים להסכם לעשות פעולות ל"החזרת העטרה" של הטקסט הכתוב ל"יושנה" על ידי קביעה שרק טקסט זה יהווה מקור לגילוי כוונת הצדדים להסכם". בענייננו, התובעים לא עמדו בנטל האמור משלא הראו כי הסעיף הנ"ל מהווה תנאי מקפח, והואיל ומדובר בסעיף ברור, סביר ומאוזן, אין כאן כל תנית פטור במובן סעיף 4(1) לחוק החוזים האחידים ובודאי שלסעיף 4(2) לחוק הנזכר, אין כל רלבנטיות לעניננו. אם התשריט ומידותיו לא היו ברורים לתובעים, הרי יכולים היו להעזר באנשי מקצוע, אך "הסיבוך" שבהבנת התשריט (אם אכן קיים "סיבוך" כזה ולדעתי אין הדבר כן), אינו עילה להתעלם ממנו ולחזור לפרוספקט שתחולתו נשללה במפורש. לאור האמור לעיל, המסמכים המחייבים הינם כאמור: הסכם המכר, תשריט הדירה והמפרט הטכני ואלו בלבד. הואיל והתובעים אינם טוענים לאי התאמה בין המידות בתכנית המכר למידות דירתם בפועל הרי שהנתבעת סיפקה את השטח לו היא התחייבה. לפיכך, נדחית התביעה בפריט זה. (2) ליקויי הבניה: המומחה מטעם ביהמ"ש, המהנדס רפאל גיל, מונה בהסכמת הצדדים, הגיש חוות דעת, ענה על שאלות הבהרה ואף נחקר על חוות דעתו בביהמ"ש. נחה דעתי שחוות הדעת מאוזנת היטב ואני מאמץ אותה, למעט הסעיפים הבאים: (א) עבודות פיתוח + גינה: בסעיף קטן 3 הלה קבע כי יש לפרק את כל הריצוף הקרמי על פני המשטח ולבצעו מחדש כדוגמת הקיים, אך בשיפוע של 1.5% לכיוון הגינה. נקבע כי עלות ביצוע העבודה הינה 4,500 ש"ח. בעניין זה, הואיל והתובעים לא הוכיחו כי שילמו לנתבעת בעבור ריצוף המרפסת וכי היא זו שריצפה את המרפסת, מקובלת עלי טענת הנתבעת לפיה התובעים הם אלו שריצפו את המרפסת ומשכך, אין להטיל על הנתבעת אחריות בגין ליקוי זה. אשר על כן, יש להפחית את הסך הנ"ל מהסכום הסופי הנקוב על ידי המומחה. (ב) חשמל: בנושא זה נקבע כי על בית המשפט להכריע באם היתה צריכה הנתבעת להתקין את אביזרי החשמל בהתאם לתכנית אדריכלית פנים. התובעים טוענים כי יש והיתה בידי הנתבעת תכנית אדריכלית הכוללת שינויי חשמל וכי הנתבעת היתה צריכה להתקין את אביזרי החשמל בהתאם לתכנית זו. מאחר והמדובר הוא בשינויים ותוספות בדירה, יש לפנות לסעיף 7 להסכם המכר הקובע, בין היתר, כי: " ד. הקונים רשאים לבקש מהמוכר ביצוע שינויים בדירה ו/או עבודות נוספות, אולם אין המוכר חייב לבצעם, ובלבד שהשינויים יאושרו ע"י מהנדס הבניה, והמחיר עבור ביצוע כל השינויים סוכם מראש בין הצדדים. ה. כל שינויים ו/או עבודות נוספות יוזמנו ע"י הקונים בכתב ומראש, אם לא נקבע מחיר מראש, יהיה המוכר רשאי לקבוע מחיר העבודה ו/או התוספות לפי המחיר שהוא גובה ...". באם אכן ביקשו התובעים מהנתבעת לבצע שינויי חשמל בדירתם בהתאם לתכנית אדריכלית, הרי לאור הסעיף הנ"ל היו התובעים צריכים להצביע על הזמנה בכתב בקשר לכך וסיכום בקשר לתשלום נוסף. התובעים לא הוכיחו כי שילמו לנתבעת בעבור שינויים אלו שנדרשו על ידם. לפיכך, איני מוצא לנכון לחייב את הנתבעת לשאת בעלות התקנת אביזרי החשמל ואין להוסיף עלות פריט זה לאומדן עלות ביצוע התיקונים בהתאם לחוות דעת המומחה. (ג) באשר לעלות תיקון ליקויי הרטיבות בדירת משפחת שעלי, סוכם, כי הנתבעת תבצע תיקון זה ואני מחייב אותה לעשות כן. מאידך, אני סבור שיש לאשר פריטים אלה: (א) עבודות פיתוח + גינה: סעיף משנה ד - גינה: בעניין זה מציין המומחה כי אינו יכול לקבוע עמדה בנושא הואיל ואינו יכול לדעת מה בוצע על ידי התובע ומה על ידי הנתבעת (עמוד 20 לחוות הדעת). התובע בעדותו מציין כי הוא זה שביצע את העבודה (פרוטוקול מיום 15/4/99 עמוד 21). עדותו זו לא נסתרה בחקירה נגדית וכן לא הועלתה כל טענה בעניין זה בסיכומי הנתבעת. לאור האמור, אני קובע, כי על הנתבעת לפצות את התובעים בגין פריט זה בסך של 3,500 ש"ח. (ב) גובה הקומה: לעניין זה מפנה המומחה לחוות דעתו של שמאי מטעם בית המשפט, מר בן ציון אבני. זה האחרון קובע כי גובה התיקרה הוא 2.60 מ' במקום 2.70 מ' לפי המפרט וכי בגין ליקוי זה, ככל שהוא מתיחס לקומה א' (לא לממ"ד ולא למבואה), נגרמה ירידת ערך לדירה המסתכמת בסך של 12,600 ש"ח. זאת, למרות שהגובה של 2.60 הוא עדיין בתחום התקן המותר (התקן הוא 2.50 מ"ר ראה ע' 5 ישיבה 27.5.99). בחישוב זה כבר לקח המומחה בחשבון את האמור בסעיף 5ד' להסכם המכר, לפיו ניתן לסטות מהמידות המופיעות בתכנית בשיעור של 2% (ראה ע' 4 לפרוטוקול מיום 27.5.99) ובשים לב לאמור קבע את ירידת הערך בשיעור של 180 למ"ר (ע' 4, שם). אינני סבור שיש מקום להתערבותי בקביעתו ולכן יש לקבוע את ירידת הערך בפריט זה בסכום של 12,600 ש"ח נכון ליום מתן חוות הדעת. (3) ביצוע תיקונים בעין מול פסיקת פיצויים: מחלוקת מרכזית בין התובעים לנתבעת היא, האם זכאים התובעים לקבל פיצויים, או שמא יכולים הם רק לזכות בתיקונים בעין שיבוצעו ע"י הנתבעת. (א) כידוע, ניתן לביהמ"ש שיקול דעת באשר לסעד אותו יעניק לדיירים שרכשו דירות מקבלן. הוא יכול לחייב את הקבלן לבצע את תיקון הליקויים, אך לעתים יעדיף דווקא את סעד הפיצויים. בע"א 4445/90 עמיגור נ' יצחק מאיטסט (דינים עליון, ל"ד עמ' 611), ציין כב' השופט זמיר, כי: "הדבר נתון לשיקול הדעת של בית משפט קמא, אם ראוי, בנסיבות המקרה לתת לצד הנפגע סעד של אכיפה או סעד של פיצויים (שם, סעיף 13 לפסק הדין). (ב) כדי לקבוע עמדה בשאלה האמורה יש להביא בחשבון מספר קריטריונים: 1. הוראות ההסכם בין הצדדים והוראות חוק המכר דירות. 2. האם היתה נכונות אמיתית לבצע את התיקונים במהירות וביעילות? 3. האם דרישות התובעים לתיקונים היו ריאליות או מופרזות? לעניין זה יש להשוות בין הליקויים הנטענים ע"י התובעים לבין הליקויים שנמצאו בפועל ע"י מומחה ביהמ"ש. 4. מהי מידת הפיקוח מצד ביהמ"ש הנדרשת במקרה זה. 5. מידת אי הנוחות שתגרם לתובעים מביצוע התיקונים במועד ובדרך הנוחה לקבלן. 6. האם יחסי האימון בין הצדדים הגיעו לשפל כזה עד שאין אפשרות ריאלית לביצוע העבודה. לענין הקריטריונים האמורים, מן הראוי להזכיר את האסמכתאות הבאות: בע"א 472/95 , 553 זלוצין נ' דיור לעולה (פד"י נ(2) 858,864) ציין כבוד השופט טל, כי: "בבתי המשפט בארץ רווחת פסיקת פיצויים על ליקויי בניה, ובית משפט זה אישר פסיקה זו לא אחת". ובהמשך: "הזכות לתקן נתונה למוכר המודה בליקוי ומוכן לתקנו. ספק רב אם זכות זו עומדת למוכר המכחיש את עצם הליקויים". בת"א 782/93 (חי') פרץ שלמה ויפה ואח' נ' יפרח בנין ופיתוח בע"מ ואח' נפסק בסוגייה דומה, כי: "לא כל הליקויים ניתנים בכלל לתיקון או שהתיקון בפועל יביא לאי נוחות ויש לתת בידי התובעים את האופציה לבחור בין תיקון בפועל לבין קבלת פיצוי בגין ירידת הערך הנובעת מהפגם". בע"א 472/95 , 553 זלוצין נ' דיור לעולה המצויין לעיל, קובע השופט טל, בעניין הקושי לפקח על ביצוע פסק הדין, כי: "יש שהנושא מורכב, מסובך וממושך, ועל כגון זה נאמר, כי בית המשפט לא יאכוך חוזה כאשר "ביצוע צו האכיפה דורש מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל" (סעיף 3(3) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה)" (שם, עמוד 861). בהמשך הדברים בהתייחסו לאפשרות להתיר לחברת הבניה לתקן ליקוי ספציפי בעצמה, קובע כב' השופט טל: "לאור כל פרשת היחסים שנפרסה לעיל, נראה לי ברור שמידת הפיקוח של בית המשפט תהא, רבה וממושכת עד כדי אי סבירות". (שם, עמוד 867). (ג) בהסכם בין הצדדים נקבע בסעיף 12 כי: "12. א. המוכר יהא אחראי לכל אי התאמה בדירה ע"פ הוראות חוק המכר דירות (תקון 3) התש"ן 1990 ו/או ע"פ תקנות שיותקנו לחוק זה. ג. במידה והתיקון הינו תיקון דחוף, הרי המוכר יבצעו תוך סביר ובהתאם לנסיבות, במידה והתיקון אינו דחוף, הרי שהוא יבוצע תוך 30 יום מתום "תקופת האחריות". סעיף 4ב לחוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973 קובע כי: "זכות תיקון אי התאמה התגלתה אי התאמה או אי התאמה יסודית הניתנת לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר" מכאן, שעל התובע מוטלת חובה לתת לנתבעת הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים. (ד) אשר לשאלה אם היתה נכונות מצד הקבלן לבצע את התיקונים במהירות וביעילות, יש לבדוק את פעולות הצדדים כפי שהן עולות במקרה דנן: החזקה בדירה נמסרה לתובעים ביום 16.12.94. במהלך שנת 96, הודיעו התובעים לנתבעת על רשימת ליקויים שנתגלו בדירתם וביקשו לקבוע עם הנתבעת פגישה בדירתם, על מנת לעבור על הליקויים ולתאם את תיקונם במידת האפשר (ראה מכתב עו"ד ברנשטיין בשם התובעים מתאריך 29.4.96 נספח כ"ו33- לתצהיר התובעים וכן עדות התובע פרוטוקול 15.4.99 ע' 29-30). מכאן, שהנתבעת היתה מודעת לכך כי בדירת התובעים ישנם ליקויים ואף קיבלה הזדמנות נאותה לתיקונם, אלא, שלטענת התובעים, ליקויים ופגמים אלו לא תוקנו ו/או לא תוקנו כראוי על ידי הנתבעת חרף פניותיהם אליה בדרישה לעשות כן (פרוטוקול 15/4/99 עמוד 29,30). אשר על כן, איבדו התובעים את האמון בנתבעת ואין הם מוכנים עוד לאפשר לה להיכנס לדירתם (פרוטוקול 15/4/99 עמוד 30). מנגד, טוענת הנתבעת, כי הודעת התובעים על הליקויים נמסרה לה רק עם הגשת התביעה לבית המשפט ולאחר תום תקופת האחריות שבה נמנעו התובעים להפנות לנתבעת טענה כלשהי. על אף העובדה כי התובעים לא העירו לעניין הליקויים במעמד קבלת הדירה, הנתבעת הביעה נכונותה לתיקון הליקויים הנטענים, אלא שהתובע סרב לאפשר לנתבעת להיכנס לדירתו ואמר שהוא יוציא ממנו כסף (עדות יעקב רובינזון, פרוטוקול 15/4/99 עמוד 35). הנתבעת הביעה את נכונותה ורצינותה לביצוע כל תיקון דרוש של ליקוי שנקבע ע"י מומחה בית המשפט וזאת בעבודה מהירה ובאיכות גבוהה (עדות רובינזון, פרוטוקול 15/4/99 עמוד 35). (ה) חוות הדעת של מומחה בית המשפט, מר גיל רפאל, מראה שחלק גדול מהאמור בחוות דעת המומחים מטעם התובעים לגבי הליקויים עצמם אושר ע"י מר גיל, אלא שהפער בין אומדן עלות ביצוע התיקונים הינו גדול ביותר: בחוות דעתו של מר רפאל גיל האומדן מסתכם בסך של 33,150 ש"ח לעומת חוות דעתו של המומחה מטעם התובעים - 82,458 ש"ח (שניהם ללא מע"מ). עד כאן הנסיבות והשיקולים שיש להביאם בחשבון. (1) נראה, ששני הצדדים פעלו במקרה זה "בלב ולב" באופן המתקרב להעדר תום לב. התובעים אמנם נתנו הודעה על הליקויים ולכאורה ביקשו תיקון, אך למעשה העדיפו מלכתחילה כנראה קבלת פיצוי כספי ואני מאמין בענין זה לעדות מר רובינזון בע' 35 לפרוטוקול. אני גם סבור, שהתובע כפי שהתרשמתי מאישיותו אינו נוח להגיע להסכמות, אלא נוקט בעמדה של "יקוב הדין את ההר". הנתבעים לכאורה הביעו רצונם לבצע את התיקונים, אך נראה לי שנכונות זו לא היתה רצינית ומגובשת ובכל מקרה, הצדדים לא הגיעו להסכמה בדבר מהות התיקונים הנדרשים והיקפם. בשים לב מחד, לחוסר האפשרות הריאלית לביצוע התיקונים ע"י הנתבעת "ובאשמתם" היחסית של כ"א מהצדדים, אעדיף במקרה זה את סעד הפיצויים, אך הפיצויים יפסקו לפי ההנחה שהעבודה בוצעה ע"י הנתבעת ולא על ידי "קבלן מזדמן". משמעות הדבר היא, שיש לנכות מסכום הפיצויים שקבע המומחה ריווח קבלני בשיעור של 12% ואין לפסוק תוספת בגין עבודה על ידי "קבלן מזדמן". כל הסכומים שנקבעו ע"י המומחה ושהוכרו על ידי ישאו הפרשי הצמדה מיום מתן חוות הדעת (16.9.98) ועד לתשלום וכן ריבית כפי שיקבע להלן. (4) סעיפי פיצויים כלליים: (א) שהות מחוץ לבית: במענה לשאלות ההבהרה מטעם התובעים קובע המומחה, מר גיל רפאל, כי עבודות התיקונים, למעט העבודות הנרחבות בממ"ד, אינן מצדיקות את פינוי הדירה (שם, עמוד 4). לפיכך, איני מוצא לנכון לפסוק פיצוי בגין פריט זה. (ב) עלות מומחים: בשים לב לכך, מחד, שהמומחה מטעם התובעים הגזים בקביעותיו לעניין עלות התיקונים, ומן הצד השני חוות הדעת היתה בעלת ביסוס ואחיזה במציאות מבחינת סוג הליקויים שנתגלו ובשים לב לתוצאות הדיון, אני סבור שעל הנתבעת להשתתף במחצית עלות המומחים מטעם ביהמ"ש. כל צד ישא בעלות שאלות ההבהרה שהוא הגיש למומחה. (ג) עגמת נפש: אין ספק, כי בשל כל הכרוך בהתדיינות, ובשל הליקויים, הפגמים, ואי ההתאמות נגרמה לתובעים עגמת נפש. כן בזמן ביצוע התיקונים, תיגרם לתובעים אי נוחות מסויימת ועל הנתבעת לפצות את התובעים בגין כל אלו בסכום של 6,000 ש"ח. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל. (5) שינויים ברישום בשל אי התאמות: (א) שאלת הסמכות: אינני סבור, שהחלטת המפקחת על רישום מקרקעין מהווה מחסום בפני תביעת התובעים, המבקשים להתאים את הרישומים להתחיבויות החוזיות של הנתבעת כלפיהם. המפקחת לא פעלה לפי סימן ד' לפרק ו' לחוק המקרקעין, שאז מוקנות לה סמכויות של בימ"ש שלום (ס' 74 לחוק המקרקעין), אלא פעלה כרשות מנהלית לפי פרק ט' לחוק המקרקעין סימן א'. המפקחת בדקה את מצב הרישום בהשוואה למסמכי הרישום ומצב הדברים בשטח. היא כלל לא דנה בשאלה האם תואם הרישום למה שהתחייבה הנתבעת כלפי התובעים. יתר דיירי הבנין הוזמנו לדיון וויתרו על הופעתם ובכך הסכימו מראש לכל שינוי ברישום שבימ"ש זה יורה עליו. (ב) ומן הכלל אל הפרט: באשר לבקשת התובעים להצמדת פרוזדור הכניסה למחסני דירות 10,11 לדירות אלו וכן הצמדת המדרגות ומפלס הכניסה לדירות הנ"ל, הרי אין בה ממש, שכן לא היתה כל התחיבות של הנתבתע לעשות כן. אמנם נקבע בסעיף 14ב' כדלקמן: "14.ב. המונח "רכוש משותף" ייחשב לצרכי חוזה זה - הרכוש המשותף כמוגדר בחוק המקרקעין תשכ"ט 1969, פרט לאותם חלקים הימנו, אשר יוצמדו לפי שיקול דעתו הבלעדי של המוכר ליחידות מסוימות ו/או אותם שטחים לגביהם יהיו לבעלי יחידות כלשהן ו/או הכל לפי שיקול דעתו הבלעדי של המוכר" (ההדגשות שלי ד.ב.), אך סעיף זה מקנה רק זכות לנתבעת ולא מטיל עליה כל חובה. (ג) יש להשלים את רישום החניות הקדמיות של התובעים ושל משפחת פלדמן כמפורט בהסכם הפשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין. כן יש להתאים את רישום שביל הכניסה להולכי רגל למצב בפועל לאחר תיקונו והרחבתו, ולתקן את רישום מחסן התובעים וחלון השירותים של משפחת פלדמן כך שיחפוף למצבו בפועל. (ד) באשר לחומה מסביב לגינת התובעים - יש להתאים את רישום החומה למצב בפועל כך שיסומן פתח הכניסה לגינה. הואיל והגינה הינה קרקע שהוצמדה לדירת התובעים, הרי שלאור הגדרת המונח "מקרקעין" בסעיף 1 לחוק המקרקעין כ"קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע" - החומה כמחובר, מוצמדת אף לדירת התובעים (מתוך הנחה שאינה חורגת משטח הגינה שהוצמד לדירה). (ה) באשר למיקום החניות, יש להתאים את הרישום למצב החניות הקיים בפועל. (ו) מבנה חדר הדוודים - בהתאם להחלטת המפקחת על רישום המקרקעין מיום 25/11/97 מבנה חדר הדוודים מהווה רכוש משותף ולפיכך יש לסמנו ככזה בתשריט רישום הבית המשותף. (ז) גישה לארון החשמל הכללי - הואיל והגישה לארון החשמל הכללי הראשי של הבית הינה במעבר על חניה פרטית יש להוסיף הערה בתשריט רישום הבית המשותף לפיה בעל החניה יאפשר לבעלי יחידות אחרות וכן לבעלי מקצוע, בכל זמן ומועד, אפשרות מעבר וגישה לארון החשמל לצרכים כלשהם ולא תהא לו כל טענה כנגד השימוש האמור במעבר זה לצרכים אלו. הדבר עולה מהוראות סעיף 14.ה. להסכם המכר, הקובע זיקת הנאה שתוכנה זכות מעבר לכל השכנים לארונות חשמל. (ח) באשר לחשמל המסופק למחסנים 10,11 - על הנתבעת להפריד את מערכות החשמל על מנת שבעלי הדירות להן מוצמדים המחסנים, ישאו בהוצאות החשמל המסופק למחסניהם. (ט) התקנת שעון מים נפרד - מקובלת עליי קביעתו של מר גיל רפאל בחוות דעתו, לפיה יש לנתק את הקו היוצא משעון המים העליון והמשמש להשקיית הגינה של הבית התחתון, וכי יש לחבר את הגינה הדרומית לשעון המים השייך לבנין הדרומי (שם בעמוד 60). הואיל ומדובר בעבודה חיצונית לדירת התובעים, תיקון זה יבוצע על ידי הנתבעת בהתאם להסכמת הצדדים. ההתאמות כאמור לעיל, יבוצעו לאלתר במרשם המקרקעין. אשר על כן, על הנתבעת לשלם לתובעים עפ,י החישוב הבא את הסכומים הבאים: (1) חישוב הפיצוי בגין ליקויי הבניה וירידת הערך: 33,150 ש"ח אומדן עלות ביצוע התיקונים עפ"י חוות הדעת; (4,500) ש"ח ריצוף המרפסת; (1,296) ש"ח ניכוי הרווח הקבלני שנלקח בחשבון בחוות הדעת 3,500 ש"ח עבודות פיתוח + גינה 30,854 ש"ח סיכום ביניים 12,600 ש"ח ירידת ערך בגין גובה התקרה. 43,454 ש"ח סיכום ביניים (1,000) ש"ח הפרדת שעון המים ע"י הנתבעת 42,454 ש"ח סה"כ סכומים אלו יוצמדו למדד מיום נתינת חוות הדעת וישאו ריבית כחוק למחצית התקופה שמהגשת התביעה ועד ליום מתן חוות דעת, ומכאן ואילך למלוא התקופה עד לתשלום בפועל. (2) 6,000 ש"ח בגין עוגמת נפש. כאמור, סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל. (3) כמו כן כל צד ישא במחצית שכ"ט מומחי ביהמ"ש וכן ישא בעלות שאלות ההבהרה שלו. לסיכום אעיר, כי אני רואה בחומרה את התנהגות באי כוח הנתבעת, שסיכמו טענותיהם בכותבם שלא ברווח כפול ועל יותר מ - 15 עמודים כפי שהוריתי כאשר לא היה כל טעם והצדקה לחריגה שכזו. הנתבעת תשלם לתובעים הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 15,000 ש"ח + מע"מ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל. עוגמת נפש / נזק לא ממוניליקויי בניהבניה